Klagen vedrører opgørelse af anskaffelsessummen ved beregning af ejendomsavance for salg af landbrugsjord fra en ejendom, hvor der tidligere er foretaget et delsalg af jord. Det er spørgsmålet, om (og)/eller hvordan det tidligere delsalg skal påvirke anskaffelsessummen.

Landsskatterettens afgørelse

Kapitalindkomst

Skatteankenævnet har ansat fortjeneste ved salg af jordareal til 50.445 kr.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Sagens oplysninger

Klageren har i 1989 erhvervet en landbrugsejendom for i alt 1.328.000 kr. Ejendommen havde ved anskaffelsen et areal på 18,191 ha. Der er den 26. august 1996 frasolgt et jordareal fra ejendommen på 2,49 ha for en kontant købesum på 99.600 kr., således at det samlede jordtilliggende til ejendommen herefter udgjorde i alt 15,701 ha.

I forbindelse med frasalget af jord i 1996 er den faktiske anskaffelsessum lagt til grund som anskaffelsessum, idet denne oversteg vurderingen pr. 1. januar 1993, Landsskatterettens kendelse af 11. maj 2001, j.nr. 2-4-1847-0511. Den faktiske anskaffelsessum for det afståede areal på 2,49 ha er i den pågældende kendelse opgjort til 91.000 kr.

Ejendommen er pr. 1. januar 1993 og 1996 vurderet som følger:

	1993	1996
Stuehus	400.000 kr.	593.200 kr.
Grundværdi (18,191 ha)	218.300 kr.	229.200 kr.
Forskelsværdi	481.700 kr.	527.600 kr.
Ejendomsværdi	1.100.000 kr.	1.350.000 kr.

Klageren har i 2002 frasolgt et areal på 11,8 ha for en kontant købesum på 708.000 kr. Avance ved salg af det omhandlede jordareal er selvangivet med 34.934 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har ansat fortjeneste ved frasalg af jord i indkomståret 2002 til 50.445 kr. Der er herved taget udgangspunkt i den faktiske anskaffelsessum for det solgte jordareal, da dette giver den laveste fortjeneste. På baggrund af Landsskatterettens kendelse kan den gennemsnitlige hektarpris opgøres til (91.000/2,49) i alt 36.546 kr. Avancen på 50.445 kr. kan herefter beregnes som følger:

Købspris i 1989 11,45 x 36.547	418.452 kr.
Pristalsregulering 12,5 %	52.306 kr.
Værdi pr. 1. januar 1993	470.758 kr.
Indeksering 25,1 %	118.160 kr.
Andel af 10.000 kr's tillæg indekseret	39.651 kr.
Reguleret anskaffelsessum	628.569 kr.
Reguleret salgspris	679.014 kr.
Avance til beskatning	50.445 kr.

Der er endvidere ved afgørelsen henvist til Landsskatterettens kendelser, der er offentliggjort i SKM2002.244.LSR og TfS 2002, 912 LSR (SKM2002.496.LSR), hvor der er taget stilling til, hvordan indgangsværdierne ved delsalg af landbrugsjord skal indgå i avanceopgørelsen.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at avancen ved salg af det omhandlede areal ansættes til 24.248 kr. ved anvendelse af halvdelsreglen. Ved opgørelsen af avancen er der således taget udgangspunkt i ejendomsvurderingerne pr. 1. januar 1993 og 1996 med tillæg efter halvdelsreglen. Opgørelsen er herefter foretaget efter de særlige delsalgsregler i ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, der gælder for delsalg efter 2. juni 1998.

Den nugældende regel i ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, var ikke gældende ved salget i 1996. Under hensyntagen hertil skal der ske reduktion af ejendomsværdierne pr. 1. januar 1993 og 1996 svarende til, hvorledes delsalget i 1996 ville have påvirket de pågældende ejendomsværdier, hvis salget havde været foretaget på disse tidspunkter.

Da ejendomsvurderingerne er foretaget efter princippet om tekniske værdier på driftsbygningerne, ville vurderingerne have været følgende, idet de tekniske værdier (forskelsværdien) ikke ville have været påvirket af, at der var 2,49 ha jord mindre. Repræsentant har herefter reguleret grundværdien ved ejendomsvurderingerne med det frasolgte areal, således at disse er opgjort til henholdsvis 188.420 kr. og 197.830 kr. for 1993 og 1996-vurderingen for i alt 15,701 ha jord. Ejendomsværdien er herefter opgjort til henholdsvis 1.070.120 kr. og 1.318.620 kr. for 1993 og 1996-vurderingen.

