Den skattemæssige fortjeneste eller det skattemæssige tab medregnes ved indkomstopgørelsen, uanset om bruttoindtægten ved virksomheden har været beskeden, og uanset om driften skattemæssigt har givet underskud i hele besiddelsestiden.

Salg af hele ejendommen Når eksempelvis en andelsboligforening sælger hele ejendommen i forbindelse med opløsning af foreningen eller ved frastykning af f.eks. en erhvervsbygning, vil foreningen skulle opgøre en avance efter EBL. Hvorvidt avancen eller dele heraf er skattepligtig afhænger af, om ejendommen eller dele af ejendommen har været anvendt erhvervsmæssigt af foreningen.

Eksempel: En ejendom består af 4 etager. Hele ejendommen sælges som en helhed. Ejendommen har i alt 2.000 kvadratmeter, heraf anvendes 500 kvadratmeter af ikke-medlemmer og dermed erhvervsmæssigt, mens 1.500 kvadratmeter anvendes af medlemmer af foreningen. Ejendomsavancen ved salget af ejendommen opgøres til i alt 1.000.000 kr. Da 25 pct. af ejendommen har været anvendt erhvervsmæssigt skal 25 pct. af avancen beskattes. Vedrørende fordelingen mellem erhvervsmæssig og ikke-erhvervsmæssig jf. nedenfor.

Delsalg af ejendom Delsalg af en ejendom foreligger uanset om frasalget vedrører en vertikal eller en horisontal del af en ejendom. I det omfang en loftetage i en ejendom ikke er udstykket (selvstændigt matrikuleret) på tidspunktet for afhændelsen, er der således tale om delsalg af en ejendom, ligesom tilfældet ville have været, hvis der var sket frasalg af eksempelvis en opgang i ejendommen.

Ved delsalg skal der, som ved helsalg, foretages en avanceopgørelse efter reglerne i EBL. I det omfang ejendommen har været anvendt erhvervsmæssigt, eksempelvis hvis en andelsboligforening har udlejet dele af ejendommen til ikke-medlemmer af foreningen, skal en del af avancen medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det er i den forbindelse ikke afgørende om den konkrete del af ejendommen, som sælges, har været anvendt erhvervsmæssigt, men derimod om ejendommen som sådan har været anvendt erhvervsmæssigt, jf. nedenstående eksempel.

Eksempel: En ejendom består af 4 etager. Etage 4 sælges. Ejendommen har i alt 2.000 kvadratmeter, heraf anvendes 500 kvadratmeter af ikke-medlemmer, mens 1.500 kvadratmeter anvendes af medlemmer af foreningen. Ejendomsavancen ved delsalget af ejendommen opgøres til i alt 250.000 kr. Da 25 pct. af ejendommen har været anvendt erhvervsmæssigt skal 25 pct. af avancen beskattes. Vedrørende fordelingen mellem erhvervsmæssig og ikke-erhvervsmæssig anvendelse jf. nedenfor.

Skatterådet meddelte i afgørelsen/ bindende svar offentliggjort som SKM2007.30.SR, at en andelsboligforenings salg af ejendommens loftetage var at betragte som en delafståelse af ejendommen, idet der ikke blev sondret mellem vertikal og horisontal afståelse. Da ejendommen havde været og rent faktisk blev anvendt erhvervsmæssigt ville en forholdsmæssig del af avancen skulle beskattes efter reglerne i EBL. At den del af ejendommen, som skulle afhændes, ikke blev anvendt erhvervsmæssig, var uden betydning for beskatningen.

Ovennævnte bindende svar fra Skatterådet blev påklaget til Landsskatteretten. Landskatteretten har stadfæstet det bindende svar. Kendelsen fra Landsskatteretten er offentliggjort som SKM2007.462.LSR. Det var således Landsskatterettens vurdering, at den del af avancen, der ville kunne henføres til  den del af ejendommen, der på et tidspunkt efter ikrafttrædelse af Lov nr. 374 af 18. maj 1994 havde været udlejet til ikke-andelshavere, skal medregnes til den skattepligtige indkomst. Da det måtte lægges til grund, at der ved den påtænkte afståelse var tale om delsalg af ejenommen og da lejemål i ejendommen har været og fortsat er udlejet til andre end andelshavere, stadfæstede Landsskatteretten  Skatterådets afgørelse.

Overgang fra leje til andel Når en lejlighed i en andelsforening overgår fra at have været udlejet til et ikke-medlem af forening til at blive stillet til rådighed for en andelshaver, sker der principielt ikke salg af et formuegode. I det omfang der er tale om foreningens sidste ordinære lejemål (sidste lejlighed, som anvendes af et ikke-medlem), er der derimod tale om at foreningen ophører helt eller delvist med at drive erhvervsmæssig virksomhed og dermed overgår til skattefri virksomhed.

Af SEL § 5, stk. 6, jf. stk. 4 fremgår, at foreninger m.v. omfattet af SEL 1, stk. 1, nr. 6, som helt eller delvist ophører med at drive erhvervsmæssig virksomhed, skattemæssigt stilles som ved ophør af virksomhed og salg til handelsværdier af de aktiver og passiver, der er i behold hos foreningen på tidspunktet for ophør af den erhvervsmæssige virksomhed. Statusovergangen medfører således beskatning hos foreningen, som om alle aktiver og passiver var afhændet pr. overgangstidspunktet. I ophørsåret skal de løbende erhvervsmæssige indkomster således beskattes tillige med fortjenester og tab på de skatterelevante aktiver og passiver, der før ophøret havde tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed.

Landskatteretten har bl.a. i afgørelsen offentliggjort som SKM2002.40.LSR fastslået, at der ved ændret anvendelse af flere lejligheder fra at være udlejet til ikke-medlemmer til at blive benyttet af et medlem på andelsbasis, uden at udlejning til andre ikke-medlemmer derved var ophørt, ikke forelå hel eller delvis ophør af erhvervsmæssige virksomhed. Landsrettens afgørelse medfører, at der ikke kan beskattes løbende ved enkelt lejligheders overgang fra leje til andel. Det er således først på det tidspunkt, hvor den sidste lejlighed overgår til andelsbolig, at foreningen skal ophørsbeskattes.

Vicecærtbolig Hvis en andelsboligforening aldrig har haft erhvervsmæssige indtægter ved udlejning af dele af ejendommen til ikke-andelshavere vil udlejning af en lejlighed til en vicevært ikke medføre at andelsboligforeningen anses for at udleje til ikke-medlemmer og ingen del af ejendommen vil blive anset for at have været anvendt erhvervsmæssigt. I det omfang andelsboligforeningen har eller har haft udlejning til ikke-medlemmer og stiller en lejlighed til rådighed for en vicevært, som led i dennes ansættelsesforhold og foreningen som modydelse modtager en nærmere beskrevet viceværtydelse, vil viceværtboligen arealmæssigt indgå i den erhvervsmæssige andel af ejendommen. Dette indebærer også, at såfremt foreningen kun har en lejlighed tilbage, som stilles til rådighed for viceværten og al anden udlejning til ikke-medlemmer er ophørt, så er foreningen ikke ophørt med at drive erhvervsmæssig virksomhed.

Beregning af avancen Avancen i forbindelse med ophørsbeskatning/delsalg af en ejendommen opgøres efter ejendomsavancebeskatningslovens regler, hvilket indebærer, at foreningens oprindelige anskaffelsesum lægges til grund, mens afståelsessummen opgøres som handelsværdien/salgsværdien på ophørstidspunktet/afståelsestidspunktet.

Ved ophørsbeskatning kan handelsværdien beregnes skønsmæssigt på baggrund af den offentlige vurdering op til afhændelsestidspunktet, eller den kan fastsættes på baggrund af en ejendomsmæglers vurdering. Ved vurderingen af, om den seneste offentlige vurdering kan lægges til grund, skal der bl.a. henses til, om der foreligger sådanne særlige omstændigheder, eksempelvis forbedring/ renovering af ejendommen, som der ikke er taget højde for.

Den værdi, som har dannet grundlag for prisfastsættelsen af andelsbeviserne kan derimod ikke anvendes som handelsværdi, jf. SKM2004.461.ØLR, hvor Østre Landsret medddelte, at det efter SEL § 5, stk. 6, jf. stk. 4 er "handelsværdien" af ejendommen, der danner grundlag for ophørsbeskatningen og avanceopgørelsen og udtalte, at der hverken efter ordlyden af SEL § 5, stk. 4, eller bestemmelsens forarbejder er grundlag for at antage, at afståelsessummen for ejendommen skal fastsættes til den værdi af ejendommen, der ligger til grund for andelsboligforeningens fastsættelse af prisen for andelsbeviserne. Landsretten lagde vægt på, at denne pris måtte antages at være lavere end den samlede ejendoms handelsværdi, idet andelskronen var nedskrevet på grund af hensættelser til vedligeholdelse, og på at prisen alene beroede på andelsforeningens egen beslutning og ikke på forhandling mellem uafhængige parter.

Det er kun den del af den beregnede avance svarende til forholdet mellem den erhvervsmæssige avendelse og den ikke erhvervsmæssige anvendelse som er skattepligtig for andelsboligforeninge.

Landsskatteretten har i række kendelser konkluderet, at ved fordelingen af den beregnede avancen er det den erhvervsmæssige benyttelse af ejendommen efter ikrafttræden af lov nr. 374 af 18. maj 1994, som er afgørende, jf. således SKM2007.105.LSR 

I afgørelsen offentliggjort som SKM2005.41.LSR har Landsskattertten fastslået, at der henset til ordlyden af SEL § 1, stk. 1, nr. 6 og stk. 5 ikke er grundlag for at foretage fordelingen af den erhvervsmæssige og den ikke erhvervsmæssige andel af ejendomsavancen på basis af indtægterne. Den erhvervsmæssige andel af avancen skal derimod opgøres efter arealmæssig fordeling med udgangspunkt i den højeste erhvervsmæssige andel i årenes løb siden lovændringen i 1994.

Kendelsen indebærer, at hvis 60% af ejendommen har været anvendt erhvervsmæssigt, er dette udgangspunktet for beskatningen, uanset at kun 20% af anvendes erhvervsmæssigt på tidspunktet for ophør af den erhvervsmæssige virksomhed.

Overgang fra andel til eje De tilfælde, hvor en andelsboligforening overdrager boligerne til medlemmerne således, at medlemmerne går fra at være lejere i andelsboligforeningen til at eje den bolig, som de hidtil har lejet medfører visse boligretlig problemer.

Boligretlige problemer 2 ikke offentliggjorte kendelser fra henholdsvis Østre og Vestre Landsret angik følgende situation: En andelsboligforening sælger ejendommen til en investor/ et selskabet. Investor/ selskabet opdeler ejendommen i ejerlejligheder og videreoverdrager efter aftale lejlighederne til de tidligere andelshavere af samme lejligheder. Skøderne blev afvist fra tinglysning med den begrundelse, at der var tale om omgåelse af § 10, stk 7, nr. 2 i lov om ejerlejligheder. Ejerlejlighedslovens § 10, stk. 7, nr. 2 indeholder et forbud mod opdeling af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger i ejerlejligheder.

Selvom det i de pågældende sager var henholdsvis en ekstern investor og et selskab, som reelt erhvervede ejendommene og foretog opdelingen i ejerlejligheder, vurderede Landsretterne i begge sager, at selvom de formelle betingelser tilsyneladende var iagttaget, var der reelt ikke var tale om en uafhængig investor, idet lejlighederne efter opdelingen ikke blev udbudt til salg på det frie marked. Det var Landsretternes opfattelse, at der i realiteten var tale om, at andelshaverne under fuld kontrol opdeler ejendommen i ejerlejligheder og køber de lejligheder, som de som andelshavere havde brugsret til. Således var det Landsretternes opfattelse, at investor/ selskabet ikke i sig selv havde et formål med erhvervelsen af ejendommen ud over som juridisk mellemled at legalisere omdannelsen til ejerlejligheder med henblik på formelt at bringe forholdet uden for området af ejerlejlighedslovens § 10, stk. 7, nr. 2. Landsretterne stadfæstede derfor, at det var berettiget at skøderne var afvist fra tinglysning. 

Ejerforening Ejerlejlighedsforeningers salg af formuegoder kan illustreres af nedenstående afgørelser:

I SKM2003.240.LR anmodede en ejerlejlighedsforening om bindende forhåndsbesked på spørgsmålet, om ejerforeningen eller de enkelte medlemmer heraf ville blive beskattet af dels en eventuel avance ved salg af en ejerforeningen tilhørende lejlighed, dels af renteindtægter vedrørende ejerforeningens almindelige likviditet og reserveopsparing. Ligningsrådet fastslog indledningsvist, at ejerforeningen var et selvstændigt skattesubjekt omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6, jf. nærmere afsnit S.A.1.10.1 herom. Rådet fastslog dernæst, at ejerforeningen som tinglyst ejer af den pågældende lejlighed ville blive betragtet som rette indkomstmodtager til en eventuel avance indvundet ved et salg. Da lejligheden havde været udlejet erhvervsmæssigt, ville avancen være skattepligtig for ejerforeningen. Ligningsrådet fastslog videre, at også de pågældende renteindtægter måtte henføres til ejerforeningen som rette indkomstmodtager. Da renteindtægterne imidlertid ikke fandtes at være en erhvervsmæssig indtægt, ville de ikke være skattepligtige for foreningen.

I SKM2003.357.LR var der anmodet om bindende forhåndsbesked på spørgsmålet, om ejeren af en ejerlejlighed ville blive beskattet af en eventuel fortjeneste ved ejerforeningens salg af loftet i ejendommen. Ligningsrådet fastslog indledningsvist, at ejerforeningen var et selvstændigt skattesubjekt omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6, jf. nærmere afsnit S.A.1.10.1 herom. Da loftsrummet ikke var udstykket og derfor måtte henregnes til ejendommens fælles bestanddele, ville ejerforeningen ved det påtænkte salg ikke handle på egne vegne, men på medlemmernes vegne som fuldmægtig for disse. En eventuel fortjeneste ved salget ville i konsekvens heraf skulle henføres til de enkelte medlemmer og ikke til ejerforeningen som rette indkomstmodtager. Om beskatningen af det pågældende medlem, se afsnit E.J.1.2.