Som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskatten anvendes, ifølge EVSL § 4 a den laveste af følgende værdier:

1) Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom eller den årsregulerede værdi pr. 1. oktober i indkomståret.

2) Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældede ejendom pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct.

3) Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2002.

For ejendomme, omfattet af EVSL § 4, nr. 1-10, hvor der er foretaget om - eller tilbygning, nybygning m.v., og hvor disse ikke er omfattet af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober i året før indkomståret, men af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober i indkomståret, anvendes ansættelsen i året før indkomståret i stedet for ansættelsen pr. 1. oktober i indkomståret.

Dette fremgår af EVSL § 4 a, stk. 2 

Bestemmelserne om omberegningerne af ansættelserne af 2001-vurderingen  og 2002-vurderingen fremgår af VURDL § 33, stk.12-15.

De forskellige situationer, hvor der foretages omberegninger af ejendomsværdier er beskrevet i Vurderingsvejledningen afsnit F.1.

For udenlandske ejendomme foreligger der ikke nogen dansk ejendomsvurdering, hvorfor EVSL § 4 a, stk. 4 fastsætter, at beregningsgrundlaget for sådanne ejendomme er handelsværdien pr. 1. januar 2001. Hvis handelsværdien pr. 1. januar i indkomståret er lavere, anvendes denne dog istedet. Hvis ejeren har købt ejendommen efter 1. januar 2001, anvendes handelsværdien for det aktuelle år. Såfremt der i den fremmede stat foretages ejendomsvurderinger, som afspejler handelsværdien, kan en sådan anvendes som udtryk for handelsværdien. Hvis dette ikke er tilfældet opgøres handelsværdien efter et skøn af den skattepligtige. Dette skøn kan efterprøves af skattemyndighederne ved ligningen. For blandede ejendomme, hvor vurderingsmyndighederne har foretaget en fordeling mellem privat og erhvervsmæssig benyttelse efter VURDL § 33, stk. 5, er det kun boligdelen, der indgår i beregningsgrundlaget. I de tilfælde, hvor der ikke er foretaget en sådan vurderingsfordeling udgør hele ejendommen beregningsgrundlaget. I disse tilfælde nedsættes ejendomsværdiskatten efter et skøn svarende til den erhvervsmæssige del af benyttelsen. Begrundelsen herfor er, at det erhvervsmæssige benyttede lokale ikke står til rådighed for ejeren. Arbejdsværelser - herunder lønmodtageres - medfører et forholdsmæssigt nedslag i ejendomsværdiskatten efter EVSL § 11. Om arbejdsværelse se nærmere afsnit A.F. 1.3. Bundgrænsereglen for lønmodtagere får ikke indflydelse på nedslaget i ejendomsværdiskatten.

Det, der skal betales ejendomsværdiskat af, er den del af ejendomsværdien, som vedrører ejerens bolig. Det svarer til den retstilstand der var gældende efter ligningslovens lejeværdiregler. Efter den praksis, der var for lejeværdiberegning, svaredes der i visse tilfælde lejeværdi af ubebyggede grunde svarende til den nytteværdi, som grunden havde for en nabogrund, hvorpå ejerboligen er beliggende. Denne praksis videreføres ikke. Der skal derfor ikke betales ejendomsværdiskat af værdien af en ubebygget grund.

Satserne Ejendomsværdiskattesatsen er 10 promille af den del af det efter §4 a, stk. 1-8, opgjorte beregningsgrundlag, der ikke overstiger 3.040.000 kr. og 30 promille af resten, jf EVSL § 5, 1. punktum. Grundbeløbet opgøres pr. ejendom, og ikke pr. ejer. Det fremgår af EVSL § 5, 2. punktum.

For ejere, der senest den 1. juli 1998 har erhvervet ret til ejendommen, gælder to overgangsordninger, der giver ret til nedslag i ejendomsværdiskatten. Afgørende for om en køber har erhvervet ret til ejendommen den 1. juli 1998 er, at både køber og sælger har underskrevet en købsaftale senest denne dato. For så vidt angår skattepligtige, der ejer en byggegrund gælder, at de er omfattet af overgangsordningerne, hvis de har indgået en bindende aftale med en entreprenør eller lign. om opførelse af en bolig på grunden senest den ovennævnte dato. Der henvises til TfS 1998, 579.SKM.

De nævnte ejere får for det første en nedsættelse i den beregnede ejendomsværdiskat på et beløb svarende til 2 promille af beregningsgrundlaget. Det betyder, at de pågældende ejere skal betale henholdsvis 8 promille i ejendomsværdiskat af den del af ejendomsværdien, der ikke overstiger progressionsgrænsen på 3.040.000 kr og 28 promille af resten.

Endvidere får de nævnte ejere af ejendomme som nævnt i lovens § 4, stk. 1, nr. 1 og nr. 3-5 et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat. For tofamilieshuse beregnes nedslag af den samlede ejendomsværdi. Nedslaget udgør 4 promille af beregningsgrundlaget, dog maksimalt 1.200 kr. Ejere af ejerlejligheder ikke er omfattet af det nævnte nedslag. Tilsvarende gælder ejere af fredede ejendomme, der foretager fradrag efter LL § 15 K.

Der kunne kun godkendes et nedslag efter EVSL § 7 for en ejendom som bestod af et enfamilieshus og et sommerhus, men som var vurderet som en ejendom med en selvstændig lejlighed SKM. 2002.387. LSR.

Bortfald ved ejerskifte Begge typer nedslag efter EVSL §§ 6 og 7 bortfalder som udgangspunkt ved efterfølgende ejerskifte. Ejerskifte mellem ægtefæller medfører ikke, at nedslagene bortfalder. Dette gælder både ved ejerskifte mens ægtefællerne er gift, ligesom det gælder ved skilsmisse. Det vil sige, at selvom den ægtefælle, der overtager ejendommen ikke har stået som ejer af ejendommen den 1. juli 1998, vil den pågældende få nedsat ejendomsværdiskatten efter §§ 6 og 7.

En efterlevende ægtefælle, der bliver boende i en ejendom, der har tilhørt den anden ægtefælle, vil kunne succedere i nedslagene, også selvom ægtefællen ikke var ejer pr. 1. juli 1998. Det vil sige, at selvom den ægtefælle, der overtager ejendommen ikke har stået som ejer af ejendommen den 1. juli 1998, vil den pågældende få nedsat ejendomsværdiskatten efter §§ 6 og 7. Der kan også succederes i nedslagene ved ægtefællens død, jf. EVSL § 6, stk. 2. Det gælder også hvis ægtefællerne er separerede ved dødsfaldet. Selv om den efterlevende ægtefælle indgår nyt ægteskab, ophører retten til at succedere i nedslagene ikke. I andre ejerskifte- situationer, hvor der ikke sker ejerskifte mellem ægtefæller bortfalder nedslaget, medmindre der er tale om ejerskifte mellem samejere, og erhvervelsen er sket den 1. juli 1998 eller tidligere.

Begrænsningsreglen Udgangspunktet er, at alle betaler ens ejendomsværdiskat, evt. med nedslag efter EVSL §§ 6 og 7, jf. ovenfor. Dog er der et særligt nedslag for alderspensionister, jf. EVSL § 8. En person, der inden udgangen af indkomståret er fyldt 67 år og en person, der fylder 65 år den 1. juli 2004 eller senere, får et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på 4 promille af beregningsgrundlaget, dog maksimalt 6.000 kr. pr. bolig for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse. Maksimumsgrænsen på 6.000 kr. gælder også sommerhuse, der efter tilladelse anvendes som helårsbolig.

Såfremt den ene ægtefælle dør, indtræder den anden ægtefælle i nedslaget, selv om den pågældende ikke opfylder betingelserne. Hvis den efterlevende ægtefæller gifter sig igen, bortfalder retten til at indtræde i nedslaget. Retten ophører det første indkomstår efter ægteskabets indgåelse.

Nedslaget for alderspensionister er indkomstafhængigt, jf. nedenfor under beskrivelsen af EVSL § 10.

Se evt. regneeksempler i pjecen "ejendomsværdiskatten 2006".

Begrænsningsregel pensionister §§  9b, jf. 9

I lovens § 9 findes en regel for hvor meget ejendomsværdiskatten kan stige fra det ene år til det andet på grund af ejendomsvurderingsstigninger. Reglen gælder følgende personer:

• Skattepligtige, der inden udgangen af indkomståret er fyldt 67 år.
• Skattepligtige, der fylder 65 år den 1. juli 2004 eller senere.
• Skattepligtige, den inden udgangen af indkomståret er fyldt 60 år og efter lov om social pension modtager eller får forskud på førtidspension eller modtager invaliditetsydelse med bistands- eller plejetillæg.
• Skattepligtige, der inden indkomstårets udgang modtager efterløn, jf. lov om arbejdsløshedsforsikring m.v.
• Skattepligtige, der ved indkomstårets udløb er samlevende med en ægtefælle, der falder ind under en af de 4 nævnte kategorier.

Den nævnte personkreds er den samme, som var omfattet af den dagældende begrænsningsregel i LL §§ 15 E, stk. 4 og 15 F (lejeværdi for alderspensionister, førtidspensionister og efterlønsmodtagere m.v.).

Efter begrænsningsreglen kan ejendomsværdiskatten ikke stige med mere end 500 kr. fra det ene år til det andet. Ejendomsværdiskatten kan dog altid stige med 20 pct. og nedsat med 900 kr. (§ 9, stk. 2).

Ejendomsværdiskatten som opgjort efter EVSL §§ 5-8 kan ikke stige med mere end 500 kr. i forhold til ejendomsværdiskatten for det forudgående indkomstår, således som den er opgjort efter EVSL §§ 5-8 og § 9, stk. 1  eller efter § 9a, stk.1 og 9 b. Nedsættelsen kan dog højst ske til et beløb svarende til det forudgående indkomstårs ejendomsværdiskat beregnet efter EVSL §§ 5-8 og 9, stk. 1, og  (eller EVSL § 9a,stk.1, og § 9 b jf. nedenfor) forhøjet med 20 pct. og nedsat med 900 kr. Begrænsningsreglen anvendes før en eventuel reduktion i EVSL § 8-nedslaget for pensionister som følge af høje indtægter, jf. EVSL § 10. Derved sikres, at en eventuel stigning af ejendomsværdiskatten, der skyldes ændrede indtægtsforhold i forhold til det forudgående år, ikke omfattes af begrænsningsreglen i EVSL § 9.

Hvis den skattepligtige i indkomståret er omfattet af EVSL § 8, dvs. at den pågældende er berettiget til pensionistnedslaget på 4 promille, men ikke har været det i det forudgående indkomstår, begrænses ejendomsværdiskatten i forhold til det forudgående indkomstårs ejendomsværdiskat nedsat med 4 promille, jf. EVSL § 8. Det sikrer, at den skattepligtige ikke afskæres fra at få begrænset ejendomsværdiskatten, idet den pågældende jo det forudgående indkomstår typisk har betalt en højere ejendomsværdiskat, idet den pågældende ikke på dette tidspunkt har været berettiget til pensionistnedslag. Der tænkes især på den situation, hvor den skattepligtige eller dennes ægtefælle går på pension.

Personer, der er hjemmehørende i udlandet efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst får ikke nedslag efter EVSL § 8. For disse skattepligtige finder begrænsningsreglen i EVSL § 9 derfor anvendelse uden hensyn til dette nedslag. 

Begrænsningsregel ikke pensionisterEVSL §§ 9b, jf 9a I medfør af EVSL § 9 b, stk 2 opgøres det beløb, hvormed ejendomsværdiskatten for 2002 beregnet efter §§ 5-7 overstiger ejendomsværdiskatten beregnet efter §§5-7 og 9 a for samme år. Beløbet fradrages i ejendomsværdiskatten vedrørende den pågældende ejendom fra og med indkomståret 2003. Fradraget gælder ikke for skattepligtige, der erhverver ejendommen i indkomståret 2003 eller følgende indkomstår, medmindre erhvervelsen giver ret til at overtage nedsættelser efter § 9 a, jf  §9 a, stk. 3. Nedsættelsen af ejendomsværdiskatten efter § 9 b, 2 træder i stedet for nedsættelsen af ejendomsværdiskatten fra og med indkomståret 2003 efter § 9 a, stk. 2, som følge er stigninger i ejendomsværdierne til og med 2002-vurderingen. 

EVSL § 9a fastsætter en grænse for, hvor meget ejendomsværdiskatten kan stige fra det ene år til det andet for skattepligtige, der ikke er omfattet af begrænsningsreglen for pensionister mv., jf. § 9.

Efter EVSL § 9 a kan ejendomsværdiskatten højst stige med 2.400 kr. fra det ene år til det andet, dog altid med 20 pct.

Ejendomsværdiskatten som opgjort efter lovens §§ 5-7 kan maksimalt stige med 2.400 kr. i forhold til ejendomsværdiskatten for det forudgående år som opgjort efter §§ 5- 7 og § 9 a., stk. 1 og  § 9 b ( eller evt. § 9, stk. 1, hvis den skattepligtige det forudgående år indkomstår har været omfattet af begrænsningsreglen for pensionister mv. i § 9). Nedsættelsen efter § 9 a kan dog højst ske til et beløb svarende til det forudgående indkomstårs ejendomsværdiskat, beregnet efter §§ 5 - 7 og § 9 a, stk. 1 og § 9 b (eller evt § 9) forhøjet med 20 pct. Det betyder, at ejendomsværdiskatten således altid kan stige med 20 pct. fra år til år.

Hvis den skattepligtige i det forudgående indkomstår har været omfattet af § 9 - f.eks. hvor den skattepligtige i det ene år er eftelønsmodtager og det følgende år måtte have genoptaget sin erhvervsaktivitet i et omfang, som afskærer retten til efterløn - begrænses ejendomsværdiskatten efter § 9 a i forhold til ejendomsværdiskatten for det forrige år beregnet efter §§ 5- 7 og § 9, stk. 1.

Det gælder også, hvor den skattepligtige i det forudgående indkomstår tillige har været omfattet af § 8-nedslaget pga. at den skattepligtige på dette tidspunkt har været gift med en alderspensionist, eller som efterlevende ægtefælle har været omfattet af successionsreglen i § 8, stk.2. Ejendomsværdiskatten for indkomståret begrænses således i forhold til ejendomsværdiskatten for forrige år uden det beregnede nedslag efter § 8 for dette år. Det sikrer, at ejendomsværdiskatten for indkomståret begrænses i forhold til et sammenligneligt beløb.

Begge begrænsningsregler i henholdsvis § 9 og § 9 a anvendes før evt. nedsættelse efter lovens § 11, stk. 1 og 2. Det vil sige inden der sker nedslag i ejendomsværdiskatten som følge af, at ejendommen ikke har været i den skattepligtiges besiddelse og rådighed i hele det pågældende indkomstår, henholdsvis når der er sket en delvis erhvervsmæssig udlejning af ejendommen, uden at det har berettiget til vurderingsfordeling efter VURDL 33, stk. 5. Begrænsningsreglen anvendes også før eventuelle fradrag for udenlandske betalte skatter efter EVSL § 12.

Begrænsning af ejendomsværdiskatten bortfalder ved ejerskifte for så vidt angår den pågældende ejendom. Køber overtager således ikke sælgers begrænsede ejendomsværdi, men betaler fuld (forholdsmæssig) ejendomsværdiskat for det år, hvor køber erhverver ejendommen. Begrænsningsreglen for boligen finder først anvendelse året efter.

Nedsættelsen bortfalder dog ikke ved ejerskifte mellem ægtefæller. Forskydninger i ejerforholdet mellem ægtefællerne udløser således ikke den fulde ejendomsværdiskat. Det gælder også ved skilmisse og dødsfald, hvor den ene ægtefælle overtager hele ejendommen. Det betyder, at skilsmisse/dødsfald ikke udløser den fulde ejendomsværdiskat, og på den anden side, at den skattepligtige fremover omfattes af begrænsningsregel efter § § 9, 9 a,

Særligt hvad angår dødsfald bemærkes, at en efterlevende ægtefælle under alle omstændigheder omfattes af begrænsningsreglen for pensionister m.v. i § 9, under betingelse af, at afdøde var omfattet af EVSL § 9 og at ægtefællerne ikke var separerede ved dødsfaldet, jf. lovens § 9, stk. 3. I denne situation bliver den efterlevende ægtefælles ejendomsværdiskat således også fremover begrænset efter den gunstigere begrænsningsregel for pensionister mv., uanset at den pågældende ikke selv opfylder betingelserne for begrænsning efter reglen. Hvis den efterlevende ægtefæller gifter sig igen, bortfalder retten til at indtræde i retten til begrænsning. Retten ophører det første indkomstår efter ægteskabets indgåelse.

