Indhold

Afsnittet omhandler indholdet af deklarationen, der udsendes, hvis Vurderingsstyrelsen gennemfører partsinddragelse ved den særlige deklarationsprocedure, der er lovhjemlet i SFL § 20 a.

Afsnittet har en nær sammenhæng med afsnit A.A.7.4.10.1 om deklarationsproceduren og partinddragelse, afsnit A.A.7.4.10.3 om ejendomsejers reaktionsmuligheder efter deklaration og afsnit A.A.7.9 om frister ved sagsbehandling og afgørelse i sager om vurdering af fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

Faktiske oplysninger af væsentlig betydning for vurderingen
Generelt foreliggende oplysninger af væsentlig betydning for vurderingen
Oplysninger om særlige forhold vedrørende den ejendom, der skal vurderes

Regel

Det fremgår af SFL § 20 a, stk. 2, at Vurderingsstyrelsen ved deklarationen skal:

Underrette ejendomsejer om de faktiske oplysninger om den pågældendes og andres faste ejendomme, der forventes tillagt væsentlig betydning for vurderingen af den pågældendes ejendom.
Underrette ejendomsejer om, at Vurderingsstyrelsen kan træffe afgørelse om vurdering på grundlag af de oplysninger, der foreligger ved udløbet af en frist, der meddeles i deklarationen (afgørelsesperiodens start).

Det følger af FVL § 7, at Vurderingsstyrelsen også skal:

Vejlede ejendomsejeren om, at Vurderingsstyrelsen enten i den forestående vurdering eller ved en efterfølgende genbehandling af denne vil tage stilling til rettelser og tilføjelser, der modtages i afgørelsesperioden, dvs. i perioden fra og med den dato for afgørelsesperiodens start, der angives i deklarationen, til afgørelsesperiodens udløb, der også angives i deklarationen.
Vejlede ejendomsejeren om, at Vurderingsstyrelsen vil behandle rettelser og tilføjelser, der modtages efter afgørelsesperiodens udløb, efter reglerne om genoptagelse i SFL kapitel 12.

Der henvises til, at det efter reglerne i SFL §§ 20 a og 20 b kan have betydning for Vurderingsstyrelsens behandling af ejerens rettelser og tilføjelser, om de modtages inden afgørelsesperiodens start, i afgørelsesperioden eller efter afgørelsesperiodens udløb. Se afsnit A.A.7.9.

Faktiske oplysninger af væsentlig betydning for vurderingen

For at deklarationen kan opfylde de formål, der ligger bag reglerne i FVL regler om partshøring, som deklarationsproceduren træder i stedet for, når den anvendes, skal deklarationen informere om:

De oplysninger, der generelt kan forudsættes at have den væsentligste betydning for ejendomsvurderingen.

De særlige oplysninger, der måtte være registreret vedrørende den ejendom, der skal vurderes.

Det er oplysninger om forholdene pr. vurderingsterminen, der vil være afgørende for den vurdering, der skal foretages. Det er derfor oplysningerne pr. vurderingsterminen, der skal informeres om i deklarationen.

Hvis det efterfølgende konstateres, at andre oplysninger har væsentlig betydning for en konkret vurdering, skal der som altovervejende udgangspunkt ske en efterfølgende fornyet deklaration eller partshøring efter FVL. Deklaration og partshøring kan dog undlades, hvis partshøring er unødvendigt, f.eks. fordi de nye oplysninger er modtaget fra ejendomsejer i forlængelse af en partshøring eller deklaration, og fordi ejendomsejer således må anses for at være bekendt med både oplysningerne og med, at Vurderingsstyrelsen vil tage stilling til disse ved vurderingen. Fornyet deklaration og partshøring kan efter Vurderingsstyrelsens opfattelse også undlades, hvis de beskyttelseshensyn, der efter forvaltningsloven ophæver pligten til partshøring, gør sig gældende.

Generelt foreliggende oplysninger af væsentlig betydning for vurderingen

For så vidt angår de oplysninger, der generelt foreligger om landets ejendomme, vil der ske deklaration af de faktiske oplysninger, der generelt vurderes at være af væsentlig betydning for vurderingen. Kategoriseringen af de faktiske oplysninger, der generelt foreligger, vil således ske med udgangspunkt i FVL § 24, stk. 2.

Det vil ved deklarationen blive lagt til grund, at alle de nævnte væsentlige faktiske oplysninger potentielt kan være til ugunst for ejendomsejeren, og at ejendomsejer dermed skal informeres om disse. Dette skyldes hensynene bag FVL §§ 19 og 20 samt praksis efter disse regler. Der vil således ikke ske en generel frasortering af oplysninger, der ikke generelt kan formodes at være til ugunst for ejendomsejeren. Der vil heller ikke ske en generel frasortering af oplysninger, som ejendomsejeren må forventes at være bekendt med, at Vurderingsstyrelsen har kendskab til. Oplysninger fra ejendomsejer til Vurderingsstyrelsen vil imidlertid ikke udløse en fornyet deklaration eller partshøring.

