Skal A opkræve moms af formidlingsydelsen vedrørende udlejning af sommerhuse?

Svar

Se sagsfremstilling og begrundelse.

A har i en årrække ejet og drevet feriecentret B. Feriecentret har omfattet 100 huse samt en centerbygning.

A har nu solgt samtlige sommerhusboliger i det hidtidige feriecenter. De 100 ferieboliger er solgt ud enkeltvis. Ferieboligerne er i overvejende grad blevet solgt til købere, der igennem mange år har været stamgæster på feriecentret.

Ferieboligerne er beliggende på 3 matrikler og har alle sommerhusstatus. De nye ejere har ikke udlejningspligt på sommerhusene, men har mulighed for at benytte A's gennem mange år oparbejdede ekspertise til at varetage udlejningen (formidlingen) af boligerne.

På den ene af de tre matrikler ligger endvidere centerbygningen, der består af reception, restaurant, badefaciliteter samt kursus/konferencefaciliteter. Centerbygningen ligger i byzone, mens selve sommerhusene er beliggende i sommerhuszone.

Ejendommene er som nævnt beliggende på tre matrikler, men det er intentionen at udmatrikulere grunden, hvorpå den hidtidige centerbygning er beliggende. Endvidere er det intentionen at sammenlægge de tre matrikler (ekskl. centerbygning) på én matrikel, således at der fremover vil være én matrikel, hvorpå centerbygningen er beliggende, og én matrikel hvorpå de 100 sommerhuse er beliggende.

Det forventes, at kommunen godkender denne ændrede matrikulering.

Der stiftes en ejerforening dækkende den nye matrikel med de 100 sommerhuse. Der er indgået særskilt aftale mellem denne ejerforening og A, hvorefter A skal forestå den almindelige drift og servicering af området og dets huse ("viceværtfunktion"). Vederlaget herfor er det samme, uanset om de enkelte ejere vælger at udleje deres sommerhus eller ej.

A's  formidling sker gennem markedsføring via annoncer, kataloger og en hjemmeside, hvor man bl.a. kan booke feriemålet.

Formidlingsydelsen dækker over formidling mellem ejerne af ferieboligerne, - igennem bl.a. A's hjemmeside og via andre markedsføringstiltag - og lejerne.

Leverancen fra ejeren af sommerhuset til lejeren vil dække over f.eks. en uges leje, hvori er inkluderet el, vand, varme og rengøring. Udlejningen vil samlet fremstå som en momsfri udlejning over for lejeren.

Om aftalen om formidling har repræsentanten oplyst, at A vil levere to særskilte ydelser til ejerne, hvor den ene ydelse er en formidlingsydelse og den anden er en rengøringsydelse.

Slutrengøringen af ferieboligerne er inkluderet i gæsternes leje og det er A, der sørger herfor. Ejeren vil blive opkrævet moms af rengøringsydelsen.

Spørgers opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Indtægter fra sommerhusudlejning er momsfritaget i medfør af momslovens § 13, stk.1, nr. 8, jf. bestemmelsens første punkt og hertil knyttet fast dansk momspraksis.

