Indhold

Dette afsnit beskriver, hvornår levering af fast ejendom er momsfritaget, jf. ML § 13, stk. 1, nr. 9, 1. punktum.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Visse rettigheder over fast ejendom sidestilles med levering
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser m.v.

Regel

Levering af fast ejendom er fritaget for moms. Se ML § 13, stk. 1, nr. 9.

Det gælder dog ikke levering af nye bygninger og byggegrunde. Læs mere herom i afsnit D.A.5.9.4 og D.A.5.9.5.

Visse rettigheder over fast ejendom sidestilles med levering

Fast ejendom behandles momsmæssigt som goder (varer). Det momsmæssige leveringsbegreb i relation til fast ejendom adskiller sig dermed som udgangspunkt ikke fra det som gælder for varer. Se afsnit D.A.4.1.3.

ML § 13, stk. 1, nr. 11, litra e) fastsætter momsfritagelse for transaktioner vedrørende værdipapirer, med undtagelse af transaktioner vedrørende dokumenter, der giver bestemte rettigheder, herunder brugsrettigheder, over fast ejendom, samt andele og aktier, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en fast ejendom eller en del af en fast ejendom, jf. momssystemdirektivets artikel 15, stk. 2.

Undtagelsen for de omhandlede adkomstdokumenter vedrørende fast ejendom i ML § 13, stk. 1, nr. 11, litra e), gennemfører momssystemdirektivets artikel 15, stk. 2. Medlemsstaterne kan efter bestemmelsen sidestille de nævnte rettigheder samt andele og aktier med levering af materielle goder.

Se også

• D.A.5.11.8.2 om værdipapirer

Følgende rettigheder over fast ejendom anses under visse betingelser for levering af fast ejendom:

1. Tinglige rettigheder
2. Bestemte rettigheder i form af optionsaftaler, forkøbsretter, m.v.
3. Aktier og andele

Ad a) Tinglige rettigheder
Efter momsbekendtgørelsens § 39 a, stk. 4, og § 39 C, stk. 3, anses overdragelse af tinglige rettigheder for at være levering af en ny bygning med eventuel tilhørende jord henholdsvis levering af en byggegrund, når rettigheden giver indehaveren heraf brugsret til den faste ejendom, og rettigheden er givet på sådanne vilkår, at den kan sidestilles med en levering.

Oprettelsen og overdragelsen af brugsret i henhold til standard lejekontrakter med sædvanlig betaling af indskud, depositum og løbende lejebetaling, herunder betingelse om opsigelse m.v., er ikke omfattet af begrebet "levering af fast ejendom", men er levering af en ydelse. Se afsnit D.A.5.8 om momsfritagelse for udlejning m.v. af fast ejendom.

Indgåelse af en særlig langvarig lejekontrakt, gældende i f.eks. 99 år eller mere, og hvor betalingen for brugsretten svarer til værdien af den faste ejendom og med betaling af en symbolsk årlig leje, er f.eks. omfattet, og skal dermed sidestilles med levering af fast ejendom.

Se i denne forbindelse SKM2009.732.LSR, hvor Landsskatteretten fandt, at salg af en tidsubegrænsede brugsret til en parkeringsplads i en parkeringskælder mod et engangsvederlag måtte sidestilles med ejendomsret, og at der således var tale om levering af fast ejendom, omfattet af ML § 13, stk. 1, nr. 9.

Salg af timeshare lejligheder er omfattet af momsfritagelsen, når salget må anses for at indebære en overdragelse af fast ejendom. Det kræver, at salget af brugsretten fremgår af tinglyst skøde på ejendommen.

Ad b) Bestemte rettigheder i form af optionsaftaler, forkøbsretter m.v.
Vederlag for forlængelse af en optionsaftale på en køberet til fast ejendom og vederlag for videresalg af denne køberet skal momsmæssigt behandles på samme måde som vederlaget for selve optionsaftalen. Se SKM2007.376.SR.

En optionsaftale på en køberet til fast ejendom, hvor ejeren fraskriver sig retten til at sælge denne i aftaleperioden, er således omfattet af momsfritagelsen for levering af fast ejendom.

Vederlag for forlængelse og videresalg heraf, er på samme måde momsfritaget som salg af fast ejendom.

Hvis optionen vedrører salg af en ny bygning eller en byggegrund m.v., skal der betales moms af betalingen for optionen.

Ad c) Aktier og andele
Efter momsbekendtgørelsens § 39 a, stk. 5, og § 39 c, stk. 4, anses overdragelse af andele og aktier for at være levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord henholdsvis levering af en byggegrund, når besiddelsen af aktierne m.v. retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over den faste ejendom.

De tilfælde af overdragelse af andele og aktier i juridiske enheder, som er omfattet af momspligten, og dermed udgør levering i momslovens forstand af en ny bygning m.v. eller af en byggegrund, omfatter overdragelse af andele og aktier, der giver besidderen af andelen m.v. en eksklusiv brugsret til en bestemt fast ejendom eller en del heraf.

Kerneområdet for bestemmelsen om aktier m.v. i momsbekendtgørelsens § 39 a, stk. 5, er overdragelse af andele i andelsboligforeninger, såkaldte andelslejligheder, og andele (aktier) i aktieselskaber, såkaldte aktielejligheder.

Overdragelse af andele og aktier, der ikke ud over selve selskabet giver særlige rettigheder over fast ejendom, er ikke omfattet. Det gælder selvom overdragelse vedrører samtlige aktier m.v. i et selskab, hvis eneste formål er at eje og drive ejendommen. Se SKM2010.749.SR og SKM2011.133.SR.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre
Skemaet viser relevante afgørelser på området: