Spørgsmål

Kan ejendommen X sælges til Y Kommune uden beskatning af eventuel beskatning af ejendomsavance?

Svar

Ja.

Beskrivelse af de faktiske forhold

A ejer ejendommen X.

Y Kommune har i brev af 6. marts 2007 tilbudt at købe ejendommen med overtagelsesdag den 1. maj 2007.

For det område, hvor ejendommen er beliggende, har Y Byråd på sit møde den 22. november 2006 vedtaget lokalplan nr. 760 Erhvervsområde til transporterhverv ved Å samt tillæg nr. 82 til Kommuneplan 2001. Lokalplan nr. 760 er offentliggjort den 13. december 2006.

Det er formålet med lokalplan nr. 760,

• at området anvendes til transportrelaterede erhverv,
• at der fastlægges bestemmelser for, hvilke erhvervstyper der må etableres i området,
• at erhvervsandelen ikke er til ulempe for de nærliggende og kommende boligområder,
• at der fastlægges bestemmelser for udseende af bebyggelse langs motorvejen,
• at der fastlægges plantebælter, der kan fungere som visiuel afskærming med omgivelserne, og
• at der udlægges arealer til etablering af støjvolde.

Lokalplanområdet er på ca 91 ha. og ligger øst for motorvej mod Z, syd for hovedbanen mod Z, nord for E- vej og motorvejen. Herudover indgår en ny tilkørselsvej til S-vej (R-vej).

Lokalplanområdet er i dag landzoneareal, som primært anvendes til landbrugsformål. Der er 4 boliger i lokalplanområdet.

Hovedparten af området udlægges til lager og transportvirksomhed.

Lokalplanen er udarbejdet af Y Kommune, Planlægning og Byggeri, Teknik og Miljø, der under punkt 8. Beslutningspunkter i lokalplan nr. 760 har indstillet følgende:

At 1) forslag til lokalplan nr. 760 - Erhvervsområde til transporterhverv ved Å vedtages endeligt med de forslag til ændringer, der fremgår under indstillingens afsnit 3 ovenfor,

At 2) forslag til tillæg nr. 82 til Kommuneplan 2001 vedtages endeligt med de ændringer, der fremgår af indstillingens afsnit 3 ovenfor, samt

At 3) bemærkninger og indstillinger fremkommet under den offentlige fremlæggelse besvares som anført under indstillingens afsnit 3.

At 4) de berørte private ejendomme - hvis frivillige aftaler ikke opnås - søges erhvervet ved ekspropriation, i det konkret beslutning herom dog forelægges Byrådet.

Et enstemmigt Teknisk udvalg har den 16. november 2006 kunnet tiltræde Magistratsafdelingen for Teknik og Miljøs indstilling med følgende bemærkning:

Et enigt udvalg indstiller, at der i forbindelse med salg af areal, der påregnes solgt til F-centralen, pålægges en deklaration, hvorefter køberen forpligter sig til at bebygge de sydligste byggefelter først. Det skal dog være muligt at fravige denne betingelse, men i så fald må byggeri i de øvrige byggefelter kun opføres med nordvestvendte porte.

Y Byråd har på sit møde den 22. november 2006 vedtaget Magistratens indstilling i overensstemmelse med erklæring fra Teknisk Udvalg af 16. november 2006.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Ejendomssalget er omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

SKATs indstilling og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2006-3, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:

- at der på aftaletidspunktet er ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål og

- at det på aftaletidspunktet må påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale.

Det er oplyst, at hjemlen til at ekspropriere ejendommen findes i planlovens § 47, stk. 1.

Det fremgår af denne bestemmelse, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. 

Da det fremgår af de modtagne oplysninger, at lokalplan nr. 760 er vedtaget og offentliggjort på tidspunktet inden aftalens indgåelse, anser SKAT den første af de anførte betingelser for opfyldt.

SKAT anser endvidere den sidstnævnte betingelse om ekspropriationsvilje på aftaletidspunktet for opfyldt, da Byrådet på sit møde den 22. november 2006 - der ligger forud for tidspunktet for indgåelsen af aftalen - har truffet beslutning om, at berørte ejendomme - hvis frivillige aftaler ikke opnås - søges erhvervet ved ekspropriation, idet konkret beslutning herom dog forelægges Byrådet.

Det er SKATs opfattelse, at i situationer, hvor Byrådet har truffet beslutning om straks at ville iværksætte en ekspropriation, hvis frivillig aftale ikke opnås, er det ikke nødvendigt for skattefritagelsen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at Byrådet konkret har taget beslutning om selve ekspropriationen.

I disse situationer vil det altid forholde sig således, at Byrådet træffer en ny beslutning om iværksættelsen af den konkrete ekspropriation, når det ikke lykkes at opnå en frivillig aftale. Denne nye beslutning er ikke en betingelse for skattefritagelsen.

Det er tilstrækkeligt, at Byrådet èn gang, inden aftalen indgås, har truffet beslutning om at ville ekspropriere, hvis frivillig aftale ikke opnås.

SKAT besvarer derfor spørgsmålet med et ja.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder indstillingen og begrundelsen.