Indhold

Dette afsnit handler om tvangsauktion over fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

• Reglerne om tvangsauktion over fast ejendom
• Auktionsbegæring
• Auktionsværneting
• Vejledningsmøde og afværgefrist
• Antagelse af sagkyndig person
• Salgsopstilling og tvangsauktionsvilkår
• Forberedende auktionsmøde og gennemførelse af tvangsauktion
• Ny auktion
• Det videre forløb
• RIMs kompetence ved auktion over fast ejendom
• Eksempel på provenuberegning over fast ejendom
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Reglerne om tvangsauktion over fast ejendom

Reglerne om tvangsauktion over fast ejendom findes særskilt i kapitel 51 samt generelt i kapitel 49, 52 og 53 i retsplejeloven.

Auktionsbegæring

Tvangsauktion over fast ejendom kan begæres af den, der har tinglyst

• et pantebrev
• et udlæg

i ejendommen.

Det udlæg i fast ejendom, som er foretaget af pantefogeden, giver ret til forauktionering og kan derfor umiddelbart danne grundlag for afholdelse af tvangsauktionen.

Hvis en pant- eller udlægshaver ønsker en tvangsauktion afholdt, skal vedkommende indgive en skriftlig auktionsbegæring til fogedretten. Se RPL § 560.

Auktionsbegæringen skal være vedlagt følgende:

• en opdateret tingbogsattest
• en attest om ejendomsvurderingen
• dokumentation for auktionsgrundlaget, dvs. en genpart af udlægsattesten.

Anmodningen skal også indeholde oplysning om ejendommens art. Se RPL § 563. Der kræves ikke varmesynsrapport. Fogedretten kan ikke generelt kræve tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring. Se UfR 1996. 318.VLK.

Auktionsværneting

En tvangsauktion over fast ejendom afholdes altid af fogedretten. Tvangsauktionen afholdes i den retskreds, hvor ejendommen er beliggende. Se RPL § 539.

Vejledningsmøde og afværgefrist

Benyttes ejendommen til beboelse (evt. som sommerhus) for skyldneren eller dennes familie, skal fogedretten så vidt muligt inden 7 dage afholde et vejledningsmøde i fogedretten med skyldneren. Se RPL § 561.

På vejledningsmødet vejleder fogedretten skyldneren om, hvad tvangsauktionen indebærer, og hvilke retsvirkninger den har.

Fogedretten kan når som helst beskikke en advokat for skyldneren.

Fogedretten kan på vejledningsmødet give skyldneren en frist på indtil 4 uger til at afværge auktionen, og senere kan denne frist forlænges, hvis særlige omstændigheder taler for det. Se RPL § 561, stk. 3 og 4.

Antagelse af sagkyndig person

Når en eventuel afværgefrist er udløbet, kan fogedretten antage en sagkyndig person (normalt en ejendomsmægler) til inden for 4 uger at foretage en vurdering af ejendommen med henblik på at få ejendommen solgt i fri handel gennem annoncering. Se RPL § 562, stk. 1. Fogedretten kan forlænge fristen i særlige tilfælde.

Den sagkyndige skal altså primært forsøge at afværge auktionen. Det bedste er naturligvis, hvis ejendommen ved en omprioritering kan bevares for skyldneren. Hvis en omprioritering ikke er mulig, er det at foretrække, at ejendommen sælges i fri handel, da prisen i fri handel normalt er højere end auktionsprisen.

Salgsopstilling og tvangsauktionsvilkår

Hvis det ikke lykkedes den sagkyndige at få ejendommen solgt i fri handel, og tvangsauktionen ikke kan afværges, skal der udarbejdes en salgsopstilling.

Salgsopstillingen udarbejdes af den sagkyndige, hvis en sådan er antaget, eller af rekvirenten, dvs. den der har begæret auktionen. Den sagkyndige eller rekvirenten skal bistå fogedretten med auktionen. Se RPL § 562, stk. 3.

Salgsopstillingen udarbejdes på en fortrykt formular. Den kan suppleres med bilag.

Formålet med salgsopstillingen er at tilvejebringe stort set de samme oplysninger, som kendes ved salg i fri handel. Salgsopstillingen er derfor det vigtigste dokument i forbindelse med en tvangsauktion. Det giver pante- og udlægshaveren et godt overblik over ejendommen og deres eventuelle dækning i forbindelse med tvangsauktionen.

Ved auktion over fast ejendom, der anvendes til privat beboelse, kan fogedretten bestemme, at både salgsopstillingen og auktionsbekendtgørelsen skal indeholde eksempler på

• kontantbehov
• årlige bruttoudgifter og
• skatteunderskud

beregnet ved en given budsum.

Disse økonomiske nøgletal udarbejdes på en særlig blanket som et tillæg til den egentlige salgsopstilling, for at gøre det mere overskueligt og attraktivt at købe fast ejendom på tvangsauktion.

Skyldneren og rettighedshaverne i ejendommen, herunder RIM, skal vederlagsfrit komme med de oplysninger, som er nødvendige for at udarbejde salgsopstillingen. Se RPL § 562, stk. 3. Tilsidesætter en rettighedshaver denne pligt, får han ikke tilkendt auktionsomkostninger. Der er derimod ingen sanktion over for skyldneren.

Endvidere skal skyldneren og eventuelle lejere af ejendommen give den sagkyndige, samt den der har begæret auktionen og de i aktionen interesserede, adgang til at besigtige ejendommen og det tilbehør, der skal sælges sammen med ejendommen. Se RPL § 562, stk. 4. Modsætter skyldneren sig besigtigelsen, kan denne gennemtvinges med bistand fra politiet.

I retspraksis blev en kommune dømt til at tilbagebetale kloaktilslutningsafgift til en auktionsrekvirent, fordi kommunen fejlagtigt havde oplyst, at der ikke påhvilede ejendommen kloaktilslutningsafgift. Se UfR 1995. 247.V.

Salgsopstillingen skal indeholde en beskrivelse af

• ejendommen og
• det tilbehør, der skal sælges sammen med denne på auktionen.

Salgsopstillingen redegør detaljeret for de forskellige hæftelser og byrder, der er på ejendommen, herunder 1 års rente, se TL § 40, samt for, hvad der skal betales eller overtages udover auktionsbuddet.

Der angives det beløb (max. beløb), som auktionskøberen skal betale, bortset fra afgifter og stempel til det offentlige, udover auktionsbuddet. I salgsopstillingen angives også, hvilken sikkerhedsstillelse en auktionskøber må forvente at blive afkrævet.

Tvangsauktion over fast ejendom afholdes på auktionsvilkår fastsat af Justitsministeriet. Disse auktionsvilkår skal fremgå af salgsopstillingsformularen. Auktionsvilkårene for afholdelse af tvangsauktion over fast ejendom fremgår af Justitsministeriets bekendtgørelse om tvangsauktionsvilkår (fast ejendom). Se bekendtgørelse nr. 652 af 15. december 1978 med senere ændringer.

Auktionsvilkårene kan fraviges eller suppleres, men det sker sjældent i praksis.

De forskellige hæftelser opgøres pr. datoen for første auktion. Der udarbejdes ikke refusionsopgørelse i relation til tvangsauktionssalg.

Forberedende auktionsmøde og gennemførelse af tvangsauktion

Fogedretten kan bestemme, at der skal afholdes et forberedende møde. Et forberedende møde afholdes med skyldneren, rekvirenten eller andre, der er berettigede i ejendommen. Se RPL § 563, stk. 1.

Mødet indkaldes i almindelighed med mindst 14 dages varsel. Se RPL § 563, stk. 2.

Efter omstændighederne kan et sådant møde dog afholdes blot med de rettighedshavere, som berøres af et bestemt problem, fx vedrørende en tinglyst servitut eller lejekontrakt.

RIM skal møde frem til det forberedende møde, hvis man fx ønsker, at ejendommens tilbehør skal være omfattet af tvangsauktionen, og dette ikke er tilfældet i henhold til auktionsbegæringen. Se RPL § 568, stk. 1.

Rekvirenten eller den sagkyndige, hvis en sagkyndig er antaget, bekendtgør auktionen én gang i Statstidende med mindst 14 dages varsel. Se RPL § 566, stk. 1. ►Rekvirenten eller den sagkyndige skal endvidere bekendtgøre auktionen på internettet, således at bekendtgørelsen indeholder de oplysninger, der er nævnt i RPL § 566, stk. 2, og sker på eller kan findes ved hjælp af en almindeligt anvendt portal, der giver adgang til de steder på internettet, hvor ejendomme udbydes til salg, og eventuelt tillige i et andet medie, der også er egnet til at skabe købsinteresse. I helt særlige tilfælde kan bekendtgørelse dog ske på anden vis. Se RPL § 566, stk. 3◄

Fogedretten indkalder med mindst 3 ugers varsel

• skyldneren
• pant- og udlægshavere
• servitutberettigede og andre, der berøres af ejendommens salg

til auktionsmødet. Se RPL § 564, stk. 1. Indkaldelsen skal være vedlagt salgsopstillingen mv. Se RPL § 564, stk. 2.

