| Der afskrives særskilt på anskaffelsessummen for hver enkelt bygning, jf. AL § 14, stk. 1. Hvorvidt der er tale om en eller flere bygninger afgøres efter principperne nævnt i E.C.4.4.4.1. Ligeledes afskrives installationer som udgangspunkt særskilt, medmindre de erhverves sammen med den bygning, som de tjener, jf. nærmere E.C.4.2.1. Til bygningens anskaffelsessum medregnes efter praksis en forholdsmæssig del af handelsomkostningerne, såsom advokat- og mæglersalær samt tinglysningsafgift vedrørende skødet. Prioriteringsomkostninger - herunder kurstab - samt udgift til erhvervelse af byggegrund udgør ikke en del af anskaffelsessummen. Afskrivningen sker på anskaffelsessummens kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af bygningens eller installationens anskaffelsessum lægges sammen med kursværdien af den resterende del af overdragelsessummen, jf. AL § 45, stk. 1. Se nærmere afsnit E.C.1.2.1 og E.C.4.3.1 om kontantomregning.
I SKM2003.79.LR fandt Ligningsrådet, at udgifterne i forbindelse med eventuel nedrivning af en gammel bygning kunne tillægges afskrivningsgrundlaget for den nye bygning i det omfang, der alene var tale om nedrivningsudgifter, der vedrørte de dele af den gamle bygning, som det var nødvendigt at fjerne for, at den nye bygning fysisk kunne placeres på det pågældende grundstykke, og forudsat at den nye bygning blev opført i umiddelbar tidsmæssig forbindelse med, at den gamle bygning helt eller delvis blev fjernet.
I SKM2003.350.LSR skulle der ved opgørelse af afskrivningsgrundlaget for andele i et investeringsprojekt, der omfattede en fast ejendom, tages udgangspunkt i ejendommens anskaffelsessum. Forskellen mellem udbydernes købspris for ejendommen og investorenes anskaffelsessum for andele kunne ikke anses for en del af anskaffelsessummen for ejendommen, men måtte anses for udbydernes honorar for tilrettelæggelse af det samlede projekt og den knowhow, der lå til grund for tilrettelæggelsen.
I SKM2004.25.LR stod alene udbyderen af et ejendomsinvesteringsprojekt for formidlingen af nogle ejendomskøb. Da betalingen for denne ydelse kunne sidestilles med salær til en ejendomsmægler, kunne betalingen indgå i investorernes afskrivningsgrundlag. Advokatomkostninger vedrørende skødeudarbejdelse samt sædvanligt honorar for byggeteknisk gennemgang af ejendommene inden købet fandtes ligeledes at kunne indgå i afskrivningsgrundlaget. Honorar til udbyder vedrørende tilrettelæggelse af det samlede projekt samt honorar til revisor for gennemgang af projektet og afgivelse af erklæring kunne derimod ikke indgå i afskrivningsgrundlaget.
I SKM2004.182.LSR kunne en udgift, som udbyderen af et projekt med investering i fast ejendom betegnede "finders fee", ikke tillægges afskrivningsgrundlaget eller fradrages. En mindre del af en udgift, som udbyderen betegnede "rådgivningshonorar", blev anset for at vedrøre rådgivning i forbindelse med den løbende drift og kunne fradrages efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Den resterende del af "rådgivningshonoraret", kunne ikke tillægges afskrivningsgrundlaget eller fradrages.
I SKM2006.649.VLR (appelleret) kunne en kommanditist i et ejendomsinvesteringsprojekt ikke medregne et beløb, der udgjorde betaling for "projektomkostninger, rådgivningshonorar, udbyderhonorar m.v." i sin andel af afskrivningsgrundlaget for en ejendom. Det blev herved lagt til grund, at der i det væsentlige var tale om betaling for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet med henblik på at give de enkelte kommanditister et afkast af deres investering, herunder ved en effektiv skatteudnyttelse. Det blev dog anerkendt, at en udgift til et arkitektfirma for en tilstandsrapport udarbejdet i forbindelse med købet af ejendommen kunne indgå i afskrivningsgrundlaget ligesom udgiften til berigtigende advokat.
I SKM2005.450.VLR (appelleret) udtalte landsretten, at et honorar benævnt "projektomkostninger" betalt til udbyderen af et ejendomsprojekt i det væsentligste måtte anses for at være honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet, hvorfor der ikke var grundlag for at medregne nogen del af honoraret i afskrivningsgrundlaget.
I SKM2006.310.VLR kunne honorar til projektudbyder ikke indgå i afskrivningsgrundlaget. Da der afskrives på anskaffelsessummens kontantværdi, jf. AL § 17 og 45, kunne afholdte finansieringsudgifter heller ikke indgå i afskrivningsgrundlaget. Derimod kunne der afskrives på den del af udgifterne til stempel og tinglysningsafgift vedrørende skødet, som relaterede sig til den faktiske anskaffelsessum for bygning og installationer.
►I SKM2007.41.ØLR kunne en kommanditist i et 10-mandsprojekt med investering i en fast ejendom ikke medregne sin forholdsmæssige andel af udgifterne til udbyderen ved opgørelsen af ejendommens afskrivningsgrundlag, da der efter landsrettens opfattelse ikke forelå en sådan handelsomkostning, der efter sædvanlig ligningspraksis kan tillægges en fast ejendoms afskrivningsberettigede anskaffelsessum.◄
►I SKM2007.235.SR blev Skatterådet bedt om at tage stilling til, om kommanditisterne i et investeringsprojekt, hvor en ejendom blev udlejet til brug som plejehjem i England, ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget kunne medregne et beløb på 1,5 pct. af købesummen, som investorerne - udover sædvanligt udbyderhonorar - betalte til udbyder i forbindelse med erhvervelsen af anparterne. Beløbet blev betalt, forbi ejendommen var steget i værdi i den periode på 8 måneder, der var gået fra udbyders erhvervelse af ejendommen til offentliggørelse af salgsprospektet. Med henvisning til SKM2003.350.LSR, som omtalt ovenfor, udtalte Skatterådet, at forskellen mellem udbyderens købspris og investorernes anskaffelsessum måtte anses for udbyders honorar for tilrettelæggelse af det samlede projekt og den knowhow, der lå til grund for tilrettelæggelsen. Der var derfor ikke grundlag for at medregne det særlige honorar, der var begrundet i prisstigningen i den nævnte periode, ved opgørelse af afskrivningsgrundlaget.◄
Fordeling af købesum på bygninger, grund m.v. Det følger af AL § 45, stk. 2-4, at sælger og køber ved overdragelse af aktiver omfattet af afskrivningsloven i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde skal foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen. Fordelingen skal bl. a. foretages på bygninger og installationer. Omfatter overdragelsen, grund, bolig, kvote, betalingsrettighed eller beholdninger, skal fordelingen tillige omfatte disse aktiver. For handler, der finder sted den 1. januar 2000 eller senere, følger det af AL § 45, stk. 2, at der for blandet benyttede bygninger skal aftales en overdragelsessum, dels for boligdelen, dels for den erhvervsmæssigt benyttede del af bygningen, se herom nærmere afsnit E.C.4.4.5 om AL 19, stk. 5. I øvrigt henvises til omtalen af AL § 45, stk. 2-4, i afsnit E.C.1.2.2.
I SKM2002.530.VLR havde uafhængige parterne i forbindelse med overdragelsen af en gård i slutsedlen fordelt købesummen på bl.a. driftsbygningerne. Sælgeren gjorde gældende, at han ved avanceopgørelsen var berettiget til at lægge til grund, at bygningerne var solgt til en "garageværdi", dvs. en væsentlig mindre overdragelsessum end aftalt, hvilket betød, at der ikke skulle ske beskatning af genvundne afskrivninger. Selv om han til støtte for sit synspunkt kunne henvise til en skønserklæring, fandt landsretten, at fordelingen i slutsedlen skulle lægges til grund ved ansættelsen.
|