Den del af afsnittet, der vedrører beregning af ejendomsværdiskat, er omskrevet og flyttet til "Den juridiske vejledning". Se afsnit C.H.3.1.5.4 i denne.

Hvilke ejendomme

Tofamilieshuse er ejendomme med to selvstændige lejligheder, hvoraf den ene normalt tjener til bolig for ejeren. Efter VURDL § 33, stk. 6, skal vurderingsmyndighederne for sådanne ejendomme foretage en fordeling af ejendomsværdien på hver af de to selvstændige lejligheder.

Også ejendomme, som indeholder to selvstændige lejligheder, og som desuden i et ikke væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, behandles i denne forbindelse som tofamilieshuse.

Er den erhvervsmæssige benyttelse derimod væsentlig, omfattes ejendommen af de regler, der omtales under afsnit A.G.2.6. Beboelse anses ikke i den forbindelse for erhvervsmæssig benyttelse.

Er begge lejligheder udlejet, behandles ejendommen som en udlejningsejendom, se afsnit E.K.

Tofamilieshuse, hvor ejeren bebor den ene lejlighed, mens den anden lejlighed er udlejet til beboelse (eller anvendes til uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse)

Ejendomsværdiskat - beregning

Afsnittet er omskrevet og flyttet til Den juridiske vejledning, afsnit C.H.3.1.5.4.

Lejeindtægten for den udlejede lejlighed

Lejeindtægten for den udlejede lejlighed medregnes i kapitalindkomsten, jf. PSL § 4, stk. 1, nr. 6.

Udgifter

For tofamilieshuse gives der ikke fradrag for de faktiske driftsudgifter for den del, der ikke benyttes som bolig for ejeren. Det skyldes, at udlejning til beboelse ikke anses som erhvervsmæssig udlejning. Der gives derimod fradrag for udgifter i forbindelse med selve udlejningen. Hvis udlejningen har et ikke uvæsentligt omfang, kan den forholdsmæssige del af ejendomsskatterne også fratrækkes, jf. SKM2011.434.SR. Om fredede ejendomme se dog afsnit A.G.4.1.

Virksomheds- eller kapitalafkastordningen

Virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan ikke anvendes på resultatet fra udlejningen, da udlejningen i skattemæssig forstand ikke anses for erhvervsmæssig.

Udleje af den lejlighed i tofamilieshuset, ejeren selv bebor

LL § 15 P indeholder reglerne for den skattemæssige behandling af en ejers ikke-erhvervsmæssige udlejning af værelser til beboelse og udlejning af en helårsbolig en del af indkomståret. Det er en betingelse for en ejers anvendelse af reglerne, at ejendommen er omfattet af EVSL § 4, stk. 1, nr. 1-11. (Ejendomme, der udlejes erhvervsmæssigt, er ikke omfattet af ejendomsværdiskatteloven, jf. EVSL § 1, stk. 1, 2. pkt.). Reglerne i LL § 15 P gælder for alle ejere, der betaler ejendomsværdiskat af den udlejede del af ejendommen. 

Reglerne gælder derfor også for ejere af tofamilieshuse, der bebor en af lejlighederne, og som udlejer værelser i den pågældende lejlighed eller udlejer lejligheden (de selv bor i) en del af indkomståret. Metoden kan derimod ikke anvendes i forbindelse med udlejning af en lejlighed i et tofamilieshus, som ikke tjener til bolig for ejeren.

Se nærmere om reglerne i LL § 15 P i afsnit A.G.2.2.1. 

Skematisk opgørelse

Ejere af tofamilieshuse kan udleje værelser i den helårsbolig, ejeren selv bebor, eller udleje hele den pågældende bolig en del af indkomståret skattefrit, når lejeindtægten ikke overstiger et variabelt bundfradrag, jf. LL § 15 P, stk. 1 og 2.  Bundfradraget udgør 1 1/3 pct. af den del af ejendomsværdien, der er henført til ejerens bolig, jf. § 4 a, stk. 1, nr. 1, i EVSL, dog altid mindst 24.000 kr.,  jf. LL § 15 P.

Regnskabsmæssig opgørelse

Hvis ejeren af et tofamilieshus vælger ikke at anvende bundfradragsreglen i LL § 15 P, stk. 1 eller 2, gælder reglerne i § 15 P, stk. 3, om regnskabsmæssig opgørelse af resultatet af udlejningen. Det betyder, at hele lejeindtægten skal indtægtsføres, og at der kan foretages fradrag for de med udlejningen forbundne udgifter. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten.  

De udgifter, der kan trækkes fra i regnskabet, er de forholdsmæssige driftsudgifter til el, gas og varme. Hvis det udlejede er møbleret, kan der også foretages fradrag for eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger vedrørende inventaret (dog ikke hårde hvidevarer, der anses for installationer). Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan derimod ikke trækkes fra. 

Endvidere kan en forholdsmæssig andel af ejendomsskatten fratrækkes i den regnskabsmæssige opgørelse, hvis udlejningen ikke er uvæsenlig, jf. LL § 14, stk. 3. Efter TfS 1991, 403 LSR sidestilles udlejning til beboelse med erhvervsmæssig udlejning ved anvendelse af reglerne i LL § 14, stk. 3.

Når resultatet af udlejningen opgøres efter denne metode, skal ejendomsværdiskatten nedsættes forholdsmæssigt.

Der er ved indkomstopgørelsen således kun fradrag for udgifter, som nævnt i LL § 14, stk. 3, og LL § 15 P, stk. 3, jf. LL § 15 J, stk. 1. Der gælder dog særlige regler for fredede ejendomme, jf. LL § 15 K. 

Skift af opgørelsesmetode

Der kan altid overgås til regnskabsmæssig opgørelse fra hidtidige opgørelse efter skematisk opgørelse med variabelt bundfradrag. Har man først valgt regnskabsprincip, kan der ikke senere overgås til variabelt bundfradrag.

Kapitalindkomst

Indkomsten er kapitalindkomst, jf. PSL § 4, stk. 1, nr. 6.

 Virksomheds- eller kapitalafkastordningen

Virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan ikke anvendes ved udlejning af værelser eller af hele boligen en del af indkomståret, da udlejningen i skattemæssig forstand ikke anses for erhvervsmæssig.

Flere ejere

Er der to ejere af tofamilieshuset, og bebor ejerne hver sin lejlighed, kan begge ejere anvende metoden med bundfradrag efter Ll § 15 P, stk. 2, i forbindelse med udlejning af den lejlighed, som den pågældende bebor, dvs. 24.000 kr. pr. lejlighed.

SKM2011.434.SR. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at spørgerne ville være berettiget til et bundfradrag pr. lejlighed, jf. LL § 15 O, hvis de udlejede begge lejligheder i et tofamiliehus med bopælspligt, og begge lejligheder anvendtes delvis som privat "feriebolig" og delvis udlejedes som "ferieboliger". Spørgerne var dog berettigede til fradrag efter ligningslovens § 15 P. Skatterådet kunne bekræfte, at spørgerne ville være berettiget til et bundfradrag for den ene lejlighed, hvis den delvis anvendtes af spørgerne som "fritidsbolig" og delvis udlejedes som "fritidsbolig", mens den anden lejlighed udlejedes som helårsbolig. Skatterådet kunne endvidere bekræfte, at de to lejligheders resultat opgøres efter to forskellige metoder, hvis den ene delvist anvendes af spørgerne som fritidsbolig og delvis udlejes, mens den anden lejlighed udlejes som helårsbolig.