Vis afgørelser, domme, kendelser og meddelelser mv. til "C.H.3.5.4 Hvornår skal der betales ejendomsværdiskat?" udsendt efter offentliggørelsen af denne version af vejledningen.

Indhold

Dette afsnit beskriver, i hvilke situationer der skal betales ejendomsværdiskat. Det vil sige, hvornår ejendommen står til rådighed som bolig for ejeren. Afsnittet beskriver også reglerne for, hvornår ejendomsværdiskatteloven gælder ved udleje og ved fribolig for forældre m.fl. Reglerne for ægtefællers fælles eller separate bolig er omtalt til slut.

Afsnittet indeholder:

Ejendommen står til rådighed som bolig for ejeren
Køb og salg af ejendommen
Nybygninger
Ændring af vurdering
Ejendommen er helt eller delvist udlejet til andre
Bolig i egen udlejningsejendom
Fribolig for forældre og svigerforældre m.fl.
Ægtefæller, der bor i fælles bolig
Ægtefæller, der bor alene
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Ejendommen står til rådighed som bolig for ejeren

Ejendomsværdibeskatning forudsætter, at

ejendommen er omfattet af EVSL § 4, stk. 1, og
ejeren har rådighed over ejendommen til beboelse.

Se afsnit C.H.3.5.3 om de forskellige typer af ejendomme, der er omfattet af EVSL § 4, stk. 1.

Udgangspunktet er, at ejeren skal betale ejendomsværdiskat, uanset om ejeren udnytter sin rådighed til beboelse eller ej.

Hvis en ejer har flere ejendomme, der er omfattet af ejendomsværdiskatteloven, skal ejeren betale ejendomsværdiskat af alle de ejendomme, hvor boligdelen står til rådighed for ejeren.

En ejer, der har flere landbrugsejendomme, skal betale ejendomsværdiskat af stuehuset til en landbrugsejendom, selv om det står tomt i fx to år. Se SKM2007.396.LSR.

Der skal ikke betales ejendomsværdiskat, når ejeren midlertidigt er afskåret fra at benytte boligen, fordi ejendommen er ubeboelig. Det er fordi ejendommen skal kunne være bolig for ejeren, før der beregnes ejendomsværdiskat. Se EVSL § 11, stk. 1, 2. pkt.

Praksis for, hvornår ejendommen er ubeboelig i relation til statsskattelovens regler om lejeværdi, gælder også for ejendomsværdiskat.

Se LSRM 1981, 20 LSR, hvor der ikke skulle betales skat af lejeværdien, fordi ejendommen var ubeboelig på grund af hærværk, idet samtlige installationer og ruder var ødelagt, og ejendommens forsyning af elektricitet, gas og vand var afbrudt.

Se også LSRM 1982, 23 LSR, hvor en vandskade havde bevirket, at familien måtte flytte fra boligen i 106 dage på grund af gennemgribende reparationer, og hvor årsagen til boligens tilstand efter det oplyste ikke skyldtes klagerens forhold.

Betænkningen til lovforslaget til lov nr. 290 af 15/5 2002 (L 100) præciserer desuden på grundlag af praksis fra lejeværdireglerne, hvornår en ejendom ikke kan tjene til bolig i de tilfælde, hvor dette skyldes, at ejendommen er ubeboelig.

Ved indflytning er det således ikke et krav, at alle installationer m.v. skal være afsluttede, før ejendommen kan bruges som bolig. Tværtimod kan en ejendom betragtes som beboelig, selv om en enkelt installation eller tilslutning mangler. Overnatning i ejendommen har ikke selvstændig betydning, men en overnatning i et næsten færdigt hus peger i retning af, at ejendommen er taget i brug og dermed kan anvendes som bolig.

Efter indflytning betragtes boligen som ubeboelig, hvis fx huset er styrtet sammen på grund af stormvejr, eller en vandskade har gjort hele boligen ubeboelig. Vandskade i enkelte rum er som udgangspunkt ikke nok til at betragte boligen som ubeboelig og heller ikke nok til at nedsætte ejendomsværdiskatten forholdsmæssigt.

I SKM2012.525.LSR bemærker Landsskatteretten, at på baggrund af den tidligere praksis vedrørende lejeværdi og betænkning over lovforslaget til lov nr. 290 af 15/5 2002 kan EVSL § 11, stk. 1, 2. pkt., herefter ikke anses for at omfatte tilfælde, hvor boligen i en periode har været mindre anvendelig til beboelse som følge af til- eller ombygning samt renovering eller istandsættelse, der ikke sker i tilknytning til udbedringen af en indtruffen skade på hele boligen. Den ulempe, der er forbundet med, at ejendommen i en periode er mindre anvendelig til beboelse som følge af til- eller ombygning samt renovering eller istandsættelse, der ikke sker i tilknytning til udbedringen af en indtruffen skade på hele boligen, kan herefter ikke sidestilles med ubeboelighed i EVSL § 11, stk. 1, 2. pkt.'s forstand.

Det betyder, at ejeren skal betale ejendomsværdiskat, medmindre der er indtruffet en skade på hele boligen, som gør den ubeboelig, og hvor årsagen hertil ikke skyldes ejerens forhold.

Ejeren skal kunne dokumentere, at ejendommen er fraflyttet midlertidigt, fordi den er ubeboelig, fx ved hjælp af forsikringsdokumenter.

Ejendomsværdiskatten bliver nedsat forholdsmæssigt i det omfang, ejendommen ikke kan være en bolig for ejeren.

Har ejeren ikke ejet ejendommen i hele indkomståret, bliver ejendomsværdiskatten nedsat forholdsmæssigt. Se EVSL § 11, stk. 1.

Hvis boligen er stillet til rådighed for eller udlejet til fx ejernes børn, skal boligen betragtes som en udlejningsejendom, og ejeren skal beskattes af en lejeindtægt, der svarer til udlejningsværdien, medmindre ejeren i væsentligt omfang også selv bruger boligen. Se afsnit C.H.3.2.2 om indtægter ved udlejning af fast ejendom samt LSRM 1970, 110 LSR og LSRM 1970, 24 LSR.

Bemærk

Udenlandske ejendomme er også omfattet af ejendomsværdiskatteloven på samme betingelser som danske ejendomme, når ejeren er en fuldt skattepligtig person. Se afsnit C.H.3.5.5.1 om beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten.

Køb og salg af ejendommen

Reglerne om ejendomsværdiskat ved flytning i forbindelse med køb og salg fremgår af EVSL § 11.

Ved køb af en bolig anses ejendommen for at kunne være en bolig for ejeren eller dennes husstand fra overtagelsesdagen.

Hvis køberen flytter ind senere end overtagelsesdagen, beregnes der ejendomsværdiskat fra indflytningsdagen i stedet for fra overtagelsesdagen.

Ved salg af en bolig anses ejendommen for at være bolig for ejeren eller dennes husstand til og med overtagelsesdagen. Hvis sælger flytter ud tidligere end overtagelsesdagen, beregnes der ejendomsværdiskat indtil udflytningsdagen i stedet for til og med overtagelsesdagen.

Ved køb og salg af sommerhuse og lign. beregnes der ejendomsværdiskat fra overtagelsesdagen. Indkomståret anses for at udgøre 360 dage med 30 dage i hver kalendermåned.

Når det skal afgøres, om der er tale om et sommerhus eller en helårsbolig, lægges der vægt på den faktiske anvendelse af ejendommen. Den klassifikation, der bruges ved ejendomsvurderingen, er kun vejledende.

Nybygninger

Ejeren skal ikke betale ejendomsværdiskat, så længe et nybyggeri ikke er vurderet som færdigbygget ved ejendomsvurderingen den 1. oktober i året før indkomståret. Se EVSL § 4 a, stk. 2, 2. pkt.

Det er vurderingsmyndighedernex, der bestemmer, om en nybygning er færdigbygget. En ejendom skal vurderes som færdigbygget, før den kan anvendes som bolig. Se VUL § 33, stk. 1.

Ændring af vurdering

Ændringer som følge af klager og ordinære genoptagelser af vurderinger har skattemæssig virkning fra tidspunktet for den vurdering, som er blevet ændret.

Ved ekstraordinær genoptagelse har genoptagelsen som hovedregel fremadrettet skattemæssig virkning, dvs. virkning for vurderinger, der er foretaget efter det tidspunkt, hvor genoptagelsen sker.

Ejendommen er helt eller delvist udlejet til andre

Når ejeren udlejer værelser i boligen til beboelse eller udlejer boligen en del af året, og ejeren vælger at bruge metoden med bundfradrag ved sin indkomstopgørelse, medfører udlejningen ikke, at ejendomsværdiskatten bliver nedsat. Det fremgår af LL § 15 P, stk. 1, 3.-5. pkt., og § 15 P, stk. 2, 3.-5. pkt.

I andre tilfælde, hvor en del af boligen udlejes, bliver ejendomsværdiskatten som beregnet efter EVSL §§ 5-10 nedsat med den del af ejendomsværdiskatten, der svarer til den udlejede del. Hvis hele boligen udlejes, skal ejeren tilsvarende ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen udlejes. Se EVSL § 11, stk. 2.

Bolig i egen udlejningsejendom

Ejere, der bor i deres egen udlejningsejendom, skal som udgangspunkt ikke betale ejendomsværdiskat, fordi deres lejlighed sidestilles med en udlejet lejlighed. Ejeren vil blive beskattet af lejeindtægten som personlig indkomst og kan trække de udgifter fra, der vedrører ejendommen. Det gælder også i samejetilfælde, hvis en ejer ikke bebor ejendommen, men udlejer sin del til en medejer eller en tredjemand. Se EVSL § 13. Se også afsnittet C.H.3.5.5.4 om bl.a. sameje.

Hvis boligen er stillet til rådighed for eller udlejet til fx ejernes børn, skal boligen betragtes som en udlejningsejendom, og ejeren skal beskattes af en lejeindtægt, der svarer til udlejningsværdien. Se afsnit C.H.3.2.2 om indtægter ved udlejning, medmindre ejeren i væsentligt omfang også selv bruger boligen. Se LSRM 1970, 110 LSR og LSRM 1970, 24 LSR.

Den eksisterende praksis for, hvornår en ejendom med en eller to selvstændige lejligheder bliver beskattet som en udlejningsejendom, er ikke ændret efter, at ejendomsværdiskatten er blevet indført.

Bemærk

Se dog afsnit C.H.3.5.3, punkterne 7 og 8 om de særlige situationer, hvor der beregnes ejendomsværdiskat af lejligheder i udlejningsejendomme.

Fribolig for forældre og svigerforældre m.fl.

Regel

Ejeren af en ejerbolig skal betale ejendomsværdiskat, når forældre eller svigerforældre m.fl. uden eller mod delvis betaling får boligen stillet til rådighed. Ejeren beskattes altså på samme måde, som hvis han eller hun selv havde boet der.

Reglen om fribolig for forældre og svigerforældre m.fl. står i LL § 12 A, og anvendes, når boligen ville være omfattet af EVSL § 4, stk. 1, hvis ejeren selv havde benyttet boligen.

LL § 12 A gælder også i de situationer, hvor ejendommen indeholder en eller to selvstændige lejligheder og i så væsentlig omfang benyttes erhvervsmæssigt, at vurderingsmyndigheden har fordelt ejendomsværdien på boligen og på den øvrige ejendom. Se VUL § 33, stk. 5.

Hvis forældrene eller svigerforældrene m.fl. betaler en leje, der overstiger 250 pct. af ejendomsværdiskatten, skal ejeren medregne det overskydende beløb i sin indkomst. Normalt skulle ejeren beskattes af hele den leje, som boligen ville kunne indbringe ved udlejning til en uafhængig person (markedslejen), når boligen stilles til rådighed vederlagsfrit.

Betingelser

Betingelserne for at stille fribolig til rådighed efter LL § 12 A er, at

boligen stilles til rådighed for ejerens eller ejerens ægtefælles forældre, stedforældre eller bedsteforældre
mindst en af forældrene, stedforældrene eller bedsteforældrene er førtidspensionist, efterlønsmodtager eller er fyldt 65 år
den fribolig, der stilles til rådighed, ligger i tilknytning til en bolig, som ejeren eller ægtefællen bor i.

