ReglerFortjeneste, der er opnået ved modtagelsen af en ekspropriationserstatning eller ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, er fritaget for beskatning i medfør af EBL § 11.   

Selv om der er tale om skattefrihed, »forbruges« en del af anskaffelsessummen, således at ejendommens anskaffelsessum ved senere afståelse af restejendommen herved er formindsket.

Ekspropriation - tidspunktI tilfælde af statslige ekspropriationer (herunder ekspropriationer til fordel for koncessionerede selskaber), der gennemføres efter reglerne i lovbekendtgørelse nr. 672 af 19. august 1999 om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom, anses ejendomsafståelsen for sket ved ekspropriationsforretningens foretagelse, jf. den nævnte lovs § 15.

Ved amtskommunale og kommunale ekspropriationer anses ejendomsafståelsen for sket ved amtsrådets, henholdsvis kommunalbestyrelsens vedtagelse om ekspropriationens gennemførelse. Eventuel anke over ekspropriationens lovlighed eller erstatningsudmålingen medfører ikke, at ekspropriationen (ejendomsafståelsen) anses for gennemført på et andet eller senere tidspunkt.

Frivillige aftalerIfølge TfS 1995, 575 HRD, kan det efter formålet med EBL § 11, 2. pkt. (salg til en erhverver der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere) ikke i sig selv udelukke skattefrihed efter denne bestemmelse, at aftalen indgås med en ikke ekspropriationsberettiget, og at vederlaget betales af denne, medens kompetencen til i givet fald at foretage ekspropriation tilkommer en anden.

Højesteret udtaler endvidere i dommen, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt. imidlertid må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

BetingelserVed frivillig overdragelse til en ekspropriationsberettiget må det således på aftaletidspunktet kunne påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, hvis den frivillige aftale ikke indgås. 

Dette forudsætter, at følgende betingelser er opfyldt på tidspunktet for aftalens indgåelse:

 1.       Der skal i lovgivningen være ekspropriationshjemmel til det pågældende formål.                

Hvis hjemmelen til ekspropriation til det pågældende formål skal findes i planlovens §

Desuden skal det kunne sandsynliggøres, at kommunen vil ekspropriere, hvis den frivillige aftale ikke indgås. Om dette er sandsynliggjort, afgøres på grundlag af en

AfståelsestidspunktVed de frivillige overdragelser anses afståelsen for sket på det tidspunkt, hvor der er indgået en endelig og bindende aftale mellem køber og sælger om ejendommens overdragelse.  

AfgørelserSalg til fredningsstyrelsen af en ejendom, som i henhold til fredningsplanudvalgets landskabsanalyse af 1974 var placeret i zone 1 »landområder af største interesse«, ansås ikke for omfattet af § 2 D i særlig indkomstskattelov (= nuværende EBL § 11), bl.a. under hensyn til, at planlægningen af det pågældende område på salgstidspunktet alene var af foreløbig karakter, jf. TfS 1986, 527 ØLD.   

Derimod ansås ved Vestre Landsrets dom af 10. november 1986 (TfS 1986, 593 VLD) salg til en kommune af et areal på ca. 18.800 m², beliggende i landzone i umiddelbar tilknytning til en skole for omfattet af LOSI § 2 D (svarende til EBL § 11), uanset salget ikke skete i henhold til en godkendt lokalplan. Arealet blev erhvervet af kommunen med henblik på etablering af en sportsplads ved skolen, og ifølge en af kommunalbestyrelsen afgivet udtalelse kunne en lokalplan have været udarbejdet inden handelen, men kommunen havde anset dette for unødvendigt, bl.a. fordi planstyrelsen i lignende sager havde udtalt, at etablering af idrætsanlæg og fodboldbaner i landzoneområder i tilknytning til eksisterende offentlige anlæg ikke er lokalplanpligtig. Landsretten udtalte, at efter ordlyden af og forarbejderne til LOSI § 2 D var skattefritagelsen alene betinget af, at der til det formål, hvortil der var sket salg, i lovgivningen var hjemmel til at foretage ekspropriation. Da det var ubestridt, at det i sagen omhandlede areal kunne have været eksproprieret, og at det var anvendt til de formål, hvortil det blev erhvervet, gav retten skatteyderen medhold.

En afståelse i fri handel af areal til etablering af TV 2-stationer kunne sidestilles med ekspropriation i relation til EBL § 11, når regionplantillæg var godkendt, idet erhververen, Statens Teletjeneste, først herefter ville kunne ekspropriere de omhandlede arealer.   

I TfS 1995, 575 HRD nævnt ovenfor blev vederlag for en frivillig aftale om rådighedsindskrænkning ikke fritaget for beskatning. Det skyldtes, at betingelsen for anvendelsen af EBL § 11, 2. pkt., om, at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået, ikke var opfyldt.   

