Indhold

Dette afsnit beskriver, hvilken indflydelse ejendommens konkrete anvendelse og placering i ejerens økonomi har på vurderingen af, om ejendommen er erhvervet som led i næringsvirksomhed.

Afsnittet indeholder:

Formålet med ejendommens erhvervelse og ejendommens placering i ejerens økonomi
Driftsbygninger og administrationsejendomme
Egen bolig
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Formålet med ejendommens erhvervelse og ejendommens placering i ejerens økonomi

Når en næringsdrivende, der handler med fast ejendom, erhverver en fast ejendom, der ikke er planlagt at skulle indgå i næringsvirksomheden, kan ejendommen efter en konkret vurdering holdes uden for næringsvirksomheden. Det skyldes, at der lægges betydelig vægt på hensigten med erhvervelsen af den faste ejendom, når det skal vurderes, om salget af ejendommen sker som led i ejerens næringsvirksomhed. Hvis ejendommen ikke anses for afstået i næringsvirksomhed, er konsekvensen, at beskatningen af fortjeneste eller tab så sker efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Formålet med erhvervelsen af ejendommen kan betyde noget for ejendomme, der skal benyttes som domicilejendomme, eller som på anden vis skal anvendes til administrative formål, eller som erhvervsejendomme i den næringsdrivendes erhvervsvirksomhed. Formålet med erhvervelsen har også afgørende betydning, hvis der er tale om salg af en ejendom, som ejeren bruger som egen bolig.

Faste ejendomme, der er erhvervet med henblik på kapitalanbringelse, kan også - dog i meget begrænset omfang - være omfattet af gruppen af faste ejendomme, der efter formålet med anskaffelsen kan være undtaget fra reglerne om næringsbeskatning. Se afsnit C.H.2.3.2.5 om anlægsinvestering og overgang til anlægsformuen.

Driftsbygninger og administrationsejendomme

En ejendom, der tjener som driftsejendom for den næringsdrivendes erhvervsvirksomhed, anses normalt for en anlægsejendom, hvor fortjeneste eller tab ved salget ikke er omfattet af reglerne om næringsbeskatning. Det kan eksempelvis være en domicilejendom eller en administrationsejendom. Beskatning af en fortjeneste ved salget af ejendommen skal derfor ske efter ejendomsavancebeskatningslovens regler.

Det er et resultat af, at hensigten med at erhverve en fast ejendom, som ejeren vil anvende som forretningsejendom og drive næringsvirksomheden fra, i sagens natur ikke sker med det formål at opnå fortjeneste ved videresalg, men for at tjene som administrationsejendom eller lignende for den øvrige næringsvirksomhed.

Som eksempel fra retspraksis kan nævnes en sag, der handlede om en ingeniør, som ejede halvdelen af aktiekapitalen i et murer- og entreprenørselskab. Den anden halvdel var ejet af ejerens bror. Ud over dette ejede ingeniøren personligt halvdelen af den ejendom, hvorfra selskabet drev sin virksomhed, fordi ejendommen fungerede som administrationsbygning og oplagsplads for selskabet. Broderen ejede den anden halvdel. Både ingeniøren og selskabet var tidligere blevet næringsbeskattet ved salg af ejendomme. På grund af alvorlig sygdom ønskede han at sælge sin halvdel af ejendommen. Østre Landsret lagde til grund, at erhvervelsen og bebyggelsen af ejendommen fandt sted for at kunne drive entreprenørvirksomheden fra ejendommen i stedet for som hidtil fra to ejendomme, der havde fungeret som henholdsvis administrationsbygning og oplagsplads. Fordi salget alene var begrundet i ejerens alvorlige sygdom, der gjorde ham ude af stand til at deltage i driften af selskabet, fandt landsretten, at erhvervelsen og senere salget af halvdelen af ejendommen ikke kunne anses som et led i næringsvirksomhed. Se TfS 1987, 506 ØLD.

Et andet eksempel handlede om en bygmester, der i 1979 havde erhvervet en grund, som efter lokalplanen skulle benyttes til både bolig og erhverv. I overensstemmelse med hensigten ved erhvervelsen blev grunden brugt til oplagsplads for bygmesterens virksomhed, og der blev opført et parcelhus, som blev benyttet til familiens bolig og til kontor. Ejendommen blev solgt på tvangsauktion i 1984. Højesteret nægtede fradrag for tabet, fordi bygmesteren ved erhvervelsen havde haft til hensigt at anvende ejendommen i en længere årrække, og salget alene skete, fordi han på grund af sygdom og mindre indkomst var tvunget til at sælge. Ejendommen blev derfor ikke anset for erhvervet som led i næringsvirksomhed. Se TfS 1990, 401, HRD.

En arkitekts salg af et hotel efter 7 års ejertid blev anset for sket i næring. Der havde indtil købstidspunktet været tale om omfattende næring med fast ejendom. Ved købet indgik seks rækkehuse i handelen. Der var kun hoteldrift i begrænset omfang. Landsretten anså ikke formodningen om næring for afkræftet, fordi muligheden for videresalg med fortjeneste havde været et blandt flere motiver til at erhverve hotellet. Se TfS 1990, 433 VLD.

Egen bolig

En fast ejendom, der har været den næringsdrivende ejers private bolig gennem en årrække kan efter omstændighederne anses for udskilt fra næringsformuen. Det betyder, at en eventuel fortjeneste eller tab ved salg af ejendommen bliver beskattet efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Hvis betingelserne i EBL § 8 er opfyldte, er en eventuel fortjeneste ved salget skattefri. Konstateres der i stedet et tab ved salget, er der ikke fradrag for tabet, når ejendommen er omfattet af EBL § 8. Spørgsmålet om boligen i den konkrete situation kan udskilles fra næringsformuen, skal bedømmes konkret ud fra en samlet vurdering af, om ejendommen er et nærings- eller et anlægsaktiv.

Ved vurderingen lægger Skattestyrelsen vægt på følgende momenter:

Om ejendommen kan anses for erhvervet som ejerens varige bopæl
Om den er egnet til at tjene som bopæl for ejeren og eventuelt familien
Om købet/salget skyldes helt særlige omstændigheder.

Forholdene omkring ejerens erhvervelse og private anvendelse af boligen indgår derfor som et væsentligt element ved vurderingen af, om formodningen om næring er afkræftet ved salget af boligen.

Efter retspraksis er det ikke tilstrækkeligt, at ejeren alene har erhvervet ejendommen for at benytte den til egen bolig. Ejeren skal også rent faktisk have boet i ejendommen over en længere årrække. Der lægges altså mere vægt på længden af beboelsesperioden end på ejertiden.

Den ledende dom på området er UfR 1967, 258 HRD. Af dommen kan udledes, at en håndværker, der på almindelige vilkår køber eller bygger et hus til sig selv og først afhænder det efter en halv snes års forløb, i almindelighed ikke er næringsskattepligtig af fortjenesten.

Der var på denne baggrund tidligere en forhåndsformodning for næring, hvis den private bolig blev solgt efter mindre end 10 års beboelsestid.

Nyere retspraksis har dog i visse tilfælde anerkendt, at en ejertid og beboelsesperiode på 5-6 år er tilstrækkelig for at anerkende, at salg af ejendommen ikke sker som led i ejerens næringsvirksomhed.

Som et eksempel er en højesteretsdom, der vedrørte en murermester, som havde købt en byggegrund og efterfølgende havde opført et parcelhus til beboelse på grunden. Efter 6 års ejertid og en beboelsestid på 5 år blev ejendommen solgt. Højesteret fandt, at ejeren ved købet af grunden og opførelsen af huset havde haft til hensigt at anvende ejendommen som varig bolig for sig og sin familie, hvilket efter forholdene på anskaffelsestidspunktet ikke var urealistisk. På den baggrund blev formodning om næringen anset for afkræftet. Fortjenesten ved salget blev derfor ikke beskattet som næringsindkomst. Se TfS 1985, 457 HRD.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2004.170.HR	Næring, egen bolig, samlivsophævelse. Højesteret fastslog, at ejeren ikke var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom på tidspunktet for købet af ejerens egen bopæl. Efterfølgende næringsvirksomhed ændrede ikke dette resultat. Ikke næringsbeskatning.
TfS 1995, 387 HRD	Næring, privat bolig, 4½ års beboelsestid. En ejendomsmæglers fortjeneste ved salg af et parcelhus, som han havde erhvervet i 1981 og beboet i ca. 4½ år, blev beskattet som næringsindkomst. Næringsbeskatning.
TfS 1990, 401 HRD	Bygmester, egen bolig. Oplagsplads for bygmesters virksomhed og parcelhus anvendt som familiens bolig blev ikke anset for omfattet af næringsreglerne. Fradrag nægtet ved tab. Ikke næringsbeskatning.
TfS 1987, 115 HRD	Egen bolig, næring. En ejendomshandler, der personligt alene drev virksomhed med kommissionshandel med ejendomme, og som yderligere gennem hovedaktionær-/anpartshaverselskab drev virksomhed med grundkøb, nybyggeri og salg samt handel med pantebreve, solgte i 1979 en ejendom, som han havde købt i 1975 og siden havde beboet med sin familie. Formodningen for, at erhvervelsen og videresalget af ejendommen var sket som led i næring, fandtes ikke afkræftet. Næringsbeskatning.
TfS 1985, 457 HRD	Egen bolig, 6 års ejertid og beboelsestid på 5 år, afkræftelse af formodning om næring. En murermester havde købt en byggegrund og havde efterfølgende opført et parcelhus til beboelse på grunden. Efter 6 års ejertid og en beboelsestid på 5 år blev ejendommen solgt. Højesteret fandt, at ejeren ved købet af grunden og opførelsen af huset havde til hensigt at anvende ejendommen som varig bolig for sig selv og sin familie, hvilket efter forholdene på anskaffelsestidspunktet ikke var urealistisk. På den baggrund blev formodningen om næring anset for afkræftet. Fortjenesten ved salget blev derfor ikke beskattet som næringsindkomst. Ikke næringsbeskatning.
Skd.1985.76.781	Ejendomsmægler, 5 års ejertid, næring, parcelhus. Ejendomsmægler blev ikke beskattet af fortjeneste ved salg af parcelhus. Ikke næringsbeskatning.
Skd. 1985.73.327	Egen beboelse, ejertid på 2½ år, formodning om næring. En formodning om næring blev ikke anset for afkræftet ved ejerskab af ejendom, der havde været benyttet til bolig i 2½ år. Næringsbeskatning.
UfR 1967, 258 HRD	Egen bolig, 10 års beboelsestid. En tømrermester opførte i årene 1950-57 sammen med sin broder, der var murermester, 20 rækkehuse. Tømrermesteren bestemte sig i 1950 for at overtage ét af rækkehusene som bolig for sig selv og sin familie. I 1961 solgte han ejendommen. Skattemyndighederne anså ejeren for skattepligtig af fortjenesten efter næringsbeskatningsreglerne. Ejeren gjorde dog gældende, at erhvervelsen af rækkehuset alene var sket for at skaffe en passende bolig og, at han solgte huset, fordi det efterhånden var blevet for lille til familien. Det blev lagt til grund, at ejendommen var erhvervet til markedsprisen. Højesteret lagde ved vurderingen vægt på, at familien havde beboet ejendommen i mere end 10 år, og at ejendommen havde tjent til bolig for ejeren og hans familie. På denne baggrund fandtes salget ikke at være sket som led i ejerens næringsvirksomhed, og fortjenesten blev ikke beskattet som næringsindkomst. Ikke næringsbeskatning.	Afgørelsen bliver betragtet som den ledende dom på området. "10 års reglen" udspringer af denne afgørelse.
Landsretsdomme
TfS 1996, 726 ØLD	Nægtet fradrag for tab, samlivsophævelse, bolig. Som følge af samlivsophævelse solgte ejer sin andel af ejendommen til sin tidligere samlever. Tabet ved salget af andelen, 209.923 kr., blev af Landsretten ikke anset for fradragsberettiget, da salget ikke var sket som led i næring. Landsretten bemærkede desuden, at salget alene var en følge af parrets samlivsophævelse, hvorfor der ikke var grundlag for at antage, at ejerens erhvervelse af halvparten af ejendommen var sket som led i næring. Ikke næringsbeskatning.
TfS 1994, 650 VLD	Næringsdrivende, bebyggelse med henblik på egen bolig. Næringsdrivende, der havde til hensigt at bebygge grund som egen bolig, men opgav dette efter 14 år, blev anset som næringsskattepligtig af fortjenesten ved salg af grunden. Næringsbeskatning.
TfS 1991, 300 ØLD	Lagerbygning, næringsvirksomhed, salg til datterselskab med efterfølgende leje af samme bygning. Salg af lagerbygning kunne ikke henføres til selskabets næringsvirksomhed. Ikke næringsbeskatning.
TfS 1991, 204 ØLD	Hensigt om at bebo ejendommen, formodning om næring, 15 års ejertid. En formodning om næring kunne ikke anses for afkræftet, da boligen, på trods af at den var erhvervet med egen beboelse for øje, aldrig var blevet benyttet hertil. Næringsbeskatning.
TfS 1990, 433 VLD	Arkitekt, salg af hotel, 7 års ejertid, næringsdrivende, formodning om næring. Formodning om næring blev ikke anset for afkræftet ved arkitekts salg af hotel, på trods af at det rent faktisk blev drevet som badehotel i ejertiden. Hotellet var erhvervet i sammenhæng med seks rækkehuse. Næringsbeskatning.
TfS 1987, 506 ØLD	Administrationsbygning og oplagsplads, murer- og entreprenørselskab, afkræftelse af formodningen om næring. En ingeniør ejede halvdelen af aktiekapitalen i et murer- og entreprenørselskab. Den anden halvdel var ejet af broderen. Ud over dette ejede ingeniøren personligt halvdelen af den ejendom, hvorfra selskabet drev sin virksomhed, fordi ejendommen fungerede som administrationsbygning og oplagsplads for selskabet. Broderen ejede den anden halvdel. Både ingeniøren og selskabet var tidligere blevet næringsbeskattet ved salg af ejendomme. På grund af alvorlig sygdom ønskede ingeniøren at sælge sin halvdel af ejendommen. Østre Landsret lagde til grund, at erhvervelsen og bebyggelsen af ejendommen fandt sted for at kunne drive entreprenørvirksomheden fra denne ejendom i stedet for som hidtil fra to ejendomme, der havde fungeret som henholdsvis administrationsbygning og oplagsplads. Fordi salget alene var begrundet i alvorlig sygdom, der gjorde ham ude af stand til at deltage i driften af selskabet, fandt landsretten, at erhvervelsen og senere salget af halvdelen af ejendommen ikke kunne anses som et led i hans næringsvirksomhed. Ikke næringsbeskatning.
Skd.1984.70.481	Værkstedsbygning, tømrermester. Tømrermester blev ikke anset for at være indkomstskattepligtig af fortjeneste ved salg af værkstedsbygning, der var opført til og benyttet i hans tømrervirksomhed igennem 4½ år. Ikke næringsbeskatning.
Skd.1982.63.359	Da en skatteyder ikke i et ringe omfang havde beskæftiget sig med køb og salg af faste ejendomme, og da hans erhvervelse af en ejendom i Nivå ikke skulle dække et aktuelt boligbehov, blev fortjenesten ved salget af denne ejendom anset for skattepligtig efter SL § 5, stk. 1, litra a. Uanset at et I/S, hvori skatteyderen var interessent, ikke havde til formål at sælge møntvaskerier, men at erhverve og drive disse, blev fortjenesten ved salget af møntvaskeriet og af skatteyderens ideelle anpart i en ejendom, der alene var erhvervet som led i købet af renseriet samme sted, anset for opnået som et led i skatteyderens næring. Næringsbeskatning.	Østre Landsrets dom af 12. oktober 1981
Landsskatteretskendelser
TfS 1990, 151 LSR	Nægtet fradrag for tab, tvangsauktion, salg imellem ægtefæller, egen bolig. En ejendomsmægler var siden 1970 blevet anset som næringsdrivende I 1980 købte han en ejendom til beboelse og kontor. Senere blev ejendommen solgt på tvangsauktion med tab, der blev fratrukket. Hustruen købte ejendommen og overdrog den senere til sin mand. I 1986 blev ejendommen på ny solgt på tvangsauktion med tab og overtaget af hustruen. Tabet ved den sidste tvangsauktion var ikke opstået som led i ejerens næringsvirksomhed, da ejendommen siden 1980 havde tjent som bolig for familien og kontor for virksomheden. Tabet kunne ikke fratrækkes. Ikke næringsbeskatning.