Indhold

I dette afsnit beskrives de særlige regler, der gælder for fordeling af den samlede fortjeneste ved afståelse af landbrugsejendomme mv. med stuehuse, skovbrugsejendomme og blandet benyttede ejendomme med ejerboliger, på den del af ejendommen, der kan afstås skattefrit og på den øvrige del af ejendommen.

Afsnittet indeholder:

  • Ejendomme omfattet af reglen
  • Regel
  • Opgørelse af den skattefri del af fortjenesten
  • Opgørelse af den skattepligtige del af fortjenesten
  • Praksis for opgørelse af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993
  • Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.15.5), hvor der er redegjort for de betingelser, der skal være opfyldte, for at fortjeneste ved afståelse af et stuehus med videre med tilhørende grund og have, en ejerbolig i blandet benyttet ejendomme samt en ejerbolig i skovbrugsejendomme, kan afstås skattefrit. Se også EBL § 9, stk. 1.

Ejendomme omfattet af reglen

Dette afsnit indeholder definitioner på de typer af fast ejendom, der er omfattet af de særlige regler for opgørelsen af skattepligtig fortjeneste ved afståelsen af landbrugsejendomme mv. med stuehuse og af ejerboliger i skovbrugsejendomme og i blandet benyttede ejendomme.

Den del af fortjenesten ved afståelsen af den faste ejendom, som kan henføres til stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, skal ikke medregnes ved indkomstopgørelsen, når nærmere angivne betingelser er opfyldte.

Se nedenfor om hvilke betingelser, der skal være opfyldte.

Definitione

  • Definition: Stuehus til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage
  • Definition: Ejerbolig i skovbrugsejendomme
  • Definition: Ejerbolig i blandet benyttede ejendomme.

Definition: Stuehus til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage

Stuehuse til ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage efter VUL § 33, stk. 1 på afståelsestidspunktet, er omfattet af de særlige regler om skattefritagelse i ejendomsavancebeskatningsloven.

Efter VUL § 33, stk. 1, skal SKAT i forbindelse med vurderingen bl.a. tage stilling til, om en ejendom helt eller delvist må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres.

Henvisningen til VUL § 33, stk. 1, betyder, at der skal være tale om et stuehus til en ejendom, der opfylder betingelserne i vurderingsloven for at være vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug på afståelsestidspunktet.

Ved vurderingen af, om et stuehus er skattefritaget i henhold til EBL § 9, stk. 1, lægges også vægt på, om stuehuset på afståelsestidspunktet indgår i stuehusvurderingen, og om stuehuset på afståelsestidspunktet har karakter af at være et stuehus for ejendommen. Se SKM2011.187.SR og SKM2009.606.LSR. Se også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit.

Bemærk

Det fremgår af Den juridiske vejledning afsnit H.A om ejendomsvurderingen, at det kun er den del af ejendommens bygninger eller dele af bygningerne, der indeholder en beboelse for ejendommens ejer, der er omfattet af stuehusbegrebet. Til stuehuset henføres bygninger eller dele af bygninger (fx en selvstændig lejlighed), der anvendes til eller er bestemt til beboelse for ejer. En selvstændig lejlighed forudsætter eget køkken (med afløb og fast kogeinstallation) og tilhørende toiletforhold.

Hvis der findes flere boliger (lejligheder) på en landbrugsejendom, og der er flere ejere, foretages der stuehusfordeling for hver bolig (lejlighed), der bebos af en af ejerne.

I tilfælde hvor ingen ejer bebor en landbrugsejendoms bolig(er), foretages der stuehusfordeling for den bolig, der naturligt anses for bestemt til beboelse for ejer - også selv om den pågældende bolig er udlejet.

Andre bygninger, der er bestemt til eller anvendes til aftægtsbolig, funktionærbolig- eller arbejderbolig og lignende, eller som anvendes til udleje, er ikke omfattet af stuehusbegrebet. Se afsnit H.A.2.2.1.4 og SKM2008.341.LSR. Se dog også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit.

Det er ikke tilstrækkeligt for skattefrihed, at ejeren har beboet et tidligere stuehus, som på afståelsestidspunktet er nedrevet, eller en anden bolig på ejendommen. For at få skattefrihed efter EBL § 9 skal ejendommens nuværende stuehus på afståelsestidspunktet have været beboet af ejeren. Se SKM2016.261.VLR. 

Fordelingen af ejendomsværdien på stuehuset og den øvrige del af ejendommen foretages på baggrund af de foreliggende oplysninger i BBR. Hvis BBR ikke indeholder korrekte oplysninger om ejerens faktiske anvendelse af ejendommen til beboelse, eller hvis de korrekte oplysninger fejlagtigt ikke er lagt til grund for ejerboligfordelingen, kan dette få betydning for beregningen af en eventuel skattefri fortjeneste vedrørende afståelsen af landbrugsejendommens stuehus.   

Definition: Ejerbolig i skovbrugsejendomme

Ejerboliger i ejendomme, der benyttes til skovbrug efter VUL § 33, stk. 1 på afståelsestidspunktet, er omfattet af de særlige regler om skattefritagelse i ejendomsavancebeskatningsloven.

Skovbrugsejendomme er ikke specifikt nævnt i VUL § 33, stk. 1, men derimod i VUL § 33, stk. 7.

Skovbrugsejendomme vurderes efter VUL § 33, stk. 7, og ejendomsværdien fordeles på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom.

For skovbrugsejendomme, der er omfattet af LL § 16, stk. 9, eller LL § 16 A, stk. 6, fordeles ejendomsværdien også på den del, der tjener til bolig for den ansatte eller hovedaktionæren, og på den øvrige ejendom.

For skovbrugsejendomme, som omfatter mindst 25 ha skov, og som ejes af andre end stat og kommune, fordeles ejendomsværdien desuden på den del af ejendommen, der benyttes til skov, og på den øvrige del af ejendommen.

Definition: Ejerbolig i blandet benyttede ejendomme

Ejerboliger i ejendomme, der indeholder 1 eller 2 selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt efter VUL § 33, stk. 5, er omfattet af de særlige regler om skattefritagelse.

VUL § 33, stk. 5, handler om ejendomme, som indeholder 1 eller 2 selvstændige lejligheder, og som, uden at være et landbrug både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang. SKAT fordeler ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom.

Hvis ejendomsværdien for en ejendom, der fraflyttes eller afstås, og som tidligere har tjent til bolig for ejeren, ikke er fordelt på den del af ejendommen, der har tjent til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom, foretager SKAT efter anmodning en fordeling i fraflytnings- og afståelsesåret.

For ejendomme omfattet af LL § 16, stk. 9, eller LL § 16 A, stk. 6, hvor en væsentlig del af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt, fordeles ejendomsværdien også på den del, der tjener til bolig for den ansatte eller hovedaktionæren og på den øvrige ejendom.

Regel

Ved afståelse af

  • ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage efter VUL § 33, stk. 1
  • skovbrugsejendomme efter VUL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., og
  • blandet benyttede ejendomme efter VUL § 33, stk. 5,

er den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen under visse betingelser skattefri. Se EBL § 9, stk. 1.

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.15.5) om betingelserne for skattefritagelse.

Opgørelse af den skattefri del af fortjenesten

Den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, og som ikke skal medregnes ved indkomstopgørelsen efter EBL § 9, stk. 1-2, opgøres på grundlag af forskellen mellem

  • den del af den samlede kontantomregnede afståelsessum, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, og
  • den del af den samlede anskaffelsessum, der er opgjort efter reglerne i EBL § 4, stk. 2 eller 3 (eventuel indgangsværdi), og som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen. Se EBL § 9, stk. 2

Opgørelse af den skattepligtige del af fortjenesten

Opgørelsen af den skattepligtige del af fortjenesten skal ske på grundlag af den kontantomregnede afståelsessum for den resterende del af ejendommen, der ikke er omfattet af skattefritagelsen i EBL § 9, stk. 1-2, dvs. forskellen mellem

  • den kontantomregnede afståelsessum for den resterende del af ejendommen, dvs. ejendommen minus stuehus med tilhørende grund og have henholdsvis ejerbolig, og
  • den del af anskaffelsessummen opgjort efter reglerne i EBL § 4, stk. 2 eller 3 (eventuel indgangsværdi), reguleret efter EBL § 5 og eventuelt efter EBL § 5 A, der vedrører den resterende del af ejendommen.

Det medfører, at den anskaffelsessum, der reguleres efter EBL § 5 og eventuelt efter EBL § 5 A, er anskaffelsessummen for den resterende del af ejendommen. At reguleringen kun angår opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste på den resterende del af ejendommen betyder fx, at det kun er vedligeholdelses- og forbedringsudgifter på denne del af ejendommen, der kan tillægges anskaffelsessummen. Bundfradrag efter EBL § 6 gives også kun i den skattepligtige regulerede fortjeneste på den resterende del af ejendommen.

