Ved salg af en- og tofamilieshuse er det først og fremmest en betingelse for skattefritagelsen, at huset har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit, se afsnit E.J.1.6.1 for nærmere gennemgang af betingelserne. 

SKM2002.290.LR. Ifølge en bindende forhåndsbesked blev salg af en del af en ejendom anset for omfattet af parcelhusreglen i EBL § 8, stk. 1. Der var tale om et tofamilieshus med et samlet grundareal på 1151 m². Ejendommen bestod af et fritliggende parcelhus på 104 m² og et fritliggende parcelhus på 40 m² sammenbygget med et udhus på 60 m². Skatteyderen påtænkte at sælge den del af ejendommen, hvorpå parcelhuset på 40 m² og udhuset var beliggende. Ligningsrådet fandt, at den samlede ejendom ville kunne afstås skattefrit. Herefter ville også fortjenste ved salg af en del af ejendommen være skattefri. Skattefriheden forudsatte, at salget skete betinget af udstykning, men inden udstykning havde fundet sted.

SKM2005.233.ØLR. Sagen angik spørgsmålet om, hvorvidt salget af sagsøgernes ejendom var skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Henset til at ejendommen indeholdt 3 selvstændige lejligheder, og at disse i perioder reelt havde været anvendt af 3 forskellige familier, fandt landsretten ikke, at ejendommen var et en- eller tofamilieshus. Det var i den henseende uden betydning, at ejendommen skattemæssigt havde været vurderet som et tofamilieshus, og at den faktiske anvendelse af den 3. lejlighed eventuelt havde været ulovlig.

Ved sommerhuse er kravet, at ejeren eller dennes husstand har benyttet sommerhusejendommen til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit, se EBL § 8, stk. 2.

En skatteyder havde sammen med sine to søskende fået udlagt et sommerhus som arv efter deres fader. Sommerhuset blev sat til salg umiddelbart i forbindelse med arveudlægget i april 1997 og solgt i juli 1997. Skatteyders søster havde efter det oplyste og erklæringer fremlagt under sagen opholdt sig i sommerhuset i ejerperioden. Østre Landsret lagde til grund, at skatteyderen havde opholdt sig i sommerhuset ved flere lejligheder men lagde samtidig til grund, at disse ophold enten var som led i salgsbestræbelserne eller for at besøge søsteren. Landsretten fandt på den baggrund, at skatteyderens ophold ikke opfyldte kravene til en ejers benyttelse efter EBL § 8, stk. 2, jf. SKM2003.152.ØLR.

TfS 1998, 118 LR. Ifølge en bindende forhåndsbesked blev salg af et helårshus, som ejeren kun havde anvendt som feriebolig, ikke anset for omfattet af sommerhusreglen i EBL § 8, stk. 2. Skatteyderen havde erhvervet sin mors ejendom delvis ved gave. Moderen fik livsvarig brugsret til ejendommen, hvilket blev udnyttet, indtil moderen flyttede på plejehjem. Herefter havde skatteyderen i kortvarige perioder anvendt ejendommen som feriebolig. Ligningsrådet udtalte, at det ikke er udelukket, at et helårshus kan afstås skattefrit efter sommerhusreglen, hvis det dokumenteres, at huset er købt som og anvendt som sommerbolig. Dette fandtes ikke dokumenteret i sagen. Se også kommentaren i TfS 1998, 122 TSS.

En ejendom der var noteret og vurderet som landbrugsejendom på 8 ha blev i forbindelse med salg udstykket i to matrikler og solgt ved indbyrdes betingede skøder til to forskellige købere. Østre Landsret fandt, at de omhandlede salg måtte betragtes som en samlet afståelse af hele ejendommen. Østre Landsret fandt det endvidere ikke godtgjort, at nogen del af ejendommen havde været bortforpagtet og antog dermed, at hele ejendommen indtil salgene havde været anvendt af skatteyderen som landbrugsejendom. Avancen ved salget af den bebyggede restejendom var derfor ikke omfattet af EBL § 8, jf. SKM2001.627.ØLR.

