Parter
A
(Advokat Michael Brandt)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Michael Schaumburg-Müller)
og
H2 Ejendomsforvaltning ApS
(Advokat Michael Brandt)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Michael Schaumburg-Müller)
Afsagt af byretsdommer
Jacob Scherfig
Sagernes baggrund og parternes påstande
Disse sager, der er anlagt den 21. april 2009, drejer sig henholdsvis om, hvorvidt skattemyndighederne har været berettiget til skønsmæssigt at forhøje As indkomst vedrørende ikke-godkendte fradrag i indkomstårene 2003-2005 for administrationshonorar, der er betalt til Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS, og om der er grundlag for at tilsidesætte dette skøn, samt om, hvorvidt skattemyndighederne har været berettiget til skønsmæssigt at ansætte et af H2 Ejendomsforvaltning ApS fratrukket administrationshonorar til Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS i indkomståret 2004, og om der er grundlag for at tilsidesætte dette skøn.
Ad A mod Skatteministeriet
Sagsøgeren, A, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at As skattepligtige indkomst for indkomstårene 2003, 2004 og 2005 ansættes i overensstemmelse med det af A selvangivne.
Skatteministeriet har principalt påstået frifindelse, subsidiært hjemvisning.
Ad H2 Ejendomsforvaltning ApS mod Skatteministeriet
Sagsøgeren, H2 Ejendomsforvaltning ApS, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at H2 Ejendomsforvaltning ApS' skattepligtige indkomst for indkomståret 2004 ansættes i overensstemmelse med det af H2 Ejendomsforvaltning ApS selvangivne.
Skatteministeriet har påstået frifindelse.
Oplysningerne i sagen
A har drevet Advokatfirmaet H1 i personligt regi.
H2 Ejendomsforvaltning ApS er ejet og drevet af B, der ligeledes ejer og driver Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS.
A og B er ægtefæller.
Landsskatteretten afsagde den 21. januar 2009 kendelse i sagen vedrørende As skatteansættelse i indkomstårene 2003, 2004 og 2005. Af kendelsen fremgår blandt andet:
"...
Sagen drejer sig om, at klagerens advokatvirksomhed har betalt administrationshonorar til det af klagerens ægtefælle ejede ejendomsmæglerfirma. Betalingerne er anset for at være sket som følge af interessesammenfald.
Landsskatterettens afgørelse
SKAT har forhøjet
|
Indkomståret 2003 |
|
|
ikke godkendte fradrag for administrationshonorar |
240.000 kr. |
| |
|
|
Indkomståret 2004 |
|
|
ikke godkendte fradrag for administrationshonorar |
440.000 kr. |
| |
|
|
Indkomståret 2005 |
|
|
ikke godkendte fradrag for administrationshonorar |
412.182 kr. |
Landskatteretten ansætter administrationshonoraret til skønsmæssigt 220.000 kr. i indkomståret 2003 og skønsmæssigt til 300.000 kr. i indkomstårene 2004 og 2005.
Sagens oplysninger
Klageren driver advokatvirksomhed i personlig regi under navnet Advokatfirmaet H1.
Klageren påbegyndte sin advokatvirksomhed den 1. marts 2003 og har ifølge det oplyste 2 til 4 ansatte.
Fra 1. januar 2004 drives virksomheden fra adressen ...6 hvor B, klagerens hustru, ligeledes driver Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS fra.
For indkomstårene 2003, 2004 og 2005 har advokatfirmaet betalt henholdsvis 360.000 kr., 560.000 kr. og 532.188 kr. i administrationshonorar til Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS.
I årene 2003 og 2004 er der udskrevet følgende faktura fra Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS til advokatfirmaet:
|
Indkomståret 2003 |
|
Bilag 272 |
140503 |
Administration februar - maj |
90.000 |
|
Bilag 279 |
220503 |
Administration maj |
30.000 |
|
Bilag 338 |
250603 |
Administration juni |
30.000 |
|
Bilag 391 |
300703 |
Administration juli |
30.000 |
|
Bilag 425 |
270803 |
Administration august |
30.000 |
|
Bilag 486 |
240903 |
Administration oktober og september |
60.000 |
|
Bilag 485 |
021003 |
Administration oktober |
10.000 |
|
Bilag 564 |
301103 |
Administration november |
40.000 |
|
Bilag 601 |
311203 |
Administration december |
40.000 |
|
I alt |
|
|
360.000 |
| |
|
|
|
|
Indkomståret 2004 |
|
|
|
|
Bilag 43 |
030204 |
Administration januar |
50.000 |
|
Bilag 66 |
250204 |
Administration februar |
50.000 |
|
Bilag 263 |
260404 |
Administration april |
50.000 |
|
Bilag 260 |
260504 |
Administration maj |
50.000 |
|
Bilag 268 |
070704 |
Administration juni |
50.000 |
|
Bilag 274 |
030804 |
Administration juli |
50.000 |
|
Bilag 297 |
270804 |
Administration august |
50.000 |
|
Bilag 405 |
041004 |
Administration september |
40.000 |
|
Bilag 407 |
291004 |
Administration oktober |
40.000 |
|
Bilag 448 |
141204 |
Administration november |
40.000 |
|
Bilag 554 |
110304 |
Administration marts |
50.000 |
|
Bilag 555 |
161204 |
Administration december |
40.000 |
|
I alt |
|
|
560.000 |
Fakturaerne er ikke specificeret yderligere. Det er oplyst, at Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS har varetaget lønudbetalinger for advokatfirmaet og har afholdt lønudgifterne til advokatfirmaets ansatte. Lønudgiften indgår i betalingerne af administrationshonorarerne, der tillige dækker over betaling af udgifter til husleje og kontorhold.
Der er selvangivet og fremsendt følgende regnskab for advokatvirksomheden
| |
2003 |
2004 |
2005 |
|
Honorarindtægt |
394.722 |
663.159 |
632.635 |
|
Renter |
79 |
184 |
66 |
|
Indkomst i alt |
394.801 |
663.343 |
632.701 |
|
Administrationsomkostninger |
360.000 |
560.000 |
532.188 |
|
Annoncering |
0 |
8.900 |
39.801 |
|
Kontingenter |
0 |
0 |
17.062 |
|
Faglitteratur |
0 |
0 |
3.257 |
|
Kursusudgift |
0 |
0 |
37.500 |
|
Renter og gebyr |
286 |
71 |
64 |
|
Øvrige udgifter |
53.282 |
9.356 |
443 |
|
Nettoresultat |
-18.767 |
1.516 |
-33.482 |
Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS har i perioden 2002 - 2005 haft følgende regnskabstal til sammenligning:
| |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
|
Salærindtægt |
1.022.622 |
793.349 |
974.146 |
1.341.611 |
|
Salær administration |
0 |
396.000 |
802.000 |
680.000 |
|
Øvrige indtægter |
266.655 |
42.337 |
183.673 |
227.853 |
|
Samlet indkomst |
1.289.277 |
1.231.686 |
1.959.819 |
2.250.094 |
|
- Lønninger |
555.086 |
766.694 |
754.623 |
973.888 |
|
- andre omkostninger |
458.588 |
643.460 |
505.347 |
673.512 |
|
- Markedsføring |
423.577 |
525.348 |
126 389 |
145.873 |
|
Resultat før afskrivninger og renter |
-147.974 |
-703.816 |
573.460 |
456.821 |
| |
|
|
|
|
|
Administrationshonorarets
andel af lønninger og
andre omkostninger i pct. |
|
26 |
44 |
32 |
SKATs afgørelse
SKAT har forhøjet klagerens personlige indkomst med henholdsvis 240.000 kr., 440.000 kr., og 412.182 kr. i årene 2003, 2004 og 2005, jf. statsskattelovens § 4, stk. 1 litra a. Forhøjelserne svarer til det for meget betalt administrationsbidrag til Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS, der er ejet af klagerens hustru.
Klageren har betalt et fast månedligt administrationshonorar til Ejendomsmæglerfirmaet uden specifikation heraf. Klagerens repræsentant har oplyst, at det betalte administrationshonorar er allokeret skønsmæssigt mellem klagerens virksomhed og hustruens selskab.
Det forhold, at der ikke er sket en specifikation af honorarets størrelse mellem parterne anser SKAT for værende et usædvanligt forhold, som kun er accepteret af klageren, da der er interessesammenfald mellem ham og hans hustru.
Da honoraret er aftalt mellem interesseforbundne parter er det underkastet skattemyndighedernes prøvelse i henhold til ligningslovens § 2. Ved vurderingen af det betalte administrationshonorar skal det lægges til grund, hvilke ydelse aftalen omfatter og hvilken pris, som ville have været opnået, hvis aftalen var indgået mellem interesseforbundne parter.
Ved en aftale mellem to uafhængige parter vil en administrationsaftale indeholde specifikke punkter om det aftalte honorar for leje af kontor samt priser for ydet konsulenttimer. Der vil endvidere af de fremsendte faktura fremgå, hvilke ydelser der er leveret, hvor mange timer og til hvilken pris.
Vedrørende lønudgifterne bemærkes det, at klagerens hustru ikke ses at være ansat i advokatvirksomheden.
Der er fremlagt to ansættelseskontrakter for ansatte advokatfuldmægtige. Det fremgår af kontrakten for KS og VM, at arbejdsopgaverne omfattede både klagerens advokatvirksomhed og hans hustrus ejendomsmæglerfirma. Der er ikke i kontrakterne anført en fordeling af tiden mellem klagerens og hans hustrus virksomheder. Lønnen er udbetalt via hustruens selskab ejendomsmæglerselskabet H3 ApS.
Som arbejdsgiver har klageren har en instruktionsbeføjelse overfor de ansatte, hvorfor det må antages, at de har udført arbejde for klagerens advokatvirksomhed. Ved en normal prisfastsættelse i en virksomhed, vil indehaveren beregne sig et afkast af den investerede kapital i virksomheden i form af enten løn, udbytte eller overskud. Med det betalte administrationshonorar er der ikke beregnet en forrentning af den af klageren investerede tid i advokatvirksomheden.
Det arbejde, som klageren har udført i advokatvirksomheden har en værdi for virksomheden og må udgøre en andel af de samlede indtægter, som klageren er skattepligtig af.
