Indhold

Dette afsnit indeholder reglerne om forhøjelse af anskaffelsessummen med et fast tillæg og eventuelt med et variabelt tillæg for visse afholdte vedligeholdelses- og forbedringsudgifter.

Afsnittet indeholder:

Definition af anskaffelsessum, der skal forhøjes
Fast tillæg 10.000 kr.
Tillæg for forbedringsudgifter mv. udover 10.000 kr.
Forhøjelse af anskaffelsessummen med vederlag for mælkekvoter
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Bemærk

Der gælder særlige regler for regulering af anskaffelsessummen ved salg af landbrugsejendomme mv. (indeksregulering). Disse regler er omtalt i afsnit (C.H.2.1.9.8) om særlige regler for indeksregulering af anskaffelsessummen for landbrugs- og skovbrugsejendomme mv.

Definition af anskaffelsessum, der skal forhøjes

Ved tillæg til anskaffelsessummen tages der udgangspunkt i anskaffelsessummen, som den er opgjort efter reglerne i EBL § 4 (kontantomregning og indgangsværdier) og eventuelt pristalsreguleret efter reglerne i § 4 A.

Fast tillæg 10.000 kr.

Anskaffelsessummen forhøjes med 10.000 kr. for anskaffelsesåret og for hvert af de efterfølgende kalenderår, hvor ejeren har ejet ejendommen. Tillægget gives ved opgørelsen af anskaffelsessummen ved afståelse af alle typer af selvstændige faste ejendomme, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Se EBL § 5, stk. 1.

Tillægget gives ikke for det kalenderår, hvor ejendommen afstås, medmindre ejendommen også er anskaffet i det samme kalenderår.

Tillægget gives, uanset om der er afholdt forbedrings- eller vedligeholdelsesudgifter på ejendommen eller ej.

Undtagelse for ejendomme erhvervet før den 19. maj 1993

Anskaffelsessummen skal først reguleres med et fast tillæg fra og med 1993 for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993. Sælges ejendommen senere end 1993, gives et fuldt tillæg på 10.000 kr. for 1993, uanset hvilken indgangsværdi, der anvendes som ejendommens anskaffelsessum.

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.9.7.2) om de særlige regler, der gælder for opgørelsen af tillægget ved delafståelse af fast ejendom.

Sameje

Når den skattepligtige ejer en ejendom i sameje med andre, udgør tillægget kun så stor en del af 10.000 kr.-tillægget, som svarer til den skattepligtiges andel af ejendommen. Se EBL § 5, stk. 1.

Arealoverførsel og 10.000 kr.-tillægget

Arealoverførsel til en ejendom medfører ikke en forholdsmæssig forhøjelse af 10.000 kr.-tillægget. Se SKM2010.192.LSR og SKM2006.81.LSR.

Tillæg for forbedringsudgifter mv. udover 10.000 kr.

Anskaffelsessummen for den faste ejendom forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring på den faste ejendom i det omfang, disse udgifter har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Det er kun det overskydende beløb, der kan tillægges anskaffelsessummen. Se EBL § 5, stk. 2.

Når ejendommen er erhvervet før den 19. maj 1993, kan der kun medregnes udgifter, der er afholdt den 1. januar 1993 eller senere. Hvis en § 4 B-vurdering er anvendt som anskaffelsessum (indgangsværdi), eller hvis handelsværdien den 19. maj 1993 for en udenlandsk ejendom benyttes som anskaffelsessum (indgangsværdi), kan der dog alene medregnes udgifter, der er afholdt efter den 19. maj 1993. Se ordlyden af EBL § 5, stk. 2.

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.9.6.1) om det overordnede princip for forhøjelse af anskaffelsessummen.

Bemærk

Værdien af eget arbejde er en forbedringsudgift, i det omfang værdien har været medregnet til ejerens skattepligtige indkomst.
Det er en forudsætning for forhøjelse af anskaffelsessummen, at de afholdte forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter kan dokumenteres eller i hvert fald sandsynliggøres. Se SKM2009.626.BR.
Det er også en betingelse, at udgifterne er afholdt af ejeren og ikke af en tredjemand, fx en lejer. Hvis ejeren er skattepligtig af den værdiforøgelse, som tredjemands udgifter medfører på ejendommen, godkendes fradrag for beløbet ved opgørelsen af fortjenesten i forbindelse med salget af ejendommen. Se TfS 1999, 35 LSR.
Det beror på en konkret bedømmelse, om afholdte udgifter på en fast ejendom skattemæssigt skal anses for vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter.

Nedrivningsudgifter anset for forbedringsudgifter

I praksis er udgifter til nedrivning af bygninger under visse betingelser anset for forbedringsudgifter, der kan tillægges anskaffelsessummen. Det er ikke en betingelse for fradrag, at den nedrevne bygning genopføres.

Eksempel: Nedrivningsudgift afholdt for at forøge ejendommens handelsværdi

Udgiften til nedrivning af en gammel fabriksbygning kunne anses for en forbedringsudgift, der kunne tillægges anskaffelsessummen i det omfang, udgiften var afholdt for at forøge ejendommens handelsværdi, og udgiften ikke tidligere var fratrukket eller på anden måde havde påvirket indkomstopgørelsen eller var dækket af skattefrie tilskud. Se SKM2004.113.LR.

Eksempel: Nedrivningsudgift kunne tillægges anskaffelsessummen, selv om der ikke var tidsmæssig sammenhæng mellem afholdelse af udgiften og det planlagte salg

Uanset at der ikke var tidsmæssig sammenhæng mellem afholdte udgifter til nedrivning og den planlagte overdragelse af bygningsparcellen, kunne afholdte udgifter til nedrivning af bygningen tillægges anskaffelsessummen som en forbedringsudgift. Det var herved forudsat, at udgifterne ikke var fratrukket i eller på anden måde havde påvirket indkomstopgørelsen eller var dækket af skattefrie tilskud. Se SKM2005.355.LR.

Eksempel: Udgifter til afholdelse af arkitektkonkurrence blev anset for forbedringsudgifter

I en konkret sag kunne udgifter til at holde arkitektkonkurrence og udarbejde lokalplan tillægges den skattemæssige anskaffelsessum for et grundareal. Udgifter til at oprense forurenet jord kunne under nærmere forudsætninger fratrækkes efter SL § 6 e som opsatte vedligeholdelsesudgifter eller efter SL § 6 a som opsatte driftsomkostninger. Det betød, at udgifterne blev fratrukket i det år, hvor de var afholdt. Se SKM2004.114.LR.

Tillæg for afholdte udgifter til vedligeholdelse

Vedligeholdelsesudgifter, der har kunnet fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, kan ikke tillægges ejendommens anskaffelsessum. Det princip gælder, uanset om udgiften rent faktisk er fratrukket ved indkomstopgørelsen eller ej. Se EBL § 5, stk. 2.

Tillæg for afholdte udgifter til forbedringer

Forbedringsudgifter, der har kunnet fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, kan ikke medregnes ved opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum. Det princip gælder, uanset om udgiften rent faktisk er fratrukket ved indkomstopgørelsen eller ej. Se EBL § 5, stk. 2, som ændret ved § 13 i lov nr. 1382 af 28. november 2011. Ændringen har virkning for forbedringsudgifter på arbejder, der udføres den 1. januar 2012 og senere.

Reglen betyder, at eksempelvis forbedringsudgifter, der kan fradrages efter LL § 8 V om fradrag for istandsættelsesudgifter i hjemmet, ikke kan medregnes som tillæg til anskaffelsessummen.

Udgifter, der er straksfradraget eller straksafskrevet, kan heller ikke tillægges anskaffelsessummen. Det betyder fx, at udgifter, der er straksfradraget efter AL § 18, stk. 2, og udgifter til plantning af træer, der er fratrukket efter LL § 8 K, ikke kan medregnes som tillæg til anskaffelsessummen.

