Vurderingerne i 2013 og 2014

Ved lov nr. 1635 af 26. december 2013 blev der indsat nogle særlige bestemmelser i vurderingsloven om fremgangsmåden ved vurderingen af ejerboliger i 2013 og vurderingen af andre ejendomme, dvs. erhvervsejendomme mm., i 2014. Det drejer sig om bestemmelserne i VUL §§ 42-44. Loven trådte i kraft den 1. januar 2014.

Disse bestemmelser betød, at vurderingen af ejerboliger pr. 1. oktober 2013 skulle ske på den måde, at vurderingen fra 2011 blev videreført, dog med et nedslag på 2,5 pct. i 2011-vurderingerne for såvel ejendomsværdi som grundværdi. Den videreførte 2011-vurdering betragtes som en almindelig vurdering foretaget pr. 1. oktober 2013.

Tilsvarende skal vurderingen af andre ejendomme, dvs. erhvervsejendomme mm. pr. 1. oktober 2014 ske på den måde, at vurderingen fra 2012 videreføres uændret. Den videreførte 2012-vurdering betragtes som en almindelig vurdering foretaget pr. 1. oktober 2014.

I tilfælde af, at der er opstået ny ejendomme eller er sket ændringer på eksisterende ejendomme fx i form af tilbygning eller ændret grundstørrelse i den pågældende periode, så er der sket  omvurdering efter de generelle regler i VUL § 3. Der har dog været den særlige regel, at omvurderingen af ejerboliger skulle ske efter prisforholdene i 2011, så alle ejerboliger er blevet vurderet i samme niveau, og tilsvarende er omvurderingen af erhvervsejendomme mm. sket efter prisforholdene i 2012.

Mulighederne for at få foretaget vurderinger uden for de almindelige vurderingsterminer efter VUL § 4 blev midlertidigt suspenderet.

Der blev desuden indført særlige klageregler for disse vurderinger.

Vurderingerne i 2015 og 2016

De særlige bestemmelser i VUL §§ 42 - 44, som er beskrevet ovenfor, er blevet ændret ved lov nr. 1535 af 27. december 2014 (Vurderingerne i årene 2015 og 2016), der er trådt i kraft den 1. januar 2015.

Ejerboliger

Bestemmelserne i VUL § 42, sådan som den er affattet ved § 1, nr. 4, i seneste ændringslov (nr. 1535 af 27. december 2014), går herefter ud på, at 2015-vurderingen af ejerboliger skal ske på samme måde som i 2013, dvs. at vurderingen pr. 1. oktober 2011 videreføres i yderligere to år, idet både ejendomsværdi og grundværdi dog er nedsat med 2,5 pct. Desuden gives der nu et ekstra nedslag for værdier op til bestemte beløbsgrænser. Se nedenfor.

Den videreførte 2011-vurdering skal betragtes som en almindelig vurdering foretaget pr. 1. oktober 2015 og vil være gældende frem til vurderingen pr. 1. oktober 2017.

Omvurdering mm. senere end 2011-vurderingen

Hvis der for en ejendom findes en vurdering, som er senere end 2011-vurderingen, så er det denne senere vurdering, der skal videreføres som en 2015-vurdering.

Det kan være ejendomme, der er omvurderet pr. 1. oktober 2013 efter den dagældende VUL § 42, stk. 3, som følge af en ændring af ejendommen. Det kan også være ejendomme, der er omvurderet pr. 1. oktober 2012 eller 1. oktober 2014 efter de generelle regler i vurderingslovens § 3.

Der kan desuden være tale om videreførelse af vurderinger, der er foretaget uden for de almindelige vurderingsterminer efter  VUL § 4 i tidsrummet mellem vurderingsterminen pr. 1. oktober 2011 og 1. januar 2014, hvorefter  adgangen til at anvende VUL § 4 blev midlertidigt suspenderet.  Se afsnit H.A.1.2.1 vedrørende VUL § 4.

Der kan også være tale om ansættelser, der er ændret som følge af genoptagelse eller anden ændring efter skatteforvaltningslovens regler. Det kan være genoptagelser og andre afgørelser truffet af SKAT efter SKFL kapitel 12, vurderingsankenævnskendelser efter SKFL kapitel 15, kendelser fra Landsskatteretten, jf. SKFL kapitel 16, og endelige afgørelser truffet af domstolene. Alle vurderinger, der videreføres, er foretaget eller foretages i 2011-niveau.

Efter VUL § 42, stk. 2, som affattet ved § 1, nr. 4, i seneste ændringslov, skal der pr. 1. oktober 2015 foretages en (om)vurdering af ejerboliger, der pr. denne dato opfylder betingelserne for omvurdering i VUL § 3, stk. 1. Det kan fx skyldes, at der er sket en tilbygning siden en omvurdering foretaget pr. 1. oktober 2014 efter de generelle regler i vurderingsloven.  Disse omvurderinger skal ligeledes betragtes som almindelige vurderinger.

Ejerboliger, der efter de generelle regler i vurderingsloven skal omvurderes i 2016, skal fortsat omvurderes.

