Afgørelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Højesteretsdomme

►SKM2021.267.HR◄

►Boet efter A havde med henvisning til reglen i pkt. 6, 2. afsnit, i værdiansættelsescirkulæret ved arveudlæg af en ejendom beliggende i København K fastsat udlægsværdien til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 %.

Værdiansættelsen var efter Skattestyrelsens opfattelse ikke udtryk for ejendommens reelle handelsværdi, og styrelsen havde derfor anmodet om, at der blev foretaget en sagkyndig vurdering af ejendommens handelsværdi på udlægstidspunktet.

Højesteret udtalte - med henvisning til Højesterets kendelse af 8. marts 2016 (UfR 2016.2126) - at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %’s-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. 

Højesteret udtalte endvidere bl.a., at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Dette gælder efter Højesterets opfattelse også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført. 

Højesteret fandt, at både den prisstatistik, som Skattestyrelsen havde henvist til, og den af styrelsen beregnede afkastprocent vedrørende den udlagte ejendom reelt var udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme i området. Der var ikke oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering.

Højesteret afviste derfor Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering. 

Landsretten var kommet til et andet resultat.◄

Tidligere SKM2020.67.ØLR

SKM2016.279.HR

Et dødsbo havde udlagt to faste ejendomme til den ene af to arvinger for ejendomsværdien mi­nus 15 %. Den arving, der havde fået ejendommene udlagt, havde givet arveafkald for 2,1 mio. kr. SKATs anmodning til skifteretten om en sagkyndig vurdering af de to ejendommes værdi blev imødekommet, uanset ejendommene var værdiansat i overensstemmelse med cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret).

Sagen angik, om 15 %'s reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit var bindende for SKAT, således at SKAT var afskåret fra at anmode om en sagkyndig vurdering af de udlagte ejendommes værdi, fordi boet havde værdiansat ejendommene på en sådan måde, at ejendommenes værdi afveg mindre end 15 % fra den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Efter BAL § 12, stk. 1, skal aktiver og passiver i dødsboer ansættes til deres handels­værdi. Hvis boets værdiansættelse ikke er baseret på en sagkyndig vurdering, og skattemyndighederne finder, at værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien, kan myndighederne efter BAL § 12, stk. 2, selv foretage en vurdering eller - efter DSL § 93 - bede skifteretten om at udmelde en sagkyndig til at foretage vurderingen.

Værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit, bestemmer, at boets værdiansættelse af fast ejendom skal lægges til grund ved be­regning af arve- og gaveafgiften, hvis boets eller parternes ansættelse om­regnet til kontant­værdi højst er 15 % højere eller lavere end den kontante ejendomsværdi. Det fremgår af ci­rkulærets punkt 48, at anvisningerne i cirkulæret er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse.

Højesteret fandt, at værdiansættelsescirkulærets punkt 6, afsnit 2, i sammenhæng med punkt 48 i cirkulæret og på baggrund af to afgørelser fra Skattedepartementet i 1984, tidligere besvarelser fra skatteministeren om 15 %'s reglen samt forarbejderne til boafgiftsloven, førte til, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %'s reglen, medmindre der foreligger særlige om­stændigheder. Af de grunde, som skifteretten havde anført, fandt Højesteret, at der var sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighedernes anmodning om, at de pågældende ejendomme blev vur­deret med henblik på fastsættelse af handelsværdien, skulle imødekommes.

Med denne begrundelse stadfæstede Højesteret landsrettens kendelse.

Tidligere SKM2015.302.VLR

Landsretsdomme

►SKM2021.127.ØLR◄

►Skattestyrelsen havde med hjemmel i dødsboskiftelovens § 93, stk. 1, jf. boafgiftslovens § 12, stk. 2 anmodet skifteretten om sagkyndig vurdering af boets erhvervsejendom (udlejningsejendom med blandet erhverv og beboelse) i det centrale Odense. Ejendommen var værdiansat til 85% af den kontante ejendomsvurdering. 