Indgangsværdien ved delsalget i 2002 kan herefter opgøres således:

1993-vurdering korrigeret	1.070.120 kr.
+ tillæg 10 %	107.012 kr.
I alt	1.177.132 kr.
Halvdelstillæg (1.318.630-1.070.120/2)	70.749 kr.
Indgangsværdi efter halvdelsreglen	1.247.881 kr.

Indgangsværdi fordelt på grundlag af den korrigerede 1993-vurdering

Grundværdi	1.247.881 kr. / 1.070.120 x 188.420	219.720 kr.
Forskelsværdi	1.247.881 kr. / 1.070.120 x 424.200	564.631 kr.
Stuehusværdi	1.247.881 kr. / 1.070.120 x 400.000	466.445 kr.
Stuehusgrundværdi	1.247.881 kr. / 1.070.120 x 2.500	2.915 kr.

Herefter fordeles indgangsværdien på bygningsparcellen og den solgte jord således:

	Stamparcel 4,25 ha	Jordparcel 11,45 ha
Grundværdi (219.720 kr.)	59.478 kr.	160.242 kr.
Forskelsværdi (564.631 kr.)
Heraf nedskreven værdi driftsbygninger pr. 1/1-93	110.144 kr.
Resten forholdsmæssigt	123.030 kr.	331.457 kr.
Stuehusværdi (446.445 kr.)	466.445 kr.	0 kr.
Stuehusgrundværdi	2.915 kr.	0 kr.
I alt	766.062 kr.	491.699 kr.

Jordparcellens andel af indgangsværdien	491.699 kr.
Indeksering i alt 25,1 %	123.416 kr.
Forholdsmæssigt 10.000 kr.'s tillæg indekseret	39.651 kr.
Reguleret anskaffelsessum i alt	654.766 kr.
Reguleret afståelsessum	679.014 kr.
Avance til beskatning	24.248 kr.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved salg af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 10.

Som anskaffelsessum kan der for ejendomme anskaffet før den 1. januar 1993 anvendes 1) ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg på 10 %, 2) ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg på 10 % og tillæg af halvdelen af forskellen mellem dette beløb og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 (halvdelsreglen), 3) en vurdering efter vurderingslovens § 4 B eller 4) den faktiske anskaffelsessum, såfremt denne er højere, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3.

Ved delsalg af landbrugsejendomme m.v., hvor halvdelsreglen anvendes, opgøres anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6. Da vurderingen pr. 1. januar 1993 + 10 % overstiger vurderingen pr. 1. januar 1996, ses halvdelsreglen imidlertid ikke at finde anvendelse i dette tilfælde.

Endvidere ses den faktiske anskaffelsessum for det afståede areal som opgjort af skatteankenævnet til 470.548 kr. at overstige anskaffelsessummen ved anvendelsen af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 1), der kan opgøres til 427.548 kr. Beløbet fremkommer således:

Forskelsværdi 1993 + 10 %	529.870 kr.
Driftsbygningernes værdi primo 1993	110.144 kr.
	419.726 kr.
Grundværdien 1993 + 10 %	240.130 kr.
Anskaffelsessum for 18,1 ha	659.856 kr.
Frasolgt 2,49 ha i 1996	91.000 kr.
Anskaffelsessum for resterende 15,7 ha	568.856 kr.
Anskaffelsessum for 11,8 ha heraf	427.548 kr.

Det bemærkes hertil, at det fremgår af forarbejderne til ejendomsavancebeskatningsloven (Justering af Pinsepakken fremsat som lovforslag L 85 1999/00 og vedtaget ved lov nr. 958 af 20. december 1999), at Skatteministeren på spørgsmålet om, hvilken indgangsværdi, der skal anvendes, hvor der har været foretaget et tidligere delsalg har svaret følgende:

"Uanset om det første delsalg er foretaget før eller efter 2. juni 1998, vil avanceopgørelsen ved delsalg nr. 2, skulle tage udgangspunkt i den resterende del af indgangsværdien, således som denne er opgjort efter det første delsalg ud fra de regler, der var gældende på dette tidspunkt."

Landsskatteretten kan på denne baggrund tiltræde skatteankenævnets afgørelse, idet anvendelsen af den faktiske anskaffelsessum som foretaget af skatteankenævnet giver den højeste anskaffelsessum for det frasolgte jordareal på 11,8 ha i indkomståret 2002. De af repræsentanten anførte argumenter kan ikke føre til et andet resultat.

Landsskatteretten stadfæster derfor den påklagede afgørelse.