Spørgsmål

Kan det bekræftes, at afståelse af en ejendom fra A til S A/S er skattefri for A?

Svar

Ja.

Beskrivelse af de faktiske forhold

S A/S ønsker at erhverve et areal på 126 m2, der udgør en del af ejendom, ejet af A.

Købesummen er mellem parterne aftalt til 612.500,- kr.

Det fremgår af pkt. nr. 5 i udkast til betinget skøde, at handlen fra sælgers side bl.a. er betinget af, at det modtagne beløb er skattefrit for sælgeren.

Der er fremlagt kopi af beslutning truffet af kommunen af 27. februar 2008 med følgende indhold:

"Ekspropriation af del af ejendom

Sagsfremstilling

Advokat B, har på vegne af A, rettet henvendelse til kommunen vedrørende en påtænkt frivillig overdragelse til S A/S af et areal på 144 m2 af ejendommen, hvis samlede areal udgør i alt 388 m2.

Det anføres, at det omhandlede areal udgør ejers kørselsadgang til sin ejendom via ..., som vil blive berørt af en ombygning af ..., som er muliggjort gennem vedtagelsen og offentliggørelsen i juni og august 2007, af Lokalplan nr. 132. Ejendommen ligger inden for lokalplanens delområde I, byggefelt 4 (maks. 4 etager), og delområde II, byggefelt 5 og 6 (maks. 2 etager).

Advokaten anmoder ved henvendelsen om, at kommunen tilvejebringer det nødvendige ekspropriationsgrundlag.

Kort over lokalplan 132´s delområde med byggefelter og matrikelkort vedlægges.

Jura

Planlovens § 47

Lokalplan nr. 132

Indstilling

Direktionen anbefaler, at Økonomiudvalget indstiller til Byrådet, at Byrådet træffer beslutning om at ekspropriere et areal på 144 m2 af ejendommen, som tidligere har tjent som ejers kørselsadgang til sin ejendom via ..., såfremt der ikke kan indgås frivillig aftale mellem ejer og S A/S om overtagelse af arealet.

[...]

Beslutning i Økonomiudvalget den 20. februar 2008

Økonomiudvalget indstiller til Byrådet som foreslået af Direktionen.

Beslutning i Byrådet den 27. februar 2008

Byrådet godkendte indstillingen.

[...]"

Det bemærkes, at repræsentanten den 24. juni 2008 har oplyst, at der er tale om et areal på i alt 126 m2, og ikke på 144 m2, som anført i den citerede beslutning.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Repræsentanten er af den opfattelse, at afståelse af ejendommen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, og derfor skattefri.

SKATs indstilling og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en Højesteretsdom TfS1995.575.HD fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsbeskatningslovens § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2008-2, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:

1. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.
2. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

I henhold til planlovens § 47, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Dernæst er ejendommen omfattet af en lokalplan 132, vedtaget af kommunen i august 2007. Dette indebærer, at den første af de angivne betingelser for skattefritagelse er opfyldt.

Under henvisning til, at ekspropriation er et meget alvorligt indgreb, kræves det yderligere, for at der kan foreligge en ekspropriationssituation, at kommunalbestyrelsen, efter at ekspropriationshjemlen er blevet skabt, også har truffet en beslutning om at ville gennemføre en ekspropriation af den pågældende ejendom, hvis frivillig aftale ikke opnås. Dette blev fastslået i SKM 2007.26 SR.

Kompetencen kan ikke delegeres fra kommunalbestyrelsen. Folketingets Ombudsmand har tilkendegivet, at et så væsentligt skridt som beslutning om ekspropriation bør træffes af selve kommunalbestyrelsen FOB 72.92 jf. 74.23. Denne henstilling har Indenrigsministeriet gjort til en forskrift SKR nr. 167 af 15. juli 1974, der stadig er gældende.

SKAT bemærker, at repræsentanten har fremlagt kopi af beslutning af 27. februar 2008 fra Byrådet. Det fremgår af indstillingen, at Byrådet har accepteret at ekspropriere arealet. SKAT anser derefter den anden betingelse for opfyldt.

I konsekvens heraf indstiller SKAT, at spørgsmålet besvares bekræftende.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.