På selve auktionen bliver salgsopstillingen og auktionsvilkårene mv. gennemgået. Se RPL § 569, stk. 1. Det er i den forbindelse ganske sædvanligt, at der sker korrektioner eller kommer supplerende oplysninger frem.

Når salgsopstillingen og auktionsvilkårene mv. er gennemgået, foretager fogedretten herefter opråb af ejendommen, hvilket betyder at der er åbnet for adgang til at byde på ejendommen. Fogedretten noterer, hvem der afgiver bud og buddenes størrelse.

Når 3 opfordringer er fremsat af den judicielle foged, og der ikke er fremsat overbud, standses opråbet, og den judicielle foged bekræfter ved hammerslag, at ejendommen er solgt til højestbydende. Se RPL § 574.

Ved auktionens afslutning spørger den judicielle foged, om nogen begærer ny auktion.

Ny auktion

Skyldneren kan på auktionsmødet forlange ny auktion mod straks at stille sikkerhed for betalingen af de omkostninger, der er forbundet hermed, for så vidt de ikke måtte blive dækket ved et højere bud. Det samme kan enhver rettighedshaver gøre, der ikke får fuld dækning ved budet. Se RPL § 576, stk. 1.

Begæringen skal fremsættes i auktionsmødet, dvs. straks efter sidste hammerslag. En begæring om ny auktion kan kun tilbagekaldes med samtykke fra dem, der også kunne have begæret ny auktion afholdt.

Fogedretten kan bestemme, at der skal afholdes en ny auktion, hvis fogedretten skønner, at et væsentligt højere bud kan opnås på en ny auktion. Se RPL § 576, stk. 2.

Alle de bud, der er givet på første auktion, er bindende, indtil der er afholdt ny auktion, dog højest i 6 uger efter første auktion. Se punkt 4 i bilaget til bekendtgørelse nr. 652 af 15. december 1978 om tvangsauktionsvilkår (fast ejendom) med senere ændringer.

Ny auktion afholdes på grundlag af den oprindelige salgsopstilling, og den bekendtgøres på samme måde som ved første auktion. Se RPL §§ 577, stk. 1, og § 566. Der kan ikke afholdes mere end to auktioner, medmindre fogedretten finder, at ganske særlige omstændigheder taler herfor. Se RPL § 577, stk. 2.

På den nye auktion er det kun det bud, der får hammerslag, der er bindende. Se punkt 4 i bilaget til bekendtgørelse nr. 652 af 15. december 1978 om tvangsauktionsvilkår (fast ejendom) med senere ændringer.

Den nye auktionskøber skal forrente de pantehæftelser, der opnåede dækning på auktionen, fra dagen for den første auktion, selv om køberen først overtager ejendommen, når ny auktion er afholdt. Se bekendtgørelse punkt 6 i bilaget nr. 652 af 15. december 1978 om tvangsauktion (fast ejendom).

Det videre forløb

Auktionskøberen skal overtage ejendommen, herunder risikoen for denne, straks ved auktionens afslutning. Køberen må selv sørge for at blive indsat i ejendommen og dennes tilbehør.

Auktionskøberen skal endvidere opfylde auktionsbuddet, ligesom han overtager de hæftelser, der kan overtages.

Udlæg, der er foretaget i fast ejendom til sikkerhed for RIMs skyldige fordringer, skal altid indfries, hvis de opnår dækning på tvangsauktionen. Betaling skal ske inden 6 måneder fra auktionens afholdelse.

Auktionskøbers betaling skal ske direkte til det skattecenter, der har foretaget udlægget. Der kan ikke kræves et større beløb, end hvad udlægget er opgjort til på tvangsauktionen.

Når betaling er sket, kan auktionskøberen forlange, at RIM underskriver en samtykkeerklæring med henblik på, at auktionskøberen får udstedt et auktionsskøde. RIM foranlediger udlægget aflyst digitalt ved Tinglysningsretten i Hobro.

Bliver der på tvangsauktionen konstateret en friværdi, tilfalder den skyldneren. RIM kan foretage udlæg i denne friværdi for skyldnerens eventuelle øvrige restancer, som der ikke var sikkerhed for i ejendommen.

Hvis en auktionskøber opnår en gevinst gennem auktionskøbet og ejendommens videresalg, har han ikke pligt til at afstå denne gevinst til den tidligere ejer.

Overskud, som fremkommer ved afhændelse af en fast ejendom, der er overtaget som led i skatteinddrivelse af kildeskattekrav, udloddes dog til den pågældende skyldner, efter at der er foretaget modregning med eventuelle yderligere statslige tilgodehavender. Se KSL § 73 A.