Vestre Landsret fandt, at en skatteyders andel af avancen ved salg af en ejendom uden bebyggelse var skattepligtig efter EBL § 1 og således ikke omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i EBL § 8, stk. 2. Ejendommen, der var på mere end 366.000 m² var ejet i sameje. Der var på grunden en træhytte på 16 m² uden el, vand og varme, og skatteyderen hævdede, at der var tale om en sommerhusejendom i henhold til EBL § 8, stk. 2. Ejendommen, der stedse havde været vurderet som ubebygget, blev også afhændet uden bebyggelse. Flertallet fandt, at det er en forudsætning for skattefritagelse efter EBL § 8, stk. 2, at afståelsen af en sommerhusejendom omfatter en bebyggelse. Da dette ikke var tilfældet, fandt flertallet, at salget allerede af den grund ikke var omfattet af EBL § 8, stk. 2. Flertallet fandt det herved uden betydning, at træhytten efterfølgende blev overdraget til køberen, da det ikke var en del af afståelsen eller i øvrigt var forudsat ved afståelsen af grundstykket. Én dommer fandt, at ejendommen, når hensås til, at der på det 366.000 m² store grundstykke alene var opført en bygning på 16 m² uden sædvanlige installationer for et sommerhus, ikke kunne anses som en sommerhusejendom i EBL § 8, stk. 2's forstand - uanset bygningen bevismæssigt fandtes at have været benyttet til ferieophold for skatteyderen og dennes familie, jf. SKM2002.107.VLR. 

Højesteret stadfæstede Vestre Landsrets dom. Højsteret fastslog, at det efter ordlyden af EBL § 8, stk. 2, og sammenhængen med EBL § 8, stk. 1, må anses for en betingelse for skattefritagelse i medfør af EBL § 8, stk. 2, at der på ejendommen ligger en bygning, der er egnet som fritidsbolig, og at denne medfølger ved overdragelsen. Allerede fordi det ved salget af den omhandlede ejendom udtrykkeligt var bestemt, at den på ejendommen værende bygning ikke medfulgte, og da der ikke kunne lægges vægt på en efterfølgende aftale om salg af bygningen til køberen af ejendommen, var skatteyderens avance ved ejendomsoverdragelsen ikke skattefri, jf. SKM2002.519.HR.

Landsskatteretten har fastslået, at avance ved salg af en ejendom, som var vurderet som landbrug men benyttet som privat bolig, skulle beskattes efter EBL § 9, stk. 1, idet lovbestemmelsen direkte henviser til VURDL § 33, stk. 1, hvorfor den vurderingsmæssige status på salgstidspunktet var afgørende. Da klagerens salg af ejendommen var omfattet af EBL § 9, stk. 1, fandt EBL § 8, stk. 1, ikke anvendelse, jf. SKM2001.208.LSR. Kendelsen blev indbragt for Østre Landsret, hvor sagen blev forligt i overensstemmelse med sagsøgerens påstand således at ejendommen var omfattet af EBL § 8. 

Skatteministeriet har i en kommentar i SKM2003.11.DEP blandt andet udtalt, at det af Folketingstidende 1981-1982, tillæg B, side 1263, fremgår, at det efter de hidtil gældende regler/praksis forholdt sig således, at parcelhusreglen (EBL § 8), såfremt betingelserne i øvrigt var opfyldt, kunne anvendes på den tilbageværende beboelse på en landbrugsejendom så snart ejendommens jordtilliggende var blevet solgt fra. Indførelsen af EBL § 9 ændrede ikke ved denne praksis. Formålet med bestemmelsen var alene, at friholde stuehuset ved salg af et landbrug. Endvidere er det i forarbejderne gentaget, at bestemmelsen gælder ved afståelse af ejendomme, der er omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1, "dvs. ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug". Praksis vedrørende adgang til at anvende parcelhusreglen på en landbrugsejendom efter frasalg af ejendommens jordtilliggende gælder fortsat, jf. Ligningsvejledningen 2001, afsnit E.J.1.4. Endvidere fremgik det implicit af den nu ophævede EBL § 9, stk. 4, idet bestemmelsen fastslog, at EBL § 8 gælder ved afståelse af en- og tofamilieshuse m.m., der tidligere har udgjort en del af en ejendom omfattet af EBL § 9, stk. 1.

Det indgår ikke som et krav for anvendelse af praksis, at den tilbageværende del af ejendommen er omvurderet til et en- og tofamilieshus forinden afståelsen. Når Skatteministeriet har taget bekræftende til genmæle skyldes det, at de ovennævnte forarbejder og den foreliggende praksis ikke støtter en fortolkning af bestemmelsen, hvorefter en ejendoms vurderingsmæssige status på afståelsestidspunktet er eneafgørende.

Baseret på forarbejder og praksis er det opfattelsen, at afståelse af en ejendom kan falde ind under reglerne i EBL § 8, hvis det uanset ejendommens vurderingsmæssige status kan bevises, at ejendommen på afståelsestidspunktet ikke længere benyttes til landbrug. I den foreliggende sag, var der tale om, at hovedparten af jorden var frasolgt, og at boligen i øvrigt selvstændigt opfyldte betingelserne i EBL § 8, stk. 1, nr. 1-3. Endvidere havde Told- og Skattestyrelsens Ejendomsvurderingskontor under sagens behandling i Landsskatteretten afgivet en udtalelse, hvoraf fremgår, at ejendommen efter styrelsens opfattelse burde have været omvurderet fra landbrugsejendom til boligejendom på et langt tidligere tidspunkt end den faktisk gennemførte omvurdering pr. 1. januar 1997.  

SKM2006.656.SR. En landbrugsejendom var af skatteyderen anvendt som sommerbolig. Det ansås ikke for tilstrækkeligt sandsynliggjort, at det primære formål med erhvervelsen af ejendommen havde været at benytte denne som sommerbolig. Det ansås heller ikke for dokumenteret, at ejendommen i ejerperioden alene havde været anvendt som sommerbolig. Avancen var herefter ikke fritaget for beskatning.

For en- og tofamilieshuse samt sommerhuse forudsætter fritagelsen endvidere, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m², eller at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller at udstykning ifølge erklæring vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. Erklæring herom afgives af told- og skatteforvaltningen med klageadgang til Vurderingsankenævnet.For nærmere gennemgang af betingelserne se afsnit E.J.1.6.2.

SKM2007.209.HR. ►I en sag om afgrænsning mellem ejendomme omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, og stk. 2, fandt Højesteret, at det som udgangspunkt må bero på ejendommens status på salgstidspunktet, om skattefriheden skal afgøres efter betingelserne i § 8, stk. 1, eller efter § 8, stk. 2, og at det således, hvis ejendommen er et enfamilieshus på salgstidspunktet, er en betingelse for skattefrihed, at huset har tjent til bolig (helårsbeboelse) for ejeren eller dennes husstand i en del af eller i hele ejertiden. Om den konkrete ejendom udtalte Højesteret, at denne på salgstidspunktet var "et fritliggende enfamilieshus (parcelhus)", at huset således som udgangspunkt er et enfamilieshus omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, og at appellanten ubestridt ikke opfyldte betingelserne for skattefrihed efter denne bestemmelse. Højesteret tog herefter stilling til, om det forhold, at appellanten alene havde benyttet ejendommen til fritidsformål kunne føre til, at han kunne opnå skattefrihed efter sommerhusreglen i § 8, stk. 2. Højesteret henviste til, at appellanten i en erklæring, der var afgørende for, at Jordbrugskommissionen gav tilladelse til erhvervelsen, havde oplyst, at han inden 2 år efter erhvervelsen ville tage fast bopæl på ejendommen. I hvert fald under disse omstændigheder kunne det forhold, at appellanten alene havde benyttet ejendommen som fritidshus ikke - heller ikke i medfør af administrativ praksis - føre til, at ejendommen kunne anses for omfattet af sommerhusreglen i § 8, stk. 2 (Tidligere instans SKM2006.144.ØLR.).◄

SamejeSameje om en fast ejendom udelukker ikke anvendelse af fritagelsesbestemmelsen, hverken ved et samlet salg eller ved den enkelte parthavers salg af sin anpart, men fritagelse kan dog kun opnås af den eller de parthavere, for hvem eller hvis husstand ejendommen har tjent som bolig i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit. Om anpartslejligheder, se afsnit E.J.1.3.

