Indhold

Dette afsnit beskriver, hvilke faggrupper der er omfattet af en formodning om næring ved køb og salg af fast ejendom, og de særlige forhold der gør sig gældende for disse faggrupper i relation til næringsbeskatning.

Afsnittet indeholder:

Regel
Faggrupper omfattet af formodningsreglen
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Regel

Faggrupper, der inden for deres arbejdsområde professionelt beskæftiger sig med opførelse samt køb og salg fast ejendom, er omfattet af en formodningsregel om, at alle salg af fast ejendom er omfattet af deres næringsvirksomhed. Formodningen om næring gælder som udgangspunkt for alle salg, selv om virksomheden hidtil kun har omfattet en bestemt kategori af ejendomme.

Fælles for disse faggrupper er, at de igennem deres arbejdsområde er involveret i køb og salg af fast ejendom med fortjeneste for øje. Disse faggrupper bliver omfattet af næringsformodningen også selvom de kun handler med fast ejendom som bierhverv.

Personer i disse faggrupper skal afkræfte formodningen om næring ved salget af en konkret ejendom, hvis fortjenesten ved salget skal være omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Faggrupper omfattet af formodningsreglen

Ejendomshandlere og selvstændige håndværksmestre med andele i byggeentrepriser er næsten altid omfattet af næringsreglerne og bliver beskattet af fortjenesten ved salg af fast ejendom efter reglerne i statsskatteloven.

Betegnelsen "ejendomshandlere" skal forstås helt bogstaveligt. Ejendomsmæglere, der kun har været involveret i formidling af ejendomme, er ikke omfattet. Der skal for ejendomsmæglere m.fl. dog kun ganske få ejendomshandler for egen regning til, før handlerne er omfattet af en formodning om næring. Det er, fordi ejendomsmæglerens fagkundskab på området og den erhvervsmæssige tilknytning til ejendomsmarkedet i sig selv skaber en formodning for næringsvirksomhed.

Også byggeadvokater, arkitekter, bygningsingeniører, landinspektører, bygningshåndværkssvende og andre grupper med arbejdsmæssig tilknytning til ejendomsmarkedet kan efter omstændighederne være omfattet af en formodning om næring.

Bemærk

Bygningshåndværkere, der kun udfører reparationsarbejder, og som ikke opfører eller sælger ejendomme for egen regning, og arkitekter mv., der aldrig har bygget huse for egen regning, omfattes ikke af en formodning om næring.

En byggeadvokat, der var omfattet af en formodning om næring, blev næringsbeskattet af fortjeneste ved salg af ejerlejligheder i ejendomme, som han havde erhvervet i 1954 og 1957, dvs. 14 og 11 år før salget af de første ejerlejligheder. Højesteret mente, at salget af ejerlejlighederne var omfattet af den almindelige næringsvirksomhed, byggeadvokaten drev inden for fast ejendom, fordi formodningen om næring ikke var afkræftet. Se UfR 1977, 282 HRD.

En murermester blev næringsbeskattet af salget af udlejningsejendomme 8 og 10 år efter, at han havde erhvervet dem fra et aktieselskab, hvori han 7 år tidligere havde arvet samtlige aktier. Det forhold, at hans næringsvirksomhed ikke tidligere havde omfattet udlejningsejendomme, var ikke af betydning for resultatet. Se TfS 1989, 2 HRD.

Som eksempel på et tilfælde, hvor en ejer afkræftede en formodning om næring, kan nævnes en arkitekt, som i foråret 1974 købte sine svigerforældres faste ejendom, som havde været deres bolig i 33 år. Svigerforældrene flyttede i beskyttet bolig på grund af alder. Ejendommen var ikke købt, for at arkitekten selv kunne bo i den, men for at sikre svigerforældrene en rimelig salgspris og for at bevare ejendommen i familiens eje. Formålet var muligvis også, at ét af arkitektens fire børn senere kunne overtage ejendommen. Arkitekten havde lejet ejendommen ud i 2 år for en leje, der gav et årligt driftsunderskud på 15-20.000 kr. På grund af økonomiske vanskeligheder blev han nødt til at sælge ejendommen i 1976 til tredjemand med en fortjeneste på 36.082 kr. Arkitekten blev ikke næringsbeskattet af fortjenesten, fordi han ikke ved købet af ejendommen havde regnet med et salg med fortjeneste. Se UfR 1981, 1005 HRD.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
TfS 1989, 2 HRD	Formodning om næring for murermester, henholdsvis 8 og 10 års ejertid. En murermester blev næringsbeskattet af salget af udlejningsejendomme 8 og 10 år efter, at han havde erhvervet dem fra et aktieselskab, hvori han 7 år tidligere havde arvet samtlige aktier. Det forhold, at hans næringsvirksomhed ikke tidligere havde omfattet udlejningsejendomme, var ikke af betydning for resultatet. Næringsbeskatning.
TfS 1988, 45 HRD	Formodning om næring for tømrermester, 15 års ejertid. En tømrermester, der som deltager i et interessentskab havde opført en udlejningsejendom, og som ved interessentskabets opløsning havde overtaget to blokke i ejendommen, som han - angiveligt af likviditetsmæssige grunde - udstykkede i ejerlejligheder, blev næringsbeskattet af salg efter 15 års ejertid. Tømrermesteren havde ikke for egen regning opført udlejningsejendomme, bortset fra en enkelt, som ikke var udstykket. Næringsbeskatning.
Skd. 1984.71.871	Bibeskæftigelse, 16 års ejertid. En slagtermester, der drev bibeskæftigelse ved handel med fast ejendom, blev næringsbeskattet ved salg af parcelhus efter 16 års ejertid. Næringsbeskatning.
UfR 1981,1005 HRD	En arkitekt, som i foråret 1974 købte sine svigerforældres faste ejendom, der havde været deres bolig i 33 år, afkræftede en formodning om næring. Svigerforældrene flyttede i beskyttet bolig på grund af alder. Ejendommen var ikke købt, for at arkitekten selv kunne bo i den, men for at sikre svigerforældrene en rimelig salgspris og for at bevare ejendommen i familiens eje. Formålet var muligvis også, at ét af arkitektens fire børn senere kunne overtage ejendommen. Arkitekten havde lejet ejendommen ud i 2 år for en leje, der gav et årligt driftsunderskud på 15-20.000 kr. På grund af økonomiske vanskeligheder blev han nødt til at sælge ejendommen i 1976 til tredjemand med en fortjeneste på 36.082 kr. Arkitekten blev ikke næringsbeskattet af fortjenesten, fordi han ikke ved købet af ejendommen havde regnet med et salg med fortjeneste. Ikke næringsbeskatning.
UfR. 1977,282 HRD	Formodning om næring for byggeadvokat. En byggeadvokat blev næringsbeskattet af fortjeneste ved salg af ejerlejligheder i ejendomme, som han havde erhvervet i 1954 og 1957, henholdsvis 14 og 11 år før salg af de første ejerlejligheder. Højesteret mente, at salget af ejerlejlighederne var omfattet af den almindelige næringsvirksomhed, byggeadvokaten drev inden for fast ejendom, da formodningen om næring ikke kunne anses for afkræftet. Næringsbeskatning.
Skd. 1972.21.170	Formodning om næring, håndværksvirksomhed. En gas- og vandmester og hans far, der sammen drev håndværksvirksomhed som sanitets-, gas- og vandmestre med reparationsarbejder mv., havde opført et parcelhus. Højesteret fandt, at fortjenesten ved salget skulle beskattes ud fra et næringssynspunkt. Det blev oplyst, at huset var opført med det formål, at sønnen skulle bebo ejendommen, men at han ved færdiggørelsen fandt, at huset på grund af forskellige, hovedsagelig familiemæssige, omstændigheder ikke mere var velegnet hertil, hvorefter det blev afhændet, uden at sønnen var flyttet ind. Højesteret begrundede afgørelsen med, at selv om det blev lagt til grund, at sønnen oprindeligt havde til hensigt at opføre et hus til egen bolig, måtte det antages, at byggeriet og salget skete som et led i sønnens og faderens næring, bl.a. fordi byggeregnskabet mv. i enhver henseende indgik i interessentskabets regnskaber, og at blikkenslagerarbejdet, der udgjorde en stor del af håndværkerudgifterne, var udført delvist inden for firmaets arbejdstid. Næringsbeskatning.
Landsretsdomme
SKM2012.295.VLR	Tømrer, parcelhusregel, aftalens indgåelse, formodningen om næring ikke afkræftet. Sagen vedrørte dels spørgsmålet om, hvornår der forelå en endelig og bindende aftale, dels spørgsmålet om tømreren var omfattet af næringsbeskatning. Landsretten fandt ligesom Byretten fandt, at tømreren ikke havde løftet bevisbyrden for, at aftalen ikke var indgået i 2003. Efter en konkret vurdering fandt byretten, at Skatteministeriet havde løftet bevisbyrden for, at tømreren var næringsdrivende ved købet af ejendommen. Ud over de afgivne forklaringer lagde byretten bl.a. vægt på, at tømreren havde fratrukket et tab i 2005 på en anden ejendom, som han ejede, efter næringsreglerne, den nære tidsmæssig sammenhæng med hans øvrige næringsvirksomhed, og at han ikke havde klaget over at være blevet anset for næringsdrivende i 2004 til Landsskatteretten. Endelig fandt byretten, at han ikke havde afkræftet næringsformodningen. Landsretten stadfæstede Byrettens dom. Næringsbeskatning.	tidliger instans SKM2011.330.BR
UfR 1970, 552 ØLD	Arkitekt, arbejdsområde. Arkitekts hustru købte i december 1958 en kro ved Svendborg og solgte den igen i marts 1964 med en fortjeneste på 58.879 kr. Arkitektens skattepligtige indkomst for 1965/66 blev forhøjet med dette beløb. Ægtefællerne var i marts 1959 flyttet ind på kroen, som blev drevet af hustruen. Arkitekten havde ikke i noget tilfælde bygget for egen regning, De havde desuden i de første år som ejere bygget kroen om og indrettet beboelseslejlighed mv. Hustruen måtte imidlertid af helbredsgrunde opgive køkkenarbejdet i kroen, hvorfor denne blev solgt. Det var oplyst, at hustruen både før og efter besiddelsen af kroen havde købt og solgt kroer. Det fandtes ikke godtgjort, at de havde opnået fortjenesten ved krosalget som led i mandens virksomhed som arkitekt eller næringsvirksomhed i øvrigt, ligesom der heller ikke var tilstrækkeligt grundlag for at antage, at udsigt til senere at sælge kroen med fortjeneste havde været af væsentlig betydning for ægtefællernes beslutning om at købe den. Herefter var fortjenesten ikke skattepligtig efter SL § 5, stk. 1, litra a. Ikke næringsbeskatning.
Byretsdomme
SKM2008.292.BR	Ejendomsmægler, salg af eget sommerhus. Sagen vedrørte en ejendomsmæglers salg af sit eget sommerhus, som han havde ejet i 9 år. Sommerhuset havde været udlejet i et stort omfang, men også brugt privat. Ejendomsmægleren havde kun i særdeles begrænset omfang formidlet salg af ferieboliger. Retten lagde vægt på, at der var tale om et sommerhus, der i ret stort omfang havde været udlejet, og at der ikke var tale om et hus, der havde tjent som familiens faste bolig. På den baggrund fandt byretten ikke, at ejendomsmægleren havde ført det fornødne meget sikre bevis for, at sommerhuset alene var erhvervet i anlægsøjemed og ikke også af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste på et senere belejligt tidspunkt. Salget af sommerhuset var sket som et led i sagsøgerens næringsvirksomhed. Næringsbeskatning.