Auktionskøberen har pligt til at tage auktionsskøde på ejendommen inden 1 år.

En auktionskøber har meget små muligheder for at påberåbe sig mangler og ulovligheder ved ejendommen. Auktionskøberen kan gøre et erstatningsansvar gældende mod den sagkyndige, eller den der har udarbejdet salgsopstillingen, hvis disse har handlet ansvarspådragende.

RIMs kompetence ved auktion over fast ejendom

RIM er ikke bemyndiget til at begære eller byde på tvangsauktion over fast ejendom (for krav tilhørende staten), men skal anmode Juraskat@skat.dk, om bemyndigelse hertil.

I den forbindelse skal RIM skelne mellem henholdsvis anmodning om

• begæring af tvangsauktion over fast ejendom og
• budgivning på tvangsauktion over fast ejendom.

Begæring af tvangsauktion over fast ejendom

Hvis RIM vurderer, at det vil være indbringende at begære en fast ejendom bortsolgt på tvangsauktion, skal sagen sendes til Juraskat@skat.dk, med en indstilling.

RIM skal i indstillingen forholde sig til, om de grundlæggende betingelser for tvangsauktion er opfyldt.

Dernæst skal RIMs vurdering tage udgangspunkt i:

• Den seneste offentlige ejendomsvurdering
• Ejendommens aktuelle hæftelser
• Provenuberegningen
• Et evt. lokalt kendskab til ejendommen.

Indstillingen til Jura i SKAT, skal vedlægges følgende oplysninger og bilag:

• Tingbogsattest
• Vurderings- og skatteoplysninger
• Udskrift af udlægsbogen
• Restgælden på tinglyste udlæg, inklusive 1 års rente. Se TL § 40
• Ejendommens prioritetsforhold / aktuelle størrelse / løbetid
• Om der skal betales ejerskifteafdrag
• Restancer knyttet til ejendommen, fx ejendomsskat, afgifter mv.
• Om der påhviler ejendommen vej- og kloakgæld
• Andre relevante oplysninger om ejendommen.

Hvis der er tinglyst et ejerpantebrev med prioritet umiddelbart foran RIMs foretagne udlæg, og ejerpantebrevet er pantsat, skal det oplyses, hvad

• den foranstående kreditors tilgodehavende med sikkerhed i ejendommen udgjorde på tidspunktet for foretagelsen af RIMs udlæg
• dennes tilgodehavende udgjorde på tidspunktet for underretningen om det foretagne udlæg.

Endelig skal RIM så vidt muligt oplyse, om der skal påregnes eller afholdes udgifter til andre forhold, inden ejendommen videresælges, fx istandsættelse og ryddeliggørelse mv.

Hvis Jura i SKAT, beslutter at give RIM bemyndigelse til at begære ejendommen bortsolgt på tvangsauktion, omfatter det også bemyndigelse til at søge advokatbistand til udarbejdelse af begæring herom.

Inden begæring om tvangsauktion indgives, skal RIM ved anbefalet brev opfordre skyldneren til at

• betale restancen eller
• foreslå og overholde en acceptabel afdragsordning.

Det skal i den forbindelse af RIM tilkendegives, at begæringen vil blive indgivet ca. 3 uger efter brevets modtagelse, hvis ovenstående ikke opfyldes.

I god tid inden afholdelse af tvangsauktionen skal RIM på ny indsende sagen til Juraskat@skat.dk herunder med nye bilag (salgsopstilling mv.) med henblik på, om der skal bydes på ejendommen på tvangsauktionen.

Budgivning på tvangsauktion over fast ejendom

Hvis RIM eller en anden har begæret en fast ejendom bortsolgt på tvangsauktion, og der i ejendommen er tinglyst et udlæg foretaget af RIM, skal RIM vurdere, om det vil være indbringende at byde på ejendommen.

RIM skal foretage vurderingen efter samme kriterier som ved anmodning om begæring af tvangsauktion over fast ejendom, og indstillingen til Juraskat@skat.dk, skal ligeledes indeholde de samme oplysninger og bilag som nævnt ovenfor. Dog skal kopi af salgsopstillingen og eventuelle nye bilag mv. også vedlægges sagen.

Eksempel på provenuberegning over fast ejendom

Nedenfor er udarbejdet et vejledende eksempel på beregning af det forventede overskud ved tvangsauktion over en fast ejendom. Beregningen omfatter alene de hæftelser, der er placeret foran RIMs bedst placerede sikkerhed.