Samlet salg af flere særskilt matrikulerede ejendommeHvor der sker samlet afhændelse af flere særskilt matrikulerede ejendomme, hvoraf kun én er bebygget, kan den af ejendommene, der er bebygget, være omfattet af fritagelsesbestemmelsen. TfS 1998, 75 LSR. Ved et samlet salg af 2 særskilt matrikulerede grunde skulle beskatning ske for hver ejendom for sig. Skatteyderen var medejer af et sommerhus beliggende på en grund på 9.964 m². Ejendommen bestod af 2 særskilt matrikulerede grunde på henholdsvis 7.284 m² (hvorpå sommerhuset lå) og 2.680 m². Ejendommen blev solgt samlet. Avancen ved salg af grunden på 2.680 m² skulle beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven, idet grunden var særskilt matrikuleret. Avancen ved salg af den anden del af ejendommen var skattefri efter EBL § 8, stk. 1 og 2.

Frasalg af grundstykkeTfS 2000, 829 LR. Ligningsrådet har afgivet bindende forhåndsbesked om, at et grundstykke på 7.350 m² fra et enfamilieshus kunne sælges skattefrit til en nabolandmand. Den samlede ejendom kunne være solgt skattefrit. Ligningsrådet meddelte, at skattefriheden forudsatte, at arealet blev overdraget efter reglerne om arealoverførsel, eller at aftalen var betinget af udstykning, men at udstykning endnu ikke havde fundet sted. Er udstykning gennemført, er der tale om salg af en selvstændig ejendom. Vedrørende reglerne om arealoverførsel henvises til afsnit E.J.2.2.4.

SKM2006.173.LSR. Avancen ved frasalg af landbrugsjord blev anset for omfattet af skattefritagelsesreglen i EBL § 8, idet ejendommen frem til afståelsestidspunktet rent faktisk ikke havde været benyttet til landbrug, men til beboelse. Ejendommen kunne ikke udstykkes til selvstændig beboelse.

Ejendomme der ikke er omfattetHvis en ejendom indeholder mere end 2 selvstændige lejligheder, kan fritagelsesreglen ikke anvendes. Der foreligger en selvstændig lejlighed, når der hører eget køkken til beboelsen.

Landsskatteretten har statueret, at en skatteyder, der solgte en ejendom bestående af 3 lejligheder, hvoraf skatteyderen beboede de 2, skulle beskattes af fortjenesten ved salget, fordi skatteyderen havde fået tilladelse til at bebo begge lejligheder, men ikke til at nedlægge køkkenet i nogen af lejlighederne, LSRM 1967, 45 LSR.

Parcelhusreglen kunne ikke anvendes ved salg af en ubebygget grund, der havde været benyttet til fritidsformål, selvom ejeren og hans familie havde overnattet på grunden i telt, LSRM 1984, 126 LSR.

SKM2002.519.HR. En ejendom på 369.220 m² var anskaffet med henblik på jagt og rekreative formål. På ejendommen var opført en bygning på 16 m², som efter det oplyste blev anvendt til ophold. Ejendommen havde altid været vurderet som en ubebygget grund, og ejendommen var solgt som et ubebygget areal. Højesteret fastslog, at det efter ordlyden af EBL § 8, stk. 2, og sammenhængen med § 8, stk. 1, må anses for en betingelse for skattefritagelse i medfør af § 8, stk. 2, at der på ejendommen ligger en bygning, der er egnet som fritidsbolig, og at denne medfølger ved overdragelsen. Allerede fordi det ved salget af den omhandlede ejendom udtrykkeligt var bestemt, at den på ejendommen værende bygning ikke medfulgte, og da der ikke kunne lægges vægt på en efterfølgende aftale om salg af bygningen til køberen af ejendommen, var skatteyderens avance ved ejendomsoverdragelsen ikke skattefri.

Der er ved lov nr. 407 af af 8. maj 2006 indsat nye regler i §§ 8 og 9 i ejendomsavancebeskatningsloven om beskatning af fortjeneste ved afståelse af visse beskadigede ejendomme, jf. nærmere afsnit E.J.1.6.3 nedenfor.