Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Højesteretsdomme

SKM2011.587.HR

Højesteret fandt, at det ikke var udtryk for en praksisændring med tilbagevirkende kraft, at en udgift, som udbyderen af et projekt med investering i fast ejendom betegnede "finders fee", ikke kunne lægges til afskrivningsgrundlaget eller trækkes fra. Østre Landsret havde i den indankede dom anset honoraret for at være et honorar til selskabet i dets egenskab af projektudvikler og projektudbyder. Honoraret indgik derfor ikke i den afskrivningsberettigede del af købesummen.

SKM2011.10.HR

Et honorar til en konsulent for rådgivning om og formidling af finansiering af et ejendomsinvesteringsprojekt kan ikke regnes med i afskrivningsgrundlaget, da udgiften knytter sig til finansieringen og ikke angår berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomshandlen.

Se tilsvarende i SKM2009.522.ØLR

SKM2009.562.HR

Sagen vedrørte et kommanditselskab, der var stiftet den 11. oktober 2000. Ved bindende købstilbud af 10. november 2000 købte kommanditselskabet en ejendom i England for 3.050.000 £, svarende til 37,4 mio. kr., og modtog skøde den 11. december 2000. Den 15. december 2000 underskrev skatteyderen en tegningsaftale om køb af ti anparter i kommanditselskabet. Ifølge prospektet erhvervede investorerne ejendommen med tilbagevirkende kraft til stiftelsen af kommanditselskabet den 11. oktober 2000 for 37,4 mio. kr., svarende til den pris udbyderen havde betalt. Investorernes samlede anskaffelsessum for anparterne udgjorde 42,1 mio. kr.

Skatteyderens advokat gjorde gældende, at der - på trods af det anførte i prospektet om tilbagevirkende kraft - var tale om en "videresalgssituation", hvor udbyderen havde været ejer af ejendommen, inden den blev videresolgt til investorerne. Dette skyldtes, at aftalen om tilbagevirkende kraft var motiveret af praktiske grunde og kun havde den effekt, at de ind- og udtrædende kommanditister i økonomisk henseende blev stillet, som om tegningen af anparterne fandt sted den 11. oktober 2000. Advokaten gjorde på den baggrund gældende, at investorerne havde købt "brugte anparter" og kunne afskrive på hele købesummen på 42,1 mio. kr.

Højesteret fandt, at investorerne havde købt sig ind i en erhvervsvirksomhed ved, i overensstemmelse med beskrivelsen i prospektet, at

• erhverve ejendommen for den pris på 37,4 mio. kr., som udbyder havde skaffet den til
• påtage sig at betale udgifterne ved dette købs berigtigelse og gennemførelse
• påtage sig at betale omkostninger og honorarer, som havde karakter af vederlag for investeringsprojektets udvikling og udbud.

Det var under disse omstændigheder uden betydning, om kommanditselskabets køb af ejendommen skete før eller efter investorernes anpartstegning. Betaling til en engelsk mægler for arbejdet med at finde mulige investeringsejendomme og andre opgaver, som angik etableringen af erhvervsvirksomheden, skulle behandles på samme måde som udgiften til projektudbyderens honorar. Denne betaling var derfor ikke en handelsomkostning og kunne ikke regnes med ved opgørelse af afskrivningsgrundlaget. Honoraret til udbyderen kunne ikke indgå i afskrivningsgrundlaget, ligesom et honorar vedrørende oplysninger om kreditværdighed ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget, da der var tale om omkostninger forbundet med finansieringen af ejendommen.

SKM2008.967.HR

Højesteret udtalte, at der i afskrivningsgrundlaget for den omhandlede ejendoms bygninger og installationer, kun kan indgå udgifter, der kan knyttes til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver.
Da Højesteret lagde til grund, at et udbyderhonorar vedrørte den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, kunne der ikke være tale om en udgift, der kunne knyttes til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. Højesteret fandt, at der derimod var tale om en etableringsudgift.
Udgiften til udbyderhonorar kunne derfor ikke indgå i afskrivningsgrundlaget.

