Indhold

Dette afsnit handler om, hvilke overordnede regler der gælder for udgifter i forbindelse med leje af fast ejendom, inventar mv.

Afsnittet indeholder:

Regel
Lejeudgifter til fast ejendom
Lejeudgifter til inventar eller lignende
Lejeudgifter til køretilladelse
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Regel

En selvstændigt erhvervsdrivende kan trække lejeudgifter og leasingudgifter fra ved indkomstopgørelsen til såvel fast ejendom, driftsinventar, mv. efter SL § 6, stk. 1, litra a.

Fradraget forudsætter, at lejeudgiften har været naturlig og nødvendig at afholde for at sikre, erhverve og vedligeholde årets indkomst fra virksomhedsdriften. Det er en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, om denne nære forbindelse mellem driftsudgifter og -indtægter er til stede.

Det betyder, at udgifter, der anses for private eller for at vedrøre indkomstgrundlaget (formuen), falder uden for driftsindkomstbegrebet og betragtes som ikke fradragsberettigede omkostninger efter SL § 6 in fine.

Lejeudgifter til fast ejendom

Fremmed ejendom

Hvis en erhvervsvirksomhed bliver drevet fra en ejendom, som den erhvervsdrivende har lejet af en fremmed udlejer, anses lejeudgiften for en fuldt ud fradragsberettiget driftsudgift, hvad i øvrigt også gælder udgifter til el, vand og varme, der knytter sig til virksomhedens drift.

I LSRM 1976.148 LSR blev en tidligere, men nu udtrådt interessent i en vognmands- og møbelopbevaringsforretning, der sammen med medinteressenten hæftede solidarisk for lejeudgifterne til de lokaler, hvorfra virksomheden blev drevet, dømt til at betale for huslejen, efter han var udtrådt, fordi medinteressenten kom i økonomiske vanskeligheder. Landsskatteretten nægtede den fratrådte interessent fradrag for lejeudgiften, fordi man anså den for en ikke fradragsberettiget formueudgift, fordi:

den solidariske hæftelse var direkte afledt af, at den tidligere interessent overtog forretningen og indgik i kompagniskab med medinteressenten

den omstridte lejeudgift vedrørte et tidsrum, der lå efter, at interessenten var udtrådt af interessentskabet og ophørt med at drive virksomheden.

Landsskatteretten tillagde ikke den tidligere interessents anbringende om, at han drev udlejningsvirksomhed, nogen vægt. Han havde nemlig overtaget hele lejemålet med ret til fremleje, og påstod derfor, at lejeudgiften for lokalerne var en fradragsberettiget driftsudgift i denne virksomhed, selv om det ikke var lykkedes for ham at fremleje lokalerne.

I LSRM 1983.20 LSR kunne en virksomhed (selskab), der forhandlede bl.a. jagtartikler, fratrække lejeudgifter til et jagtterræn efter SL § 6, stk. 1, litra a, om driftsudgifter. Virksomhedens personale trænede praktisk jagtudøvelse for at kunne betjene kunderne bedst muligt, og en betydelig del af virksomhedens omsætning hidrørte fra salg af netop jagtgeværer og -udstyr. Ydermere kunne kunderne prøve virksomhedens geværer på arealet.

Egen ejendom

Hvis erhvervsvirksomheden drives fra en ejendom, som den erhvervsdrivende selv ejer, og ejendommen bruges fuldt ud erhvervsmæssigt, er en løbende udgift, der knytter sig til den faste ejendom, fradragsberettiget som driftsudgift. Eksempler på sådanne udgifter er renteudgifter, ejendomsskatter, vedligeholdelsesudgifter, eventuelle afskrivninger, samt udgifter til el, vand og varme.

Hvis den selvstændigt erhvervsdrivende udøver sin virksomhed fra en blandet benyttet ejendom, som han eller hun selv ejer, så skal der alene betales ejendomsværdiskat på den private andel af ejendommen. Dette forudsætter, at Vurderingsstyrelsen har foretaget en fordeling af ejendomsværdien. Vurderingsstyrelsen har efter den nu ophævede bestemmelse i VUL § 33, stk. 5, fordelt ejendomsværdien, når ejendommen blev anset for benyttet erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, hvilket i praksis var ensbetydende med, at værdien af de erhvervsmæssigt benyttede dele af bygninger og grund udgjorde 25 pct. eller mere af ejendommens samlede værdi.

Hvis den selvstændige driver sin virksomhed på en ejendom, der ikke berettigede til vurderingsfordeling af ejendomsværdien på boligen og den øvrige ejendom, dvs. i de tilfælde, hvor værdien af de erhvervsmæssigt benyttede dele af bygninger og grund udgør mindre end 25 pct. af ejendommens samlede værdi, nedsættes ejendomsværdiskatten med den del, der skønsmæssigt svarer til det erhvervsmæssige areals andel af ejendomsværdiskatten. Se EVSL § 11, stk. 2. EVSL § 11, stk. 2, er ændret ved lov nr. 688 af 8. juni 2017 § 3, nr. 13.

VUL § 33, stk. 5, er med virkning fra 1. januar 2018 erstattet af EVL § 35, stk. 1. Af denne bestemmelse fremgår det, at anvendes en ejendom bortset fra en landbrugsejendom eller en skovejendom til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, og bebos ejendommen af ejeren eller ejerne, fordeles ejendomsværdien på boligdelen og den del, der anvendes erhvervsmæssigt. Fordelingen foretages som en værdimæssig fordeling mellem de to dele af ejendommen (stk. 1).

For ejerboliger, som indeholder to selvstændige boligenheder, fordeles ejendomsværdien på de to selvstændige enheder. Fordelingen foretages som en værdimæssig fordeling mellem de to dele af ejendommen (stk. 2).

Stk. 1 og 2 gælder også for ejendomme, som er omfattet af LL § 16, stk. 9, eller LL § 16 A, stk. 5 (stk. 3).

Den erhvervsdrivende mv. kan trække den erhvervsmæssige del af ejendomsskatten fra, hvis der ikke er tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig anvendelse. I almindelighed må en erhvervsmæssig anvendelse anses for uvæsentlig, hvis den udgør mindre end 10 pct. af ejendommens vurderede areal. Se LL § 14, stk. 1, jf. stk. 3, og cirkulære til ligningsloven fra 1996 pkt. 10.1.

Herudover kan den erhvervsdrivende som udgangspunkt fratrække den forholdsmæssige andel af udgiften til el vand og varme, der svarer til den erhvervsmæssige andel af ejendommens samlede areal. Se SL § 6, stk. 1, litra a. Dette beror dog på en konkret vurdering.

Se også

afsnit C.H.3.5.5.4 Blandet benyttede ejendomme
afsnit C.C.2.2.2.13 Udgifter til arbejdsværelse
afsnit C.C.2.2.1.7 Start af virksomhed, herunder lejeudgifter, der af afholdt før virksomheden er startet

Lejeudgifter til inventar eller lignende

Hvis en selvstændigt erhvervsdrivende vælger at leje, fx sit driftsinventar- eller materiel frem for at købe det kontant, tage lån til det og/eller dermed afskrive på det, anses udgiften hertil for en driftsomkostning, dog forudsat at det lejede aktiv knytter sig til indkomsterhvervelsen.

I LSRM 1980.28 LSR nægtede Landsskatteretten dog en tandlæge, som havde lejet nogle malerier til at hænge op i konsultationen, fradrag for lejeudgiften hertil, og lejeudgiften blev anset for en privat, ikke fradragsberettiget udgift efter SL § 6 in fine. Tandlægen havde personligt købt et af de malerier, som havde hængt i konsultationen, og havde i den forbindelse fået et nedslag i prisen.

Lejeudgift til køretilladelse

I TfS 1989, 374 LSR fik en vognmand anerkendt fradrag for sin udgift til midlertidigt at bruge en anden vognmands køretilladelse, fordi han endnu ikke selv havde opnået en sådan, hvad han dog gjorde året senere, og lang tid før Landsskatteretten afsagde sin kendelse. Landsskatteretten anså hans udgift for en erhvervsmæssig lejeudgift og dermed fradragsberettiget driftsudgift efter SL § 6, stk. 1, litra a.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsskatteretskendelser
TfS 1989, 374 LSR	En vognmand kunne som lejeudgift fratrække udgiften til midlertidigt at bruge en anden vognmands køretilladelse efter SL § 6, stk. 1, litra a.
LSRM 1983.20 LSR	En forhandler af bl.a. jagtartikler kunne fratrække lejeudgifter til et jagtterræn efter SL § 6, stk. 1, litra a, om driftsudgifter.
LSRM 1980.28 LSR	En tandlæges lejeudgift til malerier til at udsmykke konsultationen blev ikke anerkendt som fradragsberettigede driftsudgifter efter SL § 6, stk. 1, litra a.
LSRM 1976.148 LSR	En tidligere interessents lejeudgift til de lokaler, hvorfra virksomheden blev drevet, blev anset for en ikke fradragsberettiget formueudgift, bl.a. fordi udgiften vedrørte tiden efter hans udtræden og indkomsterhvervelse.