Praksis for opgørelse af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993

Som nævnt opgøres den del af fortjenesten, der skal medregnes efter EBL § 9, stk. 3, som forskellen mellem på den ene side den del af afståelsessummen omregnet efter EBL § 4, stk. 4, der vedrører den del af ejendommen, der ikke omfattes af stk. 1 og 2, og på den anden side anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der ikke omfattes af stk. 1 og 2, opgjort efter EBL § 4, stk. 2 eller 3, og reguleret efter EBL § 5 eller EBL § 5 A.

Se afsnit (C.H.2.1.9.4) om opgørelse af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993.

Der gælder en særlig praksis for opgørelsen af anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der ikke er omfattet af EBL § 9, stk. 1 og 2, når halvdelsreglen i EBL § 4, stk. 3, 2. pkt., anvendes som indgangsværdi.

Når den afståede ejendom er erhvervet før den 19. maj 1993, kan ejerens anskaffelsessum efter EBL § 4, stk. 3, opgøres som enten ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. eller som ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. l. januar 1996 (halvdelsreglen).

Da der i EBL § 9, stk. 3, henvises til, at anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der ikke er omfattet af EBL § 9, stk. 1 og 2, opgøres efter reglerne i EBL § 4, stk. 3, er det i praksis fastslået, at den samlede ejendomsværdi skal medregnes, når den skattepligtige del af fortjenesten skal opgøres.

Det er videre bestemt i praksis, at den beregnede anskaffelsessum efter EBL § 4, stk. 3, skal fordeles ud fra fordelingen af ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 på henholdsvis beboelsesdelen og erhvervsdelen. Se SKM2005.302.LSR og SKM2007.211.LSR.

Hvis der ikke er nogen beboelsesdel pr. 1. januar 1993, må fordelingen af ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 på henholdsvis beboelsesdel og erhvervsdel foretages skønsmæssigt.

Bemærk

Halvdelsreglen kan ikke anvendes som anskaffelsessum (indgangsværdi), hvis 1996-vurderingen ikke overstiger 1993-vurderingen inklusiv 10 pct.-tillægget.

Eksempel: Halvdelsreglen kunne ikke anvendes som anskaffelsessum (indgangsværdi)

Halvdelsreglen i EBL § 4, stk. 3, nr. 2, kunne ikke anvendes som anskaffelsessum efter EBL § 9, stk. 3, da der ikke kunne beregnes en forskelsværdi, fordi ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. udgjorde 3.025.000 kr., mens ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 var 2.750.000 kr. Se SKM2009.504.VLR.

Se også

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Højesteretsdomme

SKM2003.91.HR

En ejendom var ikke omfattet af EBL § 9, fordi ejendommen på salgstidspunktet i sin helhed blev anvendt erhvervsmæssigt, og derfor ikke var en blandet benyttet ejendommen.

  

Landsretsdomme

SKM2016.607.VLR

Sagen angik, om fortjenesten ved salg af en ejendom var skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1. Landsretten fandt under henvisning til oplysninger om ejendommens forskellige bygninger, at fortjenesten ikke var delvist skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 3. led. Landsretten fandt endvidere, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes bedømmelse af, at ejendommen var en blandet benyttet ejendom og ikke en landbrugsejendom. Fortjenesten ved salget af ejendommen var derfor heller ikke delvist skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. led. Byrettens dom blev derfor stadfæstet. Fortjeneste skattepligtig.

 Tidligere instans SKM2014.131.BR

SKM2016.261.VLR

Spørgsmålet var, om den del af fortjenesten ved afståelse af en landbrugsejendom i 2008, som kunne henføres til et nyopført stuehus, var skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9.

Appellanten havde beboet ejendommen siden 2001, først i et gammelt stuehus, som blev revet ned og i 2008 erstattet af et nyt stuehus, og under opføresen af det nye stuehus i en lejlighed i en tidligere driftsbygning. Da det nye stuehus var opført i 2008, flyttede appellanten efter sin forklaring ind i huset i nogle måneder, før ejendommen blev solgt.

