Kan Skatterådet bekræfte, at A på grundlag af en køberetsaftale, der er indgået den 1. januar 2006, på nuværende tidspunkt kan overdrage et parcelhus beliggende i E-købing, til sin datter, B, til en pris på 800.000 kr., uden at overdragelsen vil få skatte- eller gaveafgiftsmæssige konsekvenser for parterne?

Ja.

Som advokat for A og B, skal jeg herved anmode om bindende svar vedrørende en påtænkt overdragelse af ejendommen beliggende i E-købing.

Ejendommen er erhvervet af A for kr. 750.000,00 i 2002 til brug for B, og A har aldrig beboet ejendommen.

I 2006 indgik parterne en aftale, hvorefter B fik en køberet til ejendommen.

Køberetsaftalen blev forsynet med vitterlighedsvidner vedrørende datering m.v. i forbindelse med dennes indgåelse.

Ejendomsvurderingen for ejendommen på tidspunktet for indgåelse af køberetsaftalen var kr. 850.000,00.

Jeg skal derfor forespørge, om en overdragelse til den aftalte pris i henhold til køberetsaftalen vil få skatte- eller afgiftsmæssige konsekvenser.

SKATs indstilling og begrundelse

Generelt om køberetter, forældrekøbslejligheder og skærpet bevisbyrde

Det fremgår af afsnit E.J.5.2 i Ligningsvejledningen 2009-1, at en aftale om køberet vedrørende en fast ejendom er en forpligtelse for ejeren af ejendommen til at afstå denne til køberettens indehaver, normalt inden for et vist nærmere tidsrum. På den anden side er den berettigede ikke forpligtet til at benytte sig af denne ret.

Som følge heraf er en køberetsaftale derfor ikke en ejendomsoverdragelse i lovens forstand, idet der først ved køberettens udnyttelse foreligger en overdragelse.

En køberet er karakteriseret ved, at der som led i aftalen fikseres en bestemt pris, der skal lægges til grund, når og hvis køberetten ønskes udnyttet. Dermed bliver den aftalte pris på den faste ejendom sælgerens afståelsessum og køberens anskaffelsessum i tilfælde af, at handlen effektueres.

Teoretisk er det gjort gældende, at fordelen ved tildelingen af en køberet skal beskattes på tildelingstidspunktet. På trods heraf er det fast praksis, at der sker beskatning på det tidspunkt, hvor overdragelsen finder sted, idet beskatningsgrundlaget i givet fald er differencen mellem den aktuelle markedsværdi og det i henhold til køberetten aftalte lavere beløb.

Af det såkaldte værdiansættelsescirkulære - cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, der i dødsboer og gavesituationer har fastsat en administrativ praksis til regulering af de skatte- og afgiftsmæssige værdier ved overdragelse mellem personer i op- og nedstigende linje - fremgår det af punkt 14, at den i en køberetsaftale fastsatte købesum vil kunne lægges til grund som den skatte- og afgiftsmæssige værdi, og således at der "ikke betales gaveafgift, hvis der ikke var misforhold mellem den aftalte købesum og ejendommens værdi på det tidspunkt, da køberetten tidligst kunne være gjort gældende."

Anvendelse af værdiansættelsescirkulæret forudsætter dermed, at der ikke var et misforhold mellem den aftalte købesum og ejendommens værdi på det tidspunkt, da køberetten tidligst kunne være gjort gældende.

Dvs. at cirkulæret finder anvendelse, hvis barnets adgang til at udnytte køberetten allerede gælder fra tidspunktet for tildeling af køberetten, forudsat at den aftalte købesum modsvarer handelsværdien (evt. modificeret af 15 pct.'s-reglen) på dette tidspunkt.

Hvis aftalen derimod udtrykkeligt går ud på, at adgangen til at udnytte køberetten først indtræder senere end tidspunktet for tildeling af køberetten, kan parterne ved udnyttelse af køberetten ikke anvende den aftalte købesum, hvis denne efter en konkret vurdering skønnes at stå i misforhold til værdien på det efterfølgende tidspunkt, hvorfra køberetten kan gøres gældende.

Er der tale om et sådant misforhold, vil konsekvensen være, at de skatte- og afgiftsmæssige værdier bestemmes af handelsværdien på tidspunktet for udnyttelse af køberetten, hvor så til gengæld 15 pct.'s-reglen i cirkulærets punkt 6 kan finde anvendelse.

Når der mellem interesseforbundne parter gennemføres civilretlige dispositioner, som har den konsekvens, at en potentiel skattebyrde elimineres, formindskes eller forrykkes, er skattemyndigheden berettiget til at pålægge aftaleparterne en skærpet bevisbyrde. Dette princip er stadfæstet af domstolene bl.a. i dommen, SKM 2007.390 Ø.

Med virkning fra den 5. december 2007 er kursgevinstlovens § 30, stk. 1, nr. 1, ændret, således at køberetsaftaler, der indgås mellem eksempelvis forældre og børn, nu er omfattet af kursgevinstlovens § 29. Det vil sige, at sådanne aftaler omfattes af kursgevinstlovens regler om lagerbeskatning.

Af lov nr. 335 af 7. maj 2008 § 15, stk. 9, fremgår det, at ovenstående ændring har virkning for aftaler, der er indgået den 5. december 2007 eller senere.

Den konkrete sag

I følge SKATs oplysninger er ejendommen vurderet til 1.400.000 kr. ved den seneste vurdering, der blev foretaget den 1. oktober 2007. Da køberetsaftalen blev underskrevet - den 1. januar 2006 - lød den seneste offentliggjorte ejendomsværdi på 850.000 kr., baseret på en vurdering foretaget den 1. oktober 2003.

Den 1. januar 2006 indgik A og B en køberetsaftale, hvorefter sidstnævnte til og med den 31. december 2008 kunne erhverve den omhandlede ejendom for et beløb på 800.000 kr. Køberetsaftalen er underskrevet af parterne, og den er underskrevet af vitterlighedsvidner, der indestår til vitterlighed for underskrifternes ægthed, dateringens rigtighed og underskrivernes myndighed.

Det er ikke direkte angivet i aftalen, hvornår køberetten tidligst kunne være gjort gældende, og såfremt aftalen var indgået mellem uafhængige parter, ville udgangspunktet være, at en køberet kan anses for gældende fra det tidspunkt, hvor aftalen er indgået.

Da der imidlertid er tale om en aftale, der er indgået mellem interesseforbundne parter, kan SKAT pålægge parterne en skærpet bevisbyrde til at dokumentere, hvornår aftalen er indgået og dermed dokumentere, hvornår køberetten tidligst kunne være gjort gældende.

Da vitterlighedsvidnerne har bekræftet både underskrifterne, dateringen såvel som parternes myndighed, må det lægges til grund, at aftalen er indgået den 1. januar 2006, og at køberetten kunne være gjort gældende fra og med dette tidspunkt.

Anvendelsen af reglerne i punkt 14 i det ovenfor angivne værdiansættelsescirkulære forudsætter, at der ikke var et misforhold mellem den købspris, der fremgår af køberetsaftalen, og ejendommens værdi på det tidspunkt, hvor køberetten tidligst kunne være gjort gældende.

Som det ovenfor er konkluderet, kunne køberetten være gjort gældende fra og med den 1. januar 2006 til en pris på 800.000 kr. På dette tidspunkt udgjorde den offentlige ejendomsværdi på ejendommen imidlertid 850.000 kr., og efter SKAT`s opfattelse er differencen på 50.000 kr. udtryk for et misforhold mellem den aftalte købspris og den faktiske værdi.

Den offentlige ejendomsværdi, som var kendt den 1. januar 2006, udgjorde 850.000 kr., og da den aftalte købspris på 800.000 kr. overstiger den offentliggjorte ejendomsværdi reduceret med 15 % - svarende til 722.500 kr. - accepterer SKAT køberetsprisen.  

Det er i aftalen angivet, at køberetten bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden udgangen af 2008. Opmærksomheden henledes i den forbindelse på, at anmodningen om bindende svar er modtaget den 3. november 2008.

Køberetsaftalen er indgået den 1. januar 2006 og er dermed ikke omfattet af den ovenfor angivne ændring af kursgevinstlovens § 30, stk. 1, nr. 1. Det indstilles derfor til Skatterådet, at spørgsmålet besvares med "Ja."

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret, jf. SFL § 25, stk. 1.