Vil fortjeneste ved afståelse af et jordareal på 1,3 ha fra ejendommen matr. nr. x  til entreprenør A være skattefri efter § 11, 2. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven?

Svar

Nej, se indstilling og begrundelse.

Spørger ejer landbrugsejendommen matr. nr. x, beliggende X.

Spørger påtænker i sommeren 2007 at sælge ca. 1,3 ha jord fra ejendommen til entreprenør A.

Arealet er beliggende som det nordvestlige hjørne af ejendommen og/eller det sydvestlige hjørne af område Y i Kommuneplan 2006 -2018 fra K-Kommune.

Det fremgår af kommuneplanen, at der i Y skal etableres åben-lav og tæt-lav bebyggelse med tilhørende faciliteter og boligorienterende erhvervstyper samt offentlige formål, der efter kommunalbestyrelsens vurdering kan indpasses uden genevirkninger for den omkringliggende bebyggelse.

Spørger ønsker oplyst, om et evt. salg til entreprenør A kan  ske på "ekspropriationslignende vilkår", således at spørger vil være skattefri af fortjenesten ved salget.  

Det er oplyst, at spørger og entreprenør A den ... april 2007 har indledt drøftelser om overdragelsen.

På baggrund heraf har repræsentanten den ... maj 2007 anmodet K-Kommune om en erklæring om ekspropriation af spørgers jordareal gældende pr. ... april 2007.

Kommunen har den ... juni 2007 besvaret anmodningen.

Det fremgår af svaret, at kommunen den ... april 2007 ikke havde til hensigt at ekspropriere 1,3 ha af ejendommen matr.nr. x.

Kommunen oplyser i sammenhæng hermed, at Udvalget for Natur, Teknik og Miljø har anmodet Udvalget for Plan, Udvikling og Kultur om at igangsætte en planlægning for en del af byvækstområdet ved Z. Dette område omfatter også spørgers ejendom.

Endvidere oplyser kommunen, at hvis man beslutter at igangsætte en planlægning, vil samtlige lodsejere inden for området blive inviteret til møde for at aftale det videre planforløb.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom, medregnes som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke for fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation af fast ejendom. En sådan fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007-3, afsnit E.J.2.8.

Følgende betingelser skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelsen af en fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation:

a. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål. 

b. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal    udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

Hjemlen til ekspropriation til det pågældende formål findes i § 47 i planloven.

I lovens § 47, stk. 1, er det bestemt, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan.

På baggrund af den fremlagte udtalelse af ... juni 2007 fra K-Kommune, er det SKATs opfattelse, at der endnu ikke foreligger en vedtagen og offentliggjort lokalplan, der omfatter spørgers ejendom.

Som følge heraf vil en eventuel ekspropriation af en del af ejendommen på indeværende tidspunkt derfor skulle ske med hjemmel i kommuneplanen.

Det er imidlertid SKATs vurdering, at det kun er lovligt for en kommunalbestyrelse at ekspropriere en ejendom på baggrund af en kommuneplan, når formålet er at sikre kommunen arealer til fremtidig byudvikling.

En kommuneplan kan derfor efter SKATs opfattelse ikke give grundlag for skattefrihed ved overdragelse af en ejendom til 3. mand, idet det som nævnt er en forudsætning for ekspropriationer i henhold til kommuneplaner, at kommunen kommer til at råde over ejendommen.

Betingelsen om, at der er hjemmel til at ekspropriere ejendommen er således ikke opfyldt på nuværende tidspunkt.

Hvis kommunalbestyrelsen vedtager en lokalplan for området, kan SKAT oplyse, at skattefritagelse endvidere forudsætter, at der som angivet i den anden betingelse ovenfor også fra den ekspropriationsberettigede myndighed (kommunalbestyrelsen) skal være udvist vilje til at ekspropriere ejendommen på aftaletidspunktet.

Ekspropriationsviljen skal dokumenteres ved fremlæggelse af en udskrift af protokollen for det møde, hvori kommunalbestyrelsen traf beslutningen om at ville ekspropriere ejendommen, hvis spørger ikke indgår en frivillig aftale om afståelse af ejendommen.

Da betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven således ikke er opfyldt, indstiller SKAT, at spørgsmålet besvares med et nej.

Skatterådet er enig i indstillingen og begrundelsen.