Indhold

Dette afsnit handler om ejendomme, der både anvendes til beboelse og til erhverv samt ejendomme, der anvendes både til beboelse og til land- eller skovbrug m.m.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Betingelser for skattefritagelse 
• Mindre landbrugsejendomme- skattefritagelse efter parcelhusreglen i EBL § 8 eller stuehusreglen i EBL § 9 
• Ejendomme, der væsentligt benyttes erhvervsmæssigt
• Særlige momenter ved erhvervsmæssig benyttelse af helårsbolig
• Andre elementer i vurderingen af om parcelhusreglen kan anvendes
• Statusændring: Ændret anvendelse
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Regel

Ved afståelse af

 

• ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, garteneri, planteskole eller frugtplantage efter VUL § 33, stk. 1
• skovbrugsejendomme efter VUL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., og
• blandet benyttede ejendomme efter VUL § 33, stk. 5,

er den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen under visse betingelser skattefri. Se EBL § 9, stk. 1.

Se nærmere i afsnit C.H.2.1.16om definitionen på landbrugsejendomme mv., der som udgangspunkt er omfattet af reglen.

Betingelser for skattefritagelse

Det er en betingelse for, at ejendommen er omfattet af bestemmelsen, at ejendommen på afståelsestidspunktet er helt eller delvis benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage.

Ved vurderingen af, om et stuehus er skattefritaget i henhold til EBL § 9, stk. 1, lægges også vægt på, om stuehuset på afståelsestidspunktet indgår i stuehusvurderingen, og om stuehuset på afståelsestidspunktet har karakter af at være et stuehus for ejendommen. Se SKM2011.187.SR, SKM2009.606.LSR SKM2008.341.LSR xog SKM2016.261.VLRx. Se også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit.

Det er også en betingelse, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren og/eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af ovenstående bestemmelser i vurderingsloven.

Endelig er det en betingelse:

1) at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2 eller

2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes eller

3) en udstykning ifølge erklæring fra SKAT vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Mindre landbrugsejendomme - skattefritagelse efter parcelhusreglen i EBL § 8 eller stuehusreglen i EBL § 9

Ved salg af mindre landbrugsejendomme vil den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have ikke være skattepligtig. Det er en betingelse at landbrugsejendommen er omfattet af VUL § 33, stk. 4, og at ejendommen tjener eller har tjent til bolig for ejeren og /eller dennes husstand.

Ved salg af mindre landbrugsejendomme kan det være af betydning, om ejendommen er skattefri efter parcelhusreglen eller om ejendommen er omfattet af stuehusreglen i EBL § 9.

Mindre landbrugsejendomme med landbrugspligt, som benyttes og opfylder betingelserne for at kunne vurderes som beboelsesejendomme, kan være omfattet af parcelhusreglen. Se EBL § 8, stk. 1.

Bliver ejendommen omvurderet til en beboelsesejendom vil reglerne i EBL § 8 finde anvendelse og fortjenesten ved afståelse af hele ejendommen er således skattefri.   

Vurderingsmæssigt anses landbrugsejendomme med et areal på over 5,5 ha som udgangspunkt som landbrug og bliver vurderet som landbrugsejendomme. For landbrugsejendomme med et lille jordtilliggende indgår forholdet mellem ejendommens værdi som henholdsvis beboelse og som landbrug i vurderingen af, om ejendommen kan betragtes som en landbrugsejendom. Dette beror på en samlet bedømmelse af forholdene. De små landbrugsejendomme med jordtilliggende på mellem 5-10 ha, vil derfor alt efter de konkrete forhold kunne vurderes som enten beboelsesejendomme eller som landbrugsejendomme. Det er derfor konkrete forhold, der er afgørende for, om ejendommen vil kunne blive omvurderet til en bebeolsesejendom og hermed vil kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen i EBL § 8 eller med delvis beskatning efter de særlige regler for landbrugsejendomme i ELB § 9. Se SKM2012.176.LSR, hvor fortjeneste ved salg af en landbrugsejendom, der på afståelsestidspunktet ikke havde mistet sin karakter af landbrugsejendom, ikke kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen i EBL § 8, men var omfattet af EBL § 9. Se også xSKM2016.110.LSR, hvor en landbrugsejendom med et areal på 11,8 ha, ansås for i overvejende grad at have bevaret sin karakter af landbrugsejendom med hensyn til ejendommens generelle karakter og udnyttelsesmulighed på trods af et væsentligt boligelement og en mindre intensiv udnyttelse. xSe også SKM2012.441.LSR, hvor en del af en tidligere landbrugsejendom ikke kunne sælges skattefrit efter EBL § 8, da afståelsen fandt sted inden udstykning af ejendommen var endelig gennemført, og da ejeren ikke havde beboet den nye ejendom, der opstod efter udstykningen.

Se også

Se også TfS 1997, 821 TSS, hvor den tidligere Told- og Skattestyrelse i en udtalelse uddybede forudsætningerne for opfattelsen.

Ejendomme, der væsentligt benyttes erhvervsmæssigt

Ved afståelse af en ejendom, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og hvor ejendommen i væsentligt omfang anvendes erhvervsmæssigt, er den del af fortjenesten, der vedrører ejerboligen eller stuehuset med tilhørende grund og have, ikke skattepligtig. Det er en betingelse, at ejendommen er omfattet af VUL § 33, stk. 5, og at ejendommen tjener eller har tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand. Se EBL § 9.

Særlige momenter ved erhvervsmæssig benyttelse af helårsbolig

Når 25 pct. af ejendommen anvendes til erhverv, foretages der en vurderingsfordeling på ejendommen i forbindelse med ejendomsvurderingen. Ejendomme med vurderingsfordeling er som udgangspunkt omfattet af EBL § 9, når ejendommen anvendes erhvervsmæssigt på afståelsestidspunktet og tjener eller helt tjent til bolig for ejeren og/eller dennes husstand.   

Erhvervsmæssig anvendelse af en helårsbolig udelukker dog ikke skattefritagelse efter parcelhusreglen i EBL § 8, stk. 1.

Ud over kravene om at ejendommen tjener eller har tjent til bolig for ejeren og /eller dennes husstand er det en forudsætning, at disse ejendomme har bevaret karakteren af et en- eller tofamiliehus, ejerlejlighed eller eventuelt sommerhus uanset den erhvervsmæssige anvendelse, så ejendommen i overvejende grad tjener beboelsesformål. Ved afgørelsen af om dette kriterium er opfyldt, anvendes vurderingsmyndighedernes fordeling af ejendomsværdien på beboelsesdelen og den resterende del af ejendommen. Hvis mindst 50 pct. af ejendomsværdien er henført til beboelsesdelen, vil dette krav som udgangspunkt være opfyldt.

Desuden lægges der vægt på ejendommens fysiske fremtræden og den faktiske arealfordeling mellem beboelsesformålet og den erhvervsmæssige benyttelse. Derudover kan bygningsmyndighedernes betegnelse af ejendommen indgå som et vejledende moment i bedømmelsen.

Ovenstående kriterier blev lagt til grund ved afgørelsen af, om fortjenesten ved salget af en blandet benyttet ejendom var skattefri. Ejendommen var af bygningsmyndighederne registreret som et fritliggende enfamiliehus, og ca. 52,5 pct. af ejendomsværdien var af vurderingsmyndighederne henført til boligdelen, og da ejendommen i overvejende grad fremtrådte og havde karakter af en beboelsesejendom, fastslog Landsskatteretten, at avancen var omfattet af parcelhusreglen. Se SKM2005.538.LSR.

Andre elementer i vurderingen af om parcelhusreglen kan anvendes

I et konkret tilfælde blev parcelhusreglen anvendt, selv om ejeren kun havde rådet over et beskedent areal af et enfamiliehus på 286 m2, mens resten af ejendommen var udlejet. Hovedparten af lejerne havde været venner og bekendte, der havde betalt en beskeden leje. Fortjenesten ved salget var skattefri. Se TfS 1989, 17 LSR.

Tilsvarende kunne parcelhusreglen anvendes i et tilfælde, hvor en erstatning blev udbetalt for en brandskade på den erhvervsmæssige del af et nedlagt landbrug, der var indrettet dels til beboelse og dels til autoværksted. Ejendommen var vurderet til beboelse, og beboelsesdelen udgjorde 150 m2, mens den erhvervsmæssige del udgjorde 109 m2. Se TfS 1994, 496 LSR.

En beboelsesejendom var på salgstidspunktet udlejet til en selvejende institution, der anvendte hele ejendommen erhvervsmæssigt, idet den fungerede som opholdssted for børn og unge. Ejendommen var af den grund ikke et en- eller tofamiliehus på salgstidspunktet i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, og fortjenesten var derfor skattepligtig. Se SKM2003.91.HR, der er en stadfæstelse af landsrettens dom, SKM2002.204.VLR.

Samme linje blev fulgt af Ligningsrådet i et bindende svar om et enfamiliehus, der havde været udlejet til erhvervsmæssig benyttelse, og som ikke havde været beboet af ejeren efter udlejningsperioden. På afståelsestidspunktet var ejendommens karakter ændret fra en beboelsesejendom til udelukkende at være en erhvervsejendom. Se SKM2002.566.LR.

Statusændring: Ændret anvendelse

En landbrugsejendom, en skovbrugsejendom mv. eller en ejendom, der har været benyttet til blandet anvendelse, men hvor hovedvægten har ligget på den erhvervsmæssige anvendelse, kan ændre status til en ejendom, der er omfattet af skattefritagelsen i EBL § 8.

Skattefritagelsen forudsætter, at jordtilliggendet til en landbrugs- eller en skovbrugsejendom frasælges, og at den erhvervsmæssige del af en blandet benyttet ejendom frasælges, således at ejendommens værdi som beboelsesejendom bliver det fremtrædende.

Den resterende del af ejendommen er herefter omfattet af skattefritagelsesreglen, hvis de øvrige betingelser i EBL § 8 er opfyldte. Herunder at ejendommen skal have tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand efter statusændringen.

Bemærk

Det er en betingelse for skattefritagelsen, at ejendommen har tjent som bolig for ejeren efter statusændringen, og at ændringen først er indtrådt på det tidspunkt, hvor der foreligger en approbation fra Geodatastyrelsen. Se SKM2003.11.DEP og SKM2001.218.TSS.

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.16), der detaljeret beskriver de særlige regler, der gælder for opgørelsen af den samlede fortjeneste ved afståelsen af bl.a. landbrugsejendomme med stuehuse samt ejerboliger i tilknytning til skovbrugsejendomme og til ejendomme, der har været benyttet til blandet anvendelse. Fortjenesten fordeles i disse tilfælde mellem den del af ejendommen, der kan sælges skattefrit, og den del, der skal beskattes efter de almindelige regler i ejendomsavancebeskatningsloven.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Højesterets dom og de øvrige afgørelser viser, at der lægges afgørende vægt på ejendommens status på salgstidspunktet.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2009.669.HR	Salg af beboelsesejendom. Parcelhusreglen. Statusændring efter udlejning til et bofællesskab for psykisk handicappede. Ejendom blev derefter ikke betragtet som et en- eller tofamiliehus. Fortjeneste skattepligtig.	Tidligere afgørelse i sagen: SKM2008.835.VLR
SKM2003.91.HR	Salg af enfamiliehus. Parcelhusreglen. På salgstidspunktet var ejendommen udlejet og anvendt erhvervsmæssigt af en selvejende institution. Ikke anset som et en- eller tofamiliehus i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Fortjeneste skattepligtig.	Se afgørelsen i landsretten SKM2002.204.VLR
Landsretsdomme
xSKM2016.261.VLRx	xSpørgsmålet var, om den del af fortjenesten ved afståelse af en landbrugsejendom i 2008, som kunne henføres til et nyopført stuehus, var skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9. Appellanten havde beboet ejendommen siden 2001, først i et gammelt stuehus, som blev revet ned og i 2008 erstattet af et nyt stuehus, og under opføresen af det nye stuehus i en lejlighed i en tidligere driftsbygning. Da det nye stuehus var opført i 2008, flyttede appellanten efter sin forklaring ind i huset i nogle måneder, før ejendommen blev solgt. Landsretten tiltrådte, at det er et krav for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, at det nye stuehus reelt har tjent til bolig, og at det således ikke er tilstrækkeligt for skattefrihed, at grundejeren har beboet et tidligere stuehus eller en anden bolig på ejendommen. Landsretten tiltrådte desuden, at appellanten ikke havde godtgjort, at det nye stuehus reelt havde tjent til bolig for ham. Endelig tiltrådte landsretten, at appellanten ikke havde godtgjort, at betingelserne for at bruge virksomhedsordningen var opfyldt.x	Tidligere instans SKM2015.478.BR
SKM2013.570.ØLR	Retten fandt, at et tidligere stuehus på en sammenlagt landbrugsejendom under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit. Afgørelsen var konkret begrundet i, at der i arealmæssig henseende alene var tale om en meget begrænset formindskelse af ejendommens jordtilliggende og at den i 2008 solgte ejendom fremstod stort set identisk med ejendommen, som den så ud i perioden 1986-1999, hvor ejeren opfyldte beboelseskravet for ejendommen. Landsretten lagde herudover vægt på, at den oprindelige ejendom såvel før som efter sammenlægningen blev anvendt til samme formål (landbrug), og at sammenlægningen af de to landbrugsejendomme var driftsmæssigt begrundet. Fortjenesten skattefri.
Skd. 1981.59.367	Salg af fritidshus. Parcelhusreglen. Fritidshus uden vand og el opført i ikke-erhvervsmæssigt drevet fredskovsplantage. Fortjeneste skattefri.
Byretsdomme
xSKM2016.179.BRx	xSagen vedrørte, om fortjenesten var skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 eller om ejendommen var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1.  Da udgangspunktet er, at ejendomsavance er skattepligtig, påhvilede det den skattepligtige at godtgøre, at ejendommen var omfattet af § 8, stk. 1. Retten lagde vægt på, at på det tidspunkt, hvor den skattepligtige havde tilplantet ejendommen med skov, havde det været hans intention at drive skoven professionelt, idet dette var en forudsætning for et tilskud, som var modtaget fra Skov- og Naturstyrelsen. Denne intention underbyggedes af, at skoven var drevet i en enkeltmandsvirksomhed, der var omfattet af virksomhedsordningen. Der var ikke oplysninger om, at driften af skoven efterfølgende havde undergået forandringer. Grundet træernes langsomme vækst kunne det heller ikke tillægges afgørende betydning, at der ikke i skatteyderens ejertid var foretaget fældning og salg af træer. Efter en samlet vurdering fandt retten det derfor ikke godtgjort, at ejendommen ikke delvist blev benyttet til skovdrift. x	Dommen er anket
SKM2014.131.BR	Sagen vedrørte, om fortjenesten ved salg af en ejendom var skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1. Sagsøgeren gjorde i første række gældende, at ejendommen på afståelsestidspunktet kun indeholdt to selvstændige boliger, jf. den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2006, og i anden række, at der var tale om afståelse af en landbrugsejendom, jf. ejendommens matrikelnotering som landbrugsejendom. Skatteministeriet gjorde heroverfor gældende, at ejendommen på afståelsestidspunktet indeholdt fire selvstændige boliger i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, og at der ikke var tale om en landbrugsejendom. Retten lagde til grund, at der på overdragelsestidspunktet var i hvert fald tre selvstændige boliger i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, og fandt efter et samlet skøn over oplysningerne om ejendommens anvendelse og indtægterne herfra ikke, at ejendommen kunne karakteriseres som en landbrugsejendom. Fortjeneste skattepligtig.	Dommen er anket
SKM2012.531.BR	Retten fandt ikke, at en ejer havde løftet bevisbyrden for, at en landbrugsejendom reelt havde tjent til bolig for hende i hele ejerperioden eller en del af denne, og at betingelserne for skattefritagelse efter EBL § 9§ 9, stk. 1, var opfyldte. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2012.158.BR	Salg af ejendom med tre lejligheder. Sagen angik spørgsmålet om, hvorvidt ejerens afståelse af en ejendom var omfattet af EBL § 9, stk. 1, hvorved fortjenesten ved salget af "ejerboligdelen" var skattefri. Til støtte for, at ejerboligdelen kunne sælges skattefrit, gjorde ejeren gældende, at ejendommen havde været vurderet som en selvstændig ejerlejlighed i henhold til VUL § 33 A, at ejendommen i skattemæssig henseende siden 1998 havde været anset som en ejerlejlighed, og at ejendommen ikke kunne opdeles i mere end 2 ejerlejligheder. Retten fandt, henset til, at ejendommen på afståelsestidspunktet var indrettet med tre lejligheder og blev anvendt som tre selvstændige lejligheder, samt at ejendommen ikke var vurderet efter VUL § 33, stk. 5, at betingelserne for at anse salget af "ejerboligdelen" skattefrit ikke var opfyldt. Skatteministeriet blev herefter frifundet. Fortjeneste skattepligtig.
Landsskatteretskendelser
xSKM2016.110.LSRx	xEn landejendom med et areal på 11,8 ha ansås under hensyn til ejendommes generelle karakter og udnyttelsesmulighed for i overvejende grad at have bevaret sin karakter af landbrugsejendom trods et væsentligt boligelement og en mindre intensiv udnyttelse.x	xTidligere instans SKM2014.414.SRx
SKM2014.52.LSR	Ved overdragelse af en andel af en blandet benyttet ejendom skulle en forholdsmæssig del af den fortjeneste, der kunne henføres til den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen, beskattes efter EBL § 9.
SKM2013.511.LSR	To brødre ejede i sameje en ejendom. landsskatteretten fandt at der kunne succederes i ejendomsavance ved den ene brors køb af den anden brors andel af ejendommen, idet den erhvervsmæssige andel af ejendommen i henhold til den ejendomsværdimæssige fordeling oversteg 50 pct.. Det udelukkede ikke succession, at den bror der overtog ejendommen efterfølgende tog bopæl på ejendommen og at ejendommen derfor muligvis på et senere tidspunkt vil blive omfattet af EBL § 9, stk. 1.
SKM2012.441.LSR	En del af en tidligere landbrugsejendom kunne ikke afstås skattefrit efter EBL § 8, da afståelsen fandt sted inden udstykning af ejendommen var endelig gennemført, og da ejeren ikke havde beboet den nye ejendom, der opstod efter udstykningen. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2012.253.LSR	SKAT kunne ikke nægte klager en prøvelse af anvendelsen af EBL § 8 på fortjeneste ved et ejendomssalg med begrundelsen, at ejendommen var overtaget ved succession. Den indtrådte ejeres forhold ved salget var afgørende for bestemmelsens anvendelse. Der er ikke ved afgørelsen taget stilling til om klageren opfylder betingelserne for at anvende EBL § 8.
SKM2012.176.LSR	Fortjeneste ved salg af en landbrugsejendom, der på tidspunktet ikke havde mistet sin karakter af landbrugsejendom, kunne ikke anses for omfattet af parcelhusreglen i EBL § 8, men var omfattet af lovens § 9, vedrørende landbrugsejendomme m.v. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2009.606.LSR	Efter tilkøb og frakøb i 1998 af jordtilliggende til en ejendom, der oprindelig var vurderet som et enfamiliehus, ændrede ejendommen karakter, således at den fremover havde karakter af en landbrugsejendom med landbrugspligt. Ejendommen er dog fortsat vurderet som en beboelsesejendom. Uanset vurderingen havde ejendommen skiftet karakter i en sådan grad, at der var tale om en ny ejendom. Da ejeren ikke havde beboet ejendommen efter 1998, var salget ikke omfattet af EBL § 8. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2008.341.LSR	Ved opgørelse af avance ved salg af landbrugsejendom kunne en ekstra beboelsesbygning ved siden af stuehuset ikke afstås skattefrit. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2005.538.LSR	Salg af blandet benyttet ejendom. Parcelhusreglen. Ejendom anvendt til bolig og tandlægeklinik. Boligdelen udgjorde 52,5 pct., fremtrådte og havde karakter af en beboelsesejendom. Fortjeneste skattefri.
TfS 1994, 496 LSR	Branderstatning. Parcelhusreglen. Bolig og autoværksted indrettet i nedlagt autoværksted. 150 m2 bolig og 109 m2 erhvervsdel. Fortjeneste skattefri.
TfS 1989, 17 LSR	Salg af enfamiliehus. Parcelhusreglen. Ejer boede i mindre del af areal på 286 m2. Resten var udlejet primært til venner og bekendte. Fortjeneste skattefri.
SKAT
SKM2011.187.SR	Skatterådet kunne bekræfte, at fortjeneste ved afståelse af landbrugsejendommen X-vej, Y-by, der vedrører ejendommens to stuehuse, var skattefri efter EBL § 9, for så vidt angik SNs ejerandel på de tidspunkter, hvor han havde bolig i hvert af de pågældende stuehuse. Fortjeneste skattefri.
SKM2011.185.SR	Salg af landbrugsejendom. Ejet i sameje med bror. Vurderet som landbrugsejendom med areal på 10,2 ha. to stuehuse, hvor spørger kun har beboet det ene. Stuehuset omfattet af parcelhusreglen. Andel af fortjenesten skattefri.
SKM2002.566.LR	Salg af enfamiliehus. Parcelhusreglen. Erhvervsmæssig udlejning og ikke beboet af ejeren efter udlejningens ophør. Fortjeneste skattepligtig.