Indhold

Dette afsnit beskriver, hvordan anskaffelses- og afståelsessummen skal kontantomregnes.

Afsnittet omfatter:

Resumé
Kontantomregning af anskaffelsessummen
Kontantomregning af afståelsessummen
Principper for kontantomregning
Kontantomregning af obligationsbaserede lån
Kontantomregning af andre lån
Kontantomregning af private pantebreve mv.
Særlige regler for kontantomregning af visse inkonvertible lån
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Resumé

Udgangspunktet er, at parterne ved en overdragelse af fast ejendom selv skal aftale den kontantomregnede overdragelsessum og fordele den på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus samt mælkekvoter, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Se afsnit (C.H.2.1.9.2) om fordeling af overdragelsessummen på aktiver.

Hvis parterne i en handelssituation konkret har modstående interesser, kan de forvente, at SKAT vil lægge den aftalte overdragelsessum samt fordelingen af denne på aktiverne til grund.

Er parterne nærtstående eller uden konkret modstående interesser, kan SKAT korrigere både den af parterne aftalte overdragelsessum og fordelingen heraf, hvis den antages at være åbenbart forkert. Se SKM2010.513.SR.

Hvis parterne ikke har kontantomregnet og fordelt overdragelsessummen efter EBL § 4, stk. 5, kan SKAT fastsætte både den samlede kontantomregnede overdragelsessum og fordelingen af denne på aktiver.

I de her nævnte situationer skal kontantomregning af overdragelsessummen ske efter nedenstående regler.

Når der er foretaget kontantomregning af overdragelsessummen, fordeles den samlede kontantomregnede overdragelsessum på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus samt mælkekvoter, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Kontantomregning af anskaffelsessummen

Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi. Denne værdi beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet. Se EBL § 4, stk. 2.

Anskaffelsessummen skal ikke omregnes til kontantværdi i de tilfælde, hvor ejendommen er erhvervet før den 19. maj 1993, og anskaffelsessummen er opgjort på grundlag af en værdi, der i forvejen udgør en kontantværdi.

Anskaffelsessummen skal derfor ikke omregnes til kontantværdi i de tilfælde, hvor

ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct.
ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996, eller
en vurdering efter den tidligere gældende § 4 B i VUL

anvendes som anskaffelsessum.

Kontantomregning af afståelsessummen

Afståelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de gældsposter, der overdrages på afståelsestidspunktet. Se EBL § 4, stk. 4.

Bemærk

Der gælder særlige regler for kontantomregning af visse inkonvertible lån, som sælger har stiftet eller overtaget før den 19. maj 1993. Se nedenfor i afsnittet om særlige regler for kontantomregning af inkonvertible lån. Se også LV, Erhvervsdrivende, afsnit E.C.1.2.1 om kontantomregning.

Principper for kontantomregning

Se om de generelle retningslinjer for kontantomregning i LV, Erhvervsdrivende, afsnit E.C.1.2.1. Retningslinjerne er udelukkende af vejledende karakter, fordi også individuelle forhold skal indgå i vurderingen af en fordrings værdi.

Ved kontantomregning efter ejendomsavancebeskatningsloven skal de beregnede beløb fordeles forholdsmæssigt i overensstemmelse med fordelingen af afståelsessummen på aktiver. Se EBL § 4, stk. 5-7.

Kontantomregning af obligationsbaserede lån

Retningslinjerne for kontantomregning af obligationsbaserede lån findes også i LV, Erhvervsdrivende, afsnit E.C.1.2.1 om kontantomregning.

Lån i fast ejendom, der er ydet i form af børsnoterede obligationer, skal ansættes til børskursen.

Kontantlån, der er optaget i forbindelse med overdragelsen af fast ejendom, og som modsvares af børsnoterede obligationer, skal kursansættes til lånets pålydende. Kontantlån har altid kurs 100 på stiftelsestidspunktet. Det gælder også lån, der er optaget i forbindelse med overdragelsen af en ejendom, når lånet indgår i købesummen med lånets pålydende.

For kontantlån, der ikke er optaget i forbindelse med overdragelsen af fast ejendom, ansættes kursværdien til børskursen på de underliggende obligationer.

Bemærk

Ved kontantomregningen kan obligationsbaserede realkreditlån, der er konvertible, højst sættes til kurs 100 med tillæg af en eventuel differencerente frem til næste indfrielsestermin. Det står i retningslinjerne for kontantomregning i LV, Erhvervsdrivende, afsnit E.C.1.2.1. Se SKM2008.492.BR og SKM2008.583.DEP.

Kontantomregning af andre lån

Retningslinjerne for kontantomregning af ikke-obligationsbaserede lån er også beskrevet i LV, Erhvervsdrivende, afsnit E.C.1.2.1 om kontantomregning.

Kontantomregning af private pantebreve mv.

Udgangspunktet for kursfastsættelsen af private pantebreve er parternes aftale om, hvilken kurs pantebrevet skal ansættes til.

Som nævnt i afsnittet Resumé ovenfor, kan SKAT i visse situationer korrigere den af parterne aftalte overdragelsessum og/eller fordelingen heraf. SKAT kan i denne forbindelse også korrigere kursfastsættelsen af gæld, der overdrages, og den del af vederlaget, der berigtiges ved nystiftet gæld (sælgerpantebrev eller gældsbrev og lignende).

Når SKAT korrigerer kursfastsættelsen af private pantebreve skal det ske efter disse regler:

Kontantomregning af private pantebreve til og med 1. kvartal 2010

Til brug for kursansættelsen af private pantebreve har SKAT udsendt et vejledende tabelmateriale kvartalsvist til og med 1. kvartal 2010.