Landsretten tiltrådte, det er krav for skattefrihed efter EBL § 9, at det nye stuehus reelt har tjent til bolig, og at det således ikke er tilstrækkeligt for skattefrihed, at grundejeren har beboet et tidligere stuehus eller en anden bolig på ejendommen.

Landsretten tiltrådte desuden, at appellanten ikke havde godtgjort, at det nye stuehus reelt havde tjent til bolig for ham.

Endelig tiltrådte landsretten, at appellanten ikke havde godtgjort, at betingelserne for at bruge virksomhedsordningen var opfyldt.

 Tidligere instans SKM2015.478.BR  

SKM2013.570.ØLR

 Retten fandt, at et tidligere stuehus på en sammenlagt landbrugsejendom under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit. Afgørelsen var konkret begrundet i, at der i arealmæssig henseende alene var tale om en meget begrænset formindskelse af ejendommens jordtilliggende og at den i 2008 solgte ejendom fremstod stort set identisk med ejendommen, som den så ud i perioden 1986-1999, hvor ejeren opfyldte beboelseskravet for ejendommen. Landsretten lagde herudover vægt på, at den oprindelige ejendom såvel før som efter sammenlægningen blev anvendt til samme formål (landbrug), og at sammenlægningen af de to landbrugsejendomme var driftsmæssigt begrundet.

SKM2009.504.VLR

Sagen, der vedrørte indkomståret 2003, drejede sig om fortolkning af EBL § 9 sammenholdt med EBL § 4. Landsretten fandt, at bestemmelserne skal fortolkes sådan, at der ved opgørelsen af fortjenesten for en blandet benyttet ejendom skal opgøres en samlet anskaffelsessum for hele ejendommen. I det konkrete tilfælde kunne det ikke ske ved at anvende "halvdelsreglen" i EBL § 4, stk. 3, 1. pkt., nr. 2. Den samlede opgjorte anskaffelsessum for hele ejendommen - i overensstemmelse med fast administrativ praksis - skulle fordeles forholdsmæssigt mellem beboelses- og erhvervsdelen på grundlag af ejendomsværdien pr. 1. januar 1993.

  

Landsskatteretskendelser

SKM2008.341.LSR

Kun den del af en ejendoms bygninger eller dele af bygningerne, der anvendtes til beboelse for ejendommens ejer, var omfattet af stuehusbegrebet. Stuehus 2 betragtedes som en separat beboelsesbygning og indgik derfor ikke i stuehusvurderingen, men blev ansat som en selvstændig beboelsesenhed. Da stuehuset ikke var omfattet af VUL § 33, stk. 1, jf. stk. 4, var stuehus 2 ikke omfattet af EBL § 9, stk. 1.

  

SKM2007.211.LSR

Ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste i indkomståret 2001 ved salg af en landbrugsejendom, der var erhvervet før den 19. maj 1993, skulle anskaffelsessummen beregnes for hele ejendommen inklusiv stuehusværdien, hvorefter stuehusets andel af anskaffelsessummen skulle trækkes ud på grundlag af en forholdsmæssig fordeling. Som anskaffelsessum anvendtes ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg efter halvdelsreglen, og den forholdsmæssige fordeling, på henholdsvis beboelsesdelen og erhvervsdelen, skulle ske efter ejendomsværdien pr. 1. januar 1993.

  

SKM2005.302.LSR

Ved opgørelsen af fortjenesten i indkomståret 2001 ved salg af en landbrugsejendom efter EBL § 9 skulle den samlede ejendomsværdi indgå ved beregningen af indgangsværdien efter halvdelsreglen i EBL § 4, stk. 3, nr. 2, og denne indgangsværdi skulle fordeles på henholdsvis den skattepligtige del af ejendommen og stuehuset efter fordelingen ved ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1993.

  

Skatterådsafgørelser

SKM2011.187.SR

Skatterådet bekræftede, at fortjeneste ved afståelse af en landbrugsejendom, der vedrørte ejendommens to stuehuse, var skattefri efter EBL § 9, for så vidt angår SNs ejerandel på de tidspunkter, hvor han havde bolig i hvert af de pågældende stuehuse (ejerandelen var ændret i perioden). Skattefritagelse.

  

SKAT

SKM2002.291.LR

Den del af fortjenesten, der kunne henføres til stuehuset med tilhørende grund og have var ikke skattefri, fordi det ikke var tilstrækkeligt sandsynliggjort, at ejendommen havde tjent til bolig for familien.