Udgangspunktet for opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste (eller tabet) er forskellen mellem afhændelsessummen og anskaffelsessummen. Der tages udgangspunkt i de nominelle værdier i modsætning til ejendomsavancebeskatningslovens kontantværdier.
Anskaffelsessummen for en ejerlejlighed, som er udstykket efter erhvervelsen, må opgøres på grundlag af den samlede anskaffelsessum for hele ejendommen og fordeles på de enkelte lejligheder efter et konkret skøn over forholdene på anskaffelsestidspunktet. Fordelingstal eller arealstørrelse vil dog i de fleste tilfælde kunne anvendes som fordelingsgrundlag, LSRM 1973, 124 LSR.
Hvis der har været afskrevet på ejendommen, skal afskrivningerne fratrækkes anskaffelsessummen, LSRM 1963, 117 LSR og LSRM 1969, 121 LSR. Er der tale om bygninger på lejet grund (afskrevet efter afskrivningsloven eller statsskatteloven), skal genvundne afskrivninger beskattes som personlig indkomst, hvis bygningerne er erhvervet som led i næring.
Obligationer, som indgår i vederlaget for en ejendom, medregnes ved senere ejendomsafståelse til anskaffelsessummen med kursværdien på det tidspunkt, hvor de blev overdraget til sælgeren, LSRM 1981, 32 LSR.
Tidligere beskattet værdi af eget arbejde og mestersalær medregnes i anskaffelsessummen.
TfS 2000, 428 ØLD. Eksempel på, at udokumenterede omkostninger og ombygningsudgifter ikke kunne tillægges anskaffelsessummen. Selv om der var foretaget væsentlige ombygningsarbejder på ejendommen, fandt retten ikke tilstrækkelig grundlag for at anse ombygningen udelukkende for at være sket for klagerens regning, idet der ikke var fremlagt dokumentation for, hvornår og i hvilket omfang klageren i forbindelse med salget forpligtigede sig til efterfølgende at foretage ombygning af ejendommen.
Frigørelsesafgift, der i henhold til frigørelsesafgiftsloven er pålagt sælgeren i hans ejertid, fradrages ved opgørelsen af fortjeneste eller tab, LL § 4A. Dette gælder dog ikke, hvis frigørelsesafgiften er bortfaldet eller tilbagebetalt, jf. afsnit E.J.4.
Den fortjeneste, der skal beskattes, er nettoudbyttet af handlen. Skatteyderen kan derfor fratrække samtlige udgifter vedrørende den solgte ejendom, f.eks. alle udgifter ved køb og salg, såsom advokatudgifter, udstykningsomkostninger, tinglysningsafgift og landinspektørudgifter m.v. (LSRM 1973, 124 LSR) samt forbedringsudgifter.
SKM2008.703.BR. Sagsøgerne var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. I forbindelse med salget af en ejendom ønskede sagsøgerne at tillægge anskaffelsessummen en række påståede udgifter til forbedringer. Byretten fastslog, at det påhvilede sagsøgerne at dokumentere afholdelsen af sådanne udgifter. Byretten lagde til grund, at myndighederne ved skønnet over størrelsen af de afholdte forbedringsudgifter, havde godkendt fradrag for et antal udgiftsposter, der fremgik af en mellemregningskonto med et af sagsøgerne ejet byggeselskab. Til dokumentation for afholdelsen af forbedringsudgifter fremlagde sagsøgerne to fakturaer, der ikke fremgik af mellemregningskontoen. Byretten fandt det godtgjort, at den ene faktura kunne tillægges anskaffelsessummen, som en yderligere udgift afholdt i forbindelse med ombygningen af ejendommen. Byretten fandt det ikke godtgjort, at den anden faktura vedrørte den i sagen omhandlede ejendom.
Skatteydere, som erhvervsmæssigt opfører eller erhverver ejendomme til salg, kan kun henføre kurstab ved prioritering til en ejendoms skattemæssige anskaffelsessum i det omfang, låneprovenuet svarer til den del af ejendommens anskaffelsessum, som ikke er berigtiget ved overdragelse af prioriteter.