Højesteret henviser i dommen til SKM2007.773.HR og SKM2007.775.HR.
Højesteret stadfæstede ikke den indankede landsretsdom i henhold til grundene. Da der ikke havde været afholdt udgifter til mæglerhonorar i traditionel forstand, havde landsretten fundet, at en del af det omtvistede beløb i princippet kunne omfatte et honorar, der kan sidestilles med et mæglerhonorar. Da der imidlertid ikke under sagen var fremlagt eller foretaget en nærmere specifikation eller opdeling af det samlede honorar, fandt landsretten dog ikke, at der var grundlag for, at nogen del heraf kunne regnes med i afskrivningsgrundlaget. Ved ikke at nævne noget om, at det sparede mæglerhonorar kan indgå i afskrivningsgrundlaget, tager Højesteret efter Skatteministeriets opfattelse afstand fra, at et beløb, der svarer til sparede mæglerudgifter, kan indgå i afskrivningsgrundlaget i tilfælde, hvor der ikke udover udgiften til udbyderhonorar har været afholdt udgifter til ejendomsmægler.

Landsretsdomme

Tidligere instans: SKM2012.515.BR

SKM2012.588.ØLR

Udbyderen af et ejendomsinvesteringsprojekt havde som enekommanditist købt og videresolgt en udlejningsejendom til 10 investorer. Avancen ved videresalget havde reelt karakter af honorar til projektudbyderen for arbejdet med den overordnede tilrettelæggelse og strukturering af investeringsprojektet og kunne hverken helt eller delvist medregnes ved opgørelsen af investorernes anskaffelsessum efter SKM2008.967.HR. 

SKM2012.96.ØLR

En udbyder af et ejendomsinvesteringsprojekt havde købt en investeringsejendom i Finland for 246.180.000 kr. og videresolgt den til investorerne for 288.030.600 kr. i forbindelse med investeringsprojektet nogle få måneder senere. Forskellen mellem købesummen og videresalgsprisen skulle bedømmes som honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Beløbet indgik derfor hverken i opgørelsen af afskrivningsgrundlaget efter afskrivningsloven eller i opgørelsen af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven.

SKM2012.84.ØLR

En investor havde erhvervet anparterne fra den oprindelige udbyder ved en "tegningsaftale". Retten fandt, at anparterne var erhvervet ved tegning og ikke ved overdragelse. Det udbyderhonorar, der var betalt, var en omkostning, der angik etablering af selve virksomheden og ikke en udgift, der kunne knyttes til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. Ved opgørelsen af investorens avance ved videresalg af anparterne kunne udbyderhonoraret ikke indgå i anskaffelsessummen for ejendommen. Efter forarbejderne til ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven måtte det antages, at det har været lovgivers hensigt, at anskaffelsessummen i henholdsvis ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven skal opgøres efter ensartede principper.

SKM2011.487.VLR

Udgifter til "investorrejse" for investorerne i en ejendom i Skotland blev anset for en intern omkostning for projektudbyderen. Udgifterne var derfor hverken fradragsberettigede eller afskrivningsberettigede for investorerne. Det var i den forbindelse uden betydning, at udgifterne til investorrejsen kunne rummes i udbyderhonoraret.

SKM2009.498.VLR

En kommanditist, der ud over sit indskud i forbindelse med sin indtræden i kommanditselskabet yderligere betalte et beløb beregnet som 5 pct. af indskuddet som en risikopræmie til de oprindelige kommanditister, er ikke berettiget til at regne risikopræmien med i afskrivningsgrundlaget. Beløbet blev anset som en etableringsudgift af vindmølleprojektet.

Sagen vedrørte et vindmølleprojekt (driftsmidler), men det tilsvarende ville gælde, hvis der havde været tale om et ejendomsinvesteringsprojekt.

