►

Indhold

Dette afsnit handler om den særlige deklarationsprocedure, vurderingsmyndigheden kan anvende ved vurdering af fast ejendom, og som i så fald træder i stedet for reglerne om partsinddragelse iFVL §§ 19-21.

Afsnittet indeholder:

  • Definition
  • Hjemmel
  • Deklarationsproceduren erstatter partsinddragelse efter FVL
  • Deklarationens indhold
  • Faktiske oplysninger af væsentlig betydning for vurderingen
  • Generelt foreliggende oplysninger af væsentlig betydning for vurderingen
  • Oplysninger om særlige forhold vedrørende den ejendom, der skal vurderes
  • Modtager af deklarationen
  • Ejendomsejers reaktionsmuligheder
  • Hvis ejendomsejer er enig i oplysningerne i deklarationen
  • Hvis ejendomsejer vil rette eller tilføje oplysninger
  • Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser mv.
  • Udtalelser fra Folketingets Ombudsmand

Definition  

Deklarationsproceduren er en særlig partsinddragelsesprocedure, vurderingsmyndigheden kan anvende ved vurdering af fast ejendom.

Vurderingsmyndigheden kan ved anvendelse af denne procedure i en deklaration underrette ejeren af en ejendom om de faktiske oplysninger om den pågældende ejendom og andre faste ejendomme, der forventes tillagt væsentlig betydning for vurderingen af den pågældendes ejendom. Ejeren får således mulighed for at orientere sig om det forventede vurderingsgrundlag, rette eventuelle fejl i dette og gøre opmærksom på andre forhold, der efter ejendomsejerens vurdering har væsentlig betydning for vurderingen af ejendommen.

I deklarationen underrettes ejendomsejeren desuden om, at vurderingsmyndigheden kan træffe afgørelse på grundlag af de oplysninger, der foreligger, når afgørelsesperioden indtræder, samt om tidspunktet for afgørelsesperiodens indtræden. Deklarationen skal foretages senest 4 uger før afgørelsesperioden indtræder.  

Konsekvensen af, at ejeren først kommer med oplysninger i perioden efter afgørelsesperioden er indtrådt, vil være forskellig afhængigt af, om ejeren kommer med oplysningerne i eller efter afgørelsesperioden, der som udgangspunkt udløber den 10. februar i året efter vurderingsårets udløb. Se afsnit A.A.7.9 om sagsbehandlingsfrister ved vurdering af fast ejendom.

Når reglerne om deklaration anvendes, træder de i det hele i stedet for regler om partsinddragelse i FVL §§ 19-21.

Hvis vurderingsmyndigheden anvender deklarationsproceduren og træffer afgørelse i afgørelsesperioden, vil ejendomsejeren således ikke kunne forlange, at vurderingen udsættes, indtil ejendomsejeren har afgivet udtalelse til sagen, således som det ellers ville være tilfældet efter FVL § 21. Ejendomsejeren kan derimod inden udløbet af afgørelsesperioden komme med sin udtalelse, og vurderingsmyndigheden skal i så fald tage stilling til oplysningerne enten ved vurderingen eller ved en efterfølgende genbehandling af vurderingen. Se i det hele afsnit A.A.7.9 om sagsbehandlingsfrister ved vurdering af fast ejendom i SFL kapitel 7 a. Hvis ejendomsejeren derimod først kommer med oplysninger, når vurderingsmyndigheden har truffet afgørelse om vurderingen, vil behandlingen af oplysningerne udelukkende bero på reglerne i SFL kapitel 12. Se A.A.8.4 om frister ved vurdering af fast ejendom.

Hjemmel

Den særlige deklarationsprocedure, som vurderingsmyndigheden kan anvende ved vurdering af fast ejendom, er lovfæstet i SFL § 20 a, der er en del af SFL kapitel 7a.

SFL kapitel 7 a er trådt i kraft pr. 1. januar 2018, og indeholder tillige reglerne om frist for afgørelse om vurdering og afgørelsesperiode, der har en nær sammenhæng med deklarationen. Se afsnit A.A.7.9 om sagsbehandlingsfrister ved vurdering af fast ejendom.  

Deklarationsproceduren erstatter partsinddragelse efter FVL

En ejendomsvurdering er en forvaltningsretlig afgørelse. Det fremgår bl.a. af FOB 1993.220. Dette gælder også, hvis der er tale om en rent maskinelt genereret vurdering. Vurderingsmyndigheden skal således som udgangspunkt iagttage de sagsbehandlingsregler, der fremgår af afsnit A.A.7.4, når vurderingsmyndigheden behandler og træffer afgørelse om vurdering af fast ejendom.

Der er imidlertid ved etableringen af et nyt ejendomsvurderingssystem, der har karakter af masseforvaltning, etableret mulighed for, at vurderingsmyndigheden ved almindelige vurderinger og omvurderinger kan anvende en særlig deklarationsprocedure, der er lovfæstet i SFL § 20 a, i stedet for i at gennemføre partsinddragelse efter FVL §§ 19-21.

Deklarationsproceduren fastlægger, når den anvendes, vurderingsmyndighedens høringspligt, og træder i så fald i stedet for FVL’s regler om partsinddragelse. FVL §§ 19-21 finder således ikke anvendelse, hvis vurderingsmyndigheden anvender deklarationsproceduren. Vurderingsmyndigheden skal dog hense til reglerne i FVL §§ 19 og 20 og praksis vedrørende disse regler, når det vurderes, hvilke faktiske oplysninger der skal indeholdes i deklarationen. Det fremgår af bemærkningerne til SFL kapitel 7 a som vedtaget ved lov nr.  688 af 8. juni 2017.

Vurderingsmyndigheden kan anvende deklarationsproceduren, uanset om partshøring ville være påkrævet efter FVL §§ 19 og 20. Kun hvis vurderingsmyndigheden er forhindret i at gennemføre nødvendig partshøring ved deklaration, skal vurderingsmyndigheden foretage partshøring efter FVL. Denne situation vil f.eks. kunne opstå, hvis der ikke er truffet afgørelse ved udløbet af afgørelsesperioden, jf. SFL § 20 b. Vurderingsmyndigheden er derimod ikke forpligtet til at gennemføre partshøring i forhold til andre end ejendomsejer, hvis deklarationsproceduren anvendes, da deklarationsproceduren netop træder i stedet for partsinddragelse efter FVL. Anden konkret og individuel partshøring af andre end de aktuelle ejendomsejere gennemføres kun, hvis andre parter end ejendomsejerne retter henvendelse til vurderingsmyndigheden og dokumenterer, at de har partsstatus i vurderingssagen. Det fremgår af bemærkningerne til SFL kapitel 7 a, der blev indført ved lov nr. 688 af 8. juni 2017.

Vurderingsmyndigheden er modsat ikke afskåret fra at gennemføre partsinddragelse af ejendomsejeren efter FVL . Det gælder også i den situation, hvor vurderingsmyndigheden i forbindelse vurderingsprocessen har anvendt deklarationsproceduren ved behandlingen af samme ejer, ejendom og vurdering.

Vurderingsmyndigheden kan med andre ord konkret vælge at gennemføre partsinddragelse ved deklaration eller efterFVL . F.eks. hvis der efter deklarationen tilgår vurderingsmyndigheden nye væsentlige oplysninger, der nødvendiggør høring af ejendomsejer.

Deklarationens indhold

Hvis vurderingsmyndigheden vælger at anvende deklarationsproceduren, skal vurderingsmyndigheden ved deklarationen:

  • Underrette ejendomsejer om de faktiske oplysninger om den pågældendes og andres faste ejendomme, der forventes tillagt væsentlig betydning for vurderingen af den pågældendes ejendom.
  • Underrette ejendomsejer om, at vurderingsmyndigheden kan træffe afgørelse om vurdering på grundlag af de oplysninger, der foreligger ved udløbet af en frist, der meddeles i deklarationen (afgørelsesperiodens start).

Begge krav til deklarationen fremgår af SFL § 20 a, stk. 2, og de skal ses i sammenhæng med den samtidigt indførte regel om indførelse af en afgørelsesperiode, der fremgår af SFL § 20 b. Se afsnit A.A.7.9 om sagsbehandlingsfrister ved vurdering af fast ejendom, der bl.a. beskriver reglerne om fastlæggelsen af afgørelsesperiodens start.

Vurderingsmyndigheden vil under henvisning til den generelle vejledningspligt, der følger af FVL § 7, også ved deklarationen:

  • Vejlede ejendomsejeren om, at vurderingsmyndigheden enten i den forestående vurdering, der sendes ud, eller ved en efterfølgende genbehandling af denne vil tage stilling til rettelser og tilføjelser, der modtages efter udløbet af den nævnte frist, men inden den 10. februar i kalenderåret efter vurderingsårets udløb (i afgørelsesperioden).
  • Vejlede ejendomsejeren om, at vurderingsmyndigheden vil behandle rettelser og tilføjelser, der modtages, når vurderingen er sendt ud, efter reglerne om genoptagelse i SFL kapitel 12.