Udgifter, der er omfattet af AL § 21, stk. 2, om genvundne afskrivninger, kan derimod medregnes som tillæg til anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven. Afgørende er her, om der er tale om udgifter, der er omfattet af AL § 21, stk. 2, og ikke, om de genvundne afskrivninger rent faktisk er beskattet. Se EBL § 5, stk. 2.

Forbedringsudgifter på fredede bygninger

Fra og med indkomståret 2010 kan forbedringsudgifter på fredede bygninger, der kan fratrækkes i et efterfølgende år, ikke medregnes til anskaffelsessummen. Se lov nr. 525 af 12. juni 2009. Lovændringen har til formål at sikre, at ejere af fredede ejendomme ikke får dobbelt fradrag for disse udgifter. Se EBL § 5, stk. 2.

Bemærk

Ved afgørelsen af, om udgifter har kunnet fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, ses der bort fra standardfradrag, der blev givet frem til og med indkomståret 1999 efter den dagældende bestemmelse i LL § 15 J. Se EBL § 5, stk. 2.

Skattefrie tilskud mv.

Udgifter, der er dækket af skattefrie tilskud eller lignende skattefrie ydelser, som fx skattefrie indtægter og lån, hvor det offentlige betaler både renter og afdrag, kan heller ikke tillægges ejendommens anskaffelsessum. Det gælder fx udgifter, der dækkes af skattefrie tilskud mv. efter reglerne i LL § 7 F og beløb, der er omfattet af LL § 14 G. Se EBL § 5, stk. 2.

Tilsvarende gælder for udgifter, der i 1992 og 1993 er fratrukket efter den dagældende bestemmelse i LL § 15 N (udgifter på boliger i Bornholms Amtskommune).

Tillæg for forbedringer på hovedaktionærlejligheder mv.

For visse ejendomme kan anskaffelsessummen kun forhøjes med forbedringer, der er tillagt ved opgørelsen af beregningsgrundlaget efter LL § 16, stk. 9. Se EBL § 5, stk. 2.

Det gælder ejendomme, der er eller har været omfattet af

LL § 16, stk. 9 (beboelse, der er stillet til rådighed som led i ansættelsesforhold for direktører eller andre medarbejdere med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform)
LL § 16 A, stk. 6 (sommerbolig eller helårsbolig, der er stillet til rådighed for hovedaktionær som udbytte, jf. ABL § 4),

Det gælder dog ikke for forbedringer, der er foretaget efter det tidspunkt, hvor ejendommen senest har været omfattet af LL § 16, stk. 9, eller LL § 16 A, stk. 6. Er udgifterne til forbedringer afholdt kan de tillægges anskaffelsessummen. Se EBL § 5, stk. 2.

Særligt om forbedringer på hovedaktionærlejligheder mv. i fredede ejendomme

Reglen ovenfor om, at anskaffelsessummen for ejendomme, der er eller har været stillet til rådighed for en direktør, anden medarbejder eller hovedaktionær, kun kan forhøjes med forbedringer, der er tillagt beregningsgrundlaget efter LL § 16, stk. 9, gælder dog ikke, når der er tale om vedligeholdelses- og forbedringsudgifter på fredede bygninger efter bygningsfredningsloven, og som ikke kan fratrækkes ved indkomstopgørelsen. Se EBL § 5, stk. 2.

Sameje

Når den skattepligtige ejer ejendommen i sameje med andre, medregnes kun udgifter til vedligeholdelse og forbedring, som den skattepligtige har afholdt. Udgifterne medregnes i disse tilfælde i det omfang, de overstiger den skattepligtiges beregnede andel af 10.000 kr.-tillægget i de enkelte kalenderår. Se ovenfor i afsnittet om det faste tillæg på 10.000 kr. for hele ejendommen.

Se EBL § 5, stk. 2.

Forhøjelse af anskaffelsessummen med vederlag for mælkekvoter

Anskaffelsessummen for ejendommen skal efter særlige regler forhøjes med vederlag for mælkekvoter, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Se EBL § 5, stk. 3.

Se nærmere afsnit (C.H.2.1.9.11), hvor reglerne for regulering af anskaffelsessummen med vederlag for mælkekvoter nærmere er beskrevet.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelsesamt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2012.110.HR	Sagen vedrørte spørgsmålet, om udgifter til forbedringer af en ejendom skulle anses for afholdt i 1992 eller i 1993 i forbindelse med opgørelse af den skattepligtige avance ved salget af ejendommen i 2005. Hvis udgiften ansås for afholdt i 1993, skulle den indgå ved beregningen af anskaffelsessummen for ejendommen, jf. EBL § 5, stk. 2. Ifølge denne bestemmelse forhøjes anskaffelsessummen for ejendomme erhvervet før den 19. maj 1993 med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang de er oversteget 10.000,- kr., og udgiften er afholdt den 1. januar 1993 eller senere. Højesteret tiltrådte, at der ikke kunne anses at være afholdt ombygningsudgifter i 1993 i videre omfang, end skattemyndighederne havde anerkendt.
SKM2009.124.HR	Forhøjelse af anskaffelsessum med afholdte udgifter. Højesteret fandt det ikke godtgjort, at der var grundlag for at forhøje anskaffelsessummen efter EBL § 5, stk. 2 i forbindelse med salg af skatteyderens tre ejendomme. Højesteret lagde bl.a. vægt på, at betalingsstrømmene var udokumenterede, at nogle af fakturaerne var tilbagedaterede, at skatteyderen var kommet med skiftende forklaringer samt en række yderligere forhold i forbindelse med arbejdets udførelse, fakturering og betaling.
Landsretsdomme
SKM2014.308.VLR	Hovedspørgsmålet i byretten var, om skatteyderenes fortjeneste fra salget af to sommerhuse var omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. For landsretten nedlagde skatteyderne en ny påstand om, at de ejendomsavancer, som byretten havde stadfæstet, reelt udgjorde gaver, og at de derfor skulle gavebeskattes i stedet for avancebeskattes. Skatteministeriet tog bekræftende til genmæle overfor Skatteyderenes påstande om, at forbedringsudgifterne reelt udgjorde en gave. Landsretten nedsatte derfor de skattepligtige ejendomsavancer med de af Skatteministeriet anerkendte beløb.	Tidligere instans SKM2013.246.BR og SKM2013.247.BR
SKM2008.907.VLR	Ikke tillæg til anskaffelsessum. Sagen drejede sig om en række udokumenterede byggeudgifter kunne tillægges anskaffelsessummen på en ejendom, som skatteyderen selv havde sat i stand sammen med sin samlever.
SKM2007.114.ØLR	Opgørelse af fortjeneste ved salg af grund. Udgifter til et skitseprojekt af et parcelhus på grunden og udgifter til jordbundsundersøgelser af grunden kunne ikke tillægges anskaffelsessummen som en vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter. Skitseprojektet var ikke overdraget sammen med grunden, og udgifter til skitseprojektet blev ikke anset for en udgift til vedligeholdelse eller forbedring af ejendommen.
SKM2005.491.VLR	Tillæg til anskaffelsessum og mangelfuld dokumentation. Skattemyndighederne godkendte ikke skatteyderens fradrag for opførelsesomkostninger fuldt ud på grund af mangelfuld dokumentation. Landsrettens flertal fandt ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn.
SKM2003.287.VLR	Ikke tillæg til anskaffelsessum for udgifter betalt til selskab. En skatteyder havde i forbindelse med erhvervelsen af to ejerlejligheder betalt 250.000 kr. til et selskab, som var ejet af hans far. Efter en konkret vurdering fandt Vestre Landsret ikke, at beløbet ved opgørelsen af den skattemæssige fortjeneste i forbindelse med skatteyderens videresalg af ejerlejlighederne kunne tillægges anskaffelsessummen.
Byretsdomme
xSKM2016.64.BRx	xByretten tiltrådte landsskatterettens præmis om, at sagsøgeren havde bevisbyrden for de påståede afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedring af ejendommen, og at det var sagsøgerens risiko, at han ikke kunne fremskaffe dokumentation i form af f.eks. fakturaer for de afholdte udgifter. Efter bevisførelsen, herunder navnlig skønserklæringens oplysninger om den mængde jord, som ejendommen var blevet tilført, og den skønnede pris herfor, fandt byretten det godtgjort, at skønnet over avancen var udøvet på et forkert grundlag. Sagen blev herefter hjemvist til fornyet behandling hos SKATx
SKM2013.754.BR	Sagsøgeren havde fremlagt 3 fakturaer fra hendes brors virksomheder som dokumentation for påståede vedligeholdelses- og forbedringsudgifter. Retten lagde til grund, at der i et i vist omfang var udført forbedringsarbejder på ejendommen i sagsøgerens ejertid, og at SKAT allerede havde tillagt anskaffelsessummen en række udgifter. Retten fandt ikke, at sagsøgeren havde godtgjort, at der i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, var grundlag for en yderligere forhøjelse af anskaffelsessummen for ejendommen. Retten henviste i den forbindelse bl.a. til den manglende tidsmæssige sammenhæng mellem fakturaernes udstedelse, tidspunktet for arbejdets udførelse og sagsøgerens påståede betalinger heraf. Derudover indeholdt fakturaerne ikke en nærmere specifikation af det udførte arbejde, og der ikke var afgivet samstemmende forklaringer herom. Der var desuden ikke afregnet salgsmoms i den ene af de udstedende virksomheder, ligesom der ikke var fremlagt dokumentation i form af underliggende bilag til faktura eller for betaling af leverandører m.v.	Sagen er anket til Vestre Landsret
SKM2013.20.BR	Retten fandt, at det for en del af de påberåbte udgifters vedkommende kunne lægges til grund, at de var afholdt af ejerens forældre. Forældrenes betaling af udgifterne kunne ikke betragtes som gave til ejeren med den virkning, at ejeren havde fradragsret. For så vidt angik de øvrigt påberåbte udgifter, var det ikke dokumenteret, at de fremlagte fakturaer var betalt. Ikke fradragsret.
SKM2012.443.BR	Tillæg til anskaffelsessum. Syn og skøn. Da retten fandt det godtgjort, at ejeren havde afholdt udgifter til en tagenterprise og til VVS-arbejde mv. på ejendommen, kunne disse udgifter tillægges anskaffelsessummen efter EBL § 5, stk. 2.
SKM2009.626.BR	Tillæg til anskaffelsessum, dokumentation, bevisbyrde og opbevaringspligt for regnskabsmateriale.
SKM2008.1054.BR	Tillæg til anskaffelsessum med påståede vedligeholdelses- og forbedringsudgifter efter EBL § 5, stk. 2, jf. § 4, stk. 1. Sagen drejede sig om en ejendom, som efter en brand var blevet renoveret, og hvor forsikringen havde erstattet udgifter, der i det væsentlige svarede til det beløb i skatteyderens årsregnskab, der var afholdt som byggeomkostninger efter branden. Skatteyderen fremlagde mange mindre fakturaer for indkøb af materialer og håndværkerregninger, og der blev under sagen holdt syn og skøn på de udførte forbedringer på ejendommen. Retten fandt ikke, at skatteyderen havde løftet bevisbyrden ved de fremlagte fakturaer, som for en stor del var udstedt til andre end skatteyderen og som ikke indeholdt oplysning om at arbejderne vedrørte ejendommen.
SKM2008.37.BR	Sagen drejede sig om opgørelse af anskaffelsessummen og ombygningsomkostningerne for en ejendom. Byretten fastslog, at det var skatteyderen, der skulle godtgøre, hvilke udgifter der var afholdt til renovering af huset. Uanset at der i en skønserklæring var anslået et betydeligt højere beløb til ombygning end det af SKAT godkendte, var der ikke heri taget højde for de rabatter, samleveren som håndværker kunne opnå hos leverandører. Samleveren havde også sparet penge ved at erhverve overskydende byggematerialer fra private. Da de påståede udgifter ikke kunne dokumenteres ved kontoudtog, checkkopier, regnskabsbilag, vidneførsel eller andet, havde skatteyderen ikke godtgjort, at skattemyndighedernes skøn kunne tilsidesættes.
Landsskatteretskendelser
SKM2006.684.LSR	Ved opgørelsen af fortjenesten ved salg af en ejendom kunne kun medregnes dokumenterede forbedringsudgifter, fordi det ikke var sandsynliggjort, at der var afholdt yderligere udgifter. Dokumenterede forbedringsudgifter.
SKM2003.112.LSR	En skatteyder købte en ejendom efter at have lejet den i 14 år. Landsskatteretten fandt, at forbedringsudgifter afholdt af en lejer inden dennes erhvervelse af en ejendom kunne tillægges anskaffelsessummen. Det var ikke godtgjort, at der ved fastsættelse af købesummen var givet nedslag for de forbedringsudgifter, der var afholdt i lejeperioden. Tillæg til anskaffelsessum af udgifter afholdt af lejer, der senere erhvervede ejendommen.
TfS 1999, 35 LSR	En ejendom blev erhvervet i 1990 af A og udlejet til et entreprenørfirma B, som herefter istandsatte den. Udgiften til istandsættelse blev betragtet som afholdt af B. Da reglerne i EBL § 5, stk. 3 (dagældende) forudsatte, at udgiften skulle være afholdt af ejeren, kunne udgiften ikke tillægges anskaffelsessummen. Da ejeren var skattepligtig af en varig værdiforøgelse på 200.000 kr., kunne der godkendes fradrag for det beløb ved opgørelsen af fortjenesten i forbindelse med salg i 1992. Udgifter afholdt af lejer.
SKAT
SKM2010.839.SR	Ved salg af skærmtage, der lå på en lejet grund, kunne anskaffelsessummen for skærmtagene tillægges 10.000 kr. efter EBL § 5, stk. 1.
SKM2005.355.LR.	Afholdte udgifter til nedrivning af en bygning kunne tillægges ejendommens anskaffelsessum som forbedringsudgifter efter reglerne i EBL § 5, stk. 2. Udgifter til nedrivning.
SKM2005.238.LR	Afholdte udgifter til istandsættelse på fredede ejendomme, der var fratrukket efter forfald pr. år-reglen (BYFO-fradrag), kunne ikke tillægges anskaffelsessummen ved opgørelsen af fortjenesten efter EBL § 5, stk. 2.	EBL § 5, stk. 2, er ændret ved lov nr. 459 af 12. juni 2009. Herefter kan forbedringsudgifter, der kan fratrækkes i efterfølgende indkomstår, heller ikke tillægges anskaffelsessummen.
SKM2004.114.LR	Udgifter til nedrivning af bygning mv. Udgifter til at holde arkitektkonkurrence og udarbejde lokalplan kunne tillægges den skattemæssige anskaffelsessum for grundarealet. Herudover kunne udgifter til at oprense forurenet jord under nærmere forudsætninger fratrækkes efter SL § 6 e som opsatte vedligeholdelsesudgifter eller efter SL § 6 a som opsatte driftsomkostninger. Udgifterne kunne fratrækkes i det år, hvor de blev afholdt.
SKM2004.113.LR	Ligningsrådet fandt, at udgiften til nedrivning af en gammel fabriksbygning kunne anses for en forbedringsudgift, der kunne tillægges anskaffelsessummen, i det omfang udgiften var afholdt for at forøge ejendommens handelsværdi, og udgiften ikke tidligere var fratrukket eller på anden måde havde påvirket indkomstopgørelsen eller var dækket af skattefrie tilskud.