Indhold

I dette afsnit omtales de generelle regler om fradrag for vedligeholdelsesudgifter på fast ejendom.

Afsnittet omfatter:

Regel
Fradragstidspunkt med videre
Ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt
Ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt
Andre ejendomme med vurderingsfordeling (ejerboligfordeling) (VUL § 33, stk. 6, 8 og 9)
Ejendomme, der udelukkende benyttes privat til beboelse eller fritidsformål
Private boliger med delvis udlejning til beboelse
Ejendomme i udlandet
Oversigt over afgørelser domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Regel

Ejere af fast ejendom, der anvender ejendommen erhvervsmæssigt til udlejning eller bortforpagtning, eller som på anden måde benytter ejendommen erhvervsmæssigt, kan som udgangspunkt fratrække afholdte udgifter til blot vedligeholdelse af ejendommen ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Se SL § 6, litra e, om fradrag for udgifter til vedligeholdelse af aktiver, hvis udbytte beregnes som indkomst.

En udgift kan dog ikke fratrækkes ved indkomstopgørelsen, hvis den er medgået til blandt andet en formueforøgelse eller forbedring af ejendommen. Se SL § 6, stk. 2.

Bemærk

Det er en forudsætning for fradraget, at ejendommen rent faktisk anvendes erhvervsmæssigt. Se TfS 1986, 497 LSR.

Ejendomme med boliger, hvor der beregnes ejendomsværdiskat

Ejere af ejendomme, der tjener til bolig for ejeren, og som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i EVSL § 4, nr. 1-5, og 9-11, har ikke fradrag for udgifter til vedligeholdelse på boligdelen af ejendommen. Det gælder, selv om ejendommen delvist udlejes til beboelse. Se LL § 15, stk. 1 og 2.

Fradragsretten for vedligeholdelsesudgifter er også begrænset for boligdelen i ejendomme, der er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i EVSL § 4, nr. 6-8. Se LL § 15 J, stk. 3 og 4.

Bemærk

Der gælder særlige regler om fradrag for vedligeholdelsesudgifter på fredede ejendomme. Se LL § 15 K, stk. 6, og afsnit (C.H.3.3.1.2) om udgifter på fredede bygninger.

Fradragstidspunkt med videre

Udgifter, der har karakter af fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter kan normalt fratrækkes, når der er indtrådt en endelig forpligtelse til at afholde udgiften, også selv om beløbet endnu ikke er forfaldent.

Fysiske personer kan fratrække erhvervsmæssigt begrundede vedligeholdelsesudgifter efter SL § 6, litra a, ved opgørelsen af den personlige indkomst. Se PSL § 3, stk. 2.

Ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt

Regel

For ejendomme, der udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, kan ejeren fratrække udgifter til vedligeholdelse på ejendommen efter statsskattelovens regler. Se SL § 6, litra e.

Det gælder også for vedligeholdelsesudgifter på en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder og fritidsboliger, der udelukkende anvendes eller udlejes erhvervsmæssigt. Udlejning til beboelse er erhvervsmæssig udlejning.

Se afsnit (C.H.3.4) om udlejning af privat bolig.

Bemærk

Erhvervsmæssig anvendelse af et tofamilieshus forudsætter, at begge lejligheder i huset anvendes erhvervsmæssigt. Udlejning til beboelse er erhvervsmæssig anvendelse.

Lejeværdi efter reglerne i statsskatteloven

Når ejerne af fast ejendom, som har bolig i ejendommen, ikke er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat af ejendommen, skal de i stedet medregne lejeværdien ved indkomstopgørelsen efter reglerne i statsskatteloven. Se SL § 4, litra b.

Sådanne ejendomme anses for erhvervsmæssigt benyttede ejendomme. Der kan derfor fratrækkes vedligeholdelsesudgifter på ejendommen efter de regler, der gælder for ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt.

Ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt

Hvilke ejendomme?

Ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt, er ejendomme, der foruden den erhvervsmæssige anvendelse også benyttes til bolig for ejeren. Det er forudsat, at boligen er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat.

Bemærk

Hvis boligen ikke er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat, skal ejeren i stedet medregne lejeværdien efter reglerne i SL § 4, litra b. Så anvendes reglerne for ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt. Se i afsnittet ovenfor.

