Indhold

Afsnittet handler om, hvilken ejendomsværdi, der eventuelt skal benyttes til at beregne tinglysningsafgiften.

Afsnittet indeholder:

  • Regel
  • Ejendomsværdipåtegning
  • Seneste offentliggjorte ejendomsværdi - almindelig vurdering
  • Nedsættelse af ejendomsværdien
  • Ejendommen er ikke vurderet
  • Væsentlige forandringer på ejendommen.

Regel 

Afgiften for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom skal som udgangspunkt beregnes af ejerskiftesummen, se afsnit E.B.3.1.2.2, hvor de tilfælde, hvor afgiften skal beregnes af ejerskiftesummen, og de tilfælde, hvor afgiften skal beregnes af ejendomsværdien, er beskrevet.

Ejendomsværdipåtegning

Ved tinglysning af skøde om ejerskifte af fast ejendom skal den offentlige ejendomsvurdering være oplyst. Når der oprettes et skøde i det digitale tinglysningssystem e-TL, indhentes ejendomsværdien automatisk fra andet offentligt register.

Bemærk

Det er ikke i alle situationer, hvor ejendomsvurderingen fra e-TL kan anvendes. Se næste afsnit om "Seneste offentliggjorte ejendomsværdi - almindelig vurdering".

Seneste offentliggjorte ejendomsværdi  

Den almindelige vurdering foretages hvert andet år. I ulige år vurderes bl.a. beboelsesejendomme og sommerhuse. I lige år vurderes bl.a. erhvervsejendomme, landbrugsejendomme mv.  Da der kun foretages almindelig vurdering hvert andet år skal der i de år, hvor der ikke finder almindelig vurdering sted, foretages omvurdering (årsomvurdering) af ejendomme, for hvilke der er sket væsentlige ændringer siden den sidste almindelige vurdering. Se VUL § 3. Denne vurdering træder i stedet for den almindelige vurdering og offentliggøres for ejerboliger i skattemappen, som en del af årsopgørelsen.

Det er den senest offentliggjorte ejendomsværdi på det tidspunkt, hvor skødet anmeldes til tinglysning, som lægges til grund ved beregning af afgiften.

►Se også SKM2004.423.LSR.◄

Nedsættelse af ejendomsværdien

Nedsættelse efter klage

Hvis vurderingsmyndigheden nedsætter ejendomsvurderingen som følge af en klage over den almindelige vurdering kan den ændrede ejendomsvurdering anvendes som afgiftsgrundlag, når klagen er indgivet før skødet anmeldes til tinglysning.  Se TAL § 23, stk. 2. Den afgift, som er betalt for meget ved tinglysningen, tilbagebetaler SKAT efter ansøgning.

En klage i henhold til TAL § 23, stk. 2 omfatter alle situationer, hvor der er klaget over ejendomsvurderingen efter skatteforvaltningslovens kapitel 15 "klage til vurderingsankenævn".

►Se SKM2015.188.LSR, hvor det ikke kunne anses som en klage efter § 23, stk. 2, at der var indgivet anmodning om en § 4-vurdering efter vurderingsloven, inden skødet blev tinglyst.◄

Nedsættelse efter § 4 og genoptagelsessag

Sker nedsættelse af vurderingen på baggrund af en genoptagelsessag eller § 4-vurdering skal den endelige afgørelse være modtaget før skødet anmeldes til tinglysning, for at den nye ejendomsvurdering kan lægges til grund ved beregning af afgiften.

Bemærk:

En klage til vurderingsankenævnet over en modtaget § 4-vurdering eller over den endelige afgørelse i en genoptagelsessag vil være omfattet af TAL § 23, stk. 2, og klagen skal derfor blot være indgivet før skødet anmeldes til tinglysning.

Agterskrivelse fra vurderingsmyndigheden

Ved ændring af en ejendomsvurdering skal der ske høring. Høring sker i form af en agterskrivelse (forslag til afgørelse). Se SFL § 20. En agterskrivelse kan ikke anvendes som grundlag for at beregne tinglysningsafgiften.

Endelig afgørelse fra vurderingsmyndigheden

Når SKAT har truffet endelig afgørelse om ændring af en ejendomsværdi, fremgår denne ændrede værdi IKKE af e-TL. Afgørelsen fra vurderingsmyndigheden bør derfor vedhæftes som bilag (uploades) ved anmeldelsen til tinglysning af skødet i e-TL.

Se også afsnit E.B.2.8 om ansøgning om tilbagebetaling af afgiften.

Ejendommen er ikke vurderet

Hvis der ikke foreligger en ejendomsværdi for den ejendom som ejerskiftes, skal ejendommens værdi ved oprettelse af skødet angives efter bedste skøn. Se TAL § 4, stk. 2, 3. pkt.

Derudover skal der afgives én af følgende erklæringer om værdien af ejendommen. Se TALbek § 3. Erklæringerne er indsat i eTl og markeres i forbindelse med skødeoprettelsen.

  • "Ejendommen er ikke særskilt vurderet. Ejendommens bygninger er ikke under ombygning, opførelse eller nyopført på anmeldelsestidspunktet. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter bedste skøn det angivne beløb."
  • "Ejendommen er ikke særskilt vurderet. Ejendommens bygninger er under ombygning, opførelse eller nyopført på anmeldelsestidspunktet. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter bedste skøn det angivne beløb"

Væsentlige forandringer på ejendommen

Er ejendommen vurderet, men har skiftet karakter som følge af byggeri mv. eller matrikulære ændringer siden seneste vurdering, skal én af følgende erklæringer om værdien af ejendommen afgives. Se TALbek § 3. Erklæringerne er indsat i eTl og markeres i forbindelse med skødeoprettelsen.

  • "Ejendommen er under ombygning, opførelse eller nyopført på anmeldelsestids-punktet. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter bedste skøn det angivne beløb."
  • "Ejendommen er under udstykning/arealoverførsel. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter sælgers bedste skøn det angivne beløb"

Er der tvivl, om den erklærede værdi er rigtig, kan SKAT lade ejendommen vurdere efter reglerne i vurderingsloven. Se TAL § 4, stk. 3.

►Se også SKM2011.534.BR hvoraf det fremgik, at TAL § 4, stk. 2, 3. pkt. om brug af en skønsmæssig ejendomsværdi alene kan anvendes ved fysiske eller juridiske forandringer ved ejendommen. Reglen kunne derfor ikke anvendes ved et fald i markedsværdien for ejendommen.◄

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Byretsafgørelser
►SKM2011.534.BR◄

►Sagen drejede sig om, hvorvidt hovedreglen i TAL § 4, stk. 2, om at tinglysningsafgiften mindst skal beregnes på grundlag af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, kunne fraviges. Det afgørende for fravigelse af hovedreglen var, om fald i ejendommens markedsværdi kunne anses for at udgøre sådanne forandringer med hensyn til ejendommen, som omtalt i TAL § 4, stk. 2, 3. pkt.

Af de grunde, der var anført af skatteministeriet, tiltrådte retten, at det alene er fysiske og juridiske forandringer ved ejendommen, der kan begrunde, at der anvendes et andet afgiftsgrundlag. Fald i markedsværdien i forhold til den seneste offentliggjorte ejendomsværdi var således ikke tilstrækkeligt til at fravige hovedreglen i TAL § 4, stk. 2.◄

Landsskatteretskendelser
►SKM2015.188.LSR◄ ►En § 4-vurdering efter vurderingsloven kunne ikke anses for at udgøre en klage som omhandlet i tinglysningslovens § 23, stk. 2. Der kunne derfor ikke som følge af omvurderingen ske nedsættelse af tinglysningsafgiften, da en § 4-omvurdering eller en genoptagelse af ejendomsvurderingen ikke er en klage over vurderingen og dermed ikke omfattet af TAL § 23, stk. 2.◄  
►SKM2004.423.LSR◄ ►Skøde skulle afgiftsberigtiges på grundlag af den senest offentliggjorte ejendomsværdi på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, uanset at ejendomsværdien senere blev nedsat.◄