Indhold

Dette afsnit handler om den særlige deklarationsprocedure, Vurderingsstyrelsen efter SFL § 20 a kan anvende ved vurdering af fast ejendom, og som i så fald træder i stedet for partsinddragelse efter FVL §§ 19-21.

Afsnittet handler også om den særlige afgrænsning af kredsen af modtagere af meddelelser og afgørelser i sager om vurdering af fast ejendom, der er fastsat i SFL § 20 d, som afgrænser Vurderingsstyrelsens pligt til afsøgning af mulige parter i vurderingssager.

Afsnittet har en nær sammenhæng med afsnit A.A.7.4.10.2 om indholdet af deklarationer, afsnit A.A.7.4.10.3 om ejendomsejers reaktionsmuligheder efter deklaration og afsnit A.A.7.9 om frister ved sagsbehandling og afgørelse i sager om vurdering af fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

• Partsinddragelse kan i vurderingssager ske ved en særlig deklarationsprocedure
• Særlig afgrænsning af modtagerkredsen for meddelelser og afgørelser om vurdering af fast ejendom

Partsinddragelse kan i vurderingssager ske ved en særlig deklarationsprocedure

En ejendomsvurdering er en forvaltningsretlig afgørelse. Det fremgår bl.a. af FOB 1993.220. Dette gælder også, hvis der er tale om en rent maskinelt genereret vurdering. Vurderingsstyrelsen skal således som udgangspunkt iagttage de sagsbehandlingsregler, der fremgår af afsnit A.A.7.4, når Vurderingsstyrelsen behandler og træffer afgørelse om vurdering af fast ejendom.

Der er imidlertid ved etableringen af et nyt ejendomsvurderingssystem, der har karakter af masseforvaltning, etableret mulighed for, at Vurderingsstyrelsen ved almindelige vurderinger og omvurderinger kan anvende en særlig deklarationsprocedure, der er lovfæstet i SFL § 20 a, i stedet for at gennemføre partsinddragelse efter FVL §§ 19-21. Deklarationens indhold er nærmere beskrevet i afsnit A.A.7.4.10.2 og ejendomsejers reaktionsmuligheder efter deklaration er nærmere beskrevet i afsnit A.A.7.4.10.3. De frister og de særlige regler for afgørelse af vurderingssager, der gælder, når Vurderingsstyrelsen anvender den særlige deklarationsprocedure, er nærmere beskrevet i afsnit A.A.7.9.

Deklarationsproceduren fastlægger, når den anvendes, Vurderingsstyrelsens høringspligt, og træder i så fald i stedet for reglerne om partsinddragelse i FVL §§ 19 og 20. FVL §§ 19-21 finder således ikke anvendelse, hvis Vurderingsstyrelsen anvender deklarationsproceduren. Hvis Vurderingsstyrelsen anvender deklarationsproceduren og træffer afgørelse i afgørelsesperioden, vil ejendomsejer således ikke kunne forlange, at vurderingen udsættes, indtil ejendomsejeren har afgivet udtalelse i sagen, således som det ellers ville være tilfældet efter FVL § 21. Ejendomsejeren kan derimod indtil udløbet af afgørelsesperioden komme med sin udtalelse, og Vurderingsstyrelsen skal i så fald tage stilling til oplysningerne enten ved vurderingen eller ved en efterfølgende genbehandling af vurderingen.

Vurderingsstyrelsen skal dog hense til reglerne i FVL §§ 19 og 20 og praksis vedrørende disse regler, når det vurderes, hvilke faktiske oplysninger der skal indeholdes i deklarationen. Det fremgår af bemærkningerne til SFL kapitel 7 a som vedtaget ved lov nr. 688 af 8. juni 2017.

Vurderingsstyrelsen kan anvende deklarationsproceduren, uanset om partshøring ville være påkrævet efter FVL §§ 19 og 20. Vurderingsstyrelsen er derimod ikke forpligtet til at gennemføre partshøring i forhold til andre end ejendomsejer, hvis deklarationsproceduren anvendes, da deklarationsproceduren netop træder i stedet for partsinddragelse efter FVL. Anden konkret og individuel partshøring af andre end de aktuelle ejendomsejere gennemføres kun, hvis andre parter end ejendomsejerne retter henvendelse til Vurderingsstyrelsen og dokumenterer, at de har partsstatus i vurderingssagen, eller hvis Vurderingsstyrelsen på anden måde har fået konkret viden om, at andre er parter i vurderingen. Det fremgår af bemærkningerne til SFL kapitel 7 a, der blev indført ved lov nr. 688 af 8. juni 2017. Det følger også af SFL § 20 d, der blev indført ved lov nr. 278 af 17. april 2018. Den særlige afgrænsning af modtagerkredsen ved partsinddragelse og kommunikation i sager om ejendomsvurdering er nærmere beskrevet nedenfor.  

Vurderingsstyrelsen er modsat ikke afskåret fra at gennemføre partsinddragelse af ejendomsejeren efter FVL §§ 19 og 20. Det gælder også i den situation, hvor Vurderingsstyrelsen i forbindelse med vurderingsprocessen har anvendt deklarationsproceduren ved behandlingen af samme ejer, ejendom og vurdering. Vurderingsstyrelsen kan med andre ord konkret vælge at gennemføre partsinddragelse ved deklaration eller efter FVL. F.eks. hvis der efter deklarationen tilgår Vurderingsstyrelsen nye væsentlige oplysninger, der nødvendiggør høring af ejendomsejer. I så fald er der dog i SFL § 20 d fastsat en særlig afgrænsning af Vurderingsmyndighedens pligt til af egen drift at identificere parter i vurderingssager. Denne særlige regel er beskrevet nedenfor. 