Provenuberegningen skal som hovedregel udvise et overskud på 50.000 kr. Hvis det forventede overskud er mindre end 50.000 kr., bemyndiger Jura i SKAT, som hovedregel ikke tvangsauktion af den udlagte ejendom.

Til brug for beregningen er nedenfor anført forskellige lånegrænser. De lånegrænser, der er gældende for hjemtagelse af ejerskiftelån, er i eksemplet følgende:

Ejendomstype	Sats
Ejendomme til helårsbeboelse (parcelhus, rækkehus og ejerlejligheder):	80 %
Udlejningsejendomme:	80 %
Fritidshuse:	60 %
Industri- og håndværksejendomme:	60 %
Ubebyggede grunde:	40 %
Landbrugs- og skovbrugsejendomme samt gartnerier og frugtplantager:	70 %
Kontor- og forretningsejendomme samt hoteller:	60 %

Ejerskiftelånet hjemtages som obligationslån, så obligationerne ved lånets hjemtagelse må omregnes efter en skønsmæssig ansat kurs.

Kursen på sælgerpantebreve beregnes efter reglerne i den udsendte meddelelse om kurs og effektiv forretning til brug for kursansættelsen af private pantebreve, der offentliggøres i Tidsskrift for Skatter og Afgifter hvert kvartal.

Øvrige omkostninger fastsættes til 25 pct. af handelsværdien.

Første del af beregningen er at udregne størrelsen af sælgerpantet, og på baggrund af disse poster beregnes dernæst indtægter og udgifter, således at et eventuelt overskud fremkommer.

Eksempel på skematisk beregning af forventet provenu ved overtagelse af parcelhus på tvangsauktion:

Ejendommen, matr. nr.: 8 k, Peterslev Mose, 3700 Rønne.
Beliggenhed: Petravej 78, 3700 Rønne.
Tilhørende: Henrik Larsen.
Personnummer: 010101-0101.

Offentlig ejendomsvurdering: 1.920.000 kr. pr. 1. januar 2012.

Tvangsauktion berammet til foretagelse den 4. februar 2012, kl. 13.30.

Forventet handelsværdi	1.920.000 kr.
Forventet udbetaling - normalt 6-8 % af handelsprisen 1.920.000 kr.	134.400 kr.
Indestående prioriteter, der kan overtages - evt. ifølge salgsopstillingskolonne 2	577.599 kr.
Ejerskiftelån/obligationslån (1.920.000 kr. x 80 % - 577.599 kr.)	958.401 kr.
Anslået størrelse af sælgerpant (1.920.000 kr. - 134.400 kr.  - 577.599 kr. - 958.401 kr.)	249.600 kr.
Indtægter
+ Udbetaling	134.400 kr.
+ Ejerskiftelån/obligationslån á kurs 99 (99 % af 958.401 kr. )	948.817 kr.
+ Sælgerpant á kurs 98 (98 % af 249.600 kr.)	244.608 kr.
Indtægter i alt (134.400 kr. + 948.817 kr. + 244.608 kr.)		1.327.825 kr.
Udgifter
- Restancer inkl. ejerskifteafdrag (evt. ifølge salgsopstillingens kolonne 3)	84.025 kr.
- Panthæftelser, der skal indfries (evt. ifølge salgsopstillingens kolonne 4)	48.192 kr.
- Anslåede øvrige omkostninger, 25 % af handelsværdien (25 % af 1.920.000 kr.)	480.000 kr.
Udgifter i alt (84.025 kr. + 48.192 kr. + 480.000 kr.)		612.217 kr.
Forventet overskud (1.327.825 kr. - 612.217 kr.)		715.608 kr.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skema viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdomme
UfR 1996.318.VLK	Landsretten fastslog, at der ikke i RPL § 569, stk. 2, 2. punkt, er hjemmel til, at fogedretten generelt stiller krav om, at salgsopstillinger vedlægges tilstandsrapport og oplysning om ejerskifte.
UfR 1995.247.VLD	En kommune havde fejlagtigt oplyst, at der ikke påhvilede en ejendom kloaktilslutningsafgift. Auktionsrekvirenten, som var den eneste panthaver, fik på auktionen hammerslag for et bud, som ikke dækkede rekvirentens tilgodehavende. Det var ubestridt, at rekvirenten hverken vidste eller burde vide, at der var pålignet ejendommen en tilslutningsafgift på ca. 21.000 kr. Kommunen, som på denne baggrund havde været uberettiget til efter auktionen at kræve afgiften betalt af rekvirenten, blev dømt til at tilbagebetale beløbet.