Alle omvurderinger skal ske efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011, så alle ejerboliger er vurderet i samme niveau. Se VUL § 42, stk. 3, som affattet ved § 1, nr. 4, i seneste ændringslov.

Nedslaget for ejerboliger

Efter lov nr. 1635 af 26. december 2013 er 2013-vurderingen af ejerboliger sket på den måde, at 2011-vurderingen er videreført, men idet såvel ejendomsværdier som grundværdier er nedsat med 2,5 pct.

Efter lov nr. 1535 af 27. december 2014 skal denne nedsættelse med 2,5 pct. også gælde ved videreførelsen af 2011-vurderingen eller en senere vurdering som 2015-vurdering og de omvurderinger, der sker pr. 1. oktober 2015 og pr. 1. oktober 2016. Herudover gives der dog  en yderligere nedsættelse på 2,5 pct. af ejendomsværdien til og med 500.000 kr. Tilsvarende gives der en yderligere nedsættelse med 2,5 pct. af grundværdien til og med 100.000 kr. Det betyder, at op til disse beløbsgrænser bliver nedslaget på 5 pct. set i forhold til 2011-vurderingen, og over disse beløbsgrænser på 2,5 pct. Se VUL § 42, stk. 4, som affattet ved § 1, nr. 4, i seneste ændringslov.

Det ekstra nedslag aftrappes dog for ejendomsværdier over 750.000 kr. og for grundværdier over 150.000 kr. med 2,5 pct. Aftrapningen sker trinvist i takt med stigende ejendomsværdi og grundværdi, sådan at det ekstra nedslag i ejendomsværdien er helt aftrappet, når ejendomsværdien overstiger 1,25 mio. kr., og for grundværdien, når den overstiger 250.000 kr.

Det sker ved, at nedsættelsen  reduceres med 1.250 kr. pr. 50.000 kr., hvormed ejendomsværdien overstiger 750.000 kr., dog maksimalt 12.500 kr. For grundværdierne reduceres nedsættelsen med 250 kr. pr. 10.000 kr., hvormed grundværdien overstiger 150.000 kr., dog maksimalt med 2.500 kr.

Eksempel

Ejendomsværdien nedsættes med 5 pct. (2,5 pct. plus de ekstra 2,5 pct.) op til 500.000 kr. og med 2,5 pct. af ejendomsværdien herover.

Ved en ejendomsværdi på fx 2.000.000 kr. udgør nedslaget derfor som udgangspunkt 25.000 kr. (5 pct. af 500.000 kr.) plus 37.500 kr. (2,5 pct. af 1,5 mio. kr.), dvs. i alt en nedsættelse på 62.500 kr. 

Aftrapningen medfører, at nedslaget bliver reduceret med 1.250 kr. pr. 50.000 kr. (dvs. 2,5 pct.), som ejendomsværdien overstiger 750.000 kr. med, dog maksimalt 12.500 kr. (2,5 pct. af værdien under 500.000 kr.).

Det betyder, at når ejendomsværdien overstiger 1.250.000 kr., er den maksimale reduktion på 12.500 kr. nået, dvs. den ekstra nedsættelse er fuldt aftrappet. Der sker ikke yderligere reduktion af nedsættelsen af den ejendomsværdi, der ligger over 1.250.000 kr.

Nedsættelsen efter aftrapning bliver følgelig 50.000 kr.

Hvis en ejendom ændres, så der skal ske omvurdering, eller hvis der af andre årsager foretages en ny ansættelse for ejendommen, så skal nedslaget beregnes på grundlag af den ejendomsværdi og den grundværdi, der nu bliver ansat. Det vil sige, at nedslaget altid gives i forhold til en vurdering i 2011-niveau (før nedslag) af ejendommen, sådan som den forefindes.

Nedslaget fordeles forholdsmæssigt i de situationer, hvor der efter vurderingslovens regler eller efter anden lovgivning, herunder ejendomsskatteloven, skal ske en fordeling af ejendomsværdier og grundværdier.

Nedslaget beregnes på grundlag af 2011-vurderingen eller senere omvurdering i 2011-niveau før den nedrunding, der bliver foretaget af SKAT. Se afsnit H.A.2.1.3 om afrundingsregler.

Erhvervsejendomme mm.

Med lov nr. 1635 af 26. december 2013 blev der i VUL § 43 fastsat bestemmelser om, at 2014-vurderingen af erhvervsejendomme mm., herunder bl.a. beboelsesejendomme ejet af andelsboligforeninger og almene boligselskaber, skulle ske på den måde, at 2012-vurderingen videreføres uændret.

Disse bestemmelser blev ligesom for ejerboliger ændret ved  lov nr. 1535 af 27. december 2014, således at 2012-vurderingen af erhvervsejendomme mm. videreføres i yderligere 2 år, dvs. at 2012-vurderingen også bliver 2016-vurderingen. Videreførelsen af 2012-vurderingen som en 2016-vurdering skal ske uændret, bortset fra beboelsesejendomme.  Se mere om dette nedenfor.

Den videreførte 2012-vurdering skal betragtes som en almindelig vurdering foretaget pr. 1. oktober 2016 og vil gælde frem til vurderingen pr. 1. oktober 2018.

Desuden skal der efter lov nr. 1535 af 27. december 2014 ikke foretages nogen almindelig vurdering af erhvervsejendomme pr. 1. oktober 2015, sådan som det var fastsat i lov nr. 1635 af 26. december 2013.

Omvurdering mm. senere end 2012-vurderingen

Hvis der for en ejendom findes en omvurdering, der er senere end 2012-vurderingen, er det denne senere vurdering, der skal videreføres som en 2016-vurdering.

Det kan være ejendomme, der er omvurderet pr. 1. oktober 2014 efter den dagældende VUL  § 43, stk. 2. Det kan også være ejendomme, der er omvurderet pr. 1. oktober 2013 efter de generelle regler i vurderingslovens § 3, eller som vil blive omvurderet pr. 1. oktober 2015.

Der kan desuden være tale om videreførelse af vurderinger, der er foretaget efter  VUL § 4 i tidsrummet mellem vurderingsterminen pr. 1. oktober 2012 og 1. januar 2014, på hvilket tidspunkt  adgangen til at anvende VUL § 4 blev midlertidigt suspenderet.  Se afsnit H.A.1.2.1 vedrørende VUL § 4.

Endelig kan der være tale om at videreføre ansættelser, der er ændret som følge af genoptagelse eller anden ændring efter skatteforvaltningslovens regler. Det kan være genoptagelser og andre afgørelser truffet af SKAT efter SKFL kapitel 12, vurderingsankenævnskendelser ifølge SKFL kapitel 15, kendelser fra Landsskatteretten ifølge SKFL kapitel 16, og endelige afgørelser truffet af domstolene. Alle vurderinger, der videreføres, er foretaget i 2012-niveau.

Lov nr. 1535 af 27. december 2014 indeholder desuden bestemmelser om, at ejendomme, der opfylder betingelserne for omvurdering pr. 1. oktober 2016, skal vurderes pr. denne dato. Se den ny bestemmelse i VUL § 43, stk. 2. Det kan fx skyldes, at der er sket en tilbygning siden en omvurdering foretaget pr. 1. oktober 2015 efter de generelle regler i vurderingsloven.  Disse omvurderinger skal betragtes som almindelige vurderinger.

Ejendomme, der efter vurderingslovens almindelige regler skal omvurderes i 2015 eller 2017, skal fortsat omvurderes.

Alle disse omvurderinger mm. skal foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012.

Nedslag i grundværdien for  beboelsesejendomme med mere end tre lejligheder

Grundværdien for beboelsesejendomme med mere end tre lejligheder nedsættes med 2,5 pct. Nedsættelsen gives pr. 1. oktober 2015 i den grundværdi, der på dette tidspunkt er ansat for ejendommen, hvad enten det er sket ved videreførelse af 2012-vurderingen eller på anden måde, eller en grundværdi  som ansættes senere. Se VUL § 43, stk. 4, som affattet ved § 1, nr. 4, i seneste ændringslov.

Nedslaget får virkning ved opkrævningen af grundskyld fra samme tidspunkt, som hvis nedsættelsen var foretaget ved en almindelig vurdering eller omvurdering, dvs. fra den 1. januar 2017. Se VUL § 43, stk. 5, som affattet ved § 1, nr. 4, i seneste ændringslov.

 Hvis en ejendom ændrer grundstørrelse, så der skal foretages en omvurdering, eller hvis der af andre årsager foretages en ny ansættelse for ejendommen, så skal nedslaget beregnes på grundlag af den grundværdi, der nu ansættes.

Det betyder, at nedslaget altid gives i forhold til en vurdering i 2012-niveau (før nedslag) af ejendommen, sådan som den forefindes.

Nedslaget gives til alle beboelsesejendomme med mere end tre lejligheder uanset ejerforhold. Det vil sige, at det gives til ejendomme, der tilhører såvel andelsboligforeninger som almene boligselskaber og private udlejere.

Efter fast praksis anses ejendomme, der indeholder beboelseslejligheder (dog bortset fra ejerlejligheder) for beboelsesejendomme, når mindre end 25 pct. af ejendommens værdi kan henføres til erhvervslejemål.

Eksempel

Ejendomme med mere end tre lejligheder, hvor der er butikker i underetagen og lejligheder på etagerne ovenover, er omfattet af nedsættelsen, hvis mindre end 25 pct. af ejendommens værdi kan henføres til butiksdelen. Hvis værdien af butiksdelen derimod er 25 pct. eller derover af ejendommens samlede værdi, så vil ejendommen ikke være omfattet af nedsættelsesreglen.

Teknisk set drejer det sig om  ejendomme, som vurderes i lige år, og som i SKATs systemer har benyttelseskode 01.

Bemærk

Der er fastsat særlige klageregler for de videreførte 2011- og 2012-vuderinger i VUL § 44. Se afsnit A.A.10.1.2 om Særlige klageregler (herunder for vurdering).