Parter

H1 Invest ApS
(advokat Jens Bertel Rasmussen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat H. C. Vinten Ved advokatfuldmægtig Mette Rovsing Koch)

Afsagt af landsdommerne

Arne Brandt, Erik Kjærgaard og Christina Toftegaard Nielsen (kst.)

Denne sag, der er anlagt den 27. oktober 2005, drejer sig om skattemyndighedernes opgørelse af afståelsessummen ved det sagsøgende selskabs salg af en ejendom i 2002 til selskabets direktørs ægtefælle.

Det sagsøgende selskab, H1 Invest ApS, har principalt nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at det af selskabet for indkomståret 2002 selvangivne tab på 117.133 kr. i forbindelse med salget af ejendommen ..., er korrekt.

Skatteministeriet har principalt påstået frifindelse.

Begge parter har subsidiært påstået opgørelsen af selskabets skattepligtige indkomst i indkomståret 2002 hjemvist til fornyet behandling hos ligningsmyndighederne.

Sagens omstændigheder

Landsskatteretten afsagde den 28. juli 2005 følgende kendelse

"...

Klagen vedrører forhøjelse af skattepligtig indkomst.

Skattekontoret har forhøjet den skattepligtige indkomst med 540.000 kr. som følge af forhøjelse af afståelsessummen og ændret opgørelse af ejendomsavance i forbindelse med klagerens salg af ejendommen ....

Landsskatterettens afgørelse

Skattekontorets afgørelse stadfæstes.

Sagens oplysninger

Selskabet har ved skøde af 25. jan. 2002 solgt ovennævnte ejendom til hovedanpartshaverens ægtefælle for 2.850.000 kr. Den 16. sep. 2002 sælges ejendommen til tredjemand for 3.800.000 kr. Ejendomsvurderingen var ifølge ToldSkat's vurderingsoplysninger pr. 1. jan. 2001 2.500.000 kr., pr. 1. jan. 2002 2.650.000 kr. og pr. 1. okt. 2003 2.550.000 kr.

Skattekontorets afgørelse

I forbindelse med sagens behandling er indhentet en udtalelse fra ToldSkat, som efter besigtigelse af ejendommen har vurderet handelsprisen pr. 25. jan. 2002 til 3.400.000 kr.

Skattekontoret har herefter anvendt dette beløb som afståelsessum og opgjort ejendomsavancen således:

Kontant afståelsessum pr. 25.1.02		3.400.000
Kontant anskaffelsessum	2.912.070
Fast tillæg, EBL § 5 - købt 23.05.97 - 5	50.000
tillæg
Handelsomkostninger	15.063	2.977.133
Gevinst		422.867

Da der er selvangivet et tab på 117.133 kr. forhøjes indkomsten med 540.000 kr.

Differencen 550.000 kr. mellem den fastsatte kontante handelsværdi af ejendommen og salgssummen til hovedanpartshaverens ægtefælle er anset for udlodning til hovedanpartshaveren, jf. ligningslovens § 16 A.

Klagerens påstand og argumenter

Det er klagerens opfattelse, at skattekontorets afgørelse om forhøjelse af afståelsessummen ikke er korrekt, da den udelukkende er sket på grundlag af ToldSkats udtalelse. Der henvises til TSS-cirkulære nr. 5 af 15. marts 2000. Betingelserne heri synes opfyldt, da der er indhentet en vurdering af ejendommen fra en ekstern ejendomsmægler på 2.850.000 kr. Fravigelse fra cirkulæret kan kun ske, såfremt ejendomsvurderingen er fejlbehæftet som følge af faktiske eller retlige ændringer på ejendommen, jf. SKM2003.455.LSR

Under henvisning hertil gøres gældende, at ToldSkats udtalelse om handelsværdien ikke kan og bør anvendes, da det ikke er påvist, at ejendomsvurderingen har været fejlbehæftet.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Overdragelsen af ejendommen er omfattet af TSS-cirkulære 2000-5, hvorefter overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ske til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået. Ved ligningsmyndighedernes vurdering af, om en overdragelse er sket på armslængdevilkår, vil den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi. Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen.

Efter det foreliggende, herunder at ejendommen 8 måneder efter selskabets salg til hovedanpartshaverens hustru sælges til tredjemand for et beløb godt 33 % over selskabets overdragelsessum, finder retten ikke, at ejendommen er overdraget på armslængdevilkår.

Landsskatteretten kan efter det i sagen oplyste om ejendommens størrelse, den ifølge tilstandsrapporten konstaterede vedligeholdelsesstand og beliggenheden i 1. række mod vandet tiltræde den af ToldSkat skønnede handelsværdi på overdragelsestidspunktet, 3.400.000 kr., og den af skattekontoret foretagne forhøjelse af selskabets indkomst vil således være at stadfæste.

..."

Forholdet mellem H1 Invest ApS, der solgte ejendommen på ... i januar 2002 til A, og A kan illustreres således:

Om overdragelse af ejendommen på ... og den offentlige ejendomsvurdering foreligger følgende oplysninger:

ToldSkat afgav den 12. august 2004 en udtalelse om handelsværdien af ejendommen til Skattekontoret. På basis af en besigtigelse af ejendommen den 4. august 2004 og de foreliggende oplysninger fandt regionen, at handelsværdien den 25. januar 2002 udgjorde 3.400.000 kr. Regionen har bl.a. anført, at der ved en helhedsbedømmelse af handelsværdien også måtte tages hensyn til, hvad den daværende ejer havde købt ejendommen til.

Ifølge Realkreditrådets statistik for den gennemsnitlige kvadratmeterpris for parcel- og rækkehuse i ... faldt den gennemsnitlige kvadratmeterpris fra 7.942 kr. i 1. kvartal 2002 til 7.886 kr. i 4. kvartal 2002, mens kvadratmeterprisen i ... steg fra 6.318,40 kr. i 1. kvartal 2002 til 7.103,40 kr. i 4. kvartal 2002.

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af direktøren i selskabet, B, og af statsautoriseret ejendomsmægler og valuar TP.

B har bl.a. forklaret, at ejendommen på ... blev købt af selskabet H2 Invest ApS (senere H1 Invest ApS) i 1997 med henblik på at anvende den som direktørbolig for ham og hans familie. I 1999 ønskede familien at flytte ind til .... De ønskede ikke at bruge tid på at hente og bringe deres børn 8 km til og fra skole og kammerater i ..., når børnene senere ville komme i skolealderen. Vidnet kontaktede derfor Nybolig, og ejendommen blev sat til salg for 4,5 mio. kr. Prisen blev sat højt, fordi de havde god tid til at sælge, men efter et halvt år satte de prisen ned til 3.995.000 kr. Da der efter et par år ikke havde været seriøse henvendelser om køb, foreslog ejendomsmægler TP, at prisen blev sat ned til under 3,5 mio. kr., men det ønskede vidnet ikke. I 2001 besluttede familien bl.a. derfor at blive boende. Ejendommen blev solgt af selskabet til vidnets ægtefælle, A, fordi skattelovgivningen blev ændret, således at det ikke længere ville være fordelagtigt at bo i direktørbolig. Vidnet var opmærksom på, at han til brug for overdragelsen til ægtefællen skulle bruge en uvildig vurdering af ejendommens handelsværdi, og han anmodede derfor ejendomsmægleren om at vurdere handelsværdien ved øjeblikkeligt salg. Ejendommen har ikke været sat til salg for en pris mellem 2.850.000 kr. og knap 4 mio. kr.

I september 2002 blev vidnet kontaktet af Nybolig. En liebhaver ville købe ejendommen, hvis liebhaveren kunne få ejendommen i løbet af 14 dage. Vidnet og hans familie valgte at sælge ejendommen. De købte først en anden ejendom i sommeren 2003 og måtte i den mellemliggende periode bo til leje, bl.a. i et lille hus på 120 kvadratmeter.

TP har bl.a. forklaret, at [han.red.SKAT] har været ejendomsmægler i Nybolig siden 1992 eller 1993. Han kender den omhandlede ejendom godt, da han medvirkede ved salget af ejendommen til den tidligere ejer og til selskabet i 1997, inden han fik den til salg igen i 1999. Efter at have været udbudt for 4,5 mio. kr. i cirka halvandet år blev prisen sat ned til 3.995.000 kr. Efter et halvt år drøftede han prisen med ejeren. Vidnet havde sagt, at hvis ejeren ønskede ejendommen solgt, så skulle prisen nok sættes ned til 3, 5 mio. kr. Vidnet havde haft en del fremvisninger, men ingen ønskede at købe til den udbudte pris. I stedet for at sætte prisen ned meddelte ejeren, at han ikke ønskede at sælge ejendommen længere. I forbindelse med overdragelse af ejendommen til Bs ægtefælle blev vidnet anmodet om at oplyse en realistisk salgspris ved en hurtig handel, og han skønnede, at en realistisk salgspris ville være omkring 3 mio. kr. Han fastsatte selv denne pris.

Forud for det efterfølgende salg af ejendommen i oktober 2002 blev vidnet kontaktet af en mand, der ønskede en bolig ved vandet og spurgte, hvad Nybolig havde til salg. Ejendommen på ... var ikke længere til salg, men vidnet ringede til B og spurgte, om han var interesseret i at sælge. Overtagelsen skulle i så fald være pr. 1. oktober 2002. Prisen blev forhandlet med et udgangspunkt på 4 mio. kr., og køberen endte med at acceptere en pris på 3.8 mio. kr.

Procedure

H1 Invest ApS har i hovedtræk procederet i overensstemmelse med et påstandsdokument af 14. februar 2007, hvor følgende blandt andet er gjort gældende til støtte for den principale påstand.

Til støtte for den subsidiære påstand om hjemvisning har H1 Invest ApS gjort gældende, at skattemyndighedernes vurdering af ejendommens værdi ikke kan anvendes, da den ikke bygger på prisniveauet i området, men alene på den pris på 3,8 mio. kr., som ejendommen efterfølgende blev handlet til.

Skatteministeriet, der har procederet i overensstemmelse med et påstandsdokument af 15. februar 2007, har til støtte for den principale påstand om frifindelse blandt andet gjort gældende, at H1 Invest ApS ikke har godtgjort, at overdragelsen af ejendommen til direktørens ægtefælle er sket på armslængdevilkår, hvilket vil sige til ejendommens værdi ved frit salg til en uafhængig tredjemand.

Overdragelsen af den faste ejendom fra selskabet til direktørens ægtefælle er ubestridt sket mellem interesseforbundne parter, og overdragelsessummen skal derfor svare til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet for overdragelsen, jf. TSS- cirkulære nr. 2000-5 af 15. marts 2000 om værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter.

Ved vurderingen af, hvorvidt overdragelsen er sket til handelsværdien på armslængdevilkår, vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne lægges til grund. Ligningsmyndighederne er dog ikke bundet af den offentlige ejendomsvurdering, hvis den ikke er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse.

Skatteministeriet har endvidere gjort gældende, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 2002 på 2.650.000 kr. ikke var et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi. A videresolgte ejendommen blot 8 måneder senere til en uafhængig tredjemand for 3.800.000 kr. uden at have foretaget væsentlige forbedringer på ejendommen i sin ejertid.

Selskabet erhvervede oprindeligt ejendommen for en pris, der lå 145 % over den offentlige ejendomsvurdering, hvilket i sig selv er en vægtig indikator for, at den offentlige vurdering ikke er retvisende. Selskabet solgte endvidere ejendommen til A til tilnærmelsesvist den samme pris, som selskabet selv erhvervede ejendommen for, selv om den offentlige ejendomsvurdering i samme tidsrum steg fra 1.150.000 kr. til 2.650.000 kr., svarende til cirka 130 %.

Endelig giver den generelle prisudvikling i området ikke støtte for en antagelse om en markant prisstigning i området i perioden fra selskabets salg til A og frem til dennes afståelse til tredjemand. Den fremlagte erklæring fra ejendomsmægler TP kan ikke lægges til grund, da den er ensidigt indhentet. Derimod må den indhentede vurdering fra (daværende) ToldSkat - også set i lyset af købesummen ved det efterfølgende salg til tredjemand - lægges til grund. Da den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er ligningsmyndighederne ikke bundet af vurderingen, og ligningsmyndighederne kunne indhente en udtalelse om handelsprisen fra den lokale told- og skatteregion.

Skattemyndighederne har ændret opgørelsen af selskabets skattepligtige indkomst i overensstemmelse med udtalelsen fra ToldSkat. Selskabet har ikke godtgjort, at den af myndighederne foretagne vurdering er åbenbar urigtig eller hviler på et forkert grundlag.

Til støtte for den subsidiære påstand om hjemvisning har Skatteministeriet gjort gældende, at det tilkommer skattemyndighederne at udøve et nyt skøn, hvis landsretten måtte finde, at den af myndighederne skønnede handelsværdi ikke er korrekt.

Landsrettens begrundelse og resultat

Handelen mellem H1 Invest ApS og A foregik mellem interesseforbundne parter, og den overdragelsespris, der blev aftalt, kan derfor ikke uden videre lægges til grund som ejendommens reelle handelsværdi.

Selv om den aftalte overdragelsespris var højere end den offentlige ejendomsvurdering på tidspunktet for overdragelsen, finder landsretten, at selskabet ikke har godtgjort, at ejendommen i januar 2002 ikke kunne sælges til en tredjemand til en højere pris end den aftalte overdragelsespris, og skattemyndighederne har derfor været berettiget til at ansætte handelsværdien i overensstemmelse med skatteadministrativ praksis på området. Landsretten har herved navnlig lagt vægt på, at den aftalte overdragelsespris svarer til det beløb, som selskabet 4 år tidligere købte ejendommen [for.red.SKAT] og på at ejendommen mindre end et år efter As køb af ejendommen blev solgt for et væsentligt højere beløb. Hverken den almindelige prisudvikling for ejendomme i området eller ændringer i ejendommens stand kan begrunde en sådan prisforskel. Efter bevisførelsen må det lægges til grund, at ejendommen ikke har været forsøgt solgt til en pris under 3.995.000 kr. inden overdragelsen til A.

Landsretten finder således ikke grundlag for at fastslå, at skattemyndighedernes skøn er udøvet på et ufyldestgørende grundlag, eller at det udøvede skøn fører til et åbenbart urimeligt resultat.

Landsretten tager derfor Skatteministeriets principale påstand om frifindelse til følge.

Sagsøgeren skal i sagsomkostninger til sagsøgte betale 30.000 kr., hvoraf 1.581,25 kr. udgør dækning af udgifter til materialesamling, mens restbeløbet medgår til dækning af advokatomkostninger.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage skal sagsøgeren, H1 Invest ApS, betale 30.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet.