Klagen vedrører fortjeneste ved afståelse af grundstykker omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 2, om mageskifte samt spørgsmålet om ugyldighed som følge af manglende iagttagelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 7, om skattemyndighedernes kompetence til at træffe afgørelse om den samlede afståelsessum og fordelingen heraf.

 

Landsskatterettens afgørelse

 

Kapitalindkomst

Klagerens fortjeneste ved afståelse af sin andel på 1/3 af grundstykkerne X og Y er opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens regler til i alt 239.498 kr., idet fortjenesten ikke er anset for skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 2, om mageskifte.

Landsskatteretten anser skatteankenævnets afgørelse for ugyldig.

 

Sagens oplysninger

 

Klageren og hendes tre søskende ejede i lige sameje følgende ejendomme i Z:

 

Y på 5.975 m², Æ på 1.720 m² og X på 1.615 m².

 

Der var på ejendommen Y et sommerhus opført i 1934 og om eller tilbygget i 1961 med et beboet areal på 94 m². De øvrige ejendomme var ubebyggede.

 

Kort & Matrikelstyrelsen godkendte den 24. februar 2000 matrikulære ændringer, således at de ovennævnte ejendomme blev opdelt i 4 ejendomme på følgende måde:

 

Y 2 på 2.670 m², Y på 2.219 m², X på 2.219 m² og X 2 på 2.219 m².

 

Klageren og hendes to søskende ejede herefter hver 1/3 af de nyudstykkede ejendomme.

 

Den 1. september 2000 fortog klageren og hendes søskende indbyrdes overdragelser af deres ejerandele, således at klagerens søster herefter kom til at eje hele ejendommen X 2, klagerens bror hele X og klageren hele ejendommen Y. Disse ejendomme, der alle var på 2.219 m², var ubebyggede. Ejendommen, hvorpå der var beliggende et sommerhus, var fortsat ejet i lige sameje.

 

Klagerens bror solgte efterfølgende sin ejendom til tredjemand for en kontant salgssum af 1.050.000 kr. til overtagelse den 1. oktober 2000.

 

Ved brev af 12. december 2003 udtalte ToldSkat sig på foranledning af skatteadministrationen om handelsværdien pr. 1. september 2000 for ejendommene. Efter at have besigtiget ejendommene skønnede ToldSkat, at handelsværdien af hver ejendom udgjorde ca. 1.050.000 kr.

 

Skatteankenævnets afgørelse

 

Klagerens fortjeneste ved afståelse af sin andel på 1/3 af grundstykkerne X og Y er opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens regler til i alt 239.498 kr., idet fortjenesten ikke er anset for skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 2, om mageskifte.

 

Nævnet finder, at kompetencen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, om den skatteansættende myndigheds prøvelsesret er delegeret til skatteankenævnet, jf. skattestyrelseslovens § 5.

 

Ingen af overdragelsesdokumenterne angiver, at der var tale om mageskifte, men derimod om salg. At klageren har rettet sit køb vedrørende ejendommen X har ingen indflydelse på salget af de to grundstykker, da det er de solgte grundstykker, der er relevante i forhold til klagerens indkomstopgørelse.

 

Der er lagt afgørende vægt på det tinglyste for ejendommen X, som klagerens bror fik den fulde ejendomsret over, og som han efterfølgende har solgt til tredjemand. Den kontante overdragelsessummen var aftalt til 1.050.00 kr. med fradrag af 50.000 kr. til omkostninger, tilslutningsudgifter og ledningsudgifter. Det fremgår ikke af skødet, hvorvidt en ejendomsmægler har medvirket ved overdragelsen.

 

Det vurderes herefter, at den kontante værdi af hvert grundstykke i efteråret 2000 var 1.000.000 kr. med fradrag af evt. salær til ejendomsmægler. i Mæglersalæret og evt. andre omkostninger er ansat til i alt 40.000 kr. for de tre grundstykker.

 

Klagerens fortjeneste ved afståelse af grundstykkerne X og Y er opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens regler på følgende måde:

 

Salgspris for 1/3 af grundstykke		333.333 kr.
Salgsomkostninger, landinspektør		-5.192 kr.
Salgsomkostninger, ejendomsmægler m.v.		-13.333 kr.
Reguleret salgspris for 1/3 grundstykke		314.808 kr.
Teknisk købspris for 1/3 grundstykke		-157.244 kr.
Fortjeneste for nedslag for ejertid		157.564 kr.
Ejertidsnedslag 25 %		-37.815 kr.
Fortjeneste til beskatning for 1/3 grundstykke		119.749 kr.
Fortjeneste ved salg af 1/3 af 2 grundstykker		239.498 kr.

 

Klagerens påstand og argumenter

 

Klagerens repræsentant har nedlagt principal påstand om, at skatteankenævnets afgørelse skal anses for ugyldig som følge af væsentlige formelle sagsbehandlingsfejl.

 

Subsidiært har klagerens repræsentant nedlagt påstand om, at klagerens fortjeneste skal anses for skattefri i medfør af reglerne om mageskift i ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 2.

 

Udgangspunktet er ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 7, at det er sælgers skatteansættende myndighed, der har kompetence til at træffe afgørelse om afståelsessummen for både køber og sælger. Hvis der er tale om flere parter, som i den foreliggende sag, skal der i henhold til § 1 i skatteministeriets bekendtgørelse nr. 507 af 7. juni 2000 træffes en konkret afgørelse om, hvilken skatteansættende myndighed, der skal træffe afgørelse vedrørende den samlede afståelsessum.

 

Dette er ikke sket i den foreliggende sag, hvor klagerens skatteansættende myndighed uden videre har truffet afgørelse uden at have haft den fornødne kompetence og endda uden overhovedet at have overvejet kompetencespørgsmålet.

 

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 8, skulle der endvidere have været foretaget en høring af de øvrige berørte kommunale skattemyndigheder for køberne, hvilket heller ikke er sket.

 

Reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven om skattemyndighedernes prøvelsesret skal sikre en lige behandling af borgerne, uanset hvor i landet de måtte være hjemmehørende. At denne intention ikke er indfriet i det foreliggende tilfælde understreges af, at Z Kommune, der er klagerens søsters skatteansættende myndighed, efter en ligningsmæssig gennemgang i første omgang har accepteret søsterens selvangivelse for så vidt angik overdragelserne af grundstykkerne. Efter at skatteadministrationen i Z er blevet kontaktet af klagerens skatteansættende myndighed, har skatteadministrationen i Z imidlertid ændret opfattelse undervejs i sagsbehandlingsforløbet og alligevel beskattet klagerens søster. Afgørelsen truffet af skatteadministrationen i Z er efterfølgende erklæret for ugyldig af skatteankenævnet i Z pga. sagsbehandlingsfejl.

 

Klagerens søster undgik herefter beskatning, hvorimod klageren ifølge skatteankenævnets afgørelse skal medregne 239.498 kr. ved indkomstopgørelsen, uanset at de samme faktiske forhold gør sig gældende. Dette er et udtryk for en ulovmedholdelig og ulige behandling, som lovgiver netop har forsøgt at undgå ved indsættelsen af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven om de skatteansættende myndigheders kompetence til at tilsidesætte aftaler om afståelsessummen.

 

For så vidt angår den subsidiære påstand fremgår det med al mulig tydelighed, at de involverede parters ønske var at foretage en opdeling af den fælles ejendom, således at hver af parterne kunne disponere over ét grundstykke som ejer. Grundstykkerne blev overdraget til den offentlige ejendomsvurdering. Der blev ikke foretaget anden berigtigelse. Realiteten var således, at der skete et mageskifte, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 2.

 

Dette synspunkt støttes i øvrigt af afsnittet om skatteankenævnets vurderinger og begrundelser i skatteankenævnets egen sagsfremstilling, hvoraf det fremgår, at det efter nævnets opfattelse umiddelbart blot så ud til, at parterne byttede grunde, idet det bemærkes, at skøderne er endelige, samt at der ikke i skøderne findes bestemmelser om købesummens erlæggelse eller bestemmelser om deponering eller sikkerhedsstillelse.

 

Det blev ikke direkte anført i skøderne, at der er tale om mageskifte, idet der ikke er kutyme herfor. Man kunne eventuel have anført, at købesummen skulle berigtiges i anden ejendom. Parterne anførte dog i stedet i skøderne, at købesummerne skulle erlægges ved særskilt aftale, hvilket selvsagt omhandler overdragelserne af grundstykkerne parterne imellem.

 

Ved en fejl fra den berigtigende advokats side er købesummerne anført forkert som hele den offentlige ejendomsvurdering, der på daværende tidspunkt udgjorde 579.681 kr., i stedet for 2/3 heraf, eller 386.454 kr. Som en konsekvens heraf er der endvidere beregnet en forkert stempelafgift til staten.

 

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

 

Såvel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, som parterne har aftalt, er undergivet de skatteansættende myndigheders prøvelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.

 

Ifølge § 4, stk. 7, træffer den skatteansættende myndighed for sælger afgørelse om den samlede afståelsessum og fordelingen som nævnt i bestemmelsens stk. 5 også med direkte bindende virkning for køber, såfremt den skatteansættende myndighed for sælger og køber ikke den samme. Er der mere end én sælger, og har disse ikke den samme skatteansættende myndighed, bestemmer skatteministeren, hvilken skatteansættende myndighed, der træffer afgørelsen.

 

Det følger af bekendtgørelse nr. 507 af 7. juni 2000 § 1, stk. 1, at såfremt de skatteansættende myndigheder for sælgerne er forskellige, vælger disse, hvilken kommunal skattemyndighed, der skal træffe afgørelse om den samlede kontantomregnede overdragelsessum med direkte bindende virkning for alle sælgere og alle købere.

 

Retten lægger til grund, at der er tale om overdragelser af grundstykker imellem tre søskende, hvis skatteansættende myndigheder er forskellige. De kommunale skattemyndigheder har til trods herfor ikke truffet afgørelse om, hvilken kommunal skattemyndighed der skulle træffe afgørelse om den samlede kontantomregnede overdragelsessum med direkte bindende virkning for alle parterne. Skatteankenævnet har alene truffet afgørelse med bindende virkning for klageren som sælger.

 

Skatteankenævnets afgørelse er som følge af denne sagsbehandlingsfejl ugyldig, idet der er truffet afgørelse uden iagttagelse af kompetencereglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 7.