Ombygninger I visse tilfælde anvendes begrænsningsreglen ikke. Der er tale om situationer, hvor en ejendom undergår en kraftig stigning i vurdering som følge af ombygning. Begrænsningsreglen finder således ikke anvendelse, hvis ombygningen medfører, at forskelsværdien stiger mere end 100 pct i forhold til året før. Forskelsværdien opgøres som forskellen mellem ejendommens grundværdi og ejendomsværdien. Begrænsningsreglen finder heller ikke anvendelse ved ejerlejligheder, der i året forud for indkomståret er frigjort for lejemål.

Begrænsningsreglen finder heller ikke anvendelse, hvis ejendommen ved vurderingen 1. januar i året forud for indkomståret ikke har været vurderet som helt eller delvist benyttet til beboelse. Dette år betales der således fuld ejendomsværdiskat med 10 promille af ejendomsværdien, evt. med pensionistnedslag. Til gengæld betales ikke ejendomsværdiskat i det år, hvor den nyopførte ejendom tages i brug. Vurderingen af om reglerne om begrænsning af stingningen af lejeværdien (nu ejendomsværdiskatten) skal anvendes for et ombygget stuehus til en landbrugsejendom, skulle alene ske på grundlag af forskelsværdierne for selve stuehuset og forskelsværdierne for hele ejendommen, TfS 1995, 19.LSR.

Reduktion af pensionistnedslaget § 10 En person, der inden udgangen af indkomståret er fyldt 67 år eller der fylder 65 år den 1. juli 2004 eller senere, får som tidligere nævnt et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på 4 promille af beregningsgrundlaget, dog maksimalt 6.000 kr. for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse.

Nedslaget reduceres efter EVSL § 10, hvis den skattepligtige har en indkomst over en vis størrelse. Indkomsten opgøres som

• ejerens personlige indkomst som opgjort efter PSL § 3 plus
• vederlag omfattet af ligningslovens § 28 b, stk. 3 plus
• positiv nettokapitalindkomst plus
• positiv aktieindkomst bortset fra udbytteindkomst op til 5.000 kr., hvori der er indeholdt endelig udbytteskat.

For samlevende ægtefæller opgøres indkomsten som

• ægtefællernes samlede personlige indkomst som opgjort efter personskattelovens § 3 plus
• vederlag omfattet af ligningslovens § 28 b, stk. 3 plus
• ægtefællernes samlede positive nettokapitalindkomst plus
• ægtefællernes samlede positive aktieindkomst bortset fra udbytteskat op til 10.000 kr., hvori der er indeholdt endelig udbytteskat.

Nedslaget reduceres med 5 pct. af den del af den opgjorte indkomst, der overstiger et beløb på 246.600  241.000 kr. (2005).

Grænsebeløbene på 160.300 kr. 156.700 kr. (2005) og 246.600 kr  241.000 kr. (2005) reguleres efter PSL § 20.

Reduktionen foretages efter, at der er beregnet begrænsning for, hvor meget ejendomsværdiskatten kan stige efter § 9.

Det betyder, at der til den ejendomsværdiskat, som er opgjort efter reglerne i EVSL §§ 5 til 9, skal lægges et beløb svarende til 5 pct. af den del af indkomsten i indkomståret, der overstiger henholdsvis  160.300 kr. 156.700 kr. (2005) for enlige og 246.600 kr 241.000 kr. (2005) for ægtepar. Det beløb, der skal tillægges, kan dog aldrig blive større end det nedslagsbeløb pensionisten har fået efter EVSL § 8.

EVSL HelårsbasisEjendomsværdiskatten opgøres på helårsbasis for hele ejendommen. Hvis ejendomen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt. Det kan f.eks. være tilfældet det år, hvor ejendommen afstås. Det forhold, at ejendomsværdiskatten beregnes på helårsbasis betyder, at beregningerne ved begrænsningsreglerne foretages på grundlag af en beregnet ejendomsværdiskat for hele indkomståret.

Reglen indebærer også, at den relevante indkomst efter EVSL § 10 for personer over 67 år og personer,der fylder 65 år den 1. juli 2004 eller senere er indkomsten for hele indkomståret.

Køb og salg af ejendomReglerne om ejendomsværdiskat ved flytning fremgår af EVSL § 11. Hvis  ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt.Ved erhvervelse af en bolig anses ejendommen for at tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand fra overtagelsesdagen. Hvis indflytning sker senere end overtagelsesdagen, træder indflytningsdagen i stedet for overtagelsedagen. Ved afståelse eller udleje af hele boligen anses ejendommen for at tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand til og med overtagelsesdagen.  Hvis sælgers udflytning sker tidligere end overtagelsesdagen, træder udflytningsdagen dog istedet for overtagelsesdagen. Ved sommerhuse er det overtagelsestidspunktet, der lægges vægt på. Indkomståret anses for at udgøre 360 dage med 30 dage i hver kalendermåned. Ved anskaffelse og salg af sommerhuse beregnes ejendomsværdiskatten fra overtagelsestidspunktet til overtagelsestidspunkt. Ved afgørelsen af om noget er et sommerhus, lægges der vægt på den faktiske anvendelse. Den klassifikation, der bruges ved ejendomsvurderingen er kun vejledende. 

Det tilfælde, hvor ejeren af en bolig flytter ud og derefter søger at leje den tidligere bolig ud sidestilles med salg.

Ejendommen helt eller delvis udlejet til andreVed hel eller delvis udleje af boligen i tilfælde, hvor ejeren vælger at anvende ligningslovens  § 15 P, stk. 1, 3.-5. pkt. , eller § 15 P, stk. 2, 3.-5.pkt., ved sin indkomstopgørelse, medfører udleje ikke, at ejendomsværdiskatten nedsættes. I andre tilfælde af udleje af boligen nedsættes ejendomsværdiskatten som beregnet efter §§ 5-10 med en til den udlejede del svarende andel af ejendomsværdiskatten, jf .  EVSL § 11, stk. 2.

Fribolig for forældre m.fl. LL § 12 AEfter LL § 12 A beskattes ejeren af en ejerbolig efter ejendomsværdiskatteloven, når boligen uden eller mod delvis betaling stilles til rådighed for forældre m.fl. Herved beskattes ejeren på samme måde, som hvis ejeren selv havde beboet boligen. Hvis der betales en leje, der overstiger 250 pct. af ejendomsværdiskatten medregnes det overskydende beløb i den skattepligtige indkomst. Normalt beskattes ejeren af den leje som boligen ville kunne indbringe ved udlejning til en uafhængig person (markedslejen), når boligen udlejes helt eller delvist vederlagsfrit.

Reglen i LL § 12 A anvendes, når boligen ville være omfattet af EVSL § 4, stk. 1, hvis ejeren selv benyttede boligen LL § 12 A gælder også i de situationer, hvor ejendommen indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og som i væsentlig omfang benyttes erhvervsmæssigt, når vurderingsmyndigheden har foretaget en fordeling af ejendomsværdien på boligen og den øvrige ejendom, jf. VURDL § 33, stk .5.  

Betingelser Det er en betingelse, at boligen udlejes til ejerens eller ejerens ægtefælles forældre, stedforældre eller bedsteforældre. Mindst en af forældrene, stedforældrene eller bedsteforældrene skal være førtidspensionist, efterlønsmodtager eller være fyldt 67 år inden udgangen af indkomståret eller der fylder 65 år den 1. juli 2004 eller senere. Skatteyderens samlever gennem de sidste to år, inden friboligen stilles til rådighed, sidestilles med en ægtefælle.

Endvidere er det en betingelse, at den fribolig, der stilles til rådighed, findes i tilknytning til en bolig, som skatteyderen eller dennes ægtefælle bebor.  

Tilknytning Ved bedømmelsen af, om giverens bolig og friboligen ligger i tilknytning til hinanden, må der lægges vægt på den fysiske afstand. Således anses lejligheder i samme opgang eller i naboopgange i en etageejendom at være i tilknytning til hinanden. Det samme vil være tilfældet med naborækkehuse eller et tofamilieshus. To naboparcelhuse må ligeledes siges at være i tilknytning til hinanden, og det samme gælder også, hvis der på en parcelhusgrund er opført to selvstændige boliger. I TfS 1997, 923 LSR drev ejeren landbrug og drev to naboejendomme. Den ene var stillet til rådighed for forældrene: Der var 450 m. i direkte forbindelse mellem stuehusene. Forholdet var omfattet af LL § 12 A. I en anden sag fandt Landsskatteretten ligeledes, at LL § 12 A fandt anvendelse i et tilfælde, hvor en søn stillede en bolig til rådighed for sine forældre, og hvor boligen var beliggende 750 m fra hans egen bolig og de ikke umiddelbart var naboejendommen, idet den fornødne tilknytning mellem de to boliger konkret måtte anses at have været til stede, TfS 2000, 709. LSR.

Uden for disse tilfælde må der foretages en konkret bedømmelse i hver enkelt sag, hvor der især lægges vægt på den ældres situation. Fx vil boligerne kunne anses for at have den fornødne tilknytning, hvis de er således beliggende, at dette findes rimeligt af hensyn til varetagelsen af det bag bestemmelsen liggende hensyn - opfyldelsen af et plejebehov hos den ældre. Der kan foretages fradrag for faktiske udgifter, der er fradragsberettigede i forbindelse med udlejning af ejendommen se dog afsnit A.G.2.4.2 vedrørende tofamilieshuse.  

Modtageren af friboligen omfattes ikke af § LL 12 A og beskattes efter de hidtidige regler, se TfS 1996.245.  

Udleje til beboelse Udlejes værelser eller en helårsbolig en del af året, er lejeindtægten skattefri, når den ikke overstiger et variabelt bundfradrag, jf. LL § 15 P, stk. 1 og 2. Bundfradraget udgør 1 1/3 pct af ejendomværdien pr. 1. oktober i indkomståret, dog altid mindst 24.000 kr, hvis der udlejes værelser fra egen bolig, eller hvis hele boligen udlejes en del af året. Bundfradraget beregnes med udgangspunkt i ejendomsværdien. Det betyder, at udlejningsperioden er uden betydning for bundfradragets størrelse. En skatteyder beboede en ejerlejlighed sammen med søsteren og moderen: Han havde anmodet om månedlige bidrag fra moderen og søsteren til dækning af udgifterne ved lejligheden. Der skulle ikke ansættes en objektiv udlejningsværdi for den del af lejligheden, der blev benyttet af moderen og søsteren, da der fandtes at være etableret et boligfællesskab, som havde udgjort en husstand, (TfS 1999, 732).

Har boligen kun være ejet en del af året, beregnes kun forholdsmæssigt bundfradrag i den periode, hvor man har ejet boligen.

Ejere, der udlejer enten en del af værelserne i en lejlighed i egen ejendom, eller som udlejer en helårsbolig en del af året, kan anvende reglerne. Det en betingelse, at ejendommen er omfattet af EVSl § 4, stk. 1 nr. 1-11. Andelshavere i private boligforeninger anses i denne forbindelse som lejere og boligafgiften som husleje.

Vedr. udleje af 2-familieshuse, se A.G.2.4.1.

Værelserne eller helårsboligen, som udlejes, skal anvendes til beboelse. Det er uden betydning, om det udlejede er møbleret.

Regnskabsmæssig metodeNår ejendommen udlejes enten en del af året - f.eks. sommerhusudlejning - eller hvis en del af ejendommens lejlighed udlejes, f.eks. værelsesudlejning, vil ejendomsværdiskatten som udgangspunkt skulle nedsættes forholdsmæssigt. Det er tilfældet, når den skattepligtige bruger regnskabsmæssig opgørelse, jf. ligningslovens § 15 O, stk. 2 og § 15 P, stk. 3.

Hvis den skattepligtige derimod bruger den standardiserede metode ved delvis udlejning af en ejerbolig efter ligningslovens § 15 O , stk. 1 eller § 15 P, stk. 1 og 2, skal der betales ejendomsværdiskat af hele ejendommen.