Regel

For landbrugsejendomme mv., blandet benyttede ejendomme og skovejendomme, hvor ejendomsværdien er fordelt efter VUL § 33, stk. 4, 5 eller 7, på den del af ejendommen, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige del af ejendommen, er boligdelen omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se EVSL § 4, nr. 3, 4 og 5.

Der er ikke fradragsret for vedligeholdelsesudgifter på boligdelen af ejendommen. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2.

Derimod er der fradrag for vedligeholdelsesudgifter på den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen, forudsat at der er foretaget en vurderingsfordeling af ejendomsværdien.

På mindre udlejningsejendomme og bofællesskaber, hvor ejendomsværdien er fordelt efter VUL § 33 A på lejligheder, der bebos af en eller flere ejere, er ejerne omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se EVSL § 4, nr. 6, 7 og 8.

Fradragsretten for vedligeholdelsesudgifter på sådanne ejendomme omfatter kun udgifter, der vedrører den udlejede del af ejendommen. Se LL § 15 J, stk. 3 og 4.

Ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt, omfatter:

Ejendomme med erhvervsmæssig vurderingsfordeling (VUL § 33, stk. 4, 5 og 7)
Mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber med fordeling af ejendomsværdien (VUL § 33 A )
Fredede ejendomme med ejerbolig, der er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat.

Ad a. Ejendomme med erhvervsmæssig vurderingsfordeling (VUL § 33, stk. 4, 5 og 7)

Landbrugsejendomme med videre

Ved vurderingen af landbrugsejendomme, gartnerier, planteskoler og frugtplantager fordeles ejendomsværdien på stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom. Se VUL § 33, stk. 4.

Stuehuse til landbrugsejendomme mv. med tilhørende grund og have, hvor der er foretaget vurderingsfordeling efter VUL § 33, stk. 4, er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se EVSL § 4, nr. 3.

Ejere af landbrugsejendomme mv. har derfor ikke fradrag ved indkomstopgørelsen for udgifter til vedligeholdelse, der vedrører stuehuset med grund og have, når ejeren selv bebor stuehuset. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2.

Når der er foretaget en vurderingsfordeling af landbrugsejendomme mv., kan vedligeholdelsesudgifter, som vedrører ejendommens erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, fratrækkes ved indkomstopgørelsen efter statsskattelovens regler. Se SL § 6, litra e.

Bemærk

Hvis der ikke er foretaget en vurderingsfordeling på ejendommen efter VUL § 33, stk. 4, er der ikke fradrag for vedligeholdelsesudgifter på ejendommen, heller ikke på den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen.

►Der er dog fradrag for driftsudgifter på ejendommen, hvis ejendommen uomtvisteligt burde have være vurderet med vurderingsfordeling efter VUL § 33, stk. 4, i de pågældende indkomstår, og også bliver det ved en efterfølgende vurdering. Se SKM2017.95.LSR.◄

Skovejendomme

Ved vurderingen af skovejendomme foretages en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom. Se VUL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt.

Skovejendomme med en vurderingsfordeling efter VUL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., er omfattet af reglerne i ejendomsværdiskatteloven. Se EVSL § 4, nr. 4.

Vedligeholdelsesudgifter vedrørende ejerboligdelen er ikke fradragsberettigede, fordi der beregnes ejendomsværdiskat for boligdelen. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2.

Når der er foretaget en vurderingsfordeling af skovejendomme kan vedligeholdelsesudgifter, som vedrører den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, fratrækkes ved indkomstopgørelsen efter statsskattelovens regler. Se SL § 6, litra e.

Bemærk

Hvis der ikke er foretaget en vurderingsfordeling på ejendommen efter VUL § 33, stk. 7, er der ikke fradrag for vedligeholdelsesudgifter på ejendommen, heller ikke på den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen.

►Der er dog fradrag for driftsudgifter på ejendommen, hvis ejendommen uomtvisteligt burde have være vurderet med vurderingsfordeling efter VUL § 33, stk. 7, i de pågældende indkomstår, og også bliver det ved en efterfølgende vurdering. Se SKM2017.95.LSR.◄

Blandet benyttede ejendomme

Ved blandet benyttede ejendomme forstås ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og som uden at være landbrugsejendomme mv., jf. VUL § 33, stk. 4, eller skovejendomme, jf. VUL § 33, stk. 7, både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang.

Vurderingsmyndigheden fordeler ejendomsværdien for ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og som både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom. Se VUL § 33, stk. 5, 1. og 2. pkt.

Ved væsentlig erhvervsmæssig benyttelse forstås, at mindst 25 pct. af ejendommens samlede værdi anvendes erhvervsmæssigt. Se fx TfS 1991, 21 SKM.

Ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, for hvilke der er foretaget en vurderingsfordeling efter VUL § 33, stk. 5, 1. og 2. pkt., er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se EVSL § 4, nr. 5.

Der beregnes ejendomsværdiskat af den lejlighed, der tjener til bolig for ejeren.

Ejere af blandet benyttede ejendomme har derfor ikke fradrag ved indkomstopgørelsen for vedligeholdelsesudgifter, der vedrører den lejlighed, som ejeren bebor. Se LL § 15 J, stk. 1.

Når der er foretaget en vurderingsfordeling, kan ejeren ved indkomstopgørelsen fratrække de faktiske vedligeholdelsesudgifter vedrørende den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen efter statsskattelovens regler. Se LL § 15 J, stk. 1, sammenholdt med LL § 15 K, stk. 6.

Bemærk

Hvis der ikke er foretaget en vurderingsfordeling på ejendommen efter VUL § 33, stk. 5, er der ikke fradrag for vedligeholdelsesudgifter på ejendommen, heller ikke på den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen.

►Der er dog fradrag for driftsudgifter på ejendommen, hvis ejendommen uomtvisteligt burde have være vurderet med vurderingsfordeling efter VUL § 33, stk. 5, i de pågældende indkomstår, og også bliver det ved en efterfølgende vurdering. Se SKM2017.95.LSR.◄

Ad b. Mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber med fordeling af ejendomsværdien (VUL § 33 A )

Mindre udlejningsejendomme

Fradragsretten for vedligeholdelsesudgifter på ejendomme efter statsskattelovens regler er begrænset for ejere af udlejningsejendomme, hvis ejeren har valgt at være omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat ved beboelse af en af lejlighederne. Se EVSL § 4, nr. 6 og 7, og LL § 15 J, stk. 3.

Det er bl.a. en forudsætning for beskatning efter ejendomsværdiskatteloven, at der er foretaget en fordeling af ejendomsværdien på de lejligheder, der tjener til bolig for ejeren/ejerne, og på den resterende ejendom. Se VUL § 33 A, stk. 1 og 2.

Ejerne kan i disse tilfælde ikke fratrække vedligeholdelsesudgifter efter statsskattelovens regler for den del af de samlede vedligeholdelsesudgifter på ejendommen, der vedrører de lejligheder, som ejerne bebor.

De ikke-fradragsberettigede driftsudgifter =

Samlede driftsudgifter x (værdien af lejligheder, beboet af ejere)
(værdien af lejligheder beboet af ejere + værdien af den øvrige del af ejendommen)

Ved værdien af lejlighederne og den øvrige del af ejendommen forstås værdierne ved seneste ejendomsvurdering.

Bemærk

Hvis ejerne ikke har valgt beskatning efter ejendomsværdiskatteloven, er fradragsretten for vedligeholdelsesudgifter ikke begrænset. Så gælder reglerne om fradrag for vedligeholdelsesudgifter i SL § 6, litra e, på hele ejendommen.

Boligfællesskaber

Fradragsretten for vedligeholdelsesudgifter på ejendomme efter statsskattelovens regler er begrænset for deltagere i boligfællesskaber, hvor deltagerne er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat ved beboelsen. Se EVSL § 4, nr. 8, og LL § 15 J, stk. 4.

Det er bl.a. en forudsætning for beskatning efter ejendomsværdiskatteloven, at der er foretaget en fordeling af ejendomsværdien efter VUL § 33 A.

Deltagerne kan i disse tilfælde ikke fratrække vedligeholdelsesudgifter på ejendommen, hvis ejendommen udelukkende tjener til bolig for deltagerne.

Hvis en del af ejendommen er udlejet, kan der foretages et begrænset fradrag efter reglerne i SL § 6, litra e, for vedligeholdelsesudgifter på ejendommen, fordi der ikke er fradrag for den del, der vedrører de lejligheder, som deltagerne bebor.

De ikke-fradragsberettigede driftsudgifter =

Samlede vedligeholdelsesudgifter x (værdien af lejligheder, beboet af deltagere)
(værdien af lejligheder beboet af deltagere + værdien af den øvrige del af ejendommen)

Ved deltagerlejligheder forstås lejligheder, der bebos af deltagere.

Ved værdien af lejlighederne og den øvrige del af ejendommen forstås værdierne ved seneste ejendomsvurdering.

Bemærk

Ad c. Fredede ejendomme med ejerbolig, der er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat

Der gælder særlige regler om fradrag for vedligeholdelsesudgifter for fredede ejendomme. Se LL § 15 K og afsnit (C.H.3.3.1.1).

Andre ejendomme med vurderingsfordeling (ejerboligfordeling) (VUL § 33, stk. 6, 8 og 9)

For ejendomme, der benyttes til bolig for ejeren, og som

indeholder to selvstændige lejligheder (tofamilieshuse), eller
ligger i landzone med et større arealtilliggende (nedlagte landbrugsejendomme mv.) eller
er samnoteret med en vindmølleparcel

fordeler vurderingsmyndigheden ejendomsværdien på den del, der knytter sig til boligen og på den øvrige del af ejendommen for at fastsætte grundlaget for ejendomsværdiskatten for boligdelen. Se VUL § 33, stk. 6, 8 og 9.

Det er herved forudsat, at der ikke er tale om ejendomme, der er omfattet af reglerne om stuehusfordeling i VUL § 33, stk. 4, eller anvendes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, jf. VUL § 33, stk. 5, eller er omfattet af reglerne om skovejendomme, jf. VUL § 33, stk. 7.

Tofamilieshuse med ejerboligfordeling (VUL § 33, stk. 6)

For ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, der tjener til bolig for ejeren, uden at være omfattet af VUL § 33, stk. 4 (landbrugsejendomme mv.) eller stk. 5 (blandet benyttede), fordeler vurderingsmyndigheden ejendomsværdien på de to lejligheder. Grundværdien fordeles ikke.

Lejligheder i tofamilieshuse, for hvilke der er foretaget ejerboligfordeling, og som bebos af ejeren/ejerne, er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se EVSL § 4, nr. 2.

Der er ikke fradragsret for driftsudgifter på tofamilieshuse, som tjener til bolig for ejere, og som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i EVSL § 4, nr. 1-2. Se LL § 15 J, stk. 1. Det gælder også, selv om den ene lejlighed er udlejet.

Nedlagte landbrugsejendomme med videre (VUL § 33, stk. 8)

For landbrugsejendomme, der ikke vurderingsmæssigt anses for landbrug mv. men som beboelsesejendomme (kode 01), fordi den erhvervsmæssige benyttelse af ejendommen er af underordnet betydning, fordeler vurderingsmyndigheden ejendomsværdien på boligen og den øvrige del af ejendommen. Ved fordelingen anses et areal på 5.000 m2 for at høre til boligdelen.

Boligdelen på nedlagte landbrugsejendomme er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se EVSL § 4, nr. 9.

Da ejendommen anses for en beboelsesejendom, er der ikke fradrag for vedligeholdelsesudgifter på ejendommen efter statsskattelovens regler. Se LL § 15 J, stk. 1.

Ejerboliger med vindmølleparcel (VUL § 33, stk. 9)

Indtil 1996 var det muligt for ejere af parcelhuse at købe et mindre areal fra en landbrugsejendom, hvor der var tilladelse til at opstille en vindmølle. Samtidig var der stillet krav om, at vindmølleparcellen blev samnoteret med ejerens øvrige ejendom.

Hvis der ikke blev foretaget en ejerboligfordeling på ejendomme med vindmøllerparceller, betød samnoteringen, at der skulle betales ejendomsværdiskat af både ejerboligen og vindmølleparcellen.

For ejerboliger, der er samnoteret med vindmølleparceller, fordeler vurderingsmyndigheden derfor ejendomsværdien på den del af ejendommen, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige del.

Boligdelen er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se EVSL § 4, nr. 10.

Da ejendommen anses for en beboelsesejendom, er der ikke fradrag for vedligeholdelsesudgifter på ejendommen efter statsskattelovens regler. Se LL § 15 J, stk. 1.

Bemærk

Vindmøller anses skatteretligt for driftsmidler. Se nærmere herom i afsnit (C.H.2.1.2) om fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Ejendomme, der udelukkende benyttes privat til beboelse eller fritidsformål

Der er ikke fradragsret for udgifter til vedligeholdelse efter statsskattelovens regler på ejendomme, der indeholder en ejerbolig, lejlighed eller fritidsbolig, eller på tofamiliesejendomme med vurderingsfordeling efter VUL § 33, stk. 6, som tjener til bolig for ejeren, og som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i EVSL § 4, nr. 1-2. Se LL § 15 J, stk. 1.

Bemærk

Hvis en ejer, der har bolig i egen ejendom, derimod er omfattet af statsskattelovens regler om beskatning af lejeværdi af egen bolig, er der ved indkomstopgørelsen fradrag for de afholdte udgifter til vedligeholdelse på ejendommen. Se SL § 4, litra b, sammenholdt med SL § 6, litra a.

Se ovenfor i dette afsnit.

Private boliger med delvis udlejning til beboelse

Fradragsbegrænsningen gælder også for vedligeholdelsesudgifter på en ejendom, som tjener til bolig for ejeren, når boligen udlejes en del af året til beboelse, ved udlejning af værelser i boligen til beboelse og ved udlejning af fritidsboliger, som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se LL § 15 J, stk. 2. Se også afsnit (C.H.3.4) om udlejning af privat bolig.

Ejendomme i udlandet

Fradragsretten for udgifter til vedligeholdelse er tilsvarende begrænset for ejendomme, der ligger i udlandet, og som er omfattet af EVSL § 4, nr. 4, 9, og 10. Se LL § 15 J, stk. 1, EVSL § 4, nr. 11.

Se også afsnit (C.H.3.4) om udlejning af privat bolig.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsskatteretskendelser
SKM2017.95.LSR	Landsskatteretten fandt, at driften af et feriecenter var erhvervsmæssig virksomhed, og at klageren kunne anvende virksomhedsskatteordningen. Den i vurderingsmæssig henseende anvendte benyttelseskode fandtes herefter ikke at kunne tillægges afgørende betydning, idet den måtte anses for åbenbart forkert. Da ejendommen således burde have været vurderet som en blandet benyttet ejendom efter vurderingslovens § 33, stk. 5, kunne der foretages fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kunne henføres til den del af ejendommen, der benyttedes erhvervsmæssigt efter ligningslovens § 15 K, stk. 6, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 5. Klageren kunne således opnå fradrag for de ejendomsudgifterne, som kunne henføres til udlejningen, herunder vedligeholdelse, forsikring og el. Klageren havde dog ikke dokumenteret eller i tilstrækkelig grad sandsynliggjort, at hestehold havde tilknytning til driften af feriecentret, og udgifterne hertil kunne dermed ikke fratrækkes ved opgørelsen af resultatet af udlejningsvirksomheden. Klageren havde ret til at fradrag for den andel af ejendomsskatterne, der kunne henføres til den erhvervsmæssige anvendte del af ejendommen. Klageren var desuden berettiget til at foretage afskrivninger på driftsmidler og inventar, som blev anvendt i den erhvervsmæssige virksomhed. Fradrag.
SKM2007.381.LSR	Der var ikke hjemmel til at nægte fradrag for drifts- og vedligeholdelsesudgifter ved udlejning af stuehus på landbrugsejendom med bopælspligt for medejer. Fradrag.
TfS 2000, 24 LSR	En ejer havde afholdt udgifter på den erhvervsmæssigt benyttede del af et nedlagt landbrug, der var vurderet som et enfamilieshus uden ejerboligfordeling. Selv om der blev foretaget en ejerboligfordeling efter VUL § 33, stk. 5, for de efterfølgende år, hvor forholdene var uændrede, kunne der kun godkendes standardfradrag for udgifter efter de dagældende regler i LL § 15 J. Delvist fradrag.
TfS 1986, 497 LSR	Ejeren af en landbrugsejendom med driftsbygninger havde bortforpagtet ejendommen ved to kontrakter, hvoraf den ene omfattede brug af driftsbygningerne til opbevaring af halm. Efter forpagtningsaftalen var der inkluderet en rådighedsret over driftsbygningerne med dertil hørende faktisk anvendelse heraf. Ejeren var derfor berettiget til fradrag for de faktiske udgifter til vedligeholdelse af bygningerne. Fradrag.