Indhold

Dette afsnit handler om ejendomme, der både anvendes til beboelse og til erhverv samt ejendomme, der anvendes både til beboelse og til land- eller skovbrug m.m. og som er afstået inden, der foreligger en ny vurdering efter de nye regler i ejendomsvurderingsloven. 

Afsnittet indeholder:

• Bemærk
• Regel
• Betingelser for skattefritagelse 
• Mindre landbrugsejendomme- skattefritagelse efter parcelhusreglen i EBL § 8 eller stuehusreglen i EBL § 9 
• Ejendomme, der væsentligt benyttes erhvervsmæssigt
• Særlige momenter ved erhvervsmæssig benyttelse af helårsbolig
• Andre elementer i vurderingen af om parcelhusreglen kan anvendes
• Statusændring: Ændret anvendelse
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Bemærk

På baggrund af vedtagelsen den nye ejendomsvurderingslov er EBL § 9, stk. 1, ændret således, at ejendomme, der på afståelsestidspunktet efter ejendomsvurderingsloven (EVL) anses som landbrugs- eller skovbrugsejendom, er omfattet af den delvis skattefrihed i EBL § 9, stk. 1. Tilsvarende gælder for den del af fortjenesten, som vedrører ejerboligen, ved afståelse af en ejendom, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejere og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1. 

Den nye formulering af EBL § 9, stk. 1 er dog først gældende, når der foreligger en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven (EVL). Se § 10 i lov nr. 278 af 17. april 2018 (L 171 fremsat den 28. februar 2018, lovforslagets § 9). Dog gælder der særlige regler for ejendomme afstået i perioden 1. januar 2018-27. februar 2018. Dette fremgår af § 10 i lov nr. 278 af 17. april 2018 (L 171 fremsat den 28. februar 2018).

Er ejendommen afstået efter der foreligge en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven, se afsnit C.H.2.1.15.2.

Er ejendommen afstået i perioden 1. januar 2018- 27. februar 2018, se afsnit C.H.2.1.15.3. 

Regel

Ved afståelse af

• ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, garteneri, planteskole eller frugtplantage efter VUL § 33, stk. 1
• skovbrugsejendomme efter VUL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., og
• blandet benyttede ejendomme efter VUL § 33, stk. 5,

er den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen under visse betingelser skattefri. Se EBL § 9, stk. 1.

Se nærmere i afsnit C.H.2.1.16 om definitionen på landbrugsejendomme mv., der som udgangspunkt er omfattet af reglen.

Betingelser for skattefritagelse

Det er en betingelse for, at ejendommen er omfattet af bestemmelsen, at ejendommen på afståelsestidspunktet er helt eller delvis benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage.

Ved vurderingen af, om et stuehus er skattefritaget i henhold til EBL § 9, stk. 1, lægges også vægt på, om stuehuset på afståelsestidspunktet indgår i stuehusvurderingen, og om stuehuset på afståelsestidspunktet har karakter af at være et stuehus for ejendommen. Se SKM2011.187.SR, SKM2009.606.LSR SKM2008.341.LSR og SKM2016.261.VLR. Se også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit.

Det er også en betingelse, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren og/eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af ovenstående bestemmelser i vurderingsloven.

Endelig er det en betingelse:

1) at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2 eller

2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes eller

3) en udstykning ifølge erklæring fra Vurderingsstyrelsen vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Mindre landbrugsejendomme - skattefritagelse efter parcelhusreglen i EBL § 8 eller stuehusreglen i EBL § 9

Ved salg af mindre landbrugsejendomme vil den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have ikke være skattepligtig. Det er en betingelse at landbrugsejendommen er omfattet af VUL § 33, stk. 4, og at ejendommen tjener eller har tjent til bolig for ejeren og /eller dennes husstand.

Ved salg af mindre landbrugsejendomme kan det være af betydning, om ejendommen er skattefri efter parcelhusreglen eller om ejendommen er omfattet af stuehusreglen i EBL § 9.

Mindre landbrugsejendomme med landbrugspligt, som benyttes og opfylder betingelserne for at kunne vurderes som beboelsesejendomme, kan være omfattet af parcelhusreglen. Se EBL § 8, stk. 1.