Særligt hvad angår ligningslovens § 15 P, er loftet for skattefri lejeindtægter 1 1/3 pct. af ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret, dog altid mindst 24.000 kr.jf. ligningslovens § 15 P. stk. 1 og 2. Det betyder, at hvis ejerens bolig eksempelvis er vurderet til 2,4 mill kr., kan den pågældende årligt tage 32.000 kr. i skattefri husleje ved udlejning efter ligningslovens § 15 P. Det er den samlede betaling, som udlejer modtager ved udlejningen, der indgår i lejeindtægten, dvs. bruttolejeindtægter, hvilket betyder, at lejebetaling er inklusive eventuel særskilt betaling for f.eks. el, gas, varme, telefon, og lign, se om dette princip i TfS 1998, 409, der vedrørerer lejeindkomstopgørelsen for et sommerhus se afsnit A.G.2.7. Det er altså ikke muligt ud over bundfradraget at modtage særskilt betaling for disse ydelser.De skal med i bruttolejeindkomsten.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger, der ellers ville være fradragsberettigede i forbindelse med udlejningen. Det får den betydning, at hvis lejeindtægten er større end de ovenfor nævnte variable bundfradrag, skal den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget medregnes i indkomstopgørelsen. Ejerne betaler ejendomsværdiskat af den del af ejendommen, der udlejes, jf. HRD af 14. apr. 1994, TfS. 1994, 350. For helårshuse, der lejes ud en del af året, betales ejendomsværdiskat i udlejningsperioden forudsat der ikke anvendes regnskabsmæssig metode.

Udlejer kan vælge en regnskabsmæssig opgørelse af lejeindtægter og udgifter. Udgifter til vedligeholdelse af ejendommen kan ikke fratrækkes. Der gives ikke noget variabelt bundfradrag i lejeindtægten.

For indkomståret 2004 kan der ikke vælges at overgå til variabelt bundfradrag, hvis der hidtil er benyttet den regnskabsmæssige opgørelse. Der kan altid overgås til regnskabsmæssig opgørelse fra hidtidige opgørelse efter variabelt bundfradrag. Har man først valgt regnskabsprincip kan der ikke senere overgås til variabelt bundfradrag. Indkomsten er kapitalindkomst.

For lejere som fremlejer værelser, eller et helårshus en del af året, gælder der også et bundfradrag. Bundfradraget beregnes som 2/3 af fremlejers egen årlige husleje. Den del af bruttofremlejeindtægten, der overstiger bundfradraget, medregnes ved indkomstopgørelsen som personlig indkomst. Landsretten fandt, at det var berettiget, at skattemyndighederne havde fastsat skatteyderens indtægt ved udlejningsvirksomhed skønsmæssigt. Skatteyderen havde ikke indsendt regnskab til skattemyndighederne vedrørende sin udlejnigsvirksomhed, og den skriftlige dokumentation herved vedr. indtægter og udgifter var mangelfuld.SKM2001.514 VLR.

NybygningerHvis en ejendom, hvorpå der foretages nybyggeri, ikke vurderes som færdigbygget ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober i året før indkomståret, jf. vurderingslovens § 33, stk 1, betales ikke ejendomsværdiskat i indkomståret, jf. EVSL § 4 a, stk. 2, 2.punktum. Iflg. vurderingslovens § 33, stk. 1 træffer vurderingsrådet bestemmelse om, hvorvidt en nybygning er færdigbygget. En ejendom skal vurderes som færdigbygget, når den kan anvendes som bolig.

Forskudt indkomstårAnvender den skattepligtige et andet indkomstår end kalenderåret (forskudt indkomstår), er det den ejendomsværdi, der er ansat pr. 1. oktober i det kalenderår, som det forskudte indkomstår træder i stedet for, der bruges som ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret, og den ejendomsværdi, der er ansat pr. 1. oktober i kalenderåret forud for dette kalenderår, der bruges om ejendomsværdien pr. 1. oktober i året før indkomståret. Det er endvidere handelsværdien pr. 1. januar i det kalenderår som indkomståret træder i stedet for, der bruges som handelsværdien pr. 1. januar i indkomståret, jf. EVSL § 4 a, stk. 9.

Ændring af vurderingÆndres en vurdering  efter klage eller som led i den normale revision af vurderingen, eller påkendes en vurdering af Landsskatteretten, får afgørelsen virkning tilbage til det tidspunkt, da den oprindelige vurdering tidligst kunne få skattemæssig virkning. Tilsvarende gælder for senere ændringer af vurderinger foretaget ved revision  af Ligningsrådet, idet dog ændringer, der har medført forhøjelse  af vurderingerne, normalt kun har fremtidig virkning.