SKM2007.41.ØLR

Sagsøgeren, der var kommanditist i et 10-mandsprojekt vedrørende en investeringsejendom, havde ikke krav på forholdsmæssig fradragsret for sin andel af udgifterne til udbyderen af 10-mandsprojektet, hverken efter LL § 8 I om fradrag for markedsundersøgelser, LL § 8 J om fradrag for udgifter til advokat og revisor, eller efter ligningspraksis vedrørende afskrivningsret for sædvanlige handelsomkostninger som tillæg til en afskrivningsberettiget fast ejendoms anskaffelsessum efter dagældende AL §§ 18 og 19 A.
Landsretten fandt, at udbyderens omkostninger til markedsundersøgelser var udbyderens egne interne omkostninger, der ikke kunne trækkes fra af det 10-mands K/S, der efterfølgende erhvervede ejendommen, samt at der ikke var fremlagt fornøden dokumentation for udgiften til advokat for at stifte K/S'et og til revisor for at udarbejde budgetter for kommanditisterne.
Udbyderhonoraret kunne heller ikke lægges til anskaffelsessummen for ejendommen, da der ikke forelå en sådan handelsomkostning, der efter sædvanlig ligningspraksis kan lægges til en fast ejendoms afskrivningsberettigede anskaffelsessum.

SKM2006.649.VLR

Sagsøgeren, der var kommanditist i et ejendomsprojekt, fik ikke medhold i, at han til sin andel på 1/10 af afskrivningsgrundlaget for ejendommen kunne regne den forholdsmæssige andel af et beløb på knap kr. 4 mio. med, som kommanditselskabet havde betalt i "projektomkostninger, rådgivningshonorar og udbyderhonorar".
Beløbet kunne hverken trækkes fra som en driftsomkostning efter SL § 6, stk. 1, litra a, eller regnes med til ejendommens skattemæssige afskrivningsgrundlag
i overensstemmelse med den særlige ligningspraksis om, at sædvanlige handelsomkostninger, som stempelomkostninger, ejendomsmæglerhonorar samt honorar til berigtigende advokat regnes med til afskrivningsgrundlaget.
Skatteministeriet anerkendte for landsretten, at en række mindre beløb til berigtigende advokat og tilstandsrapport samt til revisor kunne trækkes fra efter den nævnte praksis samt i medfør af LL § 8 J.
Landsretten fandt herudover konkret, at en udgift til en byggeteknisk gennemgang af ejendommen ved en tegnestue var fradragsberettiget efter den omhandlede ligningspraksis.

Se tilsvarende i SKM2007.41.ØLR 
SKM2007.467.LSR
SKM2007.468.LSR

SKM2006.310.VLR

Projektudbyderhonorar i forbindelse med ejendomsinvesteringsprojekt indgik ikke i afskrivningsgrundlaget.

SKM2002.530.VLR

I forbindelse med overdragelsen af en gård mellem uafhængige parter havde parterne fordelt købesummen på de overdragne aktiver i slutsedlen. Sælgeren gjorde gældende, at afskrivningsgrundlaget ikke skulle opgøres efter denne fordeling og støttede sig til en skønserklæring.
Landsretten fastslog, at den pågældende fordeling i slutsedlen var en del af overdragelsesaftalen, og at det anførte beløb måtte anses som udtryk for parternes vedtagelse om afståelsessummen for driftsbygningerne. Denne værdi havde køber da også anvendt som sit afskrivningsgrundlag. Skattemyndighederne havde ikke anfægtet fordelingen af købesummen. På denne baggrund kunne det forhold, at skønsmanden havde anslået bygningernes almindelige handelsværdi til en anden og væsentlig lavere værdi ikke føre til, at skattemyndighedernes ansættelse kunne tilsidesættes.