Kurstab/kursgevinst ved ny- eller omprioritering i ejertiden får - i det omfang lånene overtages af køber som led i overdragelsesvilkårene - indflydelse på avanceopgørelsen, idet eventuelle kurstab tillægges anskaffelsessummen, og eventuelle kursgevinster fradrages i anskaffelsessummen.
Hvis en næringsdrivende med hensyn til fast ejendom indfrier de obligationslån, der var i ejendommen ved købet med obligationer erhvervet til en lavere kurs end pari, skal den opnåede kursgevinst, dvs. forskellen mellem køberkursen på indfrielsestidspunktet og pari, fradrages i ejendommens anskaffelsessum ved et senere salg af ejendommen.
Såfremt der efter køb af ejendommen optages lån, der ikke finansierer en ombygningsudgift, og lånet er indfriet inden ejendommens salg, beskattes gevinst efter kursgevinstlovens almindelige regler, se nærmere LV Almindelig del afsnit A.D.2.3.4.2. Vedrørende gevinst ved ekstraordinær indfrielse af kontantlån, se nærmere LV Almindelig del afsnit A.D.2.7.5.
En næringsdrivende er skattepligtig af den fulde reservefondsudlodning i forbindelse med indfrielse af gamle lån.
Indeksreguleringer af lån i fast ejendom, jf. lov nr. 572 af 15. august 1989 om indeksregulerede realkreditlån og lov nr. 841 af 20. december 1989, kan ikke fradrages løbende i den skattepligtige indkomst. Ved opgørelsen af fortjeneste eller tab ved salg skal lånets samlede indeksreguleringer medregnes, herunder indeksreguleringer på afdrag, som sælgeren har præsteret i tiden indtil salget.
Pantebreve, som en skatteyder modtager som delvis betaling af salgssummen for den afhændede ejendom, nedskrives til kursværdien ved opgørelsen af avancen. Ved kursfastsættelsen tages der hensyn til det almindelige kursniveau, pantebrevets nominelle forrentning, afdragstid og placering i prioritetsrækken. Kursnedslaget skal fragå i indkomsten det år, hvor fortjenesten (eller tabet) ved salget af ejendommen medtages, også selv om der på dette tidspunkt ikke er taget bestemmelse om de nærmere vilkår for pantebrevene, LSRM 1975, 113 LSR.
Selv om der i en næringsavance er fratrukket kurstab ved prioritering m.v., og sælgeren stadig har obligationerne i behold på salgstidspunktet, kan senere konstaterede fortjenester eller tab ved udtrækning eller salg af obligationerne kun påvirke indkomstopgørelsen, hvis sælgeren endvidere udøver næring ved køb og salg af obligationer, men ikke alene fordi han er næringsdrivende m.h.t. køb og salg af fast ejendom, TfS 1990, 45 LSR. Se eventuelt nærmere LV Almindelig del afsnit A.D.2.
TfS 1998, 445 VLD. Et selskab, der var næringsdrivende med opførelse og videresalg af ejendomme, havde opført og videresolgt 3 ejendomme, som var finansieret ved optagelse af forhåndslån. Lånene var udbetalt i obligationer, og selskabet havde opnået kursgevinster på obligationerne i perioden fra finansieringstidspunktet og indtil ejendommenes salgstidspunkt. Landsretten fandt, at kursgevinsterne skulle medregnes ved beregningen af den skattepligtige avance for ejendommene efter SL §§ 4-6.
Om tidspunktet for konstatering af skattepligtig fortjeneste eller tab henvises til afsnit E.J.2.1.3-2.1.3.6. Om beskatning ved dødsfald, se LV Beskatning ved dødsfald.
Om succession ved familieoverdragelse i levende live, se afsnit E.I.7.
Afhændelsestab - driftstab TfS 1986, 32 HRD. Advokats tab ved afholdelse af et aktieselskabs løbende driftsudgifter og indfrielse af dets gældsforpligtelser i forbindelse med opførelse af og salg af et motel blev hverken anset for et afhændelsestab eller et driftstab, jf. SL § 5, stk. 1a og § 6, stk. 1a, uanset advokaten som byggeadvokat personligt drev næring med køb og salg af fast ejendom, idet selskabsformen blev anset for bindende for advokaten. Om driftstab, se nærmere afsnit E.A.2.5. |