Det er udelukkende pantebrevets kontantværdi på salgstidspunktet, der er af betydning for fastsættelsen af kursen. En senere indløsning eller et salg af pantebrevet giver ingen anledning til ændring af afståelsesvederlaget.

Det vejledende tabelmateriale kan anvendes til kursfastsættelsen af private pantebreve og værdiansættelsen af anden gæld til brug ved kontantomregningen af overdragelsessummer til og med 1. kvartal 2010.

Bemærk

Sælgerpantebreve, der bliver solgt til en uafhængig tredjemand umiddelbart i forbindelse med den underliggende handel af ejendommen, skal såvel ved opgørelsen af købers anskaffelsessum som sælgers afståelsessum indgå til salgskursen.

Nye regler for kontantomregning af private pantebreve mv.

Fra og med 2. kvartal 2010 udsender SKAT ikke længere tabeller om kursfastsættelsen af private pantebreve. Se SKM2010.251.SKAT.

Konsekvensen heraf er, at den fremtidige kursfastsættelse af private pantebreve og værdiansættelse af anden gæld skal baseres på en konkret vurdering, hvor udgangspunktet er, at skatteyderen skal angive en kurs. Kursen skal enten være indhentet fra en sagkyndig - eksempelvis et pengeinstitut eller et realkreditinstitut - eller være beregnet af skatteyderen.

Hvis skatteyderen selv vælger at udregne kursen, skal den beregnes med udgangspunkt i følgende faktorer:

Løbetiden
Rentesatsen
Afdragsprofilen
Nutidsværdien
Prioritetsstillingen
Ejendommens prisfølsomhed
Skyldnerens formodede betalingsevne
Eventuel sikkerhedsstillelse
Eventuelt andre eksterne vurderinger.

Derudover skal kursfastsættelsen og kontantomregningen beregnes med udgangspunkt i disse momenter:

Grundlæggende principper

De nærmere principper for kontantomregningen i relation til afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven står i LV, Erhvervsdrivende, afsnit E.C.1.2.1 og afsnit (C.C.6.2).

Omregningstidspunktet

Omregningen til kontantværdien sker på baggrund af kursværdien på overdragelsestidspunktet, hvilket vil sige på det tidspunkt, hvor der er indgået en bindende aftale om overdragelsen af ejendommen. Se nærmere i LV, Erhvervsdrivende, afsnit E.C.1.2.1.

Kurs over 100

For gæld, der kan indfries til kurs pari (kurs 100), vil kursen normalt kun ligge over 100, når dette tilsiges af fordringens forretning sammenholdt med opsigelsesvarslets længde. Se nærmere i LV, Erhvervsdrivende, afsnit E.C.1.2.1.

Senere indløsning eller salg af pantebreve

Kursfastsættelsen på pantebreve, der efterfølgende sælges eller indfries til en anden kurs end den fastsatte, skal ikke ændres, fordi det er kursværdien på det tidspunkt, hvor den bindende aftale blev indgået, der er afgørende.

Bemærk

Særlige regler for kontantomregning af visse inkonvertible lån

Ud over de regler, der er omtalt ovenfor, gælder der en særlig regel for kontantomregning af inkonvertible lån, som sælger har stiftet eller overtaget inden den 19. maj 1993. Se EBL § 4, stk. 4.

Denne særlige regel omfatter både inkonvertible obligationslån og inkonvertible kontantlån. Den gælder kun for opgørelsen af sælgerens afståelsessum. Den gælder ikke ved opgørelsen af anskaffelsessummen ved købers videresalg.

Reglen betyder, at et inkonvertibelt lån, der af sælger er stiftet eller overtaget inden den 19. maj 1993, medregnes til den pålydende værdi af obligationsrestgælden på det tinglyste lån, hvis

kursen er 100 eller derunder ved stiftelsen eller overtagelsen, og
kursen er 100 eller derover ved afståelsen af den faste ejendom.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelsesamt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2011.454.HR	Købesummen ved salget af en ejendom blev bl.a. berigtiget ved udstedelse af et gældsbrev til appellanten. Ved syn og skøn for Højesteret ansatte skønsmanden kursværdien til et niveau mellem 22 og 28. Højesteret fandt ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens ansættelse af værdien af gældsbrevet til kurs 100. Højesteret henviste til, at gældsbrevet ikke var beregnet til omsætning, at vilkårene for gældsbrevet var så usædvanlige, at en værdiansættelse af gældsbrevet, baseret på værdien af dette i handel og vandel ved salg til en afhængig køber, ikke kunne lægges til grund, og at skønsmanden ved sin udtalelse om kursværdien ikke havde taget hensyn til, at gældsbrevet var et anfordringsgældsbrev.
Landsretsdomme
SKM2004.216.VLR	Landsretten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over kursværdien på pantebrevene. Landsretten lagde vægt på, at skattemyndighederne ikke havde indvendt noget mod den pris, som parterne havde aftalt, og at Landsskatteretten havde været berettiget til at lægge den til grund ved kursfastsættelsen og i øvrigt anvende tabelmaterialet.
Byretsdomme
SKM2008.492.BR	Obligationsbaserede realkreditlån, der er konvertible, kan ved kontantomregningen højst ansættes til kurs 100 med tillæg af en eventuel differencerente frem til næste indfrielsestermin.	Se Skatteministeriets kommentar til dommen i SKM2008.583.DEP.
Landsskatteretskendelser
SKM2008.582.LSR	Landsskatteretten fandt, at et realkreditlån ikke kunne kontantomregnes efter den mellem parterne aftalte kurs, men at omregningen efter EBL § 4, stk. 4, skulle ske på grundlag af børskursen på overdragelsestidspunktet