Det følger af SFL § 20 a, at deklarationen alene sendes til de registrerede aktuelle ejere af den pågældende ejendom. Bestemmelsen skal som nævnt ses i sammenhæng med bestemmelsen i SFL § 20 d, der afgrænser modtagerkredsen for meddelelser og afgørelser i sager om ejendomsvurdering. Der henvises til beskrivelsen af denne bestemmelse nedenfor.

Særlig afgrænsning af modtagerkredsen for meddelelser og afgørelser i sager om ejendomsvurdering

Det følger af SFL § 20 d, der er indført ved lov nr. 278 af 17. april 2018, at partsinddragelse og anden kommunikation, der sendes af Vurderingsstyrelsen ved almindelig vurdering og omvurdering af en fast ejendom, alene sendes til de registrerede aktuelle ejere af den pågældende ejendom, medmindre Vurderingsstyrelsen har andet særligt kendskab til, at andre har partsstatus i den pågældende vurdering.

De særlige regler om partshøring ved deklaration efter SFL § 20 a tager højde for, at det er vanskeligt for Vurderingsstyrelsen af egen drift at identificere alle parter i alle vurderingssager, idet det af SFL § 20 a fremgår, at deklarationen skal sendes til de aktuelle ejere af ejendommen. Denne udfordring gør sig gældende i forhold til alle former for partsinddragelse og kommunikation i vurderingssager. Der gælder derfor ikke alene særlige regler for, hvordan partsinddragelse kan gennemføres. Der er også med SFL § 20 d foretaget en afgrænsning af Vurderingsstyrelsens pligt til afsøgning af mulige parter i vurderingssager.

SFL § 20 d skal sikre, at Vurderingsstyrelsen kan sende underretninger og meddelelser til den samme personkreds, uanset om underretningen eller meddelelsen sendes som led i almindelig partsinddragelse og afgørelse efter forvaltningsloven eller under anvendelse af de særlige regler om deklaration og afgørelse i SFL kapitel 7 a.

SFL § 20 d afgrænser, hvilke parter der uden konkret anmodning eller Vurderingsstyrelsens særskilte kendskab til vedkommendes partsstatus skal modtage underretninger og meddelelser fra Vurderingsstyrelsen om vurdering af fast ejendom.

Vurderingsstyrelsen skal efter SFL § 20 d kun sende underretninger og meddelelser i forbindelse med behandlingen og afgørelsen af vurderingen af en konkret fast ejendom til:

• Fysiske og juridiske personer, der ved udsendelsen af underretningen eller meddelelsen er registreret som aktuelle ejere af den pågældende ejendom.

• Andre, som Vurderingsstyrelsen undtagelsesvis på anden måde har fået særskilt kendskab til har partsstatus i den pågældende vurdering.

Det betyder i praksis, at breve fra Vurderingsstyrelsen til sagens parter, herunder alle former for partsinddragelse og afgørelser om vurdering, vil blive sendt til de registrerede aktuelle ejere af den pågældende ejendom. Vurderingsstyrelsen vil ikke sende disse breve og afgørelser til andre, medmindre Vurderingsstyrelsen har særligt kendskab til, at de konkret har partsstatus i den pågældende vurdering.

De registrerede aktuelle ejere er i praksis de ejere, der i Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR), er registreret som ejere. Når Ejerfortegnelsen idriftsættes, vil de registrerede aktuelle ejere dog være de ejere, der i Ejerfortegnelsen er registreret som ejere. De oplysninger, der er registreret i ESR (senere i Ejerfortegnelsen), vil således blive lagt til grund ved udsendelsen af underretninger og meddelelser, medmindre Vurderingsstyrelsen bliver opmærksom på, at de registrerede oplysninger er åbenbart fejlagtige.

Hvis de registrerede aktuelle ejere har indmeldt en administrator til Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR), eller senere Ejerfortegnelsen, vil underretninger og meddelelser dog blive sendt til den aktuelt registrerede administrator som repræsentant for den eller de pågældende ejere.

Hvis der er andre, der mener, at de har partsstatus i vurderingssagen, vil de selv kunne og skulle anmode Vurderingsstyrelsen om at modtage de nævnte underretninger og meddelelser om sagen. Vurderingsstyrelsen vil i forlængelse af en sådan anmodning vurdere, om anmodningen kan imødekommes, jf. det generelle forvaltningsretlige partsbegreb. F.eks. vil en køber, der har overtaget en ejendom, der er under vurdering, men som endnu ikke er registreret som ejer, kunne rette henvendelse til Vurderingsstyrelsen og påberåbe sig partsstatus efter en konkret vurdering.

Vurderingsstyrelsen er dog forpligtet til at foretage nødvendig partsinddragelse m.v. i forhold til andre, der har partsstatus i en konkret vurderingssag, hvis Vurderingsstyrelsen på anden vis end ved en særskilt anmodning konkret bliver opmærksom på, at en anden end en registreret ejer af ejendommen har partsstatus i en konkret vurdering. Det vil på denne baggrund bero på en konkret vurdering, hvornår Vurderingsstyrelsen kan anses for at være blevet gjort opmærksom på forhold, der kan foranledige, at Vurderingsstyrelsen skal partsinddrage andre end de registrerede ejere.

Hvis Vurderingsstyrelsen vurderer, at en fysisk eller juridisk person, der har gjort gældende, at den pågældende har partsstatus, ikke har partsstatus, skal Vurderingsstyrelsen behandle og afgøre anmodningen om indsigt efter OFL, jf. OFL § 7. Vurderingsstyrelsen skal i den forbindelse iagttage den særlige tavshedspligt, der følger af SFL § 17.