I TfS 1996, 356 HRD blev afståelse af et areal til et privat varmeværk anset for omfattet af EBL § 11, 2. pkt. Fjernvarmeværket var ikke ekspropriationsberettiget. Arealet blev erhvervet med henblik på opførelse af et nyt flisfyr. Et sådant blev også opført kort tid efter erhvervelsen. Forud for underskrivelsen af det betingede skøde havde kommunalbestyrelsen, som må antages generelt at have en væsentlig interesse i fjernvarmeværkets virksomhed, vedtaget et forslag til tillæg til kommuneplanen og et forslag til lokalplan, som alene havde til formål at muliggøre den påtænkte anvendelse af arealet. På denne baggrund fandt Højesteret, at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at afståelsen af arealet ville blive gennemtvunget ved ekspropriation i medfør af varmeforsyningslovens § 23 eller kommuneplanens § 34, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

TfS 1997, 167 LSR. Fortjeneste ved salg af jordareal til et naturgenopretningsprojekt var ikke skattefri efter EBL § 11, da det ikke fandtes godtgjort, at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at afståelsen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, hvis frivillig aftale ikke var blevet indgået. Der var i lovgivningen hjemmel for Skov- og Naturstyrelsen til at ekspropriere, når dette var til fremme for en planlægning af lovens formål. Det fandtes ikke godtgjort, at erhvervelsen af det omhandlede jordstykke havde været nødvendig for gennemførelsen af projektet. Der var herved særligt henset til, at projektet i sin helhed var baseret på frivillighed, at der ikke forelå en aktuel konkretiseret plan, ifølge hvilken det erhvervede jordstykke skulle indgå i det omhandlede projekt, projektets tidsramme samt til, at jordstykket efter overdragelsen var bortforpagtet som landbrugsjord og, såfremt det ikke skulle benyttes i projektet, ville blive solgt til landbrugsformål.     

TfS 1997, 442 LSR. Betingelserne for skattefrihed efter EBL § 11, 2. pkt., blev anset for opfyldt ved frivillig aftale om rådighedsindskrænkning ved placering af en transformerstation. Aftalen blev indgået mellem grundejeren og et elværk, der som følge af, at 2 vindmøller var opstillet i et af kommunen og amtet udpeget vindmølleområde, skulle etablere et opsamlingsnet. Til brug herfor skulle elværket opføre en transformerstation. Elværket var ikke ekspropriationsberettiget, men boligministeren kan, når almenvellet kræver det, tillade ekspropriation til anlæg for produktion, transmission og distribution af elektricitet. Der foreligger i sagen udtalelser fra elværket og fra Danske Elværkers Forening om de omfattende og uheldige konsekvenser i balancen mellem indgåelse af frivillige aftaler og ekspropriationssager i tilfælde af, at der ikke bliver indrømmet skattefrihed for fortjenesten. Endvidere har elværket besvaret en række spørgsmål stillet af Landsskatteretten om muligheden for, at elværket ville anmode om ekspropriation i mangel af frivillig aftale, og om sandsynligheden for, at ekspropriation ville blive gennemført. Spørgsmålene er besvaret bekræftende. Landsskatteretten lagde ved afgørelsen vægt på det konkrete formål med den omhandlede rådighedsindskrænkning, jf. særligt det af elværket afgivne høringssvar sammenholdt med de af elværket og Danske Elværkers Forening afgivne udtalelser. Endvidere var der henset til, at et elværk som koncessioneret selskab har kompetencen til at indgive ekspropriationsansøgning til Boligministeriet/Elektricitetsrådet.

I TfS 2000, 1017 LSR blev fortjeneste ved salg af en landbrugsejendom til Skov- og Naturstyrelsen i forbindelse med et naturgenopretningsprojekt anset for skattefri efter EBL § 11. Landsskatteretten lagde ved afgørelsen til grund, at Skov- og Naturstyrelsen havde haft ekspropriationskompetence i medfør af naturbeskyttelseslovens § 60. Endvidere lagde man vægt på en i sagen af Skov- og Naturstyrelsen afgivet erklæring. Ifølge denne var hovedparten af den pågældende ejendom beliggende inden for området for det igangværende projekt. Da gennemførelsen af projektet forudsatte, at man disponerede over ejendommens arealer, var det styrelsens opfattelse, at ejendommen var blevet eksproprieret, hvis den ikke var blevet erhvervet ved en frivillig aftale.

SKM2005.128.LSR. Erstatning modtaget som led i gennemførelsen af et vådområdeprojekt blev anset for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, selv om der var indgået aftale herom, idet der konkret havde foreligget risiko for ekspropriation. Skatteministeriet har indbragt kendelsen for domstolene.

RestarealerRestarealer, som ejeren med hjemmel i § 16, stk. 3, i lovbekendtgørelse nr. 672 af 19. august 1999 om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom kan begære omfattet af ekspropriationen på grund af, at arealet ikke kan anvendes rimeligt efter ekspropriationen, er også omfattet af fritagelsesbestemmelsen i EBL § 11. Det samme gælder restarealer, der er omfattet af § 51, stk. 3, i lov om offentlige veje.

