To fradragsmetoderNår du lejer ud, skal du beskattes af lejeindtægten. Forinden får du dog fradrag for de udgifter, du har ved udlejningen. Dette fradrag kan fås efter to forskellige metoder:

1. Den ene metode bygger på, at man har et bundfradrag, der ved udlejning af helårsbolig og værelser i helårsbolig afhænger af ejendomsværdien - dog altid mindst 24.000 kr. Ved udlejning af sommerhuse/fritidsejendomme er bundfradraget et fradrag i bruttolejeindtægten samt et procentfradrag i den overskydende lejeindtægt. Hvis du vælger metoden med bundfradrag, bliver du fri for at holde regnskab med udgifterne.
   
   
2. Den anden metode bygger på, at man får fradrag for de dokumenterede udgifter efter en regnskabsmæssig opgørelse af indtægter og udgifter.

Det er ikke muligt at skifte fra metoden med regnskabsmæssigt fradrag til metoden med bundfradrag, hvorimod det er muligt at gå den anden vej.

Andelshavere i en privat boligforening anses i denne forbindelse som lejere, og boligafgiften anses som husleje. Lejeindtægten ved fremleje skal derfor skrives i rubrik 20.

Er hele boligen eller sommerhuset/fritidsejendommen udlejet hele året, skal du bruge den udvidede selvangivelse. Det samme gælder, hvis du er startet på erhvervsmæssig udlejning i løbet af året. Se om udlejningsejendomme, herunder tofamilieshuse, i afsnittet "Specielle forhold". 

Du kan læse mere om udlejning til beboelse i pjecen "Udlejning af bolig", der kan fås på www.toldskat.dk, hos kommunen og på de fleste biblioteker. 

Bundfradrag helårsboligVed udleje af en helårsbolig en del af året eller ved udleje af værelser i boligen, vil lejeindtægten være skattefri, når den ikke overstiger et variabelt bundfradrag. Bundfradraget udgør 1 1/3 pct. af ejendomsværdien, dog altid mindst 24.000 kr. 

Udlejningsperioden er uden betydning for bundfradragets størrelse. Hvis du kun har ejet din bolig en del af året, beregnes der dog kun bundfradrag for den del af året, hvor boligen har været ejet af dig.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger, der ellers ville være fradragsberettigede i forbindelse med udlejningen. Du skal betale ejendomsværdiskat for hele ejendommen, selvom boligen helt eller delvist har været udlejet.

Det er en betingelse, at værelserne eller helårsboligen, som du udlejer eller fremlejer, skal anvendes til beboelse. Det er uden betydning, om værelserne eller boligen er møbleret.

Bundfradrag sommerhuse og fritidsejendommeFor sommerhuse og fritidsejendomme, der udlejes en del af året, men ellers bruges af ejeren, kan ejeren vælge at benytte et bundfradrag på 7.000 kr. plus et 40-pct.-fradrag, når det skattepligtige overskud af udlejningen skal beregnes. 

Når bundfradraget på 7.000 kr. er trukket fra bruttolejeindtægten, får du altså 40 pct. fradrag af det resterende beløb. Bruttolejeindtægten er alt, hvad du modtager i forbindelse med udlejningen, dvs. både den almindelige husleje og lejerens betaling for el, gas, varme, telefon og lign.

40 pct.-fradraget dækker samtlige udgifter forbundet med udlejningen. Der skal betales fuld ejendomsværdiskat af sommerhuset for hele indkomståret. Der kan ikke fradrages ejendomsskatter udover 40 pct.-fradraget.

Regnskabsmæssig metodeVælger du at opgøre det skattemæssige overskud efter den regnskabsmæssige metode, kan du ikke få de nævnte bundfradrag for hhv. helårsbolig og fritidsbolig. I stedet kan du fradrage de faktiske udgifter forholdsmæssigt, deriblandt ejendomsskatten. Du kan også fradrage udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen. Fradrag efter den regnskabsmæssige metode kan ikke overstige bruttolejeindtægten.

Ejendomsværdiskatten kan også reduceres forholdsmæssigt for udlejningsperioden. Du skal informere skattevæsenet ved at udfylde et særligt bilag til selvangivelsen (blanket 04.052) Læs evt. mere i pjecen "Udlejning af bolig".

Beskatning af lejeindtægtenHvis bruttolejeindtægten overstiger fradragene, beskattes den overskydende del som kapitalindkomst. Det skattepligtige beløb skal skrives i rubrik 37.

Det er den samlede betaling, du modtager ved udlejningen, der indgår i bruttolejeindtægten, dvs. inklusiv særskilt betaling for f.eks. el, gas, varme, telefon og lign.

TofamilieshuseHvis du ejer et tofamilieshus, og du selv bor i den ene lejlighed og lejer den anden lejlighed ud, kan du ikke anvende de fradragsmetoder, der er nævnt ovenfor. Du skal i dette tilfælde selvangive hele lejeindtægten i rubrik 37. Du kan dog fratrække de forholdsmæssige ejendomsskatter.