Ejerens samlever gennem de sidste to år, inden friboligen stilles til rådighed, sidestilles med ejerens ægtefælle.

Tilknytning

Ved bedømmelsen af, om ejerens bolig og friboligen ligger i tilknytning til hinanden, lægges der vægt på den fysiske og geografiske afstand.

Lejligheder i samme opgang eller i naboopgange i etageejendomme anses for at være i tilknytning til hinanden. Det samme gør naborækkehuse og tofamilieshus. To naboparcelhuse er også i tilknytning til hinanden, og det samme gælder også, hvis der er opført to selvstændige boliger på én parcelhusgrund. Se TfS 1997, 923 LSR og TfS 2000, 709 LSR, som begge handler om fribolig og tilknytning.

Uden for disse tilfælde skal hver enkelt sag bedømmes konkret, hvor der især lægges vægt på den ældres situation. Fx vil boligerne kunne anses for at have den tilstrækkelige tilknytning, hvis de ligger sådan, at det er rimeligt for at varetage et plejebehov hos den ældre.

Forældrene, svigerforældrene m.fl. kan blive beskattet af friboligen. Se SKM2009.27.HR, hvor der var tale om en uopsigelig ret til fri bolig. I andre tilfælde indkomstbeskattes modtageren ikke, men der kan eventuelt ske gaveafgiftsberegning.

►I SKM2016.629.LSR var der indgået en aftale om boligret mellem klageren og hans søn. Der var 1,3 km mellem de to ejendomme, og der var syv parceller mellem dem. Uanset at der var tale om boliger, der lå på landet, og uanset om klagerens søn dagligt kom på ejendommen som følge af, at det selskab, han ejede, drev virksomhed fra den, var det Landsskatterettens opfattelse, at denne afstand var for stor til, at boligerne kunne anses for at ligge i tilknytning til hinanden efter ligningslovens § 12 A. Boligen, der blev stillet til rådighed for klageren, lå derfor ikke i tilknytning til den ejendom, som klagerens søn beboede.◄

Ægtefæller, der bor i fælles bolig

Ejendomsværdiskatten for en fælles ejet bolig skal beregnes med halvdelen til hver, når ægtefællerne lever sammen.

Ejendomsværdiskatten for en fælles bolig, der er ejet af den ene af ægtefællerne, skal beregnes for den ægtefælle, der ejer ejendommen.

Kildeskattelovens regler regulerer spørgsmålet om, til hvis formuesfære en ejendom hører, og det har betydning for ejendomsværdiskatten.

Kildeskattelovens regler om indkomstår, forfaldstidspunkt, forrentning, procenttillæg, opkrævning, hæftelser og inddrivelse gælder også i relation til ejendomsværdiskatteloven. Se EVSL § 15.

Ægtefæller, der bor alene

Ejendomsværdiskatteloven bruges også under visse betingelser, når ejerens ægtefælle bor i ejendommen alene.

Hvis den ene ægtefælle midlertidigt bor i en fælles ejendom alene, fx fordi den anden ægtefælle er udstationeret, betyder det ikke, at ejeren undgår at betale ejendomsværdiskat. Det samme gælder, når ægtefællerne har ophævet samlivet, uden at samlivet er ophørt i skattemæssig henseende, dvs. indtil udgangen af det år, hvor deres samliv er ophævet, medmindre de forinden er blevet separeret eller skilt.

Hvis samlivet mellem ægtefællerne er ophørt i skattemæssig henseende, og den, der har forladt boligen, er ejer af denne, kan han eller hun bruge ejendomsværdiskattereglerne i stedet for statsskattelovens regler om objektiv lejeværdi i tiden indtil bodelingen mellem ægtefællerne. Se SKM2006.765.LSR, LSRM 1984, 16 LSR, TfS 1994, 426 ØLD og TfS 1998, 693 LSR. Denne særlige praksis for tidligere ægtefæller gælder efter Skatteministeriets opfattelse, uanset om ejendommen er sat til salg, når den anden ægtefælle bliver boende på den tidligere fælles bopæl.

Det gælder også, selv om der går lang tid fra samlivet er ophørt. I et konkret tilfælde var der gået 12 år fra samlivet var ophørt til bodelingen. Se TfS 1989, 117 LSR.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

	Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
	SKM2009.27.HR	Sagsøgeren havde solgt en fast ejendom til sin søn, som samtidigt havde udlejet den til hende for 1 krone årligt. Retten fandt, at friboligen var en brugsydelsesret for sagsøgeren, og at hun årligt skulle beskattes af værdien efter SL § 4 c.	Der var tale om løbende udnyttelse af en uopsigelig ret til fribolig og dermed en skattepligtig løbende ydelse.
Landsretsdomme
	SKM2004.303.ØLR	En ejendom var efter en vandskade bl.a. angrebet af skimmelsvamp og hussvamp. Der var enighed om, at ejendommen var ubeboelig. Efter den dagældende ejendomsværdiskattelov skulle der dog betales ejendomsværdiskat i perioden april-december 2000, selv om ejendommen var ubeboelig.
	TfS 1994, 426 ØLD	Ved bodelingen for et ægtepar, der var separeret, blev ejendommen, der var ejet af manden, udlagt til hustruen den 1. april 1985. Landsretten fandt, at manden, der indtil januar 1987 stod som ejer af ejendommen, havde fradragsret for renterne, men at han skulle beskattes af lejeværdien, selv om han ikke selv, men hustruen, havde boet i ejendommen i 1985. Det var uden betydning, at også hustruen for 1985 var blevet beskattet af lejeværdien, fordi hun havde betalt og fået fradrag for renteudgifterne.
Byretsdomme
	SKM2015.243.BR	Retten fandt, at sagsøgerne, der var søskende, ikke havde løftet bevisbyrden for, at de faktisk var afskåret fra at benytte deres sommerhusejendom i de 10 måneder årligt, hvor ejendommen ifølge lejeaftalen var udlejet til moderen. Sagsøgerne skulle derfor betale ejendomsværdiskat af boligværdien for hele året.
	SKM2013.736.BR	Retten fandt efter bevisførelsen, herunder navnlig oplysningerne om energi- og vandforbruget på ejendommen, at det ikke var tilstrækkelig godtgjort, at sagsøger var fraflyttet ejendommen den 21. maj 2008 og dermed alene skulle betale ejendomsværdiskat i 2008 fra 1. januar til 20. maj.
Landsskatteretskendelser
	►SKM2016.629.LSR◄	►En aftale om boligret mellem klageren og hans søn. Der var 1,3 km mellem de to ejendomme, og der var syv parceller mellem dem. Uanset at der var tale om boliger, der lå på landet, og uanset om klagerens søn dagligt kom på ejendommen som følge af, at det selskab, han ejede, drev virksomhed fra den, var det Landsskatterettens opfattelse, at denne afstand var for stor til, at boligerne kunne anses for at ligge i tilknytning til hinanden efter ligningslovens § 12 A. Boligen, der blev stillet til rådighed for klageren, lå derfor ikke i tilknytning til den ejendom, som klagerens søn beboede.◄
	SKM2012.525.LSR	Da det arbejde, der blev udført på en ejendom, ikke bestod i en udbedring af en indtruffen skade på ejendommen, kunne ejendommen ikke anses for at have været ubeboelig efter EVSL § 11, stk. 1, 2. pkt., uanset at klageren og dennes ægtefælle ikke boede på ejendommen under arbejdets udførelse.
	SKM2007.396.LSR	I forbindelse med køb af en yderligere landbrugsejendom udlejede klager stuehuset til sælger. Efter at denne var flyttet, stod stuehuset tomt i 2 år. Klager skulle betale ejendomsværdiskat af stuehuset, som blev anset for at stå til rådighed for ham. Der var ikke tale om erhvervsmæssig udlejning, og stuehuset blev ikke anset for ubeboeligt.
	SKM2006.765.LSR	En klager ejede en ejendom i lige sameje med sin fraseparerede ægtefælle, som havde boet i ejendommen alene efter separationen. Klager skulle ikke beskattes af en objektiv lejeværdi, fordi der ikke var bodelt mellem ægtefællerne i indkomståret. Klager skulle betale ejendomsværdiskat af sin andel af ejendommen.
	TfS 2000, 709 LSR	Ejeren af et stuehus til en nedlagt landbrugsejendom lod sine forældre bo i huset. Han boede selv i et stuehus i tilknytning til sin landbrugsejendom 850 m derfra. Landsskatteretten fandt, at LL § 12 A kunne anvendes.
	TfS 1998, 693 LSR	En fraskilt ægtefælle, der var flyttet fra den hidtidige bolig, skulle beskattes af overskud af denne ejendom, som hun ejede i lige sameje med sin tidligere mand. Beskatning kunne ske efter procentreglerne i tiden indtil bodeling fandt sted.
	TfS 1997,923 LSR	Ejeren af to landbrugsejendomme boede i det ene stuehus og forældrene i det andet. Der var 450 m mellem ejendommene. Landsskatteretten bestemte, at LL § 12 A kunne anvendes, fordi den ejendom, som forældrene boede i, lå i tilknytning til ejerens egen bolig.
	TfS 1989,117 LSR	En ejers hustru havde boet i hans ejendom siden 1971, da samlivet og sambeskatningen af ægtefællerne ophørte. Ejeren kunne for 1983 bruge ligningslovens procentregler ved opgørelsen af lejeværdien, fordi boet endnu ikke var delt.
	LSRM 1984, 16 LSR	En ejer forlod sin hustru i maj 1980 og blev separeret og senere skilt i året efter. Da ejendommen var bolig for den fraskilte hustru og fællesbørnene i 1981, fandt Landsskatteretten, at den kunne sidestilles med en ejendom, der tjente som bolig for ejeren. Derfor kunne ejeren bruge ligningslovens procentregler ved beregning af lejeværdi for 1981.
	LSRM 1982, 23 LSR	En ejendom havde været genstand for gennemgribende reparationer efter en vandskade (udsivning), så familien havde måttet fraflytte boligen i 106 dage. Da ejendommen havde været uanvendelig som bolig, og tilstanden ikke skyldtes klagerens forhold, fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at beskatte klageren af lejeværdien i tidsrummet.
	LSRM 1981, 20 LSR	Landsskatteretten fandt, at en ejendom havde været uanvendelig som bolig efter hærværk, da samtlige installationer og ruder var ødelagt, og ejendommens forsyning af elektricitet, gas og vand var afbrudt. Lejeværdien skulle derfor ikke medregnes.
	LSRM 1970, 24 LSR	En ejer udlejede en villa, han havde købt som bolig til sig selv, til sin søn. Han betragtede dog fortsat huset som en slags fælles familiebolig og betingede sig adgang til at bo dér, når sønnen var bortrejst, samt til at holde selskabelige sammenkomster i villaen. Da ejeren ikke selv til stadighed beboede villaen, men kun benyttede den til beboelse i mindre omfang, kunne ligningslovens standardregler om lejeværdi af bolig i egen ejendom ikke bruges.
	LSRM 1970, 110 LSR	En overlæge, der havde stilling og et enfamilieshus i Jylland, anskaffede et rækkehus uden for København. To af hans børn, som studerede i København, boede gratis i rækkehuset. Desuden tilbragte skatteyderen så godt som alle sine ferier i huset og overnattede dér, når han en gang om ugen var i København. Landsskatteretten fandt, at rækkehuset skulle betragtes som et enfamilieshus, der tjente til bolig for ejeren og hans husstand, så ligningslovens regler for beregningen af lejeværdien kunne bruges.
SKAT
	SKM2012.716.SR	En fraskilt ægtefælle ejede en ejendom i lige sameje med sin tidligere ægtefælle. Skatterådet fandt, at hun ikke skulle betale ejendomsværdiskat af sin andel af ejendommen, da hun ikke havde rådighed over sin andel, idet den tidligere ægtefælle påtænkte at bo i ejendommen med sin kæreste og deres børn.