Skattefrihed indtræder ikke, når en kommune i forbindelse med en aktuel ekspropriationssituation indgår supplerende aftale om at erhverve et yderligere areal, som ligger udover, hvad der direkte er omfattet af ekspropriationshjemmelen

Alle typer af ekspropriative afståelserAlle typer af ekspropriative afståelser er omfattet af EBL § 11. Det er ikke afgørende om betegnelsen "ekspropriation" er anvendt i selve den lovbestemmelse, der hjemler den ekspropriative afståelse.    

Fritagelsen gælder også for erstatninger, der udbetales ved ekspropriation af middelbare rettigheder over en fast ejendom, servitutter m.v.   

Som eksempel kan nævnes erstatningsbeløb, der udredes i anledning af, at fredningsmyndighederne for en længere periode nedlægger forbud mod fortsat udnyttelse af en ejendoms råstoffer, såsom sten, grus og så videre, skd. 1982.60.33.

NaturfredningErstatninger, der udbetales i medfør af lovbekendtgørelse nr. 884 af 18. august 2004 om naturbeskyttelse (naturbeskyttelsesloven) kap. 6 (fredning), er omfattet af fritagelsesbestemmelsen.

Erstatninger - planlovenErstatninger, der ydes for ekspropriation i medfør af § 47 i planloven, er også omfattet af skattefritagelsen efter EBL § 11, 1. pkt. Ved frivillige aftaler, som nævnt i kap. 11 i planloven, er der kun skattefritagelse efter EBL § 11. 2. pkt., hvis den ovenfor nævnte betingelse om, at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, hvis den frivillige aftale ikke indgås, er opfyldt.

Forurenet jordFortjeneste indvundet ved afhændelse efter § 34 i lov nr. 370 af 2. juni 1999 om forurenet jord medregnes heller ikke, jf. EBL § 11, 3. pkt.

JordfordelingJordfordeling i forbindelse med ekspropriation er omfattet af skattefritagelsen, når jordfordelingen gennemføres ved ekspropriation. Det samme gælder, når en offentlig myndighed, der aktuelt kunne have eksproprieret arealerne til jordfordeling, i stedet erhverver arealerne ved køb, men til samme formål. Som eksempler kan nævnes erhvervelser efter § 51, stk. 5, i lov om offentlige veje og § 16, stk. 3, i lovbekendtgørelse nr. 672 af 19. august 1999 om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom.

TfS 1995, 907 LSR. En ejendom var i henhold til frivillig aftale ved jordfordelingsoverenskomst overtaget af det offentlige dels med henblik på anlæg af motorvej, dels med henblik på skovrejsning. I jordfordelingsoverenskomsten var anført, at overtagelsen ved frivillig aftale trådte i stedet for ekspropriation. Overtagelsessummen ansås skattefri efter EBL § 11, 2. pkt.

I andre tilfælde, hvor der ikke foreligger en aktuel hjemmel til at gennemføre en jordfordeling ved ekspropriation, finder EBL § 7, stk. 1, om jordombytning anvendelse, se afsnit E.J.2.3.4.1. Er en jordfordeling i forbindelse med en ekspropriation omfattet af skattefritagelsen, betyder det, at beløb, som en lodsejer modtager ud over en eventuel tildeling af et nyt jordstykke til erstatning for det afgivne, er skattefri. Ved en senere afståelse af det i forbindelse med en sådan jordfordeling erhvervede areal, finder EBL § 7, stk. 1, anvendelse, se afsnit E.J.2.3.4.1.

Tilfælde der ikke er omfattet af EBL § 11Fritagelsesreglen omfatter ikke de tilfælde, hvor den afståede ejendom er erhvervet som led i næring, eller avancen beskattes efter ejerlejlighedsavancebeskatningsloven.

Genvundne afskrivningerSkattefritagelsesreglen omfatter kun ekspropriationserstatninger, som ville have været skattepligtige efter ejendomsavancebeskatningsloven. Hvis der ved en ekspropriationserstatning fremkommer genvundne afskrivninger, er beskatningen af disse i medfør af afskrivningsloven ikke omfattet af fritagelsen.

Driftstab m.v.Det er kun erstatninger for afståelse af fast ejendom, der er fritaget for beskatning, herunder erstatninger for afståelse af en varig middelbar rettighed, en servitut m.v. samt ulempeerstatninger for værdiforringelser på tilstødende ejendom eller restejendom.   

Derimod er erstatning for driftstab, afgrødetab, flytteomkostninger og lign., som måtte være indeholdt i ekspropriationserstatningen, ikke skattefri.

Landsskatteretten fandt, at erstatning i forbindelse med en ekspropriation for genetablering af læhegn og indtægtstab, inkl. risiko for jordfygning, ikke var skattefri, jf. SKM2002.422.LSR.