Der henvises til, at det efter reglerne i SFL §§ 20 a og 20 b vil have betydning for behandlingen af ejerens rettelser og tilføjelser, om de kommer inden afgørelsesperiodens start, i afgørelsesperioden eller efter vurderingsmyndigheden har truffet afgørelse om vurdering. Se igen afsnit A.A.7.9 om sagsbehandlingsfrister ved vurdering af fast ejendom. 

Faktiske oplysninger af væsentlig betydning for vurderingen

Det er oplysninger om forholdene pr. vurderingsterminen, der vil være afgørende for den vurdering, der skal foretages. Det er derfor oplysningerne pr. vurderingsterminen, der skal udstilles i deklarationen.

For at deklarationen kan opfylde de formål, der ligger bag FVL’s regler om partshøring, som deklarationsproceduren træder i stedet for, når den anvendes, skal deklarationen udstille:

  • De oplysninger, der generelt kan forudsættes at have den væsentligste betydning for ejendomsvurderingen.
  • De særlige oplysninger, der måtte være registreret vedrørende den ejendom, der skal vurderes.

Hvis det efterfølgende konstateres, at andre oplysninger har væsentlig betydning for en konkret vurdering, skal der som udgangspunkt ske en efterfølgende fornyet deklaration eller partshøring efter FVL.

Generelt foreliggende oplysninger af væsentlig betydning for vurderingen

For så vidt angår de oplysninger, der generelt forligger om landets ejendomme, vil der ske deklaration af de faktiske oplysninger, der generelt vurderes at være af væsentlig betydning for vurderingen. Kategoriseringen af de faktiske oplysninger, der generelt foreligger, vil således ske med udgangspunkt i FVL § 24, stk. 2.

Det vil ved deklarationen blive lagt til grund, at alle de nævnte væsentlige faktiske oplysninger potentielt kan være til ugunst for ejendomsejeren og dermed skal udstilles for ejendomsejer, når henses til hensynene bagFVL §§ 19 og 20 samt praksis efter disse regler. Der vil således ikke ske en frasortering af oplysninger, der ikke generelt kan formodes at være til ugunst for ejendomsejeren. Der vil heller ikke ske en frasortering af oplysninger, som ejendomsejeren må forventes at være bekendt med, at vurderingsmyndigheden har kendskab til.

Oplysninger fra ejendomsejer til vurderingsmyndigheden vil imidlertid ikke udløse en fornyet deklaration eller partshøring.

Oplysninger om særlige forhold vedrørende den ejendom, der skal vurderes

Det er ikke muligt på forhånd at tage stilling til, om oplysninger om særlige forhold vedrørende en ejendom, der ikke er en del af de oplysninger, der generelt vil være til rådighed for vurderingsmyndigheden, vil kunne få væsentlig betydning for vurderingen af ejendommen.

Alle oplysninger om særlige forhold vedrørende den ejendom, der skal vurderes, vil derfor blive udstillet i deklarationen. Særlige forhold om den ejendom, der skal vurderes, er forhold, der ikke generelt foreligger oplysninger om, når ejendomsvurderingerne skal foretages, dvs. oplysninger, der ikke fremgår af Bygnings- og Boligregistret, Plandataregistret eller af de geografiske data, som Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering leverer til vurderingsformål.

Det forhold, at en oplysning om et særligt forhold vedrørende den ejendom, der skal vurderes, er medtaget i deklarationen, vil derfor ikke være et udtryk for, at oplysningen vil have væsentlig betydning for vurderingen og blive afspejlet i denne.

Forhold, der ved en vurdering efter ejendomsvurderingsloven er anset for at være uden væsentlig betydning for ejendomsvurderingen, vil heller ikke blive vist i deklarationen, der gennemføres forud for efterfølgende vurderinger.

Modtager af deklarationen

Det følger af SFL § 20 a, at deklarationen kun sendes til ejendommens ejer. Det følger heraf, at det er den, der er registreret ejer af ejendommen på tidspunktet, hvor deklarationen sendes ud, deklarationen sendes til.

Da deklarationsproceduren, når den anvendes, træder i stedet for partsinddragelse efterFVL , og da deklarationen alene sendes til de aktuelle ejendomsejere, kan det ikke udelukkes, at der kan være parter i en vurderingssag, der ikke partshøres, når deklarationsproceduren anvendes. Der udsendes imidlertid alene deklaration til de aktuelle ejendomsejere. Anden konkret og individuel partshøring af andre end de aktuelle ejendomsejere skal gennemføres, hvis andre parter end ejendomsejerne retter henvendelse til vurderingsmyndigheden og dokumenterer, at de har partsstatus i vurderingssagen. Det fremgår af bemærkningerne til SFL kapitel 7 a, der blev indført ved lov nr. 688 af 8. juni 2017.

Det er vurderingsmyndighedens praksis, at den eller de aktuelle ejere af ejendommen, som deklarationen skal sendes til, vil være den eller de ejere, der ved udsendelsen af deklarationen er registreret som ejer i Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR). Efter idriftsættelsen af Ejerfortegnelsen vil det dog være den eller de ejere, der i Ejerfortegnelsen er registreret som ejere. De oplysninger, der er registreret i ESR (senere i Ejerfortegnelsen), vil således blive lagt til grund ved udsendelsen af deklarationer, medmindre vurderingsmyndigheden bliver opmærksom på, at de registrerede oplysninger er åbenbart fejlagtige. Hvis de registrerede ejere har indmeldt en administrator til ESR (senere Ejerfortegnelsen) vil deklarationen dog blive sendt til den aktuelt registrerede administrator som repræsentant for den eller de pågældende ejere.

Hvis der er andre, der mener, at de har partsstatus i vurderingssagen, vil de således selv kunne og skulle anmode vurderingsmyndigheden om at modtage deklarationen, og vurderingsmyndigheden skal i forlængelse af en sådan anmodning vurdere, om anmodningen kan imødekommes, jf. det generelle offentligretlige partsbegreb. Der henvises i den forbindelse til FVL § 9, stk. 1. Vurderer vurderingsmyndigheden, at den pågældende ikke har partsstatus, skal vurderingsmyndigheden behandle og afgøre anmodningen om indsigt efter OFL, jf. OFL § 7. Vurderingsmyndigheden skal i den forbindelse iagttage den særlige tavshedspligt, der følger af SFL § 17.  

Ejendomsejers reaktionsmuligheder

Ejeren får ved deklarationen mulighed for:

  • At orientere sig om det forventede grundlag for den kommende vurdering af vedkommendes ejendom.
  • At rette eventuelle fejl i det forventede grundlag for den kommende vurdering af vedkommendes ejendom.
  • At gøre opmærksom på andre forhold, der efter ejendomsejerens vurdering har væsentlig betydning for vurderingen af vedkommendes ejendom.
  • At orientere sig om relevante reaktionsmuligheder og frister.

Hvis ejendomsejer er enig i oplysningerne i deklarationen

Hvis ejendomsejer er enig i de oplysninger, der er udstillet i deklarationen, kan ejendomsejer undlade at reagere på deklarationen. I så fald vil vurderingen blive foretaget på grundlag af de deklarerede oplysninger og udsendt til ejendomsejer, medmindre vurderingsmyndigheden af anden vej bliver bekendt med andre oplysninger af væsentlig betydning for vurderingen. I så fald vil ejendomsejer modtage en ny deklaration eller anden partshøring, før vurderingsmyndigheden træffer afgørelse om vurderingen.

Hvis ejendomsejer vil rette eller tilføje oplysninger

Hvis ejendomsejer ikke er enig i de oplysninger, der er udstillet i deklarationen, eller mener, at der er andre oplysninger, der er af væsentlig betydning for vurderingen af ejendommen, kan ejendomsejer meddele dette til vurderingsmyndigheden.

Nogle af de oplysninger, der er væsentlige for vurderingen, er imidlertid indhentet af vurderingsmyndigheden i offentlige registre, der er ejet af andre offentlige myndigheder end vurderingsmyndigheden. Fejl i disse oplysninger, skal rettes af den myndighed, der ejer de fejlagtige data, og derfor skal henvendelser som udgangspunkt ske til den pågældende myndighed. Ejendomsejer xskal◄ dog af vurderingsmyndigheden ►vejledes◄ om, hvordan dette kan ske.

Hvis en ejendomsejer dokumenterer, at et givent forhold åbenbart afviger fra det, der er registreret i et register, der er ejet af en anden myndighed, vil vurderingsmyndigheden dog foretage vurderingen på det objektivt korrekte grundlag, hvis vurderingsmyndigheden bliver opmærksom på den dokumenterede åbenbare fejl i registret. Er der ikke tale om en dokumenteret åbenbar fejl, vil vurderingsmyndigheden derimod træffe afgørelse på grundlag af de oplysninger, der fremgår af det register, der er ejet af en anden myndighed. I så fald vil vurderingsmyndigheden i visse tilfælde efterfølgende kunne ændre afgørelsen efter reglerne om genoptagelse og revision (SFL §§ 33 og 33 a).

Ejendomsejers rettelser eller tilføjelser vil blive behandlet forskelligt, afhængig af hvornår de meddeles til vurderingsmyndigheden. Se afsnit A.A.7.9 om sagsbehandlingsfrister ved vurdering af fast ejendom.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser mv.

Ingen på nuværende tidspunkt.

Udtalelser fra Folketingets Ombudsmand

Ingen.

x