Parter

A
(advokat Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Lars Apostoli)

Afsagt af landsdommerne

Henrik Bitsch, B. Vollmond og Lise Leth-Nissen (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Byrettens dom af 10. november 2010 (BS 1-707/2009) er anket af A med endelig påstand om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at det af K/S G2 afholdte udbyderhonorar på i alt 3.171.840 kr. i forbindelse med anskaffelsen af den i sagen omhandlede ejendom tilbage i 1999 skal tillægges den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen og dermed indgå i As skattemæssige avanceopgørelse efter ejendomsavancebeskatningsloven i forbindelse med kommanditselskabets afståelse af ejendommen i indkomståret 2003, og at As skatteansættelse for indkomståret 2003 hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

Af prospektet af 1. november 1999 for K/S G2 fremgår blandt andet følgende omkring den forventede kapitalanvendelse i forbindelse med kommanditselskabets erhvervelse af ejendommen:

"...

Projektets totale anskaffelsessum inklusive omkostninger og likvid reserve andrager DKK 63.535.000 (ved en GBP-kurs på 11,50), der anvendes på følgende måde:

Købesum G3	DKK	55.200.000
Handelsomkostninger England	DKK	3.560.400
Handelsomkostninger Danmark	DKK	4.516.000
Likvid reserve	DKK	258.600
Anskaffelsessum i alt	DKK	63.535.005

De engelske handelsomkostninger omfatter skødestempel (3,5 % af købesummen), Surveyor's Report (= tilstandsrapport), Valuation Report (= vurdering) og dansk og engelsk advokatbistand (tilsammen anslået til 1,75 % af købesummen) samt broker- og stiftelsesprovisioner til engelsk finansiering (anslået til 1,5 % af 1. prioriteten).

De danske handelsomkostninger omfatter stiftelsesprovisioner til dansk finansiering samt honorar til udbyder. Honoraret, der udgør knap 7 % af anskaffelsessummen, inkluderer udgifter til revisor og prospektudarbejdelse.

..."

Prospektet for K/S G2 indeholdt kommanditselskabets vedtægter. I vedtægten for K/S G2 hedder det blandt andet:

"...

§ 2 Formål

Selskabets formål er at drive virksomhed ved køb og udlejning af ejendommen beliggende ...1.

..."

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet forklaring af TN.

TN har blandt andet forklaret, at han i 1999 ejede 50 % af G1 A/S, hvor han var medlem af bestyrelsen og direktør. Virksomheden beskæftigede sig med udbud af ejendomsprojekter svarende til G2-projektet, herunder køb og salg af ejendomme. I virksomheden var han først og fremmest involveret på salgssiden. Som det fremgår af prospektet for K/S G2 havde G1 A/S oprindelig alle anparterne i G2-projektet, og kom derfor efterfølgende til at eje anparter i det omfang, disse ikke blev solgt. 40 % af anparterne i K/S G2 blev solgt i efteråret 1999. G1 A/S var fortsat ejer af de resterende 60 % af anparterne frem til salget af disse ultimo 2000. Prisen for anparterne, der blev solgt i 1999, blev fastsat ud fra prisen for ejendommen med tillæg af omkostningerne. G1 A/S må have sendt en faktura for stiftelsesomkostningerne til kommanditselskabet. Kommanditselskabets underskud i 1999 blev medtaget i G1 A/S' årsregnskab for 1999. Ved investeringen i anparter ultimo 2000 var der rettelig tale om en overdragelse til investorerne, men på grund af sjusk blev overdragelsesaftalerne lavet som tegningsaftaler. Han brugte de oprindelige tegningsaftaler, der var udarbejdet i forbindelse med investeringsprojektets etablering. Handlen med anparterne foregik på hans bopæl nytårsaftens dag, hvor han ikke havde onlineadgang og dermed ikke havde mulighed for at udarbejde overdragelsesaftaler i stedet. Fokus var på at få investorernes underskrift. Da man gerne ville af med anparterne i 2000, blev prisen og udbetalingen fastsat til et lavere beløb end planlagt. Det var intentionen, at de andele, der ikke blev solgt i 1999, skulle sælges i 2000. G1 A/S kunne imidlertid også være fortsat som ejer. Det er mere reglen end undtagelsen, at udbyderen af et investeringsprojekt selv fortsætter som ejer af nogle af anparterne i projektet. Efter finanskrisen i 2008 ville prisen for anparterne have været lav.

Procedure

Parterne har for landsretten i det væsentligste gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

G1 A/S udarbejdede i efteråret 1999 et investeringsprojekt vedrørende investering i en udlejningsejendom beliggende ...1. Investeringsprojektet indebar tegning af anparter i et til projektet etableret kommanditselskab, K/S G2, der skulle være ejer og udlejer af ejendommen. Kommanditselskabet erhvervede ejendommen i september 1999 med virkning fra 9. december 1999 til en købesum på 56,9 mio. kr. I november 1999 blev projektet sendt i udbud, og 4 kommanditister tegnede anparter svarende til 40 % af anparterne i kommanditselskabet. G1 A/S beholdt de resterende anparter frem til december 2000, hvor 6 kommanditister, hvoraf den ene var A, investerede i de resterende 60 % af anparterne i kommanditselskabet.

Den af A i december 2000 foretagne investering i A og i komplementarselskabet fandt sted i henhold til en såkaldt tegningsaftale, der indholdsmæssigt svarede fuldstændig til den, der var blevet benyttet af de investorer, der tegnede andele og anparter i 1999. Der foreligger således ikke nogen overdragelsesaftale mellem udbyderen og A. Under disse omstændigheder er det uden betydning, at G1 A/S havde erhvervet ejendommen inden anparterne blev udbudt, og at G1 A/S var ejer af anparterne forud for As investering i anparterne.

Landsretten finder derfor, at investorerne i overensstemmelse med beskrivelsen i prospektet og formålet i vedtægten har købt sig ind i en erhvervsvirksomhed ved erhvervelse af ejendommen til den pris på 56,9 mio. kr., som G1 A/S havde anskaffet den til, og ved at påtage sig at betale udgifterne ved dette købs gennemførelse og berigtigelse samt omkostninger og honorar, som har karakter af vederlag til G1 A/S for investeringsprojektets udvikling og udbud.

Ved Højesterets dom i SKM2008.967.HR er det fastslået, at en udgift som ikke kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, men som angår etablering af erhvervsvirksomheden, ikke kan indgå i en kommanditists afskrivningsgrundlag efter afskrivningsloven.

Med henvisning til forarbejderne til ejendomsavancebeskatningsloven jf. Folketingstidende, 1981- 1982, Tillæg A, 2. samling spalte 4795, tiltræder landsretten, at det må antages at have været lovgivers hensigt, at anskaffelsessummen i henhold til disse love skal opgøres efter ensartede principper. Det er således en betingelse for at lade udgiften til udbyderhonoraret til G1 A/S indgå i den skattemæssige ejendomsavanceopgørelse, at udgiften alene angår gennemførelsen og berigtigelsen af selve købet af ejendommen i England. Da G1 A/S's honorar omfatter andre opgaver, herunder etablering af erhvervsvirksomheden, kan udbyderhonoraret ikke indgå i opgørelse af anskaffelsessummen i forbindelse med den skattemæssige avanceopgørelse.

Herefter tiltræder landsretten, at Skatteministeriet er frifundet. Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.

A skal betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med i alt 40.000 kr., til dækning af udgifter til advokatbistand. Ved fastsættelsen af beløbet er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens udfald, varighed og omfang.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A betale 40.000 kr. til Skatteministeriet. Det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.