Byretsdomme

SKM2012.516.BR

Tre kommanditselskaber ejede hver en erhvervsejendom, som blev afstået i henholdsvis 2005, 2006 og 2007. Frem til afståelsen havde selskabsdeltagerne løbende foretaget skattemæssige afskrivninger på ejendommene. I afskrivningsgrundlaget havde de ladet såkaldte udbyderhonorarer indgå. Det var uomtvistet i sagen, at medtagelsen af disse udbyderhonorarer i afskrivningsgrundlagene var?sket med urette, hvorfor de årlige afskrivninger havde været for store.
Som følge af fristreglen i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1, var skattemyndighederne ved de senere afgørelser, i hvilke sagsøgerens genvundne afskrivninger blev forhøjet i forhold til det selvangivne, afskåret fra at foretage ansættelser af de enkelte indkomstår, hvori de løbende afskrivninger var foretaget. Tvisten for alle tre indkomstår bestod derfor i, hvorvidt skattemyndighederne ved de senere ansættelser af sagsøgerens genvundne afskrivninger i salgsårene var afskåret fra at opgøre ejendommenes nedskrevne værdier, jf. afskrivningslovens § 21, stk. 2, uden indregning af udbyderhonorarer og på baggrund af de faktisk foretagne (for høje) afskrivninger.
Retten gav Skatteministeriet medhold i, at opgørelsen af sagsøgerens genvundne afskrivninger skulle ske i salgsårene, og at opgørelsen af de nedskrevne værdier var sket korrekt. Det forhold, at sagsøgeren i de tidligere indkomstår, der ikke kunne ansættes, havde anvendt et forkert afskrivningsgrundlag, kunne derfor ikke føre til, at skattemyndighederne efter forvaltningslovens § 26 var afskåret fra at foretage de skete korrektioner i salgsårene.
Herudover var Skattemyndighederne ikke med henvisning til det skatteretlige forventningsprincip eller de forvaltningsretlige principper om tilbagekaldelse af begunstigende forvaltningsakter afskåret fra at foretage en fornyet ansættelse af sagsøgerens genvundne afskrivninger i indkomståret 2006, selvom myndighederne i en forudgående afgørelse ikke havde fundet anledning til at foretage denne forhøjelse.

SKM2012.515.BR

SKM2011.32.BR

Honoraret til udbyderen af et ejendomsinvesteringsprojekt skulle ikke regnes med som en købsomkostning ved opgørelsen af anskaffelsessummen i forbindelse med beregningen af den skattepligtige ejendomsavance efter salget af investeringsejendommen.
Det kunne ikke føre til et andet resultat, at den pågældende investor først var indtrådt som kommanditist i investeringsprojektet et år efter det begyndte, og at han derfor ikke havde deltaget fra starten. Retten bemærkede, at det efter forarbejderne til henholdsvis ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven må antages, at det har været lovgivers hensigt, at anskaffelsessummen skal opgøres efter ensartede principper i de to love, og at udbyderhonorar ifølge SKM2008.967.HR er en etableringsudgift og ikke kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet.

Landsskatteretskendelser

 ►SKM2013.179.LSR◄

SKM2009.811.LSR

Et beløb benævnt "compensation payment" betalt til sælgeren af en ejendom erhvervet af et K/S i England, hvori klageren deltog som kommanditist, kunne ikke lægges til anskaffelsessummen for ejendommen eller trækkes fra som kurstab på gæld i fremmed valuta.

SKM2009.729.LSR

Ved opgørelsen af ejendomsavancen i forbindelse med salget af en ejendom ejet af et kommanditselskab, hvori klageren via udbyderen havde erhvervet "brugte anparter", ansås en merpris betalt til udbyderen for at vedrøre formidlingen af de pågældende anparter, og beløbet kunne derfor ikke lægges til anskaffelsessummen.

SKM2009.576.LSR

En kommanditists anskaffelse af anparter i et ejendomsinvesteringsprojekt ansås ikke som køb af "brugte anparter", og den del af anskaffelsessummen, der ansås for at vedrøre udbyderhonorar mv., kunne derfor ikke tages med i afskrivningsgrundlaget.

