Byzone Byzonearealer er arealer, der ifølge den tidligere by- og landzonelov blev udlagt til byzoneformål, eller som ved en lokalplan er overført til byzone.

Sommerhusområde Som sommerhusområde betegnes arealer, som i en bygningsvedtægt, byplanvedtægt eller lokalplan er udlagt til sommerhusbebyggelse, samt arealer som ved en lokalplan er overført til sommerhusområde. 

Økonomisk god anvendelse I medfør af VUL § 16, der finder anvendelse på ejendomme i byzone og i sommerhusområder, skal grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Beliggenheden For ejendomme i byer og bymæssige bebyggelser er det sædvanligvis bebyggelse under en eller anden form, der er den økonomisk gode anvendelse. Fælles for ejendomme i byer og bymæssige bebyggelser er, at beliggenheden er den vigtigste prisdannende enkeltfaktor, hvilket også gør sig gældende i sommerhusområder. Beliggenhedsfaktorens betydning afspejles i opdelingen af landet i grundværdiområder, se C.2.

Såvel beliggenheden i videre geografisk forstand som ejendommens specifikke beliggenhed i forhold til trafikårer og anden bebyggelse må tages i betragtning ved grundværdiansættelsen. I områder, der er udlagt til parcelhus- eller rækkehusbebyggelse m. v. og i sommerhusområder spiller naturgivne attraktioner en ganske særlig rolle.

Fysisk planlægning Rådigheden over fast ejendom er bl. a. begrænset af offentlige myndigheders regulering. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til denne regulering, herunder til den fysiske planlægning i medfør af planlovgivningen, se A.5.1-A.5.3. Det fremgår af bestemmelsen i VUL § 13, stk. 2, hvorefter der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

For ejendomme i byzone og i sommerhusområder er det især de reguleringer, der er fastsat i byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 452 af 24. juni 1998 med senere ændringer, der spiller en rolle ved grundværdiansættelsen.

Ved §§ 6 A-6 C i byggeloven er by- og boligministeren bemyndiget til at fastsætte regler om

1. mindstegrundstørrelser for ejendomme,
2. bebyggelsesprocenter ved bebyggelse af ejendomme,
3. højder og antal etager for bebyggelser samt
4. mindsteafstand for bebyggelse til skel mod anden grund eller sti.

Sådanne regler er fastsat i By- og Boligministeriets bekendtgørelse nr. 12251 af 24. september 2001 af Tillæg 3 til Bygningsreglement 1995 og i samme ministeriums bekendtgørelse nr. 12252 af samme dato af Tillæg 2 til Bygningsreglement for småhuse. Tillæggene trådte i kraft den 1. oktober 2001. De bebyggelsesregulerende bestemmelser i tillæggene dækker de samme forhold og har samme saglige anvendelsesområde som de før 1. oktober 2001 gældende bestemmelser herom i byggeloven.

Mindstegrundstørrelse I byzone må der ikke foretages udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der vil fremkomme ejendomme med et mindre areal end 700 m², jf. førnævnte Tillæg 3 til Bygningsreglement 1995, kap. 2A.

Ved udstykning i sommerhusområder må arealet ikke være mindre end 1.200 m², jf. førnævnte Tillæg 2 til Bygningsreglement for småhuse, afsnit 2.2.

Bestemmelserne om mindstegrundstørrelse i bygningsreglementerne finder ikke anvendelse i tilfælde, hvor der er fastsat andre bestemmelser i en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan i medfør af tidligere gældende byggelove.

Bebyggelsesprocenter Bebyggelsesprocenten ved bebyggelse af en ejendom, herunder ved om- eller tilbygning, må ikke overstige

• 25 for huse med én bolig til helårsbeboelse (parcelhuse)
• 10 for sommerhusbebyggelse i et sommerhusområde og anden bebyggelse til ferie- og fritidsformål
• 35 for tæt-lav bebyggelsen
• 50 for etagebebyggelse i et område, der i kommuneplanen er udlagt hertil, og
• 40 for anden bebyggelse (for grunde med særlig beliggenhed, der var bebygget den 1. februar 1977, dog 50)

Bebyggelsesprocenterne er ligeledes fastsat i de førnævnte tillæg til bygningsreglementerne. Bestemmelserne finder ikke anvendelse i tilfælde, hvor der er fastsat andre bestemmelser i en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan i medfør af tidligere gældende byggelove.

Ved bebyggelsesprocenten forstås etagearealets procentvise andel af grundstykkets areal. Ved beregning af grundstykkets areal henses til det areal, der er angivet i matriklen. Desuden medregnes grundstykkets andel i et selvstændigt matrikuleret areal, der udgør et friareal fælles for flere ejendomme. Ved beregningen fragår arealer, der er beliggende i en anden zone end den, hvori der bygges, samt jordlodder, der ikke har sammenhæng med grundstykket, men har samme matrikelbetegnelse.

Bebyggelsesprocenten er især af betydning for ejendomme, der falder ind under de plantyper, hvorpå etagearealprincippet finder anvendelse, se C.2.1.3. For ejendomme, hvor kvadratmeterprincippet anvendes, f. eks. i industrikvarterer, spiller procenten en mindre rolle. 

Ved grundværdiansættelsen henses til den retlige bebyggelsesprocent, selv om den faktiske anvendelse måtte afvige herfra, se TfS 2000, 498. 

Åben-lav og tæt-lav bebyggelse På ejendomme i områder i byzone, der er udlagt til åben-lav eller tæt-lav bebyggelse, anvendes byggeretsværdiprincippet ved grundværdiansættelsen. Dette princip anvendes også på ejendomme i sommerhusområder.

Ved tæt-lav bebyggelse forstås dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende former for helt eller delvis sammenbyggede enfamiliehuse.

Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi, se C.2.1.2. Byggeretsværdipricippet anvendes uden hensyn til, om ejendommen er i privat besiddelse, eller den ejes af et boligselskab eller en andelsboligforening. 

Særligt for sommerhusområder Bebyggelse i sommerhusområder må kun opføres i én etage uden mulighed for indretning af tagetage (medmindre den eksisterende bebyggelse i området overvejende er opført med tagetage).

Boliger i sommerhusområder må bortset fra kortvarige ferieophold m. v. ikke anvendes til overnatning i perioden 1. oktober - 31. marts, medmindre boligen blev anvendt til helårsbeboelse, da området blev udlagt til sommerhusområde, og retten til helårsbeboelse ikke senere er bortfaldet, jf. planlovens § 40. Ifølge planlovens § 41 har en pensionist, der ejer en bolig i et sommerhusområde, en personlig ret til at benytte boligen til helårsbeboelse, når pensionisten har ejet ejendommen i 8 år. Der er tale om en personlig ret, som efter pensionistens død kan omfatte ægtefællen m.fl. Da retten bortfalder ved fraflytning, skal der ikke tages hensyn til denne ret ved vurderingerne.  

Etagebebyggelse På ejendomme i områder i byzone, der er udlagt til etagebebyggelse, anvendes etagearealprincippet ved grundværdiansættelsen, se C.2.1.3. Etagearealprincippet bygger på den erfaring, at grundens værdi er afhængig af den tilladte udnyttelse, således at grundværdien stiger i takt med den tilladte bebyggelsesprocent.

I boligområder med etagebebyggelse må det tillægges en vis betydning, om der med fordel kunne gennemføres byggeri med ejerlejligheder, eller om dette ikke er tilfældet. I områder, der må formodes anvendt til udlejningsbyggeri, vil grundværdien indirekte være påvirket af lejelovgivningen.

I områder med blandet bolig og erhverv eller udelukkende erhverv er det i større eller mindre udstrækning markedslejen på stedet, der bestemmer grundens værdi. Ændringer i virksomhedsstrukturen inden for næsten alle erhvervsgrene har tillige med trafikale hensyn medført omfattende udflytninger fra det indre af byerne til nye områder.

Som et udslag af udviklingen har pengeinstitutter m. fl. nedlagt et stort antal filialer, uden at de rømmede lokaliteter uden videre har kunnet lejes ud til andre erhverv med direkte kundekontakt. På særligt attraktive forretningsstrøg vil etagearealprisen stadig blive fastsat højere end for andre ejendomme.

Kontor- og forretningsbyggeri forekommer også i områder, der ikke er udlagt til etagebebyggelse. I så fald ansættes grundværdien almindeligvis efter kvadratmeterprincippet, jf. nedenfor.

Blandede bebyggelsesformer Er ejendommen bebygget med både etagebebyggelse og lav bebyggelse, foretages der en fordeling såvel af ejendommens samlede areal som af fællesareal m. v. på de to bebyggelsesformer. Det sker på grundlag af oplysninger om etageareal og tilladte bebyggelsesprocenter. Den del af det vurderingspligtige areal, der kan henføres til etagebebyggelse, vurderes ved anvendelse af etagearealprincippet.  

Særligt om ejerlejligheder Der er i VUL § 16 A angivet en fremgangsmåde ved grundværdiansættelsen for ejerlejligheder. Der ansættes en grundværdi for hele grundarealet ifølge matriklen for den ejendom, som er opdelt i ejerlejligheder. Ansættelsen af de enkelte lejligheders grundværdi sker ved fordeling af moderejendommens grundværdi. Fordelingen foretages efter det for ejerlejlighederne fastsatte fordelingstal. Er der intet fordelingstal fastsat, fordeles grundværdien ligeligt på samtlige ejerlejligheder.         

Fører fordelingstallet - eller lejlighedernes antal alene - til en åbenbart urimelig fordeling, kan told- og skatteforvaltningen udøve et selvstændigt skøn over fordelingen, jf. artikel i TfS 2001, 529. 

Industriområder For ejendomme i byzone, hvor hverken byggeretsværdiprincippet eller etagearealprincippet kan finde anvendelse, ansættes grundværdien efter kvadratmeterprincippet, se C.2.1.4. Efter dette princip stiger grundværdien proportionalt med arealets størrelse.

Kvadratmeterprincippet følges ved grundværdiansættelsen af ejendomme i de egentlige industriområder. Ejendommenes beliggenhed i forhold til veje og transportmidler spiller en betydelig rolle for prisdannelsen. Prisdannelsen i industriområder er tillige påvirket af, om nye og innovative industrier allerede har etableret sig i området.  

Udlejede arealer For udlejede arealer skal grundværdien ansættes på samme måde som for andre ejendomme. Der tages således ikke hensyn til lejeforholdet, heller ikke i tilfælde hvor aftalen er blevet tinglyst som en servitut på ejendommen. Der skal nemlig kun tages hensyn til privatretlige servitutter ved grundværdiansættelsen, hvis servitutterne er stiftet til fordel for et areal under en anden ejendom, jf. VUL § 13, stk. 3.