Det er anført af repræsentanten, at "en væsentlig del af arbejdet i advokatvirksomheden har kunnet udføres og er udført af Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS" og hertil skal SKAT anføre, på fakturaerne for advokatvirksomhed vedrørende rådgivning har klageren som advokat overfor kunder stået som leverandør for de solgte ydelser, ikke hustruens selskab. Klageren har således påtaget sig en driftsmæssig risiko, ligesom klageren har betalt forsikring for rådgiveransvar for de solgte ydelser.
Det betalte administrationshonorar er ikke baseret på faktiske leverede ydelser, men er fastsat på et sådan niveau, der kun er muliggjort af interessesammenfald mellem parterne. Størrelsen af administrationshonorarerne er af parterne fastsat ud fra overskuddet i advokatvirksomheden, dvs. vilkårlig fastsat udelukkende for at undgå beskatning af overskud i den personlige indkomst.
Endvidere undgår såvel klagerens virksomhed som hustruens selskab beskatning, da resultatet af advokatvirksomheden er negativ, og overskuddet af virksomheden modregnes i hustruens selskab i et fremførselsberettiget underskud, hvorved dette underskud ikke fortabes. Der overføres således midler til hustruens selskab.
SKAT har anset de ydede ydelser for at være betaling for en andel af lokaleleje, herunder lys og varme samt omkostninger til kontorhold og andre administrative omkostninger. Henset til omfanget af virksomheden har SKAT ansat administrationshonoraret til skønsmæssigt 120.000 kr. pr. indkomstår.
Som følge heraf er klageren blevet forhøjet med forskellen på det skønsmæssige ansat beløb og det betalte honorar i årene 2003-2005 som overskud af advokatvirksomhed, jf. statsskattelovens § 4, stk. 1, litra a.. Beløbene er endvidere anset for at være skattepligtige tilskud til Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS.
I brev af 17. oktober 2007 har SKAT vedrørende anmodning om genoptagelse af klagerens skatteansættelse udtalt følgende:
"Vedrørende omkostningsfordelingen mellem A og Ejendomsmæglervirksomheden H3 ApS har oplysninger om lønomkostninger i ejendomsmæglervirksomhed tidligere været diskuteret under sagsbehandlingen og at SKAT i afgørelsen af 20. juli 2007 søger at tage stilling til indsigelsen herom. Der synes derfor ikke at være fremkommet oplysninger, som ikke har indgået i sagen tidligere. Når der henses til, at der ikke var udarbejdet nogen specifikation eller opgørelse af de leverede ydelser og timer, og at omkostningerne var allokeret skønsmæssigt mellem virksomhederne, finder der ikke at være grundlag for at ændre SKATs skøn over omkostningsfordelingen."
Klagerens påstand og argumenter
Af administrative årsager er det aftalt mellem virksomhederne, at ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS stod for den løbende betaling af alle udgifter med driften af de respektive virksomheder.
Repræsentanten har overfor Landsskatteretten oplyst, at i perioden 2003- 2005 har følgende medarbejdere været knyttet til advokatfirmaet:
|
Medarbejder |
Stilling |
Periode |
Månedsløn |
|
A |
Advokat |
01.02.2003-31.12.2005 |
20.000 |
|
B |
Advokatfuldmægtig |
01.03.2003-28.02.2005 |
20.000 |
|
KS |
Konsulent/ stud.jur. |
01.01.2003-30.09.2003 |
Timeløn (ca. 10.000) |
|
KS |
Advokatfuldmægtig |
01.10.2003-31.08.2004 |
20.000 |
|
VM |
Advokatfuldmægtig |
01.01.2005-30.06.2005 |
20.000 |
|
B |
Advokat |
01.03.2005-31.12.2005 |
20.000 |
|
VM |
Konsulent/adm. Fm. |
01.07.2005-31.12.2005 |
Provisionsløn |
Advokatfirmaet er blevet faktureret for lønudgifter på følgende måde
- KS og VM er blevet faktureret med 100%
- B er blevet faktureret med 50% af lønnen, dog 100% i perioden 1. september - 31. december 2004, hvor firmaet manglede en fuldmægtig.
- A er blevet viderefaktureret med 50% af lønnen.
Ifølge repræsentanten har ejendomsmæglerfirmaet eksklusiv moms faktureret følgende beløb til advokatfirmaet i perioden 2003-2005, fordelt på lønudgifter og kontorholdsudgifter:
|
Periode |
Faktura |
Beløb |
Lønudgifter |
Kontorholds-
udgifter |
|
01.02.2003-30.04.2003 |
W-195/2003 |
90.000 |
80.000 |
*10.000 |
|
01.05.2003-31.05.2003 |
W-197/2003 |
30.000 |
30.000 |
0 |
|
01.06.2003-30.06.2003 |
W-201/2003 |
30.000 |
30.000 |
0 |
|
01.07.2003-31.07.2003 |
W-207/2003 |
30.000 |
30.000 |
0 |
|
01.08.2003-31.08.2003 |
W-212/2003 |
30.000 |
30.000 |
0 |
|
01.09.2003-30.09.2003 |
W-217/2003 |
30.000 |
30.000 |
0 |
|
01.10.2003-31.10.2003 |
W-218/2003 +
W-219/2003 |
40.000
|
40.000 |
0 |
|
01.11.2003-30.11.2003 |
W-226/2003 |
40.000 |
40.000 |
0 |
|
01.12.2003-31.12.2003 |
W-228/2003 |
40.000 |
40.000 |
0 |
| |
|
|
|
|
|
01.01.2004-31.01.2004 |
W-230/2003 |
50.000 |
40.000 |
10.000 |
|
01.02.2004-29.02.2004 |
W-233/2003 |
50.000 |
40.000 |
10.000 |
|
01.03.2004-31.03.2004 |
W-237/2004 |
50.000 |
40.000 |
10.000 |
|
01.04.2004-30.04.2004 |
W-240/2004 |
50.000 |
40.000 |
10.000 |
|
01.05.2004-31.05.2004 |
W-243/2004 |
50.000 |
40.000 |
10.000 |
|
01.06.2004-30.06.2004 |
W-248/2004 |
50.000 |
40.000 |
10.000 |
|
01.07.2004-31.07.2004 |
W-249/2004 |
50.000 |
40.000 |
10.000 |
|
01.08.2004-31.08.2004 |
W-254/2004 |
50.000 |
40.000 |
10.000 |
|
01.09.2004-30.09.2004 |
W-257/2004 |
40.000 |
25.000 |
10.000 |
|
01.10.2004-31.10.2004 |
W-261/2004 |
40.000 |
25.000 |
10.000 |
|
01.11.2004-30.11.2004 |
W-264/2004 |
40.000 |
25.000 |
10.000 |
|
01.12.2004-31.12.2004 |
W-265/2004 |
40.000 |
25.000 |
10.000 |
| |
|
|
|
|
|
01.01.2005-31.01.2005 |
W-277/2005 |
50.000 |
40.000 |
10.000 |
|
01.02.2005-29.02.2005 |
W-279/2005 |
50.000 |
40.000 |
10.000 |
|
01.03.2005-31.03.2005 |
W-281/2005 |
50.000 |
40.000 |
10.000 |
|
01.04.2005-30.04.2005 |
W-287/2005 |
50.000 |
40.000 |
10.000 |
|
01.05.2005-31.05.2005 |
W-290/2005 |
50.000 |
40.000 |
10.000 |
|
01.06.2005-30.06.2005 |
W-295/2005 |
50.000 |
40.000 |
10.000 |
|
01.07.2005-31.07.2005 |
W-303/2005 |
30.000 |
20.000 |
10.000 |
|
01.08.2005-31.08.2005 |
W-309/2005 |
30.000 |
20.000 |
10.000 |
|
01.09.2005-30.09.2005 |
W-314/2005 |
30.000 |
20.000 |
10.000 |
|
01.10.2005-31.10.2005 |
W-317/2005 |
30.000 |
20.000 |
10.000 |
|
01.11.2005-30.11.2005 |
W-318/2005 |
30.000 |
20.000 |
10.000 |
|
01.12.2005-31.12.2005 |
W-319/2005 |
30.000 |
20.000 |
10.000 |
*Det er forkert, når det står anført, at faktura W-195/2003 vedrører kontorholdsudgifter, fakturaen vedrører kun lønninger i perioden februar-april 2003 med 30.000 kr. pr. måned
Det bemærkes, at B blev ansat som advokatfuldmægtig pr. 1. februar 2003. B fik udbetalt 15.000 kr. pr. måned da hun blev ansat som advokat pga. nedsat tid, og klageren fik i den forbindelse udbetalt 25.000 kr. om måned.
Det fremgår af ovenstående sammenligning mellem administrationsbidrag og lønudgifter, at der er særdeles god sammenhæng mellem de udbetalte lønudgifter og størrelsen af administrationsbidraget. Nedgangen i administrationshonoraret følger nedgangen i lønudgifter. Der er bl.a. fremsendt dokumentation for lønudbetalingen i juni 2005.
...
Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
I henhold til statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, kan udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, herunder ordinære afskrivninger, fradrages. Der skal således foreligge en direkte og umiddelbar forbindelse mellem afholdelsen af udgiften og erhvervelsen af indkomsten. Dette kræver bl.a. at udgiftsafholdelsen ligger inden for de naturlige rammer af virksomheden.
Der stilles skærpede krav til dokumentation, når aftaler er indgået mellem interesseforbundne parter, jf. ligningslovens § 2.
Der er ikke indgået skriftlig aftale om betaling af administrationshonorar, og det månedlige administrationshonorar er ikke specificeret på de leverede ydelser. Det må derfor lægges til grund, at betalingerne af de omhandlende beløb har fundet sted som følge af parternes interessesammenfald. Det er derfor med rette, at SKAT har korrigeret de stedfundne betalinger af administrationshonorarer mellem klagerens virksomhed og ejendomsmæglerselskabet, idet det ikke er godtgjort, hvilke ydelser advokatfirmaet faktisk har fået leveret i årene 2003-2005, eller at betalingen for de leverede ydelser er fastsat på markedsmæssige vilkår og til markedsmæssige priser.