Som begrundelse for anmodningen om sagkyndig vurdering havde Skattestyrelsen henset til salgsstatistik for handler af samme type ejendomme i samme område samt til, at den konkrete beregnede afkastforrentning oversteg markedets krav til afkast for investeringsejendomme i området. Der forelå derfor særlige omstændigheder, som begrundede en anmodning om sagkyndig vurdering og anmodningen kunne ikke anses som åbenbart overflødig. Boet gjorde heroverfor gældende, at der ikke forelå sådanne særlige omstændigheder, at der var grundlag for at fravige boets værdiansættelse. Boet anførte yderligere, at det styresignal som Skatteministeren har udtrykt behov for omkring definitionen af særlige omstændigheder, endnu ikke var udkommet, hvorfor udgangspunktet stadig var, at Skattestyrelsen skal efterleve retningslinjerne i værdiansættelsescirkulæret. 

Skifteretten fandt på baggrund af de anførte oplysninger om afstandsprocenten ved salg af sammenlignelige forretningsejendomme i Odense og den forventede afkastprocent samt den omstændighed at reglerne i værdiansættelsescirkulærets pkt. 1 og 48 er vejledende, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, hvorfor Skattestyrelsens anmodning imødekommes. 

Landsretten tiltrådte på baggrund af forelagt materiale om afkastprocent samt salgsstatistik, at der forelå særlige omstændigheder.

Landsretten fandt endvidere, at det forhold at en lignende sag var indbragt for Højesteret, ikke burde medføre, at sagen blev udsat, hvorfor boets anmodning herom ikke blev taget til følge.◄

Tidligere instanser ikke offentliggjort.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at praksis jf. SKM2021.127.ØLR er underkendt af Højesteret i SKM2021.267.HR

SKM2020.185.VLR

Skattestyrelsen havde med hjemmel i DSL § 93, stk. 1, jf. BAL § 12, stk. 2, anmodet skifteretten om sagkyndig vurdering af boets ejerlejlighed. Ejerlejligheden var værdiansat til 85% af den kontante ejendomsvurdering. Som begrundelse for anmodningen om sagkyndig vurdering havde Skattestyrelsen henset til, at der i tæt tidsmæssig sammenhæng var solgt 7 ejerlejligheder i ejendomskomplekset, hvor den gennemsnitlige kvadratmeterpris lå 150-185% højere end den værdi boet havde ansat ejerligheden til i boopgørelsen. Skattestyrelsen havde endvidere henset til, at udlægsmodtager efter udlægget, men inden skæringsdagen, havde optaget kreditforeningslån, hvor lånets hovedstol udgjorde knapt 170% mere end den værdi boet havde ansat ejerligheden til. Endelig fandt Skattestyrelsen det uden betydning for anmodningen om sagkyndig vurdering, at en umyndig medarvings værge havde godkendt arveudlægsværdien af ejerlejligheden. Der forelå derfor særlige omstændigheder, som begrundede en anmodning om sagkyndig vurdering og anmodningen kunne ikke anses som åbenbart overflødig. Boet gjorde heroverfor gældende, at der ikke forelå sådanne særlige omstændigheder, at der var grundlag for at fravige boets værdiansættelse. Den omstændighed, at andre ejendomme i samme kompleks var solgt for væsentligt højere beløb, udgjorde ikke en særlig omstændighed. Overdragelsessummen var godkendt af den anden arvings værge, og den anvendte overdragelsessum var lagt til grund under bodelingen.

Skifteretten bemærkede, at værdiansættelsescirkulæret ifølge retspraksis kan fraviges, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Skifteretten imødekom Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering, idet skifteretten henså til, at arvingen havde optaget kreditforeningslån samt kvadratmeterprisen afveg 150-185% i forhold til 7 sammenlignelige ejerligheder. Skifteretten henså herudover særligt til, at den anden arving i boet var umyndig, og derfor påhvilede der myndighederne et særligt ansvar for at påse, at den umyndiges interesser ikke blev forbigået.

Landsretten tiltrådte, af de grunde som nævnt af skifteretten, at Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering var taget til følge.

SKM2019.369.ØLR

Sagen handlede om, at Skattestyrelsen med hjemmel i BAL § 12, stk. 2, havde ændret værdiansættelsen af et dødsbos ejendom. Ejendommen var i boopgørelsen værdiansat til kr. 1.487.500 og boet havde oplyst, at værdiansættelsen var foretaget i overensstemmelse med cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret). Afdøde havde købt ejendommen knapt 4 år før dødsfaldet for kr. 4.350.000 og ejendommen var beliggende i en kommune, hvor prisniveauet havde udvist en svag stigning fra 2013 frem mod 2017. Skattestyrelsen havde på dette grundlag fundet, at der forelå særlige omstændigheder, hvorfor der ikke kunne støttes ret på værdiansættelsescirkulæret.

Boet anmodede skifteretten om at tage stilling til, om Skattestyrelsen var berettiget til at ændre boets værdiansættelse. Boet gjorde gældende, at DSL § 93, stk. 1, giver skifteretten hjemmel til at prøve Skattestyrelsens ændring af en værdiansættelse i et dødsbo efter BAL § 12, stk. 2, når Skattestyrelsen vælger at ændre værdiansættelsen uden sagkyndig vurdering. Skifteretten afviste boets anmodning.

Ved boets kære af skifterettens kendelse til landsretten blev påstanden om skifterettens hjemmelsadgang i DSL § 93, stk. 1, til at anfægte Skattestyrelsens værdiansættelse gentaget. Herudover blev det gjort gældende, at selve den juridiske kvalifikation af, om der foreligger særlige omstændigheder, skal foretages af domstolene, hvorfor skifterettens kompetence efter Højesterets kendelse refereret i SKM2016.279.HR tillige må indfortolkes i DSL § 93, stk. 1, eller en analogi heraf.

Landsretten fandt ikke, at der var hjemmel i DSL § 93, stk. 1, eller at der i SKM2016.279.HR kunne udledes en adgang til at skifteretten kan efterprøve skattemyndighedernes ændring af en værdiansættelse. Herefter og af de af skifteretten i øvrigt anførte grunde stadfæstede landsretten skifterettens afgørelse.

SKM2019.368.VLR

Skattestyrelsen havde med hjemmel i DSL § 93, stk. 1, jf. BAL § 12, stk. 2, anmodet skifteretten om sagkyndig vurdering af boets erhvervsejendom (hotelejendom). Hotelejendommen var værdiansat til den kontante ejendomsvurdering. Som begrundelse for anmodningen om sagkyndig vurdering havde Skattestyrelsen anført, at der få år før dødsfaldet var indgået en 15 års uopsigelig forpagtningskontrakt af hotelejendommen, hvor der mellem parterne var aftalt væsentlige renoveringer af ejendommen. Endvidere var den sagkyndige vurdering begrundet med, at en beregnet afkastforrentning på baggrund af den af boet ansatte værdi af ejendommen klart oversteg markedets krav til afkast for investeringsejendomme i området. Boet gjorde for skifteretten gældende, at der ikke forelå sådanne særlige omstændigheder, at det var grundlag for at fravige boets værdiansættelse. Endvidere gjorde boet gældende, at der ikke kan lægges vægt på afkastet af forrentningen ved vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder. Endelig anførte boet, at de afholdte renoveringsomkostninger måtte kvalificeres som vedligeholdelsesomkostninger og løsøre, der ikke havde indflydelse på ejendommens værdiansættelse. Skifteretten bemærker, at skifteretten kun kan afvise en anmodning om sagkyndig vurdering, såfremt den er åbenbart overflødig. Skifteretten finder endvidere, at der ikke er grundlag for at udlede af kendelsen i SKM2016.279.HR, at Højesteret har gjort udtømmende op med, hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Skifteretten finder herefter, at boet ikke har godtgjort, at de afholdte renoveringsudgifter skal kvalificeres som vedligeholdelsesomkostninger og løsøreinvesteringer. På den baggrund, og da forrentningen af en investering i ejendommen måtte anses at have betydning for ejendommens handelsværdi fandt skifteretten, at der forelå særlige omstændigheder, og at anmodningen skulle tages til følge.

Landsretten stadfæstede skifterettens kendelse og tiltrådte endvidere, at der forelå særlige omstændigheder.

Landsskatteretskendelser

SKM2008.773.LSR

SKATs ændring af parternes fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på overdragne aktiver efter AL § 45, stk. 3, er ikke omfattet af BAL § 12, stk. 3. Den almindelige frist i SFL § 26 gælder i stedet.