►Afsnittet er omskrevet og flyttet til "Den juridiske vejledning", bortset fra nedenstående afsnit om udlejning  af værelser til beboelse eller udlejning af en helårsbolig en del af året efter LL § 15 P.◄

►Se afsnit C.H.3.1.5 i  "Den juridiske vejledning" for så vidt angår de omskrevne afsnit.◄EF-domstolen (Theodor Jäger, C-256/06) har i 2008 truffet afgørelse om, at en medlemsstat ikke kan beskatte en i udlandet beliggende ejendom højere end en i hjemlandet beliggende ejendom. En sådan beskatning er i strid med forbudet mod restriktioner overfor kapitalbevægelser mellem medlemsstaterne. Dommen har givet anledning til, at den eksisterende beskatning af ejerboliger i udlandet for fuldt skattepligtige danskere er blevet ændret i overensstemmelse med dommen., som indeholder ajourførte oplysninger om salg af fast ejendom i de enkelte lande, som kan anvendes ved opgørelsen af ejendomsværdiskattegrundlaget. Det drejer sig om det svenske indeks for fritidshuse, indekstal fra OECD, Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse samt afstandsprocenten for 2010.For blandede ejendomme, hvor vurderingsmyndighederne har foretaget en fordeling mellem privat og erhvervsmæssig benyttelse efter VURDL § 33, stk. 5, er det kun boligdelen, der indgår i beregningsgrundlaget. I de tilfælde, hvor der ikke er foretaget en sådan vurderingsfordeling udgør hele ejendommen beregningsgrundlaget. I disse tilfælde nedsættes ejendomsværdiskatten efter et skøn svarende til den erhvervsmæssige del af benyttelsen. Begrundelsen herfor er, at det erhvervsmæssige benyttede lokale ikke står til rådighed for ejeren. Arbejdsværelser - herunder lønmodtageres - medfører et forholdsmæssigt nedslag i ejendomsværdiskatten efter EVSL § 11. Om arbejdsværelse se nærmere afsnit A.F.1.3. Bundgrænsereglen for lønmodtagere får ikke indflydelse på nedslaget i ejendomsværdiskatten.Ejendomsværdiskattesatsen er 10 promille af den del af det efter §§ 4 a og 4 b opgjorte beregningsgrundlag, der ikke overstiger 3.040.000 kr. og 30 promille af resten, jf EVSL § 5, 1. pkt. Grundbeløbet opgøres pr. ejendom, og ikke pr. ejer. Det fremgår af EVSL § 5, 2. pkt.Begge typer nedslag efter EVSL §§ 6 og 7 bortfalder som udgangspunkt ved efterfølgende ejerskifte. Ejerskifte mellem ægtefæller medfører ikke, at nedslagene bortfalder. Dette gælder både ved ejerskifte, mens ægtefællerne er gift, ligesom det gælder ved skilsmisse. Det vil sige, at selvom den ægtefælle, der overtager ejendommen, ikke har stået som ejer af ejendommen den 1. juli 1998, vil den pågældende få nedsat ejendomsværdiskatten efter §§ 6 og 7. ægtefælle, der bliver boende i en ejendom, der har tilhørt den anden ægtefælle, vil kunne succedere i nedslagene, også selvom ægtefællen ikke var ejer pr. 1. juli 1998. Det vil sige, at selvom den ægtefælle, der overtager ejendommen ikke har stået som ejer af ejendommen den 1. juli 1998, vil den pågældende få nedsat ejendomsværdiskatten efter §§ 6 og 7. Der kan også succederes i nedslagene ved ægtefællens død, jf. EVSL § 6, stk. 2. Det gælder også hvis ægtefællerne er separerede ved dødsfaldet. Selv om den længstlevende ægtefælle indgår nyt ægteskab, ophører retten til at succedere i nedslagene ikke. I andre ejerskiftesituationer, hvor der ikke sker ejerskifte mellem ægtefæller bortfalder nedslaget, medmindre der er tale om ejerskifte mellem samejere, og erhvervelsen er sket den 1. juli 1998 eller tidligere.Udgangspunktet er, at alle betaler ens ejendomsværdiskat, evt. med nedslag efter EVSL §§ 6 og 7, jf. ovenfor. Dog er der et særligt nedslag for alderspensionister, jf. EVSL § 8. En person, der inden udgangen af indkomståret er fyldt 65, får et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på 4 promille af beregningsgrundlaget efter §§ 4 a og 4 b, dog maksimalt 6.000 kr. pr. bolig for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse. Maksimumsgrænsen på 6.000 kr. gælder også sommerhuse, der efter tilladelse anvendes som helårsbolig. ægtefælle gifter sig igen, bortfalder retten til at indtræde i nedslaget. Retten ophører det første indkomstår efter ægteskabets indgåelse.I medfør af EVSL § 9 b, stk. 1, opgøres det beløb, hvormed ejendomsværdiskatten for 2002 beregnet efter §§ 5-8 overstiger ejendomsværdiskatten efter §§ 5 - 9. Beløbet fradrages i ejendomsværdiskatten vedrørende den pågældende ejendom fra og med indkomståret 2003. Fradraget gælder ikke for skattepligtige, der erhverver ejendommen i indkomståret 2003 eller følgende indkomstår, medmindre erhvervelsen giver ret til at overtage nedsættelse efter § 9, jf § 9, stk. 2, 5. og 6. pkt. Nedsættelsen af ejendomsværdiskatten efter § 9 b, stk. 1, træder i stedet for nedsættelser af ejendomsværdiskatten fra og med indkomståret 2003 efter § 9, stk. 2, som følge af stigninger i ejendomsværdierne til og med 2002-vurderingen. I medfør af EVSL § 9 b, stk. 2, opgøres det beløb, hvormed ejendomsværdiskatten for 2002 beregnet efter §§ 5-7 overstiger ejendomsværdiskatten beregnet efter §§ 5-7 og 9 a for samme år. Beløbet fradrages i ejendomsværdiskatten vedrørende den pågældende ejendom fra og med indkomståret 2003. Fradraget gælder ikke for skattepligtige, der erhverver ejendommen i indkomståret 2003 eller følgende indkomstår, medmindre erhvervelsen giver ret til at overtage nedsættelser efter § 9 a, jf. § 9 a, stk. 3. Nedsættelsen af ejendomsværdiskatten efter § 9 b, stk. 2, træder i stedet for nedsættelsen af ejendomsværdiskatten fra og med indkomståret 2003 efter § 9 a, stk. 2, som følge af stigninger i ejendomsværdierne til og med 2002-vurderingen. ægtefælle under alle omstændigheder omfattes af begrænsningsreglen for pensionister m.v. i § 9 under betingelse af, at afdøde var omfattet af EVSL § 9, og at ægtefællerne ikke var separerede ved dødsfaldet, jf. § 9, stk. 3. I denne situation bliver den efterlevende ægtefælles ejendomsværdiskat således også fremover begrænset efter den gunstigere begrænsningsregel for pensionister mv., uanset at den pågældende ikke selv opfylder betingelserne for begrænsning efter reglen. Hvis den efterlevende ægtefæller gifter sig igen, bortfalder retten til at indtræde i retten til begrænsning. Retten ophører det første indkomstår efter ægteskabets indgåelse.I visse tilfælde anvendes begrænsningsreglen ikke. Der er tale om situationer, hvor en ejendom undergår en kraftig stigning i vurdering som følge af ombygning. Begrænsningsreglen finder således ikke anvendelse, hvis ombygningen medfører, at forskelsværdien stiger mere end 100 pct. i forhold til året før. Forskelsværdien opgøres som forskellen mellem ejendommens grundværdi og ejendomsværdien. Begrænsningsreglen finder heller ikke anvendelse ved ejerlejligheder, der i året forud for indkomståret er frigjort for lejemål.En person, der inden udgangen af indkomståret er fyldt 65 år, får som tidligere nævnt et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på 4 promille af beregningsgrundlaget, dog maksimalt 6.000 kr. for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse, jf. EVSL § 8.ejerens personlige indkomst som opgjort efter PSL § 3 plus Ejendomsværdiskatten opgøres på helårsbasis for hele ejendommen. Det er en forudsætning for beregning af ejendomsværdiskat, at ejendommen kan tjene til bolig for ejeren. Dette følger af § 11, 2. pkt. 1. - 2. led, i EVSL. Det fremgår af denne bestemmelse, at den beregnede ejendomsværdiskat nedsættes forholdsmæssigt, hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret.Reglerne om ejendomsværdiskat ved flytning i forbindelse med køb og salg fremgår af EVSL § 11.Ved hel eller delvis udleje af boligen en del af indkomståret, hvor ejeren vælger at anvende LL § 15 P, stk. 1, 3.-5. pkt., eller § 15 P, stk. 2, 3.-5. pkt., ved sin indkomstopgørelse, medfører udleje ikke, at ejendomsværdiskatten nedsættes, jf. nærmere nedenfor. I andre tilfælde af udleje af boligen nedsættes ejendomsværdiskatten som beregnet efter EVSL §§ 5-10 med en til den udlejede del svarende andel af ejendomsværdiskatten, jf. EVSL § 11, stk. 2.Efter LL § 12 A beskattes ejeren af en ejerbolig efter ejendomsværdiskatteloven, når boligen uden eller mod delvis betaling stilles til rådighed for forældre m.fl. Herved beskattes ejeren på samme måde, som hvis ejeren selv havde beboet boligen. Hvis der betales en leje, der overstiger 250 pct. af ejendomsværdiskatten medregnes det overskydende beløb i den skattepligtige indkomst. Normalt beskattes ejeren af den leje, som boligen ville kunne indbringe ved udlejning til en uafhængig person (markedslejen), når boligen udlejes helt eller delvist vederlagsfrit.Det er en betingelse, at boligen udlejes til ejerens eller ejerens ægtefælles forældre, stedforældre eller bedsteforældre. Mindst en af forældrene, stedforældrene eller bedsteforældrene skal være førtidspensionist, efterlønsmodtager eller være fyldt 65. Skatteyderens samlever gennem de sidste to år, inden friboligen stilles til rådighed, sidestilles med en ægtefælle.Ved bedømmelsen af, om giverens bolig og friboligen ligger i tilknytning til hinanden, må der lægges vægt på den fysiske afstand. Således anses lejligheder i samme opgang eller i naboopgange i en etageejendom at være i tilknytning til hinanden. Det samme vil være tilfældet med naborækkehuse eller et tofamilieshus. To naboparcelhuse må ligeledes siges at være i tilknytning til hinanden, og det samme gælder også, hvis der på en parcelhusgrund er opført to selvstændige boliger. I TfS 1997, 923 LSR drev ejeren landbrug og drev to naboejendomme. Den ene var stillet til rådighed for forældrene: Der var 450 m i direkte forbindelse mellem stuehusene. Forholdet var omfattet af LL § 12 A. I en anden sag fandt Landsskatteretten ligeledes, at LL § 12 A fandt anvendelse i et tilfælde, hvor en søn stillede en bolig til rådighed for sine forældre, og hvor boligen var beliggende 750 m fra hans egen bolig, og de ikke umiddelbart var naboejendomme, idet den fornødne tilknytning mellem de to boliger konkret måtte anses at have været til stede, TfS 2000, 709. LSR.Ikke erhvervsmæssig udlejning af ejers helårsboligLL § 15 P indeholder reglerne for den skattemæssige behandling af en ejers ikke-erhvervsmæssige udlejning af værelser til beboelse og udlejning af en helårsbolig en del af året. Det er en betingelse for en ejers anvendelse af reglerne, at ejendommen er omfattet af EVSL § 4, stk. 1, nr. 1-11. (Ejendomme, der udlejes erhvervsmæssigt, er ikke omfattet af ejendomsværdiskatteloven, jf. EVSL § 1, stk. 1, 2. pkt.). 

Ved anvendelse af LL § 15 P anses andelshavere i private boligforeninger for lejere og boligudgiften som husleje. Se om andelshavere nedenfor.

LL § 15 P kan anvendes, uanset hvor lang eller kort udlejningsperioden er. Dog gælder, at reglerne i forbindelse med udlejning af en helårsbolig kun finder anvendelse ved udlejning i en del af indkomståret. Det afgøres ved en konkret vurdering, om udlejningen må anses for erhvervsmæssig, hvorved reglerne i statsskatteloven finder anvendelse på udlejningen i stedet for reglerne i LL § 15 P, jf. således SKM2008.526.BR.

Reglerne kan anvendes, uanset hvor stor en del af boligen, der udlejes. Reglerne finder også anvendelse, uanset om det udlejede er møbleret eller ej.

Resultatet ved udlejningen kan efter reglerne i LL § 15 P opgøres enten efter en skematisk metode eller på baggrund af en regnskabsmæssig opgørelse.

Skematisk opgørelseEfter § 15 P, stk. 1 og 2, kan ejere, der udlejer værelser til beboelse eller udlejer hele boligen en del af året, vælge at foretage en skematisk opgørelse af resultatet ved udlejningen.

Dette sker ved, at der gives et fradrag i bruttolejeindtægten på 1 1/3 pct. af ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret, dog altid mindst 24.000 kr.

For ejendomme beliggende i udlandet m.v udgør bundfradraget 1 1/3 pct. af udenlandsk ejendomsvurdering, som kan sidestilles med en dansk, jf. EVSL § 4 b, stk. 1, eller i mangel heraf handelsværdien beregnet efter EVSL § 4 b, stk. 2, nr. 1, dog altid mindst 24.000 kr., jf. § 2 i lov nr. 1340 af 19/12 2008, der trådte i kraft den 1. januar 2009.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, ►herunder ejendomsskatter◄, der ellers ville have været fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen. Det får den betydning, at hvis lejeindtægten er større end det ovenfor nævnte variable bundfradrag, skal den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget medregnes i indkomstopgørelsen. Det betyder f.eks., at hvis ejerens bolig er vurderet til 2,4 mill kr., kan den pågældende årligt tage 32.000 kr. i skattefri husleje ved udlejning efter ligningslovens § 15 P.

Det er den samlede betaling, som udlejer modtager ved udlejningen, der indgår i lejeindtægten, dvs. bruttolejeindtægter, hvilket betyder, at lejebetaling er inklusive eventuel særskilt betaling for f.eks. el, gas, varme, telefon, og lign., se om dette princip i TfS 1998, 409, der dog vedrører lejeindkomstopgørelsen for et sommerhus. Det er altså ikke muligt ud over bundfradraget at modtage særskilt betaling for de nævnte ydelser. De skal med i bruttolejeindkomsten. Hvis lejligheden eller boligen kun har været ejet en del af året, beregnes kun forholdsmæssigt bundfradrag i den periode, hvor man har ejet boligen.

Regelsættet i § 15 P, stk. 1 og 2, kan, når betingelserne i øvrigt er opfyldte, finde anvendelse på f.eks. korttidsudlejning til turister. Eventuel betaling for måltider, sengelinned mv. i forbindelse med udlejningen (Bondegårdsferie, Bed & Breakfast og lign.) skal medregnes ved indkomstopgørelsen efter skattelovgivningens almindelige regler (statsskatteloven).  

Ejerne betaler ejendomsværdiskat af den del af ejendommen, der udlejes, jf. HRD af 14. apr. 1994, TfS. 1994, 350. For helårshuse, der lejes ud en del af året, betales ejendomsværdiskat i udlejningsperioden.

En skatteyder beboede en ejerlejlighed sammen med søsteren og moderen. Han havde anmodet om månedlige bidrag fra moderen og søsteren til dækning af udgifterne ved lejligheden. Der skulle ikke ansættes en objektiv udlejningsværdi for den del af lejligheden, der blev benyttet af moderen og søsteren, da der fandtes at være etableret et boligfællesskab, som havde udgjort en husstand, (TfS 1999, 732).

Regnskabs-mæssig opgørelseHvis ejeren af en helårsbolig vælger ikke at anvende bundfradragsreglen i LL § 15 P, stk. 1 eller 2, gælder reglerne i § 15 P, stk. 3, om regnskabsmæssig opgørelse af resultatet af udlejningen. Det betyder, at hele lejeindtægten skal indtægtsføres, og at der kan foretages fradrag for de med udlejningen forbundne udgifter, herunder afskrivninger. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten.      

De udgifter, der kan trækkes fra i regnskabet, er de forholdsmæssige driftsudgifter til el, gas og varme samt - ved lejebolig og andelsbolig - den forholdsmæssige andel af huslejen (dvs. den del af huslejen, der reelt svarer til det areal af boligen, lejeren benytter - og set i forhold til længden af den udlejede periode).

Hvis det udlejede er møbleret, kan der også foretages fradrag for eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger vedrørende inventaret (dog ikke for hårde hvidevarer,der anses for installationer). Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan derimod ikke trækkes fra. 

Endvidere kan en forholdsmæssig andel af ejendomsskatten fratrækkes i den regnskabsmæssige opgørelse ►under forudsætning af, at der er tale om en ikke uvæsentlig udlejning◄, jf. LL § 14, stk. 3. 

►Se TfS 1991, 403 LSR, hvorefter udlejning til beboelse sidestilles med erhvervsmæssig anvendelse ved anvendelse af reglerne i LL § 14, stk. 3.◄

Når resultatet af udlejningen opgøres efter denne metode, skal ejendomsværdiskatten nedsættes forholdsmæssigt.

Der er ved indkomstopgørelsen således kun fradrag for udgifter, som nævnt i LL § 14, stk. 3, og LL § 15 P, stk. 3, jf. LL § 15 J, stk. 1. Der gælder dog særlige regler for fredede ejendomme, jf. LL § 15 K. 

Skift af opgørelses-metodeDer kan altid overgås til regnskabsmæssig opgørelse fra hidtidige opgørelse efter variabelt bundfradrag. Har man først valgt regnskabsprincip kan der ikke senere overgås til variabelt bundfradrag. Indkomsten er kapitalindkomst.

Virksomheds- og kapitalafkastordningen

Hverken virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan anvendes ved udlejning af værelser eller af hele boligen en del af året, da der ikke i skattemæssig forstand er tale om erhvervsmæssig virksomhed.

Lejers fremleje af værelser eller af helårsboligFor lejere, som fremlejer værelser eller et helårshus en del af året, gælder der også et bundfradrag, jf. LL § 15 P, stk. 1 og 2. Bundfradraget beregnes som 2/3 af fremlejers egen årlige husleje. Den del af bruttofremlejeindtægten, der overstiger bundfradraget, medregnes ved indkomstopgørelsen som personlig indkomst. Lejere har også mulighed for at opgøre resutatet af udlejningsvirksomheden ved anvendelse af en regnskabsmæssig metode, jf. LL § 15 P, stk. 3. Andelshavere i private boligforeninger anses i denne forbindelse som lejere og boligafgiften som husleje.

Vedr. udleje af tofamilieshuse, se A.G.2.4.

Hvis en ejendom, hvorpå der foretages nybyggeri, ikke vurderes som færdigbygget ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober i året før indkomståret, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, betales ikke ejendomsværdiskat i indkomståret, jf. EVSL § 4 a, stk. 2, 2. pkt. Iflg. vurderingslovens § 33, stk. 1, træffer vurderingsrådet bestemmelse om, hvorvidt en nybygning er færdigbygget. En ejendom skal vurderes som færdigbygget, når den kan anvendes som bolig.

Anvender den skattepligtige et andet indkomstår end kalenderåret (forskudt indkomstår), er det den ejendomsværdi, der er ansat pr. 1. oktober i det kalenderår, som det forskudte indkomstår træder i stedet for, der bruges som ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret, og den ejendomsværdi, der er ansat pr. 1. oktober i kalenderåret forud for dette kalenderår, der bruges om ejendomsværdien pr. 1. oktober i året før indkomståret. Det er endvidere handelsværdien pr. 1. januar i det kalenderår som indkomståret træder i stedet for, der bruges som handelsværdien pr. 1. januar i indkomståret, jf. EVSL § 4 a, stk. 5.

Ændres en vurdering  efter klage eller som led i den normale revision af vurderingen, eller påkendes en vurdering af Landsskatteretten, får afgørelsen virkning tilbage til det tidspunkt, da den oprindelige vurdering tidligst kunne få skattemæssig virkning. Tilsvarende gælder for senere ændringer af vurderinger foretaget ved revision  af Skatterådet, idet dog ændringer, der har medført forhøjelse  af vurderingerne, normalt kun har fremtidig virkning.