SKM2008.984.LSR

Klager købte anparter i et kommanditselskab pr. 1/10 2001. Sælger var en investor, som i 1999 havde erhvervet anparterne fra udbyder af projektet. Retten fandt, at der var tale om køb af brugte anparter, og derfor skulle der ikke ske regulering af afskrivningsgrundlaget for udbyderhonorar mv.

SKM2008.776.LSR

Ved opgørelse af en kommanditists andel af genvundne afskrivninger samt avance ved kommanditselskabets salg af ejendom kunne udbyderhonorar ikke tages med i anskaffelsessummen.

SKM2008.579.LSR

Landsskatteretten accepterede i princippet, at en dokumenteret prisstigning vedrørende perioden fra en projektudbyders erhvervelse af en ejendom og frem til salget til investorerne, kunne indgå i investorernes afskrivningsgrundlag. Det er dog en forudsætning, at

• der er tale om en ejerperiode af en vis længde
• udbyderen skattemæssigt behandler salget til investorerne som en afståelsessum ved salg af fast ejendom og opgør avancen efter de regler, der gælder for dette
• at ejendommens driftsresultat fordeles i overensstemmelse med den aftale, der er indgået om overdragelse af ejendommen.

Da disse forudsætninger ikke var opfyldt i den konkrete sag, kunne en påberåbt værdistigning ikke indgå i investorernes afskrivningsgrundlag.

SKM2007.944.LSR

Honorar for rådgivning og konsulentassistance samt vederlag for garantiprovision kunne ikke regnes med i det skattemæssige afskrivningsgrundlag for et tysk vindmølleprojekt. Udgifter til projektudvikling i forbindelse med etablering af et vindmølleprojekt, der skulle udbydes til passive investorer, kunne ikke anses som et aktiv omfattet af AL § 40, stk. 2.

Sagen vedrørte et vindmølleprojekt (driftsmidler), men det tilsvarende ville gælde, hvis der havde været tale om et ejendomsinvesteringsprojekt.

SKM2007.468.LSR

Sagen vedrørte opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for en kommanditists andel i kommanditselskabets faste ejendom. Udbyderhonorar blev ikke godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget. Sagen vedrørte også spørgsmålet om fradrag for administrationsudgifter m.m.

SKM2007.467.LSR

Stempel og tinglysningsomkostninger, som blev afholdt i forbindelse med købet af en ejendom, kunne indgå i afskrivningsgrundlaget. Udgiften til tingbogsgebyr vedrørende pantebrev samt lånesagshonorar kunne efter Landsskatterettens opfattelse ikke indgå i anskaffelsessummen for ejendommen, da der var tale om låneomkostninger.
Landsskatteretten godkendte dog, at advokatudgifter indgik i afskrivningsgrundlaget, fordi udgiften blev afholdt i forbindelse med handlen med ejendommen.
Det blev godkendt, at den afholdte udgift til ejendomsmægler blev lagt til anskaffelsessummen for ejendommen, fordi det over for Landsskatteretten på tilstrækkelig vis var sandsynliggjort, at udgiften var afholdt i forbindelse med købet af ejendommen, og at arbejdet kun omfattede typisk mæglerarbejde.
Udbyders honorar var efter Landsskatterettens opfattelse ikke en udgift, der var knyttet til selve handlen med ejendommen, da honoraret i det væsentlige blev anset for at være et honorar til udbyder for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet. Udbyderhonorar kunne derfor ikke indgå i anskaffelsessummen for ejendommen, og der kunne derfor ikke afskrives på udgiften.
Landsskatteretten fandt også, at de ikke-afskrivningsberettigede omkostninger skulle fragå fradragskontoen.

TfS 2000, 527 LSR

Der var ikke hjemmel til at fastsætte kursen på et sælgerpantebrev efter det af Told- og Skattestyrelsen udarbejdede tabelmateriale. Sælgerpantebrevet var udstedt i forbindelse med en virksomhedsoverdragelse. Kursen skulle ansættes til handelsværdien.

