Vil fortjeneste ved salg af ejendommen gade være skattefri for skattyder, jf. reglerne om ekspropriation i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt.?

Svar

Ja.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Skatteyder har ved købsaftale af 3. marts 2006 overdraget ejendommen gade kommune. Ejendommen ligger centralt i det indre af ...

Det fremgår af sagen, at kommune er ved at projektere en udvidelse af gade fra 2 spor til 4 spor fra ...

Vejprojektet har betydning for alle matriklerne langs gades vestside på den nævnte strækning.

Kommunen har oplyst, at en anden ejendom langs gades vestside, gade, allerede i 2004 er afstået til kommunen. Byrådet havde i dette tilfælde bestemt, at hvis det ikke var muligt at indgå frivillig aftale vedr. gade, ville Byrådet om nødvendigt erhverv ejendommen ved ekspropriation.

Ejendommen gade er med i lokalplan nr., der udlægger areal til udvidelse af gade og fastlægger rammer for en ny bebyggelse langs gadens vestside. Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder. Det ene delområde omfatter et område, der udlægges til etageboliger med mulighed for etablering af butikker, kontorer, restauranter og lignende i stueetagen. Det andet delområde udlægges til vejareal.

Skatteyders ejendom ligger i begge delområder. Villaen ligger således i delområde 1 og kan ifølge lokalplanen bevares. gade, en blandet bolig- og erhvervsejendom, ligger, hvor vejen skal være.

Lokalplanen er vedtaget den 28. februar 2005 og offentliggjort i Avis den 5. marts 2005.

Inden  kommune købte gade den 3. marts 2006 havde Byrådet på mødet 27. februar 2006 fået forelagt sagen om købet af gade , men uden at Byrådet fik lejlighed til at tilkendegive, at Rådet ville ekspropriere gade, hvis der ikke blev indgået frivillig aftale. Derfor anmodede spørgerens repræsentant byrådet om en sådan tilkendegivelse.

Denne tilkendegivelse kommer Byrådet først med den 26. februar 2007, idet det fremgår af byrådsreferatet, at Byrådet har behandlet sagen  og besluttet at følgende forhold var gældende ved købet af ejendommen,

• at såfremt det ikke var muligt at indgå frivillig aftale med skatteyder om køb af ejendommen matr. nr.  Markjorder, beliggende gade, ville Byrådet om nødvendigt anvende Planlovens § 47, stk. 1, og erhverve ejendommen ved ekspropriation.
• At det er nødvendigt at  Kommune erhverver ejendommen til virkeliggørelse af lokalplan, idet der foreligger konkrete planer om udvidelse af detailprojektering af vejanlægget. Byrådet har i samme møde besluttet at erhverve ejendommen gade  - om nødvendigt ved ekspropriation. gade  er ligesom gade  og  beliggende indenfor etape 1 af vejprojektet, jf. udsnit af kortbilag af 17. november 2003. 

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

"Jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11 er fortjeneste ved salg af ejendom skattefri, hvis salget sker til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere.

Da denne betingelse er opfyldt ved den omtalte disposition, herunder omtale af forholdet i det betingede skødes pkt. 7.1, anses fortjeneste ved salg af ejendommen skattefri.

Det kan endvidere anføres, at såfremt ejendommen ikke sælges ved en frivillig aftale vil den blive eksproprieret, da kommunen med baggrund i bl.a. den vedtagne lokalplaner skal benytte området til bebyggelse o. lign."

SKATs indstilling og begrundelse

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved indkomstopgørelsen.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11,1. pkt. i ovennævnte lov.

Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2.pkt. også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at eksproprier ejendommen.

Det er ved TfS 1995,575 HRD fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsbeskatningslovens § 11, 1. pkt. må være en betingelse for anvendelse af  § 11. 2.pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM 2006.438 og Ligningsvejledningen 2007-1, afsnit E.J. 2.8.  

Følgende betingelser skal således være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelse af fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation.

1) Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.   

2) På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af en frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal således foreligge ekspropriationsrealitet.

For så vidt angår den første af ovenstående betingelser om ekspropriationshjemmel på aftaletidspunktet, fremgår det, at kommunen på tidspunktet for aftalens indgåelse havde hjemmel til at ekspropriere i medfør af lov om planlægning § 47, stk. 1, om ekspropriation til byudvikling. Det fremgår af sagen, at kommunen ville ekspropriere på grundlag af lokalplan nr.

Ifølge planlovens § 47, stk. 1, kan byrådet ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med en kommuneplan eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt.

Lokalplanen blev vedtaget af  Byråd den 28. februar 2005 og offentliggjort den 5. marts 2005. Beslutningen om at købe ejendommen er truffet af byrådet den 27. februar 2006. Aftalen med skatteyder er indgået den 3. marts 2006.

Betingelsen om ekspropriationshjemmel på aftaletidspunktet er opfyldt.

Kommunen har på aftaletidspunktet for overdragelsen af gade   købt  en anden ejendom, gade , efter at Byrådet havde bestemt, at såfremt det ikke var muligt at indgå frivillig aftale vedr. gade , ville Byrådet om nødvendigt erhverve ejendommen ved ekspropriation.

SKAT finder det derfor godtgjort, at der er tale om en serieekspropriation som led i et vejprojekt, selvom Byrådet på aftaletidspunktet ikke havde tilkendegivet at ville ekspropriere den omhandlede ejendom. Det sker først den 26. februar 2007, ca. et år efter aftalen om gade  blev indgået.

Men da der er tale om et og samme projekt, der gennemføres og da tilkendegivelsen endvidere kommer senere, finder SKAT, at Byrådets handlemåde indikerer ekspropriationsvilje. SKAT anser derfor betingelsen om ekspropriationsrealitet for at være opfyldt, jfr. SKM2007.266.SR

Idet der både er ekspropriationshjemmel og ekspropriationsrealitet, indstiller SKAT, at spørgsmålet om overdragelsen af ejendommen til kommunen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11,2.punktum, besvares med et ja.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.