Spørgsmål
- Kan det bekræftes, at spørgers salg af ejendommen X-vej, Y-by er et momspligtigt salg af en byggegrund?
Svar
Ad 1. Ja
Beskrivelse af de faktiske forhold
Spørger ejer ejendommen beliggende X-vej, Y-by. Ejendommen består af en grund samt 4 bygninger. Ejendommen er ikke udlejet og anvendes ikke af selskabet i den daglige drift. Under den tidligere ejer har ejendommen været anvendt til erhvervsmæssig udlejning.
Ejendommen er beliggende i den indre by i Y-by. Kommunen er ansøgt om en ændring af lokalplanen, således at bygningerne på grunden kan rives ned og der kan opføres en dagligvarebutik samt beboelseslejligheder på grunden. Ændring af lokalplanen er fortsat under behandling, men forventes godkendt.
Spørger har solgt ejendommen til en investor, der selv vil forestå nedrivning og opførelse af lokaler til butik samt beboelse.
Der foreligger følgende købsaftale, hvorved spørger sælger ejendommen til investor:
"Mellem spørger (i det følgende kaldet sælger)
og
investor (i det følgende kaldet køber)
er der d.d. indgået følgende
Købsaftale
§ 1.
Med DATO som overtagelsesdato erhverver køber af sælger ejendommen beliggende X-vej, Y-by.
Ejendommen, der har et tinglyst areal stort AREAL, erhverves med påstående bygninger.
§ 2.
Køber overtager ejendommen - bortset fra vanhjemmel - uden nogen form for ansvar for sælger, herunder for mangler ved de på ejendommen stående bygninger, jordbundsforhold eller evt. forurening.
Køber, der er et selskab, der professionelt beskæftiger sig med byggeri, ejendomsudvikling o. lign, oplyser, at selskabet agter at udvikle ejendommen med henblik på hel eller delvis nedrivning af påstående bygninger, for derefter at bebygge ejendommen.
Sælger er uden ansvar for, om de med sælger drøftede evt. fremtidige udnyttelsesmuligheder for ejendommen rent faktisk kan realiseres, ligesom sælger er uden ansvar for nødvendigheden for evt. lokalplans udarbejdelse og etablering af lokalplan i overensstemmelse med købers ønsker for ejendommens fremtidige anvendelse.
I overdragelsen medfølger ingen former for projektbeskrivelse, skitser, tegningsmateriale eller lignende.
Køber accepterer de på ejendommen tinglyste servitutter samt sådanne servitutter, der måtte blive pålagt ejendommen i forbindelse med evt. fremtidig bebyggelse og anvendelse af ejendommen.
§ 3.
Købesummen er aftalt til kr. BELØB, skriver kroner
Købesummen berigtiges således:
- Pr. DATO deponeres kr. BELØB
- Pr. DATO erlægges restkøbesummen kr. BELØB
Købesum i alt kr. BELØB
Køber stiller senest DATO sikkerhed i form af garanti fra pengeinstitut for betaling af det under pkt. B anførte beløb. Sælger er berettiget til at videretransportere garantistillelsen til 3. mand.
Sælger har indhentet bindende ligningssvar fra SKAT vedrørende spørgsmålet om beregning af moms af købesummen i forbindelse med denne overdragelse. SKAT har den DATO kvitteret for modtagelse af anmodning om bindende svar, jfr. vedhæftede kopi. Svar kan forventes tidligst om 5 måneder. Såfremt SKAT finder, at overdragelsen er momspligtig, udsteder sælger straks faktura til køber i anledning af overdragelsen. Køber forpligter sig herefter til inden 5 dage efter fakturaens modtagelse at betale momsbeløbet. Køber forpligter sig til at stille garanti fra pengeinstitut på momsbeløbet kr. BELØB for betaling af nævnte momsbeløb til sælger. Garantien skal stilles senest den DATO. Garantien afkvitteres straks, det måtte blive fastslået, at nærværende overdragelse ikke er momspligtig.
Sælger er berettiget til at videretransportere garantistillelsen til trediemand.
§ 4.
Købsaftalen er betinget af købesummens erlæggelse som anført i § 3.
§ 5.
Det er mellem parterne aftalt, at der tinglyses skøde umiddelbart efter den DATO
§ 6.
Omkostningerne ved registrering og tinglysning af overdragelsen betales af parterne i det indbyrdes forhold med halvdelen til hver.
Hver part bærer egne advokatomkostninger.
STED, den DATO
Som køber:
STED, den DATO
Som sælger"
Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling
Det er spørgers egen vurdering, at salget af ejendommen udgør et momspligtigt salg af en byggegrund.
Skatteministeriets indstilling og begrundelse
Spørgsmål 1
Det ønskes bekræftet, at spørgers salg af ejendommen X-vej, Y-by er et momspligtigt salg af en byggegrund.
Lovgrundlag
Momslovens (LBK nr. 287 af 28. marts 2011 med senere ændringer) § 4:
"Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet. Ved levering af en vare forstås overdragelse af retten til som ejer at råde over et materielt gode. Levering af en ydelse omfatter enhver anden levering. [...]"
Momslovens § 13, stk. 1, nr. 9:
"Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:
[...]
9) Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:
a) Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord.
b) Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund.
[...]"
Bekendtgørelsen til momsloven (BEK nr. 663 af 16. juni 2006 med senere ændringer) § 39 a:
"Ved begrebet bygning i lovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a, forstås grundfaste konstruktioner, som er færdiggjorte til det formål, de er bestemt til. Levering af dele af en sådan bygning anses ligeledes for at være levering af en bygning.
Stk. 2. En bygning, jf. stk. 1, er ny, inden første indflytning. En bygning er også ny på dagen for første levering efter indflytning, hvis leveringen sker mindre end fem år efter dagen for bygningens færdiggørelse. [...]"
Bekendtgørelsen til momsloven (BEK nr. 663 af 16. juni 2006 med senere ændringer) § 39 c, lyder:
"Ved en byggegrund i lovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, forstås et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger, jf. § 39a, stk. 1."
Praksis
I sag C-461/08, Don Bosco, afgjorde EU-domstolen, at levering af en grund, hvor der endnu står en gammel bygning, som skal rives ned, for at der i dens sted kan opføres en ny bebyggelse, og hvis nedrivning med henblik herpå, som sælgeren har påtaget sig at udføre, allerede er påbegyndt før nævnte levering, ikke er omfattet af fritagelsen for moms af levering af fast ejendom.
En sådan levering og en sådan nedrivning udgør én enkelt transaktion, der som helhed betragtet er levering af en ubebygget grund, og ikke af den eksisterende bygning med tilhørende jord. Det blev tillagt vægt, at det økonomiske formål med sælgers handlinger var at tilvejebringe en grund, der var klar til at blive bebygget.
SKM2010.745.SR
Skatterådet bekræftede, at spørgers salg efter den 1. januar 2011 af tre ejendomme, der alle tre var bebygget, var at anse som salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord med deraf følgende momsfrihed, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.
I den konkrete sag blev det forudsat, at spørger ikke i forbindelse med salget af ejendommene var involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger på ejendommene samt, at det ikke af salgsaftalen fremgik, at bygningerne erhverves med henblik på nedrivning af køber.
SKM2012.416.SR
En kommune og en fond solgte ifølge købsaftale to bebyggede ejendomme til tredjemand, der måtte forventes at udvikle dem.
Skatterådet bekræftede, at salget ikke var omfattet af momspligt, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, idet
- anmodningen vedrørte gamle bygninger
- bygningerne havde været erhvervsmæssigt udlejet
- ejendommene var omfattet af en lokalplan, ifølge hvilken anvendelsen af området ændredes, hvorfor sælgerne måtte forvente at køber ville udvikle ejendommene
- sælgerne var ikke / forudsattes ikke at være involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger
- det fremgik ikke af købsaftalen / salgsaftalen, at bygningerne blev erhvervet af køber med henblik på nedrivning.
SKM2012.505.SR
Skatterådet kan ikke bekræfte, at spørgers salg af ejendommen er et momspligtigt salg af en byggegrund. Spørgers salg anses i den konkrete situation for salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord og således momsfritaget efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.
Begrundelse
Sagen vedrører overdragelse af samme ejendom - og i nær tidsmæssig tilknytning til ejendomsoverdragelsen i SKM2012.505.SR.
En klar forskel fra SKM2012.505.SR består dog i, at det i forbindelse med den foreliggende overdragelse fremgår direkte af overdragelsesaftalens § 2, at ejendommen erhverves af køber med henblik på nedrivning samt opførelse af et nyt byggeri.
Det fremgår endvidere af overdragelsesaftalens § 2, at køber overtager ejendommen uden ansvar for sælger, bortset fra ansvar ved vanhjemmel.
På baggrund heraf er det skatteministeriets opfattelse, at der ved den konkrete overdragelse i momsmæssig henseende i realiteten overdrages en byggegrund.
Parterne har aftalt, at køber selv foranlediger nedrivning af de eksisterende bygninger samt rydning af grunden. Det er skatteministeriets opfattelse, at den momsmæssige vurdering omkring, hvorvidt der foreligger byggegrund eller gamle bygninger ikke udelukkende beror på om eksisterende bygninger nedrives af sælger eller køber - eller hvorvidt de nedrives før eller efter ejendomsoverdragelsen. Afgørelsen beror på en objektiv vurdering af parternes hensigt ved den konkrete ejendomsoverdragelse, således som den er formuleret i overdragelsesaftalen, jf. også Don Bosco-sagen (C-461/08).
Af den konkrete overdragelsesaftale fremgår det, at køber erhverver ejendommen med henblik på nedrivning samt opførelse af et nyt byggeri - og ikke med henblik på anvendelse af de eksisterende bygninger. Og sælger hæfter ved den konkrete overdragelse ikke for det sædvanlige mangelsansvar ved de eksisterende bygninger.
Det er skatteministeriets opfattelse, at der ved den konkrete overdragelse i momsmæssig henseende overdrages en byggegrund. Overdragelsen anses dermed som udgangspunkt for momspligtig, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b.
Indstilling
Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 1 besvares med ja.
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltræder Skatteministeriets indstilling og begrundelse.