SKAT

SKM2011.644.SR

Skatterådet bekræfter, at sælgere af såkaldte brugte anparter er skattefrie af den del af salgssummen, som knytter sig til det oprindelige udbyderhonorar.
Til spørgsmål om, hvorvidt deltagere i nye eller eksisterende kommanditselskaber kan regne et særskilt honorar til selskabets administrator for assistance i forbindelse med selskabets køb af (yderligere) en ejendom med til ejendommens skattemæssige anskaffelsessum (afskrivningsgrundlaget), henviser Skatterådet til sagsfremstillingen og begrundelsen, da rådet bemærker, at kun omkostninger medgået til berigtigelse og gennemførelse af selve handlen kan indgå i afskrivningsgrundlaget.

SKM2011.99.SR

Et bindende svar vedrørte opgørelse af afskrivningsgrundlaget for et kraftvarmeværk. I et forudgående bindende svar af den 22. april 2008 havde Skatterådet fundet, at afskrivningsgrundlaget kunne opgøres som den kontantomregnede entreprisesum. Skatterådet bekræftede, at dette fortsat gjaldt efter indgåelse af en tillægsaftale til en aftale om levering af varme fra kraftvarmeværket.

SKM2010.423.SR

Skatterådet bekræftede, at der i relation til ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven er parallelitet mellem spørgers afståelsessum og en kommende købers anskaffelsessum ved salg af spørgers anparter i et K/S.
Skatterådet bekræftede også, at en andel af den kommende købers anskaffelsessum anses som vederlag for "værdien af adgangen til deltagelse i en igangværende erhvervsvirksomhed med udlejning af fast ejendom", og at denne andel tilsvarende anses som vederlag for afståelse af "værdien af adgangen til deltagelse i en igangværende erhvervsvirksomhed med udlejning af fast ejendom" for spørgers vedkommende.
Skatterådet udtalte efter hvilke principper den andel, som anses som "værdien af adgangen til deltagelse i en igangværende erhvervsvirksomhed med udlejning af fast ejendom" kan ansættes.
Skatterådet bekræftede endeligt, at den del af spørgers afståelsessum, der anses som vederlag for værdien af adgangen til deltagelse i en igangværende erhvervsvirksomhed med udlejning af fast ejendom og som reducerer spørgers skattemæssige afståelsessum for anparterne, er skattefri for spørger.

SKM2008.389.SR

Skatterådet tog i sagen stilling til, om en række udgifter kunne regnes med i afskrivningsgrundlaget for K/S H's investeringsejendom.
Følgende kunne regnes med i afskrivningsgrundlaget for ejendommen

• sædvanligt honorar til en arkitekt for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen
• sædvanligt mæglersalær, forudsat at det konkret kunne godtgøres, at der var udøvet en egentlig mæglervirksomhed i forbindelse med overdragelse af ejendommen
• udgifter til advokat for udarbejdelse af skøde.

Derimod kunne udgifter til konsulentbistand med gennemgang af

• ejendommens lejekontrakter
• finansieringsmuligheder
• udgifter til advokat til gennemgang af ejendommens papirer i forbindelse med købet af ejendommen
• udgifter til identifikation af ejendommen ("Finders Fee")

ikke lægges til afskrivningsgrundlaget.

SKM2003.79.LR

Ved opførelse af en ny bygning i forbindelse med eventuel nedrivning af den gamle bygning kunne udgifterne til nedrivning efter Ligningsrådets opfattelse lægges til afskrivningsgrundlaget for den nye bygning i det omfang,

• der udelukkende var tale om nedrivningsudgifter, der vedrørte de dele af den gamle bygning, som det var nødvendigt at fjerne for, at den nye bygning fysisk kunne placeres på det pågældende grundstykke, og
• forudsat at den nye bygning blev opført i umiddelbar forbindelse med, at den gamle bygning helt eller delvis blev fjernet.

Under samme forudsætninger fandt Ligningsrådet, at nedrivningsudgifterne kunne lægges til anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven.