Parter
A
(Advokat Leo Jantzen)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Advokat Per Lunde Nielsen)
Afsagt af byretsdommer
Anne-Vibeke Dolleris
Sagens baggrund og parternes påstande
Under denne sag, der er anlagt den 4. juli 2008, har sagsøgeren, A, nedlagt påstand om, at der vedrørende indkomstårene 1996 og 1997 indrømmes ham fradrag af beregnede renteudgifter på henholdsvis 657.798 kr. og 730.155 kr. vedrørende udlejningsvirksomhed.
Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.
Landsskatteretten har den 15. april 2008 afsagt kendelse. Kendelsen er vedhæftet dommen.
Der er enighed om, at A ikke har betalt renter af gælden i indkomstårene 1995 - 1997, og at han derfor er afskåret fra at foretage fradrag for renteudgifterne på forfaldstidspunkterne.
Der er endvidere enighed om, at sagen drejer sig om, hvorvidt A ved udgangen af henholdsvis 1996 og 1997 var i stand til at stille betryggende sikkerhed for forfalden gæld. Sagen vedrører derimod ikke - som for Landsskatteretten - spørgsmålet om, hvorvidt A havde betalt renterne.
Det er under hovedforhandlingen oplyst, at A i 2001 har fået fradrag for de omhandlede renteudgifter vedrørende indkomstårene 1996 og 1997.
Sagens nærmere omstændigheder er følgende
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.
Ved tinglyst skøde af 14. december 1987 erhvervede A udlejningsejendommen beliggende ...1.
I forbindelse med udlejningsejendommen havde A oprettet forskellige driftskonti i F1-bank A/S.
Ud over udlejningsejendommen ejer A også ejendommen beliggende ...2, der er hans privatbolig.
I 1996 og 1997 ejede A således både ejendommen beliggende ...1 og ejendommen beliggende ...2.
Den 14. december 1993 indhentede A fra G1 en vurdering vedrørende ejendommen beliggende ...1. Af vurderingsskrivelsen fremgår:
"...
Vedr. salg af Deres ejendom
Vi bekræfter hermed, at vi udbyder Deres ejendom til salg på følgende betingelser
Kontant salgspris: kr. 7.500.000
Salgsarbejdet vil blive indledt straks, og til Deres orientering vedlægges vore alm. salgsbetingelser.
..."
I januar 1994 blev ejendommen beliggende ...1 af ejendomsmæglerfirmaet G2 vurderet til en kontantpris på 7.725.000 kr.
Den 18. november 1994 indgik A et frivilligt forlig med F1-bank A/S vedrørende gælden på de nævnte driftskonti. Som led i forliget overtog banken ejendommen beliggende ...1 til brugelig pant.
I den periode, hvor ejendommen var overtaget til brugelig pant, blev alle indbetalinger og udbetalinger vedrørende ejendommen administreret gennem et advokatfirma.
Med overtagelsesdag den 1. november 1999 blev ejendommen herefter solgt af F1-bank A/S for 6.613.025,36 kr.
Det fremgår af R 75 blanketterne for 1996 og 1997, at As samlede gældsforpligtelser udgjorde henholdsvis 8.764.216 kr. og 8.640.473 kr.
Ifølge årsregnskaberne vedrørende ejendommen beliggende ...1 udgjorde de samlede gældsforpligtelser 9.028.706 kr. ved udgangen af 1996 og 9.565.529 kr. ved udgangen af 1997. Der foreligger ikke oplysning om eller dokumentation for, hvor stor en del af gældsforpligtelserne anført i årsregnskaberne der var forfalden.
I forbindelse med sagens behandling i Landsskatteretten blev der på As foranledning udmeldt syn og skøn vedrørende værdien af de to ejendomme. Ejendomsmægler, valuar KL har udarbejdet skønserklæring af 30. marts 2004, tillæg til skønserklæring af 26. maj 2004 og tillæg II til skønserklæring af 15. februar 2006.
A har ikke bestridt skønsmandens værdiansættelse af ejendommen beliggende ...2, hvorimod det er hans opfattelse, at skønsmandens værdiansættelse af ejendommen beliggende ...1 er for lav.
Der er under hovedforhandling fremlagt et støttebilag 1. Parterne er enige om, at tallene i støttebilaget fremgår af sagens bilag.
Af støttebilag 1 fremgår bl.a.
"...
|
Gæld til F1-bank |
1996 |
1997 |
|
Forfalden gæld |
5.905.504,- |
6.563.302,- |
|
Renter (jf. påstanden) |
632.653,- |
730.155,- |
|
I alt |
6.563.302,- |
7.293.457,- |
| |
|
|
|
...2 |
|
|
|
Offentlig vurdering |
1.350.000,- |
1.400.000,- |
|
Offentlig værdi efter besigtigelse |
1.500.000,- |
|
|
Syn og skøn |
1.500.000,- |
1.650.000,- |
| |
|
|
|
...1 |
|
|
|
Offentlig vurdering |
6.400.000,- |
6.400.000,- |
|
Offentlig værdi efter besigtigelse |
6.160.000,- |
|
|
Syn og skøn |
5.900.000,- |
6.600.000,- |
|
Solgt pr. 1/11 99 for kr. 6.613.025,- |
|
|
| |
|
|
|
Ejendommenes værdi i alt iht. skønsrapporten |
7.400.000,- |
8.250.000,- |
| |
|
|
|
1. prioritetshæftelse til kreditforening på ...2 |
574.491,- |
550.325,- |
| |
|
|
|
1. prioritetshæftelse til kreditforening på ...1 |
2.098.873,- |
2.011.843,- |
| |
|
|
|
Restværdi i ejendommen efter 1. prioritetshæftelse |
4.726.636,- |
5.687.832,- |
| |
|
|
| Alternativt |
|
|
| |
|
|
| Højeste af ovennævnte værdier af ejendommene |
7.900.000,- |
8.250.000,- |
| |
|
|
|
1. prioritetshæftelse til kreditforening på ...2 |
574.491,- |
550.325,- |
| |
|
|
|
1. prioritetshæftelse til kreditforening på ...1 |
2.098.873,- |
2.011.843,- |
| |
|
|
|
Restværdi i ejendommene efter 1. prioritetshæftelse |
5.226.636,- |
5.687.832,- |
..."
Forklaringer
A har forklaret, at han er uddannet jurist med speciale i forsikringsret. Efterfølgende er han uddannet eksam. assurandør. Han har arbejdet som storkundeassurandør og senere som policechef. Siden 1995 har han haft sit eget konsulentfirma.
De fremlagte R 75 bilag viser, at hans løn fra konsulentvirksomheden i 1996 var ca. 479.000 kr. og i 1997 ca. 590.000 kr.
I 1994 fik han økonomiske problemer. G3 Lejerforening anlagde på dette tidspunkt en række sager med påstand om huslejenedsættelse. F1-bank blev nervøs for, om man havde sikkerhed nok for sine arrangementer, og banken forlangte, at der blev indgået en administrationsaftale og et frivilligt forlig. Senere vandt han alle sager "en for en".
I 1993 - 1994 ville han enten sælge ejendommene eller refinansiere dem. Han havde altid salgsovervejelser. Finansieringsgrundlaget for ejendommene var skredet, fordi F1-bank var løbet fra et valutalån, således at han skulle have et kassekreditlån. Han fik i 1993 et tilbud på et dollarlån, men på grund af huslejesagerne blev det ikke til noget. Han har aldrig været konkurs eller under betalingsstandsning.
Udlægget af 20. januar 1995 blev foretaget, fordi F1-bank ville have mere sikkerhed. F1-bank sagde, at man ville "sidde for bordenden". Han ville selv have lyst et ejerpantebrev til banken, men F1-bank sagde, at det var bedre med et påtvunget udlæg, fordi man så ikke på et senere tidspunkt kunne sige, at banken var blevet begunstiget.
Mens aftalen om administration løb, var han ikke interesseret i at sælge ejendommen ...1, men F1-bank meddelte i 1999, at der var en køber til ejendommen. Køberen var G4 A/S. Han meddelte F1-bank, at det var en dårlig ide at sælge, men banken havde en salgsfuldmagt, så han var nødt til at underskrive for at undgå et egentligt tvangssalg. Han er bekendt med, at ejendommen i 2008 blev solgt for 17,8 mio. kr., og han har ingen ide om, hvorfor salgsprisen i 1999 var så lav.
I 1996 - 1997 havde han også sit konsulentfirma, der gik godt. Overskuddet i firmaet steg, og han har aldrig aktiveret goodwill i firmaet. På dette tidspunkt lånte han også penge af F1-bank og andre banker til private formål, f.eks. køb af biler og sommerhus. F1-bank var på ingen måde aggressiv, og det er hans indtryk, at F1-bank havde "rimeligt fingeren på pulsen".
Efter hans opfattelse er skønsmandens rapport ikke særlig professionel. Han kan ikke forstå, hvorfor skønsmanden ikke har kunnet finde sammenligningslejemål. På Det Kongelige Bibliotek fandt han selv på mikrofilm flere sammenligningslejemål, og Nybolig fandt på ...3 et sammenligningslejemål til ham.
Han er ikke enig med skønsmanden i, at der ikke var lejereserver.
Parternes synspunkter
A har til støtte for den nedlagte påstand gjort gældende, at han ved udgangen af indkomstårene 1996 og 1997 kunne stille den fornødne sikkerhed for den forfaldne gæld til F1-bank A/S, hvorfor han har krav på rentefradrag efter den dagældende ligningslovs § 5, stk. 7, 2. pkt.
Han erkender, at han har bevisbyrden for, at han kunne stille fornøden sikkerhed for gælden, men da han hverken har været konkurs eller i betalingsstandsning må bevisbyrden derfor være lempelig.
Det gøres gældende, at handelsværdien af ejendommen ...1 er fastsat for lavt. Handelsværdien af fast ejendom er en særdeles usikker størrelse, og der skal ikke meget til, før der sker en forrykning. F.eks. vil en ændring på 1 % af forrentningsgraden betyde en ændring i værdien på ca. 800.000 kr. Denne usikkerhed bør komme ham til gode.
Det gøres endvidere gældende, at der var lejereserver i ejendommen.
At F1-bank A/S valgte at køre videre med administrationsaftalen i stedet for at sælge ejendommen må skyldes, at F1-bank A/S har følt, at kravet var dækket af sikkerheden. Han kunne på dette tidspunkt låne penge både af F1-bank A/S og andre pengeinstitutter.
Endvidere havde hans personlige virksomhed et overskud på 500.000 - 600.000 kr.
Det "tvangsmæssige" salg af ejendommen i 1999 har ingen betydning for sagen, men det gøres gældende, at skønsmanden har været påvirket af dette salg og blot har "regnet baglæns". Skønsmanden har ikke virket som ejendomsmægler i mange år, og hans kvalifikationer kan diskuteres.
Skatteministeriet har gjort gældende, at A ikke har løftet sin bevisbyrde for, at han ved udgangen af de omhandlede indkomstår var i stand til i sine aktiver at stille betryggende sikkerhed for al forfalden gæld.
En eventuel usikkerhed vedrørende værdiansættelsen af ejendommene skal komme A til skade, og det bestrides, at bevisbyrden er lempelig.
A har ikke redegjort for eller dokumenteret sine gældsforhold.
Det har formodningen imod sig, at F1-bank A/S i 1999 skulle have solgt ejendommen til en pris, der ikke var markedsprisen.
Syns- og skønsmanden har i tillægsrapporterne forholdt sig til As indsigelser vedrørende værdiansættelserne. A har intet fremlagt, der kan anfægte skønsmandens værdiansættelser. Der er således ikke fremlagt sammenligningslejemål, og der er ingen dokumentation for værdien af den ejendom på ...3, som A har forklaret om.
Rettens begrundelse og afgørelse
Der er enighed om, at A ikke har betalt renter af gælden i indkomstårene 1995 - 1997, og at han derfor er afskåret fra at foretage fradrag for renteudgifterne på forfaldstidspunkterne.
Der er endvidere enighed om, at sagen drejer sig om, hvorvidt A ved udgangen af henholdsvis 1996 og 1997 var i stand til at stille betryggende sikkerhed for forfalden gæld.
Det følger af den dagældende ligningslovs § 5, stk. 7, 2. pkt. (lovbekendtgørelse nr. 869 af 15. november 1995), at det er A, der skal godtgøre, at han ved udgangen af indkomstårene 1996 og 1997 i sine aktiver var i stand til at stille betryggende sikkerhed for al forfalden gæld.
Det fremgår af skønsrapporten, at den samlede skønnede kontante handelsværdi af ejendommene ved udgangen af 1996 og 1997 var henholdsvis 7.400.000 kr. og 8.250.000 kr.
A har oplyst, at skønsmandens værdiansættelse af ejendommen beliggende ...2 ikke bestrides.
Skønsmanden har i tillægserklæringen forholdt sig til As indsigelser vedrørende værdiansættelsen af ejendommen beliggende ...1, og A har ikke under sagen dokumenteret, at skønsmandens værdiansættelse af den pågældende ejendom er for lav.
Retten lægger derfor skønsmandens samlede værdiansættelse af ejendommene til grund.
A har ikke dokumenteret, at han havde øvrige aktiver, i hvilke der kunne stilles sikkerhed for den forfaldne gæld.
Ifølge støttebilag 1 udgjorde 1. prioritetshæftelsen til kreditforeningen vedrørende ejendommen beliggende ...2 i 1996 og 1997 henholdsvis 574.491 kr. og 550.325 kr. Vedrørende ejendommen beliggende ...1 udgjorde 1. prioritetshæftelsen til kreditforeningen i 1996 og 1997 henholdsvis 2.098.873 kr. og 2.011.843 kr. De samlede 1. prioritetshæftelser i 1996 og 1997 udgjorde således henholdsvis 2.673.364 kr. og 2.562.168 kr.
Det fremgår af Landsskatterettens kendelse, at der ved udgangen af 1996 på ejendommen beliggende ...1 var tinglyste hæftelser på 6.848.873 kr., og at skattemyndighederne har beregnet, at der på ejendommen beliggende ...2 ved udgangen af 1996 var tinglyste hæftelser på 1.229.491 kr.
Trods opfordring hertil har A ikke fremlagt dokumentation af størrelsen af hæftelserne på ejendommene ved henholdsvis udgangen af 1996 og udgangen af 1997.
Ifølge skattemyndighedernes oplysninger, der fremgår af R 75 blanketterne for 1996 og 1997, var As samlede gældsforpligtelser på henholdsvis 8.764.216 kr. og 8.640.473 kr.
Af årsregnskaberne vedrørende ejendommen beliggende ...1 fremgår, at As samlede gældsforpligtelser ved udgangen af 1996 udgjorde 9.028.706 kr. og ved udgangen af 1997 udgjorde 9.565.529 kr. Det fremgår af årsregnskaberne, at der i den samlede gældsforpligtelse bl.a. indgår deposita.
A har ikke oplyst eller dokumenteret, hvor stor en del af gældsforpligtelserne der i 1996 og 1997 var forfalden. Det er således alene oplyst, at den forfaldne gæld til F1-bank A/S ved udgangen af 1996 udgjorde 6.563.302 kr. og ved udgangen af 1997 udgjorde 7.293.457 kr.
På den anførte baggrund er det ikke dokumenteret, at A ved udgangen af 1996 og 1997 var i stand til at stille betryggende sikkerhed for den forfaldne gæld. Da A således ikke har dokumenteret, at han har en rentefradragsret som påstået, tager retten Skatteministeriets påstand om frifindelse til følge.
A skal betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 100.000 kr. Beløbet, der er inkl. moms, vedrører udgifter til advokatbistand. Retten har lagt vægt på sagens værdi og udfald.
T h i k e n d e s f o r r e t
Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.
Sagsøgeren, A, skal inden 14 dage betale sagsomkostninger til sagsøgte med 100.000 kr.
Sagsomkostningerne forrentes i medfør af rentelovens § 8a.