Oplysninger om særlige forhold vedrørende den ejendom, der skal vurderes

Det er ikke muligt på forhånd at tage stilling til, om oplysninger om særlige forhold vedrørende en ejendom, der ikke er en del af de oplysninger, der generelt vil være til rådighed for Vurderingsstyrelsen, vil kunne få væsentlig betydning for vurderingen af ejendommen. Deklarationen vil derfor indeholde alle oplysninger om særlige forhold vedrørende den ejendom, der skal vurderes.

Særlige forhold om den ejendom, der skal vurderes, er forhold, der ikke generelt foreligger oplysninger om, når ejendomsvurderingerne skal foretages, dvs. oplysninger, der ikke fremgår af Bygnings- og Boligregistret, Plandataregistret eller af de geografiske data, som Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering leverer til vurderingsformål.

Det forhold, at en oplysning om et særligt forhold vedrørende den ejendom, der skal vurderes, er medtaget i deklarationen, vil derfor ikke være et udtryk for, at oplysningen vil have væsentlig betydning for vurderingen og blive afspejlet i denne.

Forhold, der ved en vurdering efter EVL er anset for at være uden væsentlig betydning for ejendomsvurderingen, vil heller ikke blive vist i deklarationen, der gennemføres forud for efterfølgende vurderinger. Det skyldes, at Vurderingsstyrelsen efter EVL § 58 som ændret ved lov nr. 278 af 17. april 2018 efter eget skøn kan anvende oplysninger, som er registreret i forbindelse med tidligere vurderinger, herunder i forbindelse med klagebehandling, og at der som udgangspunkt ikke er grundlag for at inddrage oplysninger, der ved tidligere vurderinger er anset for at være uden væsentlig betydning, i grundlaget for vurderingsarbejdet.

Da Vurderingsstyrelsen efter EVL § 58 er berettiget til at undlade at inddrage oplysninger fra tidligere vurderinger i vurderingsarbejdet, uanset om disse oplysninger er anset som væsentlige for tidligere vurderinger, vil der også kunne opstå situationer, hvor der ikke i en efterfølgende deklaration oplyses om forhold, der tidligere har givet sig udslag ved vurderingen. Baggrunden herfor er beskrevet i bemærkningerne til lov nr. 278 af 17. april 2018, ved hvilken EVL § 58 fik sin nuværende formulering.

Det fremgår heraf, at vurderingerne som udgangspunkt skal kunne foretages på grundlag af modelberegninger, der baseres på data, som indhentes af Vurderingsstyrelsen vurdering for vurdering, og at Vurderingsstyrelsen kun skal være forpligtet til at træffe begrundet afgørelse om forhold, der er påberåbt i forbindelse med forberedelsen af den konkrete vurdering, og om forhold, der ved tidligere vurderinger er anset for at have så væsentlig betydning for vurderingen, at forholdene har ført til korrektion af det modelberegnede vurderingsforslag.

Det fremgår endvidere, at dette for så vidt angår forhold, der ved tidligere vurderinger er anset at have så væsentlig betydning for vurderingen, at forholdet har ført til korrektion af det modelberegnede vurderingsforslag, kun skal gøre sig gældende, i det omfang der er anledning til at antage, at forholdet også giver grundlag for korrektion ved efterfølgende vurderinger. Herunder hvis forholdet påberåbes af ejendomsejer på ny, eller hvis vurderingsmyndigheden får anden konkret anledning til på ny at tage stilling til særlige oplysninger om ejendommen, f.eks. fordi det modelberegnede forslag til vurdering afviger væsentligt fra tidligere vurderinger efter ejendomsvurderingsloven, uden at dette er begrundet i ændrede data fra offentlige registre.

Det er således med EVL § 58 som ændret ved lov nr. 278 af 17. april 2018 slået fast, at hver enkelt vurdering af en ejendom grundlæggende skal anses som en særskilt og selvstændig sag, der som udgangspunkt skal behandles af Vurderingsstyrelsen på ny, uden at Vurderingsstyrelsen skal være forpligtet til at undersøge, om der i forbindelse med tidligere vurderinger af samme ejendom er fremkommet oplysninger, der potentielt kan være relevante for fremtidige vurderinger af ejendommen.

Det fremgår dog også, at Vurderingsstyrelsen altid skal træffe konkret afgørelse vedrørende forhold, der er påberåbt i forbindelse med den konkrete vurdering, og at Vurderingsstyrelsen, uanset EVL § 58, er berettiget til efter et konkret skøn at inddrage oplysninger i vurderingen, der er modtaget i forbindelse med tidligere vurderinger. Vurderingsstyrelsen vil i så fald i deklarationen efter SFL kapitel 7 a eller ved anden partsinddragelse efter FVL §§ 19-20 gøre ejendommens ejer opmærksom på, at Vurderingsstyrelsen påtænker at inddrage oplysningen i grundlaget for den kommende vurdering.

Ejendomsejer vil dermed ved deklaration eller anden partshøring få indsigt i, hvad Vurderingsstyrelsen påtænker at tage højde for ved vurderingen. Ejer får dermed grundlag for at forholde sig til, om ejer ønsker at gøre andre oplysninger gældende på ny, samt mulighed for netop at påberåbe sig andre oplysninger på ny.