Indhold

Afsnittet handler om, hvilken ejendomsværdi, der eventuelt skal benyttes til at beregne tinglysningsafgiften.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Ejendomsværdipåtegning
• Seneste offentliggjorte ejendomsværdi
• Nedsættelse af ejendomsværdien
• Ejendommen er ikke vurderet
• Væsentlige forandringer på ejendommen.
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKM-meddelelser mv.

Regel 

Afgiften for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom skal som udgangspunkt beregnes af ejerskiftesummen, se afsnit E.B.3.1.2.2, hvor de tilfælde, hvor afgiften skal beregnes af ejerskiftesummen, og de tilfælde, hvor afgiften skal beregnes af ejendomsværdien, eller af en værdierklæring, er beskrevet.

Ejendomsværdipåtegning

Ved tinglysning af skøder bliver ejendomsværdien efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 og 3, oplyst ved, at det digitale tinglysningssystem under tinglysningsekspeditionen selv henter oplysningen elektronisk. Det er dog anmelderens ansvar at sikre, at det er den korrekte værdi, der anvendes. Se TALbek § 3, stk. 1. Reglen gælder kun for ejerboliger, jf TAL § 4, stk. 2 og 3.

Bemærk

Det er ikke i alle situationer, hvor ejendomsvurderingen fra e-TL kan anvendes. Se næste afsnit om "Seneste offentliggjorte ejendomsværdi".

Seneste offentliggjorte ejendomsværdi  

Den almindelige vurdering foretages hvert andet år.

Da der kun foretages almindelig vurdering hvert andet år, skal der i de år, hvor der ikke finder almindelig vurdering sted, foretages omvurdering (årsomvurdering). Omvurderinger skal foretages af de ejendomme, for hvilke der er sket væsentlige ændringer siden den sidste almindelige vurdering, se EVL § 6. Denne vurdering træder i stedet for den almindelige vurdering og offentliggøres for ejerboliger i skattemappen, som en del af årsopgørelsen.

Det er den senest offentliggjorte ejendomsværdi på det tidspunkt, hvor skødet anmeldes til tinglysning, som lægges til grund ved beregning af afgiften. Se TAL § 4, stk. 2, 3. pkt.

Se også SKM2004.423.LSR.

Bemærk

Den 1. januar 2018 trådte en ny ejendomsvurderingslov (EVL) i kraft - lov nr. 654 af 8. juni 2017. Efter overgangsreglerne benyttes hidtidige regler på vurderingsområdet fortsat i visse situationer. Loven indeholder endvidere en overgangsregel om, at vurderinger foretaget i medfør af hidtidig lovgivning gælder, indtil vurdering efter den nye lov er foretaget, se EVL § 81, stk. 3.

Forud herfor blev vurderingerne med lov nr. 1635 af 26. december 2013. som var foretaget efter den hidtidige vurderingslov, videreført fra tidligere år.

Ved lov nr. 1729 af 27. december 2019 og lov nr. 2227 af 29. december 2020 er vurderingsreglerne yderligere ændret med virkning fra 1. januar 2021. Ændringslovene tilpasser samtidig TAL § 4 og § 23, så de følger ændringerne på vurderingsområdet.

Det er fortsat vurderingerne efter den gældende lovgivning på vurderingsområdet, som anvendes efter reglerne om tinglysningsafgift. Se TAL § 4, stk. 2, jf. stk. 3.

Se også

-        Afsnit E.B.3.2.2 om beregningen af afgift på grundlag af de hidtidige ejendomsvurderinger, foretaget af det nye vurderingssystem

Nedsættelse af ejendomsværdien

Nedsættelse efter klage - tilbagebetaling af afgift efter TAL § 23, stk. 2

Hvis vurderingsmyndigheden nedsætter ejendomsvurderingen som følge af en klage, kan den ændrede ejendomsvurdering anvendes som afgiftsgrundlag, når klagen er indgivet før skødet anmeldes til tinglysning.  Se TAL § 23, stk. 2. Den afgift, som er betalt for meget ved tinglysningen, tilbagebetaler Skatteforvaltningen efter ansøgning.

En klage i henhold til TAL § 23, stk. 2 omfatter alle situationer, hvor der er klaget over ejendomsvurderingen efter skatteforvaltningslovens kapitel 15 "klage til vurderingsankenævn".

Se SKM2015.188.LSR, hvor det ikke kunne anses som en klage efter § 23, stk. 2, at der var indgivet anmodning om en § 4-vurdering efter den tidligere vurderingslov, inden skødet blev tinglyst.

Se også SKM2016.454.LSR, hvor det ikke kunne anses som en klage efter § 23, stk. 2, at der var indgivet en anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen, som blev imødekommet, hvorefter ejendomsværdien blev nedsat. Der var ikke indgivet nogen klage over ejendomsvurderingen efter fristerne herfor, og en anmodning om genoptagelse kunne ikke sidestilles med en klage efter § 23, stk. 2.

Særligt vedrørende nedsættelse af ejendomsvurderinger fra 1. oktober 2013 til 1. oktober 2020 m.v. efter TAL § 23, stk. 2, 3. pkt.

Hvis vurderingsmyndigheden nedsætter ejendomsvurderingen som følge af en klage, efter ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 1 og 2 eller 89a kan den ændrede ejendomsvurdering anvendes som afgiftsgrundlag, selvom klagen ikke er indgivet før skødet anmeldes til tinglysning. Der kan ligeledes ske godtgørelse, hvis der er modtaget kompensation efter reglerne i ejendomsvurderingslovens kapitel 13. Det er dog et krav, at ejerskiftet skal være tinglyst fra og med den 1. januar 2014.

 

Nedsættelse efter genoptagelsessag

Sker nedsættelse af vurderingen på baggrund af en genoptagelsessag, skal den endelige afgørelse herom være modtaget før skødet anmeldes til tinglysning, for at den nye ejendomsvurdering kan lægges til grund ved beregning af afgiften.

Bemærk

En klage til vurderingsankenævnet over den endelige afgørelse i en genoptagelsessag vil være omfattet af TAL § 23, stk. 2, og klagen skal derfor blot være indgivet før skødet anmeldes til tinglysning.

Agterskrivelse fra vurderingsmyndigheden

Ved ændring af en ejendomsvurdering skal der ske høring. Høring sker i form af en agterskrivelse (forslag til afgørelse). Se SFL § 20. En agterskrivelse kan ikke anvendes som grundlag for at beregne tinglysningsafgiften.

Endelig afgørelse fra vurderingsmyndigheden

Når Skatteforvaltningen har truffet endelig afgørelse om ændring af en ejendomsværdi, fremgår denne ændrede værdi IKKE af e-TL. Afgørelsen fra vurderingsmyndigheden bør derfor vedhæftes som bilag (uploades) ved anmeldelsen til tinglysning af skødet i e-TL.

Se også afsnit E.B.2.8 om ansøgning om tilbagebetaling af afgiften.

Ejendommen er ikke vurderet

Hvis der ikke foreligger en ejendomsværdi for den ejendom som ejerskiftes, skal ejendommens værdi ved oprettelse af skødet angives efter bedste skøn. Se TAL § 4, stk. 2, 3. pkt.

Derudover skal der afgives én af følgende erklæringer om værdien af ejendommen. Se TALbek § 3. Erklæringerne er indsat i eTl og markeres i forbindelse med skødeoprettelsen.

• "Ejendommen er ikke særskilt vurderet. Ejendommens bygninger er ikke under ombygning, opførelse eller nyopført på anmeldelsestidspunktet. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter bedste skøn det angivne beløb."
• "Ejendommen er ikke særskilt vurderet. Ejendommens bygninger er under ombygning, opførelse eller nyopført på anmeldelsestidspunktet. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter bedste skøn det angivne beløb."

Væsentlige forandringer på ejendommen

Er ejendommen vurderet, men har skiftet karakter som følge af byggeri mv. eller matrikulære ændringer siden seneste vurdering, skal én af følgende erklæringer om værdien af ejendommen afgives. Se TALbek § 3. Erklæringerne er indsat i eTl og markeres i forbindelse med skødeoprettelsen.

• "Ejendommen er under ombygning, opførelse eller nyopført på anmeldelsestids-punktet. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter bedste skøn det angivne beløb."
• "Ejendommen er under udstykning/arealoverførsel. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter sælgers bedste skøn det angivne beløb"

Er der tvivl, om den erklærede værdi er rigtig, kan Skatteforvaltningen lade ejendommen vurdere efter reglerne i ejendomsvurderingsloven. Se TAL § 4, stk. 5.

Se også SKM2011.534.BR hvoraf det fremgik, at TAL § 4, stk. 2, 3. pkt. om brug af en skønsmæssig ejendomsværdi alene kan anvendes ved fysiske eller juridiske forandringer ved ejendommen. Reglen kunne derfor ikke anvendes ved et fald i markedsværdien for ejendommen.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Byretsdomme
SKM2011.534.BR	Sagen drejede sig om, hvorvidt hovedreglen i TAL § 4, stk. 2, om at tinglysningsafgiften mindst skal beregnes på grundlag af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, kunne fraviges. Det afgørende for fravigelse af hovedreglen var, om fald i ejendommens markedsværdi kunne anses for at udgøre sådanne forandringer med hensyn til ejendommen, som omtalt i TAL § 4, stk. 2, 3. pkt. Af de grunde, der var anført af skatteministeriet, tiltrådte retten, at det alene er fysiske og juridiske forandringer ved ejendommen, der kan begrunde, at der anvendes et andet afgiftsgrundlag. Fald i markedsværdien i forhold til den seneste offentliggjorte ejendomsværdi var således ikke tilstrækkeligt til at fravige hovedreglen i TAL § 4, stk. 2.
Landsskatteretskendelser
SKM2016.454.LSR	Anmodning om godtgørelse af tinglysningsafgift kunne ikke imødekommes, idet tinglysningsafgift var beregnet af den på anmeldelsestidspunktet senest foreliggende ejendomsvurdering som ikke rettidigt var påklaget. Det forhold, at klager under henvisning til den omhandlede overdragelse havde begæret vurderingen genoptaget og senere fik medhold heri, kunne ikke føre til et andet resultat.
SKM2015.188.LSR	En § 4-vurdering efter vurderingsloven kunne ikke anses for at udgøre en klage som omhandlet i tinglysningslovens § 23, stk. 2. Der kunne derfor ikke som følge af omvurderingen ske nedsættelse af tinglysningsafgiften, da en § 4-omvurdering eller en genoptagelse af ejendomsvurderingen ikke er en klage over vurderingen og dermed ikke omfattet af TAL § 23, stk. 2.	Sagen vedrører § 4-vurderinger efter den tidligere vurderingslov. Det følger af sagen, at en ny anmodning om ny vurdering ikke udgør en klage.
SKM2004.423.LSR	Skøde skulle afgiftsberigtiges på grundlag af den senest offentliggjorte ejendomsværdi på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, uanset at ejendomsværdien senere blev nedsat.