Henset til at advokatfirmaet har indtægtsført honorarer uden udbetaling af løn til de ansatte, medens det ikke er dokumenteret i hvilket omfang de ansatte medarbejdere har udført arbejde for advokatfirmaet eller ejendomsselskabet, kan administrationsomkostninger i indkomståret 2003 skønsmæssigt fastsættes til 220.000 kr. svarende til lønudgiften for en ansat, medens det for indkomstårene 2004 og 2005 skønsmæssigt kan ansættes til 300.000 kr., svarende til 25.000 kr. pr. måned, henset til at honoraret indeholder betaling for såvel udgifter til løn som til kontorhold.
..."
Landsskatteretten afsagde den 21. februar 2009 kendelse i sagen vedrørende H2 Ejendomsforvaltning ApS' skatteansættelse i indkomståret 2004. Af kendelsen fremgår blandt andet:
"...
Klagen skyldes, at selskabet ikke har fået godkendt fradrag for 225.000 kr. afholdt som ejendomsadministrationsomkostninger til Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS, der ejes og kontrolleres af samme hovedanpartshaver. Det betalte honorar er ikke prisfastsat på markedsmæssige vilkår i henhold til ligningslovens § 2, stk. 1.
Landsskatterettens afgørelse
|
SKAT har ikke godkendt fradrag for afholdte omkostninger til ejendomsadministration med |
225.000 kr |
Selskabet har selvangivet 345.000 kr.
Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.
Sagens oplysninger
H2 Ejendomsforvaltning ApS (selskabet), der er ejet af B, ligesom H3 ApS, driver erhvervsmæssig virksomhed med køb, udlejning og salg af fast ejendom. Selskabet ejede i 2004 følgende ejendomme: ...2, ...3, ...1 samt ...4, hvor sidstnævnte blev erhvervet i 2004.
Selskabets ejendomme havde følgende antal lejemål og lejeindtægter i 2004:
|
Adresse |
Antal lejemål |
Lejeindtægter |
|
...3 |
1 |
55.000 kr. |
|
...5 |
3 |
-12.000 kr. |
|
...2 |
3 |
160.000 kr. |
|
...1 |
6 |
291.000 kr. |
|
...4 |
0 |
0 kr. |
|
I alt |
13 |
494.464 kr. |
Ejendommen ...3 er en 3 etages ejendom med stue, 1. sal og 2. sal. Den var foruden selskabets andel ejet 30% af NT og LS af 40% og af hovedanpartshaveren med 30%. Hovedanpartshaveren boede selv i ejendommen i 2004.
Ejendommen ...2 er en ejendom med 3 lejemål i 3 etager. Ejendommen ...1 er en udlejningsejendom med 6 lejemål. ...4 er en ejerlejlighed.
Selskabets resultat for 2003 var på -160.422 kr. Selskabet har ifølge det oplyste, betalt en del af lønudgifterne i Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS. Selskabets egenkapital pr. 31.12.2004 udgjorde -256.887 kr.
Selskabets resultat for 2004 var på -203.619 kr.
For indkomståret 2004 har selskabet den 21. december 2004 modtaget en faktura på i alt 345.000 kr. inkl. moms, der er bogført på mellemregningen med Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS (optaget i balancen som "mellemregning H2 Ejd. Formidling").
Fakturaen dækker over bistand til selskabet i året 2004 og er specificeret således
|
Generel bistand i forbindelse med administration af selskabets
ejendomme ...2, ...3, ...1 og ...4 (ikke momspligtig) |
180.000,00 kr. |
| |
|
|
Ejendommen ...2
Byggesag efter fraflytning af ZN
Istandsættelse efter PDs fraflytning
Omprioritering
Udarbejdelse af lejekontrakt G1
Sammenlægning af lejligheder stue og 1. sal
Aconto honorar vedr. salg af hele ejendommen
Honorar for ovenstående*)
(Inkl. moms kr. 62.500,00) |
50.000,00 kr. |
| |
|
|
Ejendommen ...1
Byggesag efter fraflytning af G2
Omprioritering
Udarbejdelse af lejekontrakt G3 ApS
Honorar for ovenstående*)
(Inkl. moms kr. 25.000,00) |
20.000,00 kr. |
| |
|
|
Ejerlejlighed ...4
Berigtigelse af ejendommens køb
Indretning
Honorar for ovenstående*)
(Inkl. moms kr. 62.500,00) |
50.000,00 kr. |
| |
|
...3
Forhandling med lejer samt udarbejdelse af lejekontrakt med G4
Indretning af lejede lokaler
Honorar for ovenstående*)
(Inkl. moms kr. 15.000,00) |
12.000,00 kr.
|
| |
|
| 25% moms af beløb markeret med * |
33.000,00 kr. |
| I alt |
345.000,00 kr. |
Ejendomsmæglerselskabet H3 ApS havde et fremførselsberettiget underskud på 1.451.956 kr., hvoraf 351.811 kr. kan henføres til og med indkomståret 2004. Ejendomsmæglerselskabet H3 ApS havde i indkomståret 2004 en skattepligtig indkomst på 413.392 kr., for indkomståret 2003 var den skattepligtige indkomst opgjort til -877.837 kr. og for indkomståret 2002 til -222.308 kr.
SKATs afgørelse
SKAT har ikke godkendt fradrag for 225.000 kr. af de samlede udgifter som omkostninger til ejendomsadministration.
Ved samhandel mellem interesseforbundne parter skal parterne anvende priser, der kunnet have været opnået, hvis transaktionen var afsluttet mellem uafhængige parter, jf. ligningslovens § 2, stk. 1.
Selskabet har til et af hovedanpartshaveren kontrollerede selskab betalt 345.000 kr. for dels generel administration dels for ekstra arbejder. Selskabet har ikke tidligere betalt et honorar for administration af selskabets ejendomme, men har udbetalt løn til direktion på 120.000 kr.
SKAT har foretaget et skøn for de af selskabets angivne arbejder.
Generel bistand på 180.000 kr.
Markedslejen for administration af ejendommen pr. lejlighed er pr. år 2.000 kr. hos Københavnske administrationsselskaber. Selskabet har til sammenligning betalt 13.846 kr. pr. lejemål. Da selskabet har 13 lejligheder til rådighed kan det årlige honorar beregnes til 26.000 kr.
For yderligere bistand beregnes markedsprisen til
|
...2 |
|
|
Byggesag efter fraflytning af ZN |
5.000 kr. |
|
Istandsættelse efter PD |
2.000 kr. |
|
Omprioritering |
2.000 kr. |
|
Udarbejdelse af lejekontrakt |
2.000 kr. |
|
Sammenlægning af lejligheder |
5.000 kr. |
|
Udarbejdelse af salgsmateriale |
0 kr. |
|
Áconto honorar |
0 kr. |
|
I alt inkl. Moms |
16.000 kr. |
| |
|
|
...1 |
|
|
Fraflytning af G2 |
0 kr. |
|
Omprioritering |
2.000 kr. |
|
Udarbejdelse af lejekontrakt |
2.000 kr. |
|
I alt inkl. Moms |
4.000 kr. |
| |
|
|
...4 |
|
|
Berigtigelsen af ejendom |
5.000 kr. |
|
I alt inkl. Moms |
5.000 kr. |
| |
|
|
...3 |
|
|
Berigtigelsen af ejendom |
5.000 kr. |
|
I alt inkl. Moms |
5.000 kr. |
| |
|
|
Samlet beløb i alt |
50.000 kr. |
SKAT er endvidere af den opfattelse, at viceværtsarbejde for selskabets ejendomme ikke antager et større beløb end 42.000 kr.
Den samlede pris for de udførte arbejder vil således ikke beløbe sig til 345.000 kr., men 120.000 kr. svarende til den lønomkostning, som selskabet tidligere har afholdt.
SKAT har herefter forhøjet selskabets skattepligtige indkomst med 225.000 kr. svarende til det beløb, som selskabet har betalt for meget i ejendomsadministration set i forhold til den pris, selskabet skulle betale, såfremt aftalen om administration af selskabets 4 ejendomme var indgået mellem uafhængige parter. Ved afgørelsen har SKAT skelet til, at selskabet ikke for indkomståret 2003 har betalt honorarer for ejendomsadministration, ligesom selskabet ikke i indkomstårene 2002 og 2003 har afholdt omkostninger til viceværtfunktionen i forbindelse med selskabets drift af ejendommene.
Det mellem selskaberne aftalte beløb er således alene udtryk for en vilkårlig indkomstoverførsel mellem selskaber kontrolleret af samme hovedanpartshaver. Størrelsen på honoraret er alene fastsat ud fra ønsket om at udnytte et fremførselsberettiget underskud i Ejendomsmæglerselskabet H3 ApS, da dette underskud ikke kan udnyttes efter indkomståret 2004.
Da selskabets advokat ikke har kunnet dokumentere, at den beregning som SKAT har foretaget ikke er baseret på en markedspris for de leverede ydelser i forhold til, hvad der ville være aftale mellem uafhængige parter, har SKAT fastholdt forhøjelsen.
...
Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
Udgifter, som i årets løb har været anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, herunder ordinære afskrivninger, kan fradrages ved indkomstopgørelsen. Der skal foreligge en direkte og umiddelbart forbindelse mellem afholdelsen af udgiften og erhvervelsen af indkomsten. Dette kræver, at udgiftsafholdelse ligger inden for de naturlige rammer af virksomheden. Dette fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 1 litra a.
Der stilles skærpede krav til dokumentation, når aftalerne er indgået mellem interesseforbundne parter, da parterne ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for deres transaktioner, der svarer til, hvad uafhængige ville have fastsat for tilsvarende transaktioner (armslængdeprincippet). Der henvises til ligningslovens § 2, stk. 1.
Det er ikke dokumenteret eller tilstrækkelig sandsynliggjort, hvilke ydelser selskabet har betalt for, ligesom modydelsen ikke er dokumenteret.
Det af repræsentanten anførte vedrørende markedspriser kan ikke lægges til grund i den foreliggende sag, idet de af repræsentanten anførte arbejdsopgaver og det skønnede timeforbrug vedrørende de separate fakturaer over ejendommene ikke er dokumenteret.
Da stigningen i administrationshonoraret fra 2003 til 2004 ikke er begrundet i nye og flere arbejdsopgaver, er der ikke grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn.
Landskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.
..."
Der er til brug for sagen stillet i alt 6 spørgsmål til syns- og skønsmanden cand.jur., statsautoriseret ejendomsmægler, MK.
I skønserklæring af 30. november 2011 hedder det blandt andet
"...
Spørgsmål 1
Efter en gennemgang af de vedlagte lejekontrakter (sagens bilag 5 og bilag 9 - 12) bedes skønsmanden besvare, hvorvidt de ved lejeaftalerne opnåede huslejeniveauer overstiger markedsprisen for sammenlignelige lejemål til beboelse på tidspunktet for lejeaftalernes indgåelse.
Svar på spørgsmål 1: Ja.
Spørgsmål 2
Såfremt der svares bekræftende på spørgsmål 1 bedes skønsmanden angive det markedsmæssige niveau for betaling af leje for sammenlignelige beboelseslejemål i samme periode.
Svar på spørgsmål 2
De i sagens bilag 5 og bilag 9 - 12 fremlagte lejekontrakter er udlejet på erhvervsmæssige vilkår. Lejen er således højere end udlejning i henhold til omkostningsbestemt husleje. Til bedømmelse af den omkostningsbestemte husleje pr. m2 har skønsmanden gennemgået en række omkostningsbudgetter dækkende 2005. Den omkostningsbestemte leje stiger årligt med pristalsudviklingen. Gennemsnitligt dog i underkanten heraf, da en række poster på det omkostningsbestemte budget er faste og ikke reguleres, eksempelvis afkastet på 7% af 15. almindelige vurdering. Endvidere påvirkes budgettet ikke meget af stigende offentlige vurderinger, da der ikke er dækningsafgift på beboelse, ligesom stigning i grundskylden er begrænset af skatteloftet.
Nedenfor nævnte eksempler på omkostningsbestemt husleje er eksklusiv generelle, individuelle forbedringer. Henlæggelser til indvendig vedligeholdelse, der i 2005 udgjorde 36 kr. pr. m2, er medtaget, da den indvendige vedligeholdelse i de fremlagte lejekontrakter påhviler lejeren.
Som det fremgår af ovennævnte, varierer m2-lejen for umoderniserede lejligheder meget. Jo større lejligheden er, jo mindre er lejen pr. m2.
De i sagen omhandlede lejligheder har en størrelse på 56, 68 og 76 m2. Sammenligningen kan derfor bedst ske udfra bilag 1, ...11, bilag 2, ...12 samt bilag 8, ...13. Den gennemsnitlige m2-leje for disse ejendomme udgør ca. 440 kr. pr. m2.
De fremlagte lejemål specificerer sig således
|
Bilag |
Adresse |
Areal |
Udlejet pr. |
Årlig leje |
pr. m2 |
|
omk.
leje |
Merleje
pr. m2 |
Merleje
i alt |
|
5 |
...1, st.th. |
56 |
1/4 2005 |
60.000 |
1.071 |
|
440 |
671 |
37 600 |
|
9 |
...2 |
76 |
1/9 2003 |
72.000 |
947 |
|
422 |
525 |
39.898 |
|
10 |
...1, 1.th. |
68 |
1/3 2005 |
72.000 |
1.059 |
|
440 |
619 |
42.080 |
|
11 |
...1, 2.th |
68 |
1/8 2007 |
84.000 |
1.235 |
|
458 |
778 |
52.883 |
|
12 |
...1, st.th 1) |
56 |
1/3 2009 |
78.000 |
1.393 |
|
475 |
918 |
51.389 |
1) Lejemålet er en genudlejning af lejemålet omfattet af bilag 5.
Gennemsnitslejen på 440 kr. pr. m2 er reguleret med 2% p.a. for de genudlejninger, der ikke er sket i 2005.
Spørgsmål 3
Skønsmanden bedes angive en markedspris for henholdsvis administration af erhvervsudlejningsejendomme til beboelsesformål, hvorved der opnås huslejeniveauer som angivet i de vedlagte lejekontrakter (sagens bilag 5 og bilag 9 - 12), og for sædvanlig administration af rene beboelseslejemål. Prisen bedes angivet i 2004-niveau, som en pris pr. lejemål pr. måned.
Svar på spørgsmål 3
Administration for boligudlejningsejendomme følger det af huslejenævnet godkendte beløb pr. lejemål. For Københavns kommune androg dette for 2004 2.150 kr. årligt pr. lejemål. For erhvervslejemål beregnes administrationshonoraret som en procent af den årlige leje. Beløbet herfor andrager 2-3% p.a. afhængig af ejendommen og lejemålenes størrelse og kompleksitet. For store lejemål vil administrationsudgiften være under 2% p.a.
De omhandlede lejemål har en samlet årlig leje på 288.000 kr. Der ses her bort fra bilag 12, idet dette er en genudlejning af bilag 5. Beregnet som beboelsesejendom andrager administrationshonoraret for disse lejligheder i alt 4 x 2.150 kr. = årligt 8.600 kr. Administrationshonoraret pr. måned pr. lejlighed er 179 kr.
Ved beregning ud fra erhvervsleje kan 3% lægges til grund. 3% af 288.000 kr. = 8.640 kr. Altså samme beløb. For små enheder vil administrationshonoraret udgøre et mindstebeløb.
Der er 2 store aktører på ejendomsadministrationsområdet, nemlig G5 A/S og G6-Ejendomme A/S. På skønsmandebs forespørgsel hos G5 A/S blev det oplyst, at mindstehonoraret i 2004 for denne type ejendomme ville andrage 30.000 kr. årligt pr. ejendom. Dette prisforlangende er efter skønsmandens opfattelse alene begrundet i, at disse selskaber ikke vil administrere så små enheder, medmindre det er del i en større portefølje hos en kunde. Mindre aktører vil ikke kræve et så stort beløb.
Sagen omhandler i alt 4 ejendomme, hvoraf den ene ...1 har i alt 7 lejemål. Administrationen heraf vil være 7 x 2.150 kr. = 15.050 kr. Skønsmanden vurderer, at for de 3 øvrige enheder vil der være et årligt mindstehonorar på 10.000 kr. pr. ejendom. Samlet administrationshonorar for de i sagen omhandlede 4 ejendomme vurderes til at andrage 45.000 kr. årligt. Der er i 2004 ikke moms på administrationshonorar.
For ...1 vil honoraret pr. lejemål andrage 2.150 kr. årligt = 179 kr. pr. måned.
For ...3 vil honoraret pr. lejemål andrage 3.333 kr. årligt = 278 kr. pr. måned.
For ...2 vil honoraret pr. lejemål andrage 3.333 kr. årligt = 278 kr. pr. måned.
For ...4 vil honoraret pr. lejemål andrage 10.000 kr. årligt = 833 kr. pr. måned.
Spørgsmål 4
Skønsmanden bedes besvare, hvorvidt følgende ydelser er indeholdt i den markedspris, der angives for administration af rene beboelseslejemål ved besvarelsen af spørgsmål 3:
- udlejning af lejemål, herunder udfærdigelse og administration af lejeaftaler, opsøgende arbejde i forbindelse med bestræbelser på at genudleje ledige lejemål,
- fremvisning af lejemål i forbindelse med udlejning.
- budgetplanlægning, bogføring og regnskabsopgaver herunder opkrævning af fællesudgifter,
- udfærdigelse af varmeregnskab,
- opkrævning af husleje og andre indtægter fra lejeforhold samt varsling af stigninger, betaling af relevante udgifter for lejemål,
- varetagelse af viceværtsopgaver, som ikke er omfattet af de øvrige opremsede ydelser.
Skønsmanden bedes angive de opgaver, som der fastsættes en pris for, jf. spørgsmål 5.
- deltagelse ved beboermøder samt varetagelse af kontakt med beboere,
- deltagelse ved afleveringsforretninger samt udfærdigelse og opkrævning af flytteafregninger,
- varetagelse af byggesager, herunder istandsættelse samt indretning af lokaler i henhold til lejers behov, kontakt til tredjemænd i forbindelse med vedligeholdelse og renovering af ejendommen,
- berigtigelse ved køb og salg af lejligheder, omprioritering af lån i depågældende ejendomme.
Svar på spørgsmål 4
ad a) og b)
Både ja og nej. For beboelseslejemål, hvor der forefindes ventelister, er genudlejning og kontraktskrivning inkl. i administrationshonoraret. Ventelister forefindes i forbindelse med boliger, der ikke er fuldt moderniserede, d.v.s. at der er en attraktiv lav leje.
For fuldt moderniserede lejligheder (boligreguleringslovens § 5, stk. 2) samt for erhvervslejemål beregnes der særskilt honorar herfor.
ad c) Ja.
ad d) Ja.
ad e) Ja.
ad f) Nej.
ad g) Ja.
ad h) Ja.
ad i) Nej.
ad j) Nej.
Spørgsmål 5
I det omfang ydelserne, som specificeret under spørgsmål 4, ikke vurderes at være omfattet af en sædvanlig aftale om administration af rene beboelseslejemål, bedes skønsmanden angive en markedspris for hver af de pågældende ydelser, som ikke anses for omfattet. Prisen bedes angivet i 2004-niveau som en pris pr. lejemål pr. måned.
Svar på spørgsmål 5
Prisen kan ikke angives som en pris pr. lejemål pr. måned, bortset fra f). De øvrige opgaver er ad hoc opgaver, som der betales for, når de foreligger.
ad a) og b)
Honoraret for genudlejning af erhvervslejemål, derunder boliger på erhvervsvilkår, andrager 12-15% af den årlige leje med tillæg af udgifter til markedsføring. Honoraret tillægges moms.
ad f)
Skønsmanden har i skemaet under besvarelse af spørgsmål 2 anført udgifter til vicevært, trappevask m.v. for de pågældende ejendomme. Også her er der en vis variation i det årlige beløb pr. lejlighed. Udgiften afhænger selvfølgelig af den kvalitet, der udføres. Bl.a. om trappevask sker hver uge eller kun hveranden uge. De anførte beløb i skemaet er udtryk for en god gennemsnitlig standard. Skønsmanden vurderer, at vicevært m.v. androg 5.000 kr. inkl. moms pr. lejemål = 417 kr. pr. måned.
ad i)
Honoraret herfor vil andrage ca. 7,5% af byggeomkostningerne med tillæg af 2,5% i tilsyn m.v., i alt ca. 10% af byggeomkostningerne ekskl. moms. Honoraret tillægges moms.
ad j)
Honoraret for berigtigelse af køb og salg af lejligheder er enten en standardtakst eller sker ud fra medgået tid.
I de senere år er der sket en stor konkurrence for honorar for berigtigelse af privatboliger og dermed et prisfald på omkostningerne hertil.
I henhold til hjemmesiden for G7 Boligadvokater opgives prisen for berigtigelse af en ejerlejlighed til 8.500 kr. inkl. moms. Beløbet er ikke reguleret siden 2009, jf. bilag 9.
I henhold til tilsvarende udskrift fra et advokatfirma andrager ejerlejlighedsberigtigelse fra 5.525 kr. inkl. moms, jf. bilag 10.
Udover konkurrencesituationen er processen blevet meget standardiseret, og en del af arbejdet udføres af sekretærer hos de pågældende advokatfirmaer.
For de i sagen omhandlede lejligheder vurderes beløbet at have andraget 7.500 kr. inkl. moms.
Omprioritering af lån i de pågældende ejendomme vil ligeledes blive honoreret efter en standardtakst. Ud fra en berigtigelse af en handel til 7.500 kr. inkl. moms vil skønsmanden vurdere, at honoraret for en omprioritering vil udgøre 4.000 kr. inkl. moms.
Spørgsmål 6
I det omfang ydelserne, som specificeret under spørgsmål 4, ikke vurderes at være omfattet af sædvanlig aftale om administration af rene beboelseslejemål, bedes skønsmanden vurdere, om hver enkelt af ydelserne må anses for sædvanlig i driften af virksomhed omfattende udlejning og administration af erhvervslejemål til beboelsesformål, hvorved der opnås huslejeniveauer som angivet i de vedlagte lejekontrakter (sagens bilag 5 og bilag 9 - 12).
Ved besvarelsen af spørgsmålene bedes skønsmanden lægge til grund, at administrationen i 2004 vedrørte følgende ejendomme:
|
Ejendom |
Antal lejemål |
Ejerandel |
|
...4, |
1 |
100% |
|
...1, |
7 |
100% |
|
...3, |
3 |
30% |
|
...2, |
3 |
100% |
For så vidt angår ejendommen ...3, beboede ejerne selv et lejemål.
I 2004 var der en enkelt genudlejning af et lejemål (...3) og en enkelt yderligere fraflytning pr. 1. november 2004 (...2).
Svar på spørgsmål 6
Ja.
..."
Forklaringer
Der er afgivet forklaring af B, A, syns- og skønsmand MK, KL, JN, TT, VM og LD.
B har forklaret blandt andet, at hun er uddannet ejendomsmægler i 1979, og at hun blev valuar i 1981. Hun begyndte at studere jura ca. 1990. Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS blev stiftet i 1998. Pr. 1. december 2002 flyttede ejendomsmæglerfirmaet ind i lokalerne ...6. Advokatfirmaet H1 blev stiftet af hendes mand, A, pr. 1. februar 2003 og havde indledningsvis til huse i lokalerne på ...3. A var registreret ejendomsformidler. Hun blev selv ansat som advokatfuldmægtig i advokatfirmaet pr. 1. februar 2003 og senere som advokat pr. 1. marts 2005. KS blev ansat som juridisk konsulent/stud.jur. pr. 1. februar 2003 og senere som advokatfuldmægtig pr. 1. oktober 2003 og indtil 31. august 2004. Det blev besluttet, at også advokatfirmaet skulle have til huse i ...6 og i februar/ marts 2004 flyttede advokatfirmaet fra ...3 til ...6, og fra dette tidspunkt og frem til ultimo 2005 havde advokatfirmaet alene adgang til et mødelokale i ...3, hvilket blev benyttet af KS og VM. VM blev ansat som advokatfuldmægtig pr. 1. januar 2005, og pr. 1. juli 2005 blev der indgået en samarbejdsaftale mellem advokatfirmaet og VMs selvstændige virksomhed. Såvel KS som VM arbejdede udelukkende for advokatfirmaet. Hun har selv udarbejdet skitsen over lokalerne i ...6 [ekstrakten side 277]. Mødelokalet blev for 80-90 % vedkommende benyttet af advokatfirmaet og af ejendomsmæglerfirmaet den øvrige tid. Hun og A sad i det bageste lokale. For 2004 fakturerede hun 345.000 kr. til H2 Ejendomsforvaltning ApS for den bistand, som ejendomsmæglerfirmaet havde ydet. Da hun skrev regningen den 21. december 2004 kendte hun ikke 2004-resultatet for ejendomsmæglerfirmaet. Hun har ikke modtaget rådgivning om forældelse af skattemæssigt underskud, ligesom hun ikke i øvrigt havde kendskab hertil. De 180.000 kr. for generel bistand af selskabets 4 ejendomme vedrører de opgaver, der fremgår af administrationsaftalen af 20. december 2003. Vedrørende ...2 blev der faktureret for bistand til blandt andet sammenlægning af lejligheder og salg af ejendommen, hvor salgsarbejdet blev påbegyndt i 2004. Ejendommen blev solgt pr. 1. april 2005. Vedrørende ...1 blev der faktureret for en byggesag, omprioritering og udarbejdelse af en lejekontrakt. Vedrørende ...4 blev der faktureret for berigtigelse og indretning, mens der for ...3 blev faktureret for forhandling med lejer, udarbejdelse af lejekontrakt og indretning. Advokatfirmaet havde i årene 2003-2005 en relativ lav omsætning, da det var nystartet, og der var derfor også et lavt lønniveau. Klienterne var primært afledt fra ejendomsmæglerfirmaet. Hun har siden sin ansættelse som advokatfuldmægtig og senere som advokat haft fuldtidsbeskæftigelse i advokatfirmaet, hvor hun blandt andet behandlede ægtepagter og testamenter. Hun udførte i den pågældende periode adskillige opgaver for H2 Ejendomsforvaltning ApS, hvor hun blandt andet havde fremvisninger om aftenen og i weekender, ligesom hun på disse tidspunkter udførte viceværtopgaver. Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS blev afhændet i oktober 2007. Hun er nu alene beskæftiget med advokatarbejde. Advokatfirmaet går nu godt.
A har forklaret blandt andet, at han i det hele kan tilslutte sig den forklaring, som B har afgivet. Han fik sin advokatbeskikkelse i 1983, men deponerede denne og arbejdede som erhvervsmægler. Han har varetaget den daglige drift i Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS siden stiftelsen i 1998. I Advokatfirmaet H1 har han navnlig beskæftiget sig med berigtigelser, lejesager og grundejerforeningsarbejde, mens han ikke i videre omfang har beskæftiget sig med testamenter og ægtepagter. Han har arbejdet ca. 37 timer om ugen for advokatfirmaet, men ikke alle timer har været debiterbare, da han også anvendte tid på "at så frø" til fremtidige klienter. Det er rigtigt, at KS og VM udelukkende arbejdede for advokatfirmaet. For så vidt angår H2 Ejendomsforvaltning ApS har han blandt andet bistået med udarbejdelse af købsaftaler, f.eks. vedrørende ...2.
Cand.jur. statsautoriseret ejendomsmægler MK har vedstået sin syns- og skønserklæring af 30. november 2011 og har forklaret blandt andet, at de 440 kr., der fremgår af besvarelsen af spørgsmål 2 i syns- og skønserklæringen, er 2005-tal for de nævnte sammenligningslejemål. Der er flere selskaber/personer, der udlejer til beboelse på erhvervslejevilkår. Det tager længere tid at udleje på sådanne vilkår, men det lyder i overkanten, at det i 2004 skulle have været nødvendigt med 20 fremvisninger for at udleje et sådant lejemål. Han mener ikke, at H2 Ejendomsforvaltning ApS har været specielt kendt i markedet. Salær for berigtigelse ved salg af en hel ejendom, f.eks. ...2, må beregnes efter medgået tid. Salæret ved en salgspris på 3,9 mio. kr. vil - afhængigt af hvor meget arbejde det har indebåret - ligge i størrelsesordenen 25.000-50.000 kr. Med lejekontrakter som i denne sag vil prisen for en ejendom stige med op til 50 %, og der er således ikke tale om en proportional stigning.
KL har forklaret blandt andet, at hun blev ansat i Ejendomsmæglerfirmaet H3 ultimo 2002. Hun var uddannet ejendomsmægler og læste til valuar. Hun var i første omgang ansat i ca. 11 måneder og året efter i 2004 i en periode på 3 måneder. Til at begynde med arbejdede hun på ...3, men senere flyttede de til ...6. Advokatfirmaet flyttede også fra ...3 til ...6. Efter flytningen havde ejendomsmæglerfirmaet ikke adgang til lokalerne på ...3, men hun husker ikke, om dette også gjaldt for advokatfirmaet. Forevist skitse [ekstrakten side 277] forklarede hun, at hun sad ved det ene af skrivebordene i salgsafdelingen. Receptionen var fællesområde for ejendomsmæglerfirmaet og advokatfirmaet. I sidste del af vidnets ansættelse sad KS ved det bord, hvor der står "advokatfuldmægtig". Mødelokalet blev benyttet af både advokatfirmaet og ejendomsmæglerfirmaet. B og A sad i det bageste lokale. B arbejdede som advokat og havde ikke opgaver for ejendomsmæglerfirmaet, hvilket hun husker, fordi det var mærkeligt, at den eneste ejendomsmægler var advokatfuldmægtig. Vidnet henvendte sig til A, hvis hun havde spørgsmål til sine sager. Vidnet havde ikke meget med KS at gøre, da KS udelukkende arbejdede for advokatfirmaet. Vidnet var ikke ansat samtidigt med VM. Hun tjente ikke meget, da virksomheden var nystartet. Hun har ikke kendskab til udlejningsaktiviteter hos H2 Ejendomsforvaltning.
JN har forklaret blandt andet, at han blev ansat i Ejendomsmæglerfirmaet H3 i 2003 som ejendomsmæglerassistent, hvor han beskæftigede sig med salg af fast ejendom og de dermed forbundne arbejdsopgaver. Hans arbejdssted var i ...6 hvor også advokatfirmaet havde til huse. Forevist skitse [ekstrakten side 277] forklarede vidnet, at han sad ved det første bord i salgsafdelingen, mens DT sad ved det andet bord. Receptionen var fællesområde mellem ejendomsmæglerfirmaet og advokatfirmaet. KS sad ved det bord, hvor der står "advokatfuldmægtig". I mødelokalet holdt advokatfirmaet møder om testamenter m.v. A og B sad i det bageste lokale. Advokatfirmaet benyttede også nogle mødelokaler på ...3, hvor ejendomsmæglerfirmaet benyttede vinduerne til udstilling. Han husker ikke, om advokatfirmaet havde rådighed over lokalerne på ...3 i hele den periode, han var ansat. B arbejdede for advokatfirmaet. Vidnet har dog i sit arbejde i ejendomsmæglerfirmaet formentlig sparret med B i en eller anden udstrækning. B blev mere involveret i ejendomsmæglerfirmaet, da DT fratrådte. A arbejdede både i advokatfirmaet og i ejendomsmæglerfirmaet. Berigtigelse af ejendomshandler blev varetaget af KS, A og B. KS udførte intet arbejde for ejendomsmæglerfirmaet. Vidnet deltog ikke i udlejningsarbejde for H2 Ejendomsforvaltning. Han havde håbet, at hans løn havde været bedre. Det kan godt passe, at han tjente ca. 16.500 kr. om måneden. Han mener, at han var ansat knap et år. Det kan godt passe, at han fratrådte den 31. marts 2004. Han mener, at DT fratrådte ultimo 2003.
TT har forklaret blandt andet, at hun var ansat i Ejendomsmæglerfirmaet H3 for 7-8 år siden. Hun var ansat ca. 1 år. Det kan godt passe, at hun tiltrådte den 1. april 2004. Det første år var hun ansat som trainee, hvor hun blandt andet fremviste ejendomme. Virksomheden havde adresse på ...6 hvor også advokatfirmaet havde til huse. Forevist skitse [ekstrakten side 277] forklarede hun, at hun har siddet ved begge skriveborde i salgsafdelingen. Receptionen var fælles for ejendomsmæglerfirmaet og advokatfirmaet. I den periode, hun var ansat, sad først KS og senere VM ved det bord, hvor der står "advokatfuldmægtig". Mødelokalet blev benyttet af både ejendomsmæglerfirmaet og advokatfirmaet. Ejendomsmæglerfirmaet benyttede vinduerne i ...3 til udstilling. Hun ved ikke, om advokatfirmaet benyttede lokalerne i ...3. Både KS og VM var advokatfuldmægtige og udførte ikke opgaver for ejendomsmæglerfirmaet. B var ved at blive advokat. B hjalp, hvis vidnet havde spørgsmål. Hun mener ikke, at B havde egne sager i ejendomsmæglerfirmaet, men B var nogen gange med til fremvisninger. Vidnet fik hjælp af både A og B, men mest af A.
VM har forklaret blandt andet, at han blev ansat i Advokatfirmaet H1 pr. 1. januar 2005. Frem til 5. februar 2005 var han ansat som stud.jur. og derefter som advokatfuldmægtig. Han havde ingen arbejdsopgaver for ejendomsmæglerfirmaet, men deltog dog i i alt 2-3 søndagsvagter. På disse vagter lavede han advokatarbejde, men besvarede dog telefonen og udleverede salgsopstillinger for ejendomsmæglerfirmaet. I løbet af en søndagsvagt har han højst brugt 20 minutter på arbejdsopgaver for ejendomsmæglerfirmaet. Hans arbejde som advokatfuldmægtig bestod i oprettelse af testamenter og med arbejde i almindelige civile sager. B beskæftigede sig primært med dødsboer. Han husker indretningen af ...6 som det fremgår af skitsen [ekstrakten side 277]. Både advokatfirmaet og ejendomsmæglerfirmaet benyttede mødelokalet. Advokatfirmaet havde også lokaler på ...3, hvor han har holdt møder. Han ved ikke, hvordan A og B fordelte arbejdsopgaverne i ejendomsmæglerfirmaet mellem sig, men det er hans indtryk, at det mest var A, der udførte disse opgaver. Vidnet er bekendt med H2 Ejendomsforvaltning, men har ikke selv deltaget i udlejningsbestræbelser. Han mener, det var Bs opgave at skaffe nye lejere, men han ved ikke, hvornår på dagen B udførte arbejdsopgaver for H2 Ejendomsforvaltning. Som advokatfuldmægtig fik han 20.000 kr. om måneden. Pr. 1. juli 2005 overgik han til en konsulentaftale og fakturerede derefter til advokatfirmaet.
LD har forklaret blandt andet, at hun er uddannet ejendomsmægler. Hun var ansat 30 timer ugentligt som administrativ medarbejder hos Ejendomsmæglerfirmaet H3 fra november 2008 til februar 2009. Hun fremviste blandt andet lejemål, både virksomhedens egne lejemål, lejemål de administrerede for andre og ejendomme, der skulle sælges. I den periode, hun var ansat, lykkedes det kun at udleje et boliglejemål. Det var A, der udarbejdede kontrakterne. Det var svært at udleje lejemålene på grund af disses størrelse og stand. Erhvervslejemålene tog lang tid at fremvise, mens boliglejemålene tog kortere tid. Hun har i nogle tilfælde haft op til 20 fremvisninger.
Parternes synspunkter
Ad A mod Skatteministeriet
A har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvoraf fremgår blandt andet:
"...
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende
|
at |
De af Ejendomsmæglervirksomheden leverede og fakturerede ydelser til sagsøger vedrørende ejendomsadministration kan fradrages i sagsøgers skattepligtige indkomst, idet det særligt gøres gældende |
| |
|
| |
at |
sagsøger er berettiget til at fradrage omkostninger, som Ejendomsmæglerfirmaet har afholdt i sagsøgers interesse. |
| |
|
|
| |
at |
sagsøger er berettiget til at fradrage en forholdsmæssig andel af de omkostninger, som har været anvendt til ydelser, der har været delt mellem Ejendomsmæglerfirmaet og sagsøger og at de anvendte fordelingsprincipper i tilstrækkeligt omfang kan anvendes som fordelingsprincip. |
| |
|
|
| |
at |
de af Ejendomsmæglerfirmaet opkrævede ydelser svarer til Ejendomsmæglers kostpriser. |
| |
|
|
|
at |
Bevisbyrden for, at de afholdte udgifter er afholdt med henblik på at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten hos sagsøger er løftet. |
| |
|
|
| |
at |
sagsøgtes forhøjelse af sagsøgers skattepligtige indkomst for indkomståret 2005 under alle omstændigheder ikke kan finde anvendelse på beløbet 52.188,- kr., idet beløbet er betalt direkte til leverandøren af den pågældende ydelse og således intet har at gøre med forholdet mellem sagsøger og Ejendomsmæglerfirmaet. |
..."
Skatteministeriet har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvoraf fremgår blandt andet:
"...
Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har løftet bevisbyrden for at være berettiget til fradrag for driftsomkostninger som selvangivet for indkomstårene 2003, 2004 og 2005, og at sagsøgeren ikke har godtgjort, at skattemyndighedernes skønsmæssige fastsættelse af de fradragsberettigede omkostninger kan tilsidesættes.
Bevisbyrden for skattemæssige fradrag påhviler som udgangspunkt skatteyderen, jf. f.eks. SKM2004.162.HR. Idet der er tale om interesseforbundne parter er bevisbyrden skærpet, jf. f.eks. SKM2007.445.HR. Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.
Skattemyndighederne har derfor været berettigede til at fastsætte sagsøgerens driftsomkostninger skønsmæssigt.
Der foreligger ingen skriftlig administrationsaftale, og sagsøgeren har givet modstridende og divergerende oplysninger om aftalens indhold. Indholdet af aftalen er udokumenteret, og det fremstår som værende helt uafklaret mellem Advokatvirksomheden og Ejendomsmæglervirksomheden, hvilke ydelser der skulle leveres, og til hvilken pris.
Ejendomsmæglervirksomheden havde i indkomstårene 2003-2005 et skattemæssigt underskud, og administrationshonorarerne til Ejendomsmæglervirksomheden udgjorde i hvert af årene næsten de samme beløb, som Advokatvirksomhedens indtægter (bilag 9, side 1, 5 og 8). De fakturerede administrationsomkostninger forekommer at have til formål at undgå beskatning af et overskud i Advokatvirksomheden.
Sagsøgeren har således ikke løftet sin skærpede bevisbyrde for, at administrationsaftalen med Ejendomsmæglervirksomheden ikke afviger fra, hvad uafhængige parter ville have aftalt, og aftalen kan derfor ikke lægges til grund for opgørelsen af sagsøgerens skattepligtige indkomst, jf. ligningslovens § 2, stk. 1, og f.eks. SKM2003.318.HR.
Endvidere er administrationsaftalen usædvanlig, og også derfor er det berettiget dels at nægte fradrag i det omfang, som sagsøgeren har selvangivet, og dels at fastsætte sagsøgerens fradragsberettigede udgifter til administration skønsmæssigt, jf. f.eks. UfR 1999, 1031 H, SKM2003.318.HR, SKM2005.402.VLR og SKM2005.164.HR.
Skattemyndighedernes skøn over Advokatvirksomhedens administrationsudgifter kan ikke tilsidesættes, idet sagsøgeren ikke har godtgjort, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. SKM2005.368.HR og SKM2009.37.HR.
Det er ikke dokumenteret, hvilken andel af de afholdte lønudgifter i Ejendomsmæglervirksomheden, der vedrører arbejde udført i Advokatvirksomheden.
Sagsøgerens opgørelser over administrationsomkostninger (bilag 4-6) bestrides som både udokumenterede og forkerte. Desuden er oplysningerne i opgørelserne modstridende med sagsøgerens oplysninger for Landsskatteretten. Eksempelvis oplyste sagsøgeren således for Landsskatteretten, at Ejendomsmæglervirksomheden kun "viderefakturerede" 50 % af lønudgiften vedrørende B (bilag E, side 2, 5. afsnit), mens bilag 4-6 medregner den fulde lønudgift.
Sagsøgerens opgørelser (bilag 4-6) beregner desuden Advokatvirksomhedens udgiftsandel væsentligt højere end de fakturerede administrationsomkostninger (bilag 4, side 2, bilag 5, side 2 og bilag 6, side 2, sammenholdt med bilag 9, side 1, 5 og 8). Hvis sagsøgerens opgørelser tages for pålydende, fremhæver de således, at administrationsaftalen er særdeles usædvanlig, idet Ejendomsmæglervirksomheden i så fald løbende i 3 år skulle have haft betydelige underskud ved administrationen.
Det er ikke dokumenteret, at sagsøgeren har modtaget løn for arbejde i Advokatvirksomheden. Virksomheden er drevet i personligt regi, og en virksomhedsejer udbetaler ikke løn til sig selv for sit arbejde. Også af denne grund kan bilag 4-6 ikke lægges til grund, da opgørelserne medregner løn til sagsøgeren.
Sagsøgeren har endvidere ikke godtgjort, at mere end 50 % af Bs løn vedrører Advokatvirksomheden, og det er udokumenteret, at KS og VM udelukkende arbejdede for Advokatvirksomheden.
Det fremgår således af ansættelseskontrakterne for B og KS (bilag 7), at deres arbejde skulle udføres på både Advokatvirksomhedens og Ejendomsmæglervirksomhedens adresser. VMs ansættelseskontrakt (bilag 7) angiver ligeledes at omfatte arbejdsopgaver i forbindelse med mægleraktiviteter. Alle tre kontrakter indeholder desuden aftale om faste eller mulige søndagsvagter, og det må lægges til grund, at søndagsvagter vedrører arbejde i Ejendomsmæglervirksomheden. Det skal endvidere fremhæves, at B er ejendomsmægler, og at der bortset fra en kort periode på to måneder (marts-april 2004) ikke er ansat ejendomsmæglere i Ejendomsmæglervirksomheden, men alene ejendomsmæglerassistenter (bilag 11-18).
Det er herudover ikke dokumenteret, at Advokatvirksomheden har haft lønudgifter til TN , KP, VK og DT. Advokatvirksomhedens andel i lønudgifter til PM og LJ bestrides som udokumenteret.
Det gøres endvidere gældende, at VMs fakturering til Advokatvirksomheden (bilag 8) ikke kan bevirke en tilsidesættelse af det udøvede skøn for indkomståret 2005, idet Landsskatteretten har skønnet over samtlige Advokatvirksomhedens administrationsudgifter, og således også udgifterne til betaling af VMs ydelser. Endvidere er VMs fakturering ikke udtryk for en ekstra udgift for Advokatvirksomheden i 2005 i forhold til 2004.
Endeligt bestrides det, at administrationsaftalen i 2003 omfattede udgifter til kontorhold. De opgjorte udgifter til kontorhold i 2004 og 2005 er udokumenterede, og det bestrides, at Advokatvirksomhedens andel af kontorholdsudgifterne udgjorde 50 %.
..."
Ad H2 Ejendomsforvaltning ApS mod Skatteministeriet
H2 Ejendomsforvaltning ApS har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvoraf fremgår blandt andet:
"...
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende
|
at |
de af Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS leverede og fakturerede ydelser til sagsøger har udgjort et sædvanligt og nødvendigt bidrag til driften i sagsøgers virksomhed og må som sådan anses for omfattet af statsskattelovens § 6 stk. 1, litra a, |
| |
|
|
|
at |
størrelsen af vederlaget for administrationsydelsen er markedsmæssig, |
| |
|
|
at |
det af de Københavnske Huslejenævn fastsatte normtal for ejendomsadministration pr. beboelseslejemål ikke er relevant som sammenligningsgrundlag, |
| |
|
|
| |
idet |
normtallet ikke afspejler en markedspris, men en fastsættelse af prisniveauet med udspring i lovgivning der har til formål at beskytte lejere, og at normtallet alene vedrører basal masseadministration af lejemål og ikke omfatter samme art og omfang af ydelser som er tilfældet under nærværende sag, og at normtallet ikke tager hensyn til de meromkostninger der er forbundet med tidsbegrænsede erhvervslejekontrakter for beboelseslejemål, |
| |
|
|
|
at |
det af SKAT udøvede skøn i sagen er sket på et ulovligt og ufuldstændigt grundlag. |
..."
Skatteministeriet har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvoraf fremgår blandt andet:
"...
Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har løftet bevisbyrden for sin berettigelse til fradrag af driftsomkostninger som selvangivet for indkomståret 2004, og at sagsøgeren ikke har godtgjort, at skattemyndighedernes skønsmæssige fastsættelse af de fradragsberettigede omkostninger kan tilsidesættes.
1. Ikke ret til fradrag som selvangivet
Bevisbyrden for skattemæssige fradrag påhviler som udgangspunkt skatteyderen, jf. f.eks. SKM2004.162.HR. Sagsøgeren er interesseforbundet med ejendomsmæglervirksomheden, og sagsøgerens bevisbyrde for, at de selvangivne udgifter til ejendomsadministration udgjorde en driftsomkostning for sagsøgeren, er derfor skærpet, jf. f.eks. SKM2007.445.HR. Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet. Skattemyndighederne har derfor været berettigede til at fastsætte sagsøgerens driftsomkostninger skønsmæssigt.
Sagsøgeren har ikke fremlagt et skriftligt aftalegrundlag for årsafregningen fra Ejendomsmæglervirksomheden (bilag 4, underbilag 2). og det bestrides, at årsafregningen kan lægges til grund for den skattemæssige opgørelse af sagsøgerens driftsomkostninger.
I forhold til administrationsaftalen (bilag A) gøres det gældende, at denne ikke kan lægges til grund for opgørelsen af (en del af) sagsøgerens driftsomkostninger. Aftalen vedrører administration af det sagsøgende selskabs daglige drift og fastsætter en månedlig afgift, hvilket ikke stemmer med den momsfri årsafregning af kr. 180.000,- for bistand ved administration af sagsøgerens ejendomme, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8.
Det er udokumenteret, hvilke ydelser Ejendomsmæglervirksomheden har leveret og var forpligtet til at levere. Det skal fremhæves, at Ejendomsmæglervirksomheden ikke har varetaget tilsvarende administration for andre (sagsøgtes opfordringer nr. 1 og 7), og at administrationen ikke er indgået som en sædvanlig del af Ejendomsmæglervirksomhedens drift (bilag G).
Årsafregningen fremstår som vilkårligt fastsat, og det skal fremhæves som usædvanligt, at der ikke er sket løbende fakturering hverken af det månedlige honorar på kr. 15.000,- eller af de udokumenterede enkeltopgaver.
Årsafregningen forekommer at have til formål at undgå beskatning af det overskud, der ellers ville være i det sagsøgende selskab, idet årsafregningen på kr. 345.000,- svarer til sagsøgerens bruttofortjeneste på kr. 354.018,- (bilag 6, side 7).
Ejendomsmæglervirksomheden havde et skattemæssigt underskud i indkomståret 2004 (bilag B, side 2), så det var skattemæssigt hensigtsmæssigt at overføre beløbet til Ejendomsmæglervirksomheden.
Hertil kommer, at årsafregningen ikke svarer til, hvad uafhængige parter ville have aftalt, og den skønsmæssige fastsættelse af sagsøgerens driftsomkostninger er også derfor berettiget, jf. ligningslovens § 2, stk. 1 og 2, og f.eks. SKM2003.318.HR.
2. Skønnet kan ikke tilsidesættes
Det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at skattemyndighedernes skøn over sagsøgerens udgifter til administration er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. SKM2005.368.HR og SKM2009.37.HR.
Denne bevisbyrde har sagsøgeren heller ikke løftet.
Skattemyndighedernes skøn svarer til sagsøgerens udgifter til "lønrefusion" på kr. 120.000,- til Ejendomsmæglervirksomheden i 2002 og 2003 (bilag D, side 3), og det må lægges til grund, at "lønrefusionen" vedrørte ydelser svarende til de ydelser, der blev leveret i indkomståret 2004, jf. sagsøgerens besvarelse af sagsøgtes opfordring nr. 3 (replikken, side 3, 1. afsnit).
Skønnet giver rigelig rum til både sædvanlige udgifter til ejendomsadministration og eventuelle andre opgaver, der i øvrigt er udokumenterede. Sagsøgeren har ikke godtgjort, at lønrefusionen i 2002 og 2003 var lavere end markedsprisen for de leverede ydelser.
Tværtimod viser skønserklæringen, at det omtvistede administrationshonorar er betydeligt højere end et "sædvanligt administrationshonorar" for administration af tilsvarende lejemål, idet et "sædvanligt administrationshonorar" i erhvervslejeforhold ifølge skønserklæringen også omfatter de opgaver, som Ejendomsmæglerfirmaet har opkrævet særskilt honorering for udover honoraret for "generel bistand"
2.1 Honorar for "generel bistand"
Særligt hvad angår den påståede del af administrationshonoraret, der vedrører administration af sagsøgerens ejendomme bemærkes følgende:
Det fremgår af skønserklæringen, at for erhvervslejemål beregnes sædvanlige administrationshonorarer som 2-3 % p.a. af den årlige leje, afhængig af ejendommens og lejemålenes størrelse samt kompleksitet (skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3, jf. skønserklæringen, s. 6, 2. afsnit).
Da de i sagen omhandlede lejemål har en samlet årlig leje på kr. 288.000, vil et sædvanligt administrationshonorar for de omtvistede lejemål udgøre i alt kr. 5.760 - kr. 8.640,-, hvilket er betydeligt mindre end den del af det af skattemyndighederne skønnede beløb, der kan henføres til "generel bistand" på ca. kr. 26.000,- (bilag 1, s. 5). Skattemyndighedernes skøn er derfor udtryk for et for sagsøgeren lempeligt skøn.
Uanset skønsmandens oplysninger om at det beskedne antal af administrerede lejemål i sagen ville fordre et mindstebeløb på i alt kr. 45.000,-(skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3, jf. skønserklæringen, s. 6, sidste afsnit), har sagsøgeren ikke godtgjort, at skattemyndighedernes skøn kan tilsidesættes.
Ved sidstnævnte beregning har skønsmanden forudsat, at honoraret for administration af ...1 andrager kr. 2.150,- årligt pr. lejemål, dvs. kr. 15.000.- i alt (skønserklæringen, s. 6-7). For de øvrige ejendomme på hhv. ...3, ...2 og ...4 vil der ifølge skønsmanden - henset til det beskedne antal lejemål - være tale om et mindstehonorar på kr. 10.000,- pr. ejendom, dvs. i alt kr. 30.000.- (skønserklæringen, s. 6-7). Da sagsøgeren kun ejer 30 % af ejendommen på ...3, og der alene er opkrævet administrationshonorar vedrørende denne del, jf. sagsøgerens besvarelse af opfordring (6) i replikken, s. 3, vil honoraret imidlertid alene udgøre kr. 3.000,- for denne ejendom, og ikke kr. 10.000,-.
Det samlede administrationshonorar for de omtvistede ejendomme vil derfor i henhold til skønsmandens forudsætninger udgøre kr. 38.000, hvilket ifølge skønserklæringen også vil omfatte ydelser som dem, Ejendomsmæglervirksomheden særskilt har opkrævet honorering for (skønserklæringen, s. 10).
Det er desuden udokumenteret, at administrationen af sagsøgerens ejendomme krævede en arbejdsindsats svarende til en fuldtidsansat i Ejendomsmæglervirksomheden. I øvrigt bemærkes, at den fulde udgift til en fuldtidsansat ikke kun udgør løn, og at kr. 180.000,- ikke ville kunne dække samtlige udgifter for en fuldtidsansat i et år.
2.2 Honorar for "anden bistand"
Hertil kommer, at de øvrige honorarer ifølge årsafregningen for påståede ekstraordinære opgaver er helt udokumenterede. Der er ikke fremlagt skriftlige aftaler, og det er udokumenteret, at ydelserne overhovedet er leveret.
Selv hvis ydelserne var leveret, er det udokumenteret, at det berettigede Ejendomsmæglervirksomheden til særskilte honorarer ud over honoraret for generel bistand, og det bestrides, at honorarernes størrelse svarer til markedsprisen. Herunder bestrides det, at Ejendomsmæglervirksomheden har afregnet til en timepris på kr. 550,-, at en sådan timepris udgør markedsprisen, og at Ejendomsmæglervirksomheden har anvendt henholdsvis ca. 72 timer og ca. 36 timer vedrørende ...2 og ...1 ud over den generelle bistand.
Skønsmanden har således også oplyst (skønserklæringen, s. 10), at de øvrige ydelser, som Ejendomsmæglerfirmaet ifølge årsafregningen har opkrævet særskilt honorering for, herunder byggesager, omprioritering af lån, udarbejdelse af lejekontrakter, berigtigelse af køb af ejendomme, udlejningsbestræbelser m.v. sædvanligvis vil være omfattet af en administrationsaftale, der omfatter udlejning og administration af erhvervslejemål til beboelsesformål, hvorved der opnås huslejeniveauer som angivet i de fremlagte lejekontrakter (bilag 5 og 9-12).
Under alle omstændigheder bestrides det i tilknytning hertil, at sagsøgeren har haft særligt store udgifter til genudlejning af ledige lejemål, der berettiger den store administrationsudgift. Dels har sagsøgeren kun haft få ledige lejligheder, og dels er det som følge af situationen på boligmarkedet i 2004 ikke sandsynligt, at Ejendomsmæglervirksomheden har gjort særlige tiltag for at genudleje ledige lejligheder, når dette ikke lykkedes.
Endeligt skal det fremhæves, at de samlede fakturerede administrationsudgifter ikke efterlader noget overskud overhovedet fra udlejningen af ejendommene. Det er utroværdigt, at sagsøgeren skulle have anvendt så mange ressourcer på administration og forgæves genudlejning, at der reelt ikke er nogen fortjeneste ved udlejningen af lejemålene.
Sagsøgeren har således ikke løftet bevisbyrden for, at skattemyndighedernes skøn er åbenbart urimeligt eller udøvet på et fejlagtigt grundlag.
..."
Rettens begrundelse og afgørelse
Det er ubestridt, at A, H2 Ejendomsforvaltning ApS og Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS er interesseforbundne parter, og at ligningslovens § 2 således finder anvendelse i nærværende sager.
Ad A mod Skatteministeriet
Efter bevisførelsen, herunder de forklaringerne fra A, B og VM sammenholdt med at A havde principalansvar for KS og VM, finder retten det godtgjort, at det af A udførte arbejde fordelte sig med 50 % for Advokatfirmaet H1 ApS og 50 % for Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS.
Efter bevisførelsen, herunder forklaringerne fra JN og TT om Bs arbejdsopgaver for Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS, sammenholdt med at A over for Landsskatteretten oplyste, at ejendomsmæglerfirmaet alene viderefakturerede 50 % af lønudgiften for B, finder retten det ikke godtgjort, at mere end 50 % af det af B udførte arbejde vedrørte Advokatfirmaet H1.
Efter bevisførelsen, herunder ansættelsesaftaler af 1. februar 2003 og 16. oktober 2003 sammenholdt med forklaringerne fra B, A, VM, KL, JN og TT, finder retten det godtgjort, at KS udelukkende var beskæftiget med arbejde for Advokatfirmaet H1 og således ikke med arbejde for Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS.
Det er ikke ved ansættelsesaftaler eller på anden måde dokumenteret, ligesom det ikke ved forklaringer er godtgjort, at TN, KP, VK eller DT udførte arbejdsopgaver for Advokatfirmaet H1 ud over arbejdsopgaver for Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS.
Efter bevisførelsen, herunder ansættelsesaftale af 25. oktober 2004 og samarbejdsaftale af 31. maj 2005 mellem Advokatfirmaet H1 og Inkassofirmaet v/VM sammenholdt med forklaringerne fra B, A, VM og TT finder retten det godtgjort, at VM udelukkende var beskæftiget med arbejde for Advokatfirmaet H1 og således ikke med arbejde for Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS.
Efter bevisførelsen, herunder ansættelsesaftale af 20. juli 2005 vedrørende PM og ansættelsesaftale af 16. november 2005 vedrørende LJ, finder retten det godtgjort, at PM og LJ udførte arbejde for Advokatfirmaet H1 med 50 % og for Ejendomsmæglerfirmaet H3 med 50 %.
Efter bevisførelsen, herunder de afgivne forklaringer om henholdsvis Advokatfirmaet H1 og Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS' brug af lokalerne beliggende ...6, lægger retten til grund, at Advokatfirmaet H1' andel af kontorholdsudgifterne i 2004 og 2005 udgjorde 50 %. Advokatfirmaet H1 har derimod ikke dokumenteret at have afholdt kontorholdsudgifter i ...6 i 2003.
Som følge af det ovenfor anførte hjemvises ansættelsen af As skattepligtige indkomst for indkomstårene 2003, 2004 og 2005 til fornyet behandling ved skattemyndighederne, således at det lægges til grund, at A og B udførte arbejde for Advokatfirmaet H1 med 50 %, at KS og VM udelukkende udførte arbejde for Advokatfirmaet H1, at PM og LJ udførte arbejde for Advokatfirmaet H1 med 50 %, og at Advokatfirmaet H1' andel af kontorholdsudgifterne vedrørende ...6 i 2004 og 2005 udgjorde 50 %.
Efter sagens karakter, forløb og udfald skal Skatteministeriet i sagsomkostninger til A betale 44.063,92 kr., hvoraf 2.000 kr. er til dækning af retsafgift, 2.063,92 kr. er til dækning af udgifter til vidneførsel og 40.000 kr. er til dækning af passende udgift til advokatbistand.
Ad H2 Ejendomsforvaltning ApS mod Skatteministeriet
Fakturaen af 21. december 2004 på 345.000 kr. for Ejendomsmæglerfirmaet H3' bistand til H2 Ejendomsforvaltning ApS vedrører interesseforbundne parter og kan derfor ikke uden videre lægges til grund. Der påhviler herefter H2 Ejendomsforvaltning ApS en skærpet bevisbyrde for fradragsretten, jf. herved ligningslovens § 2 sammenholdt med statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.
Skattemyndighederne har skønsmæssigt fastsat det samlede fradrag til 120.000 kr. svarende til den lønomkostning, H2 Ejendomsforvaltning ApS tidligere har afholdt.
Efter bevisførelsen, herunder B og As forklaringer, finder retten ikke grundlag for betvivle, at Ejendomsmæglerfirmaet H3 ApS ved B i 2004 udførte en række opgaver for H2 Ejendomsforvaltning ApS.
Retten finder imidlertid ikke, at H2 Ejendomsforvaltning ApS ved B og As forklaringer sammenholdt med skønserklæringen har løftet bevisbyrden for, at det fakturerede beløb på 345.000 kr. svarer til, hvad uafhængige parter ville have aftalt. Retten bemærker herved tillige, at de 345.000 kr. svarer til det overskud, der ellers ville have været i H2 Ejendomsforvaltning ApS, og at der ikke i løbet af 2004 løbende er sket fakturering for bistanden.
Retten finder som følge af det ovenfor anførte ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn, hvorefter det samlede fradrag er fastsat til 120.000 kr.
Som følge heraf tages Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.
Efter sagens karakter, forløb og udfald skal H2 Ejendomsforvaltning ApS i sagsomkostninger til Skatteministeriet betale 40.000 kr. til dækning af passende udgift til advokatbistand. H2 Ejendomsforvaltning ApS skal endvidere selv endeligt betale de udgifter, der har været afholdt til syn og skøn.
T h i k e n d e s f o r r e t
Ansættelsen af sagsøger, As, skattepligtige indkomst for indkomstårene 2003, 2004 og 2005 hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne.
Sagsøgte, Skatteministeriet, skal i sagsomkostninger til A inden 14 dage betale 44.063,92 kr.
Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes for den af sagsøger, H2 Ejendomsforvaltning ApS, nedlagte påstand.
H2 Ejendomsforvaltning ApS skal i sagsomkostninger til Skatteministeriet inden 14 dage betale 40.000 kr.