Bliver ejendommen omvurderet til en beboelsesejendom vil reglerne i EBL § 8 finde anvendelse og fortjenesten ved afståelse af hele ejendommen er således skattefri.   

Vurderingsmæssigt anses landbrugsejendomme med et areal på over 5,5 ha som udgangspunkt som landbrug og bliver vurderet som landbrugsejendomme. For landbrugsejendomme med et lille jordtilliggende indgår forholdet mellem ejendommens værdi som henholdsvis beboelse og som landbrug i vurderingen af, om ejendommen kan betragtes som en landbrugsejendom. Dette beror på en samlet bedømmelse af forholdene. De små landbrugsejendomme med jordtilliggende på mellem 5-10 ha, vil derfor alt efter de konkrete forhold kunne vurderes som enten beboelsesejendomme eller som landbrugsejendomme. Det er derfor konkrete forhold, der er afgørende for, om ejendommen vil kunne blive omvurderet til en bebeolsesejendom og hermed vil kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen i EBL § 8 eller med delvis beskatning efter de særlige regler for landbrugsejendomme i ELB § 9. Se SKM2012.176.LSR, hvor fortjeneste ved salg af en landbrugsejendom, der på afståelsestidspunktet ikke havde mistet sin karakter af landbrugsejendom, ikke kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen i EBL § 8, men var omfattet af EBL § 9. Se også SKM2016.110.LSR, hvor en landbrugsejendom med et areal på 11,8 ha, ansås for i overvejende grad at have bevaret sin karakter af landbrugsejendom med hensyn til ejendommens generelle karakter og udnyttelsesmulighed på trods af et væsentligt boligelement og en mindre intensiv udnyttelse. Se også SKM2012.441.LSR, hvor en del af en tidligere landbrugsejendom ikke kunne sælges skattefrit efter EBL § 8, da afståelsen fandt sted inden udstykning af ejendommen var endelig gennemført, og da ejeren ikke havde beboet den nye ejendom, der opstod efter udstykningen.

Se også

Se også TfS 1997, 821 TSS, hvor den tidligere Told- og Skattestyrelse i en udtalelse uddybede forudsætningerne for opfattelsen.

Ejendomme, der væsentligt benyttes erhvervsmæssigt

Ved afståelse af en ejendom, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og hvor ejendommen i væsentligt omfang anvendes erhvervsmæssigt, er den del af fortjenesten, der vedrører ejerboligen eller stuehuset med tilhørende grund og have, ikke skattepligtig. Det er en betingelse, at ejendommen er omfattet af VUL § 33, stk. 5, og at ejendommen tjener eller har tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand. Se EBL § 9.

Særlige momenter ved erhvervsmæssig benyttelse af helårsbolig

Når 25 pct. af ejendommen anvendes til erhverv, foretages der en vurderingsfordeling på ejendommen i forbindelse med ejendomsvurderingen. Ejendomme med vurderingsfordeling er som udgangspunkt omfattet af EBL § 9, når ejendommen anvendes erhvervsmæssigt på afståelsestidspunktet og tjener eller har tjent til bolig for ejeren og/eller dennes husstand.   

Erhvervsmæssig anvendelse af en helårsbolig udelukker dog ikke skattefritagelse efter parcelhusreglen i EBL § 8, stk. 1.

Ud over kravene om at ejendommen tjener eller har tjent til bolig for ejeren og /eller dennes husstand er det en forudsætning, at disse ejendomme har bevaret karakteren af et en- eller tofamiliehus, ejerlejlighed eller eventuelt sommerhus uanset den erhvervsmæssige anvendelse, så ejendommen i overvejende grad tjener beboelsesformål. Ved afgørelsen af om dette kriterium er opfyldt, anvendes vurderingsmyndighedernes fordeling af ejendomsværdien på beboelsesdelen og den resterende del af ejendommen. Hvis mindst 50 pct. af ejendomsværdien er henført til beboelsesdelen, vil dette krav som udgangspunkt være opfyldt.

Desuden lægges der vægt på ejendommens fysiske fremtræden og den faktiske arealfordeling mellem beboelsesformålet og den erhvervsmæssige benyttelse. Derudover kan bygningsmyndighedernes betegnelse af ejendommen indgå som et vejledende moment i bedømmelsen.

Ovenstående kriterier blev lagt til grund ved afgørelsen af, om fortjenesten ved salget af en blandet benyttet ejendom var skattefri. Ejendommen var af bygningsmyndighederne registreret som et fritliggende enfamiliehus, og ca. 52,5 pct. af ejendomsværdien var af vurderingsmyndighederne henført til boligdelen, og da ejendommen i overvejende grad fremtrådte og havde karakter af en beboelsesejendom, fastslog Landsskatteretten, at avancen var omfattet af parcelhusreglen. Se SKM2005.538.LSR.

Andre elementer i vurderingen af om parcelhusreglen kan anvendes

I et konkret tilfælde blev parcelhusreglen anvendt, selv om ejeren kun havde rådet over et beskedent areal af et enfamiliehus på 286 m2, mens resten af ejendommen var udlejet. Hovedparten af lejerne havde været venner og bekendte, der havde betalt en beskeden leje. Fortjenesten ved salget var skattefri. Se TfS 1989, 17 LSR.

Tilsvarende kunne parcelhusreglen anvendes i et tilfælde, hvor en erstatning blev udbetalt for en brandskade på den erhvervsmæssige del af et nedlagt landbrug, der var indrettet dels til beboelse og dels til autoværksted. Ejendommen var vurderet til beboelse, og beboelsesdelen udgjorde 150 m2, mens den erhvervsmæssige del udgjorde 109 m2. Se TfS 1994, 496 LSR.

En beboelsesejendom var på salgstidspunktet udlejet til en selvejende institution, der anvendte hele ejendommen erhvervsmæssigt, idet den fungerede som opholdssted for børn og unge. Ejendommen var af den grund ikke et en- eller tofamiliehus på salgstidspunktet i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, og fortjenesten var derfor skattepligtig. Se SKM2003.91.HR, der er en stadfæstelse af landsrettens dom, SKM2002.204.VLR.

Samme linje blev fulgt af Ligningsrådet i et bindende svar om et enfamiliehus, der havde været udlejet til erhvervsmæssig benyttelse, og som ikke havde været beboet af ejeren efter udlejningsperioden. På afståelsestidspunktet var ejendommens karakter ændret fra en beboelsesejendom til udelukkende at være en erhvervsejendom. Se SKM2002.566.LR.

Statusændring: Ændret anvendelse

En landbrugsejendom, en skovbrugsejendom mv. eller en ejendom, der har været benyttet til blandet anvendelse, men hvor hovedvægten har ligget på den erhvervsmæssige anvendelse, kan ændre status til en ejendom, der er omfattet af skattefritagelsen i EBL § 8.

Skattefritagelsen forudsætter, at jordtilliggendet til en landbrugs- eller en skovbrugsejendom frasælges, og at den erhvervsmæssige del af en blandet benyttet ejendom frasælges, således at ejendommens værdi som beboelsesejendom bliver det fremtrædende.

Den resterende del af ejendommen er herefter omfattet af skattefritagelsesreglen, hvis de øvrige betingelser i EBL § 8 er opfyldte. Herunder at ejendommen skal have tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand efter statusændringen.

Bemærk

Det er en betingelse for skattefritagelsen, at ejendommen har tjent som bolig for ejeren efter statusændringen, og at ændringen først er indtrådt på det tidspunkt, hvor der foreligger en approbation fra Geodatastyrelsen. Se SKM2003.11.DEP og SKM2001.218.TSS.

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.16), der detaljeret beskriver de særlige regler, der gælder for opgørelsen af den samlede fortjeneste ved afståelsen af bl.a. landbrugsejendomme med stuehuse samt ejerboliger i tilknytning til skovbrugsejendomme og til ejendomme, der har været benyttet til blandet anvendelse. Fortjenesten fordeles i disse tilfælde mellem den del af ejendommen, der kan sælges skattefrit, og den del, der skal beskattes efter de almindelige regler i ejendomsavancebeskatningsloven.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Højesterets dom og de øvrige afgørelser viser, at der lægges afgørende vægt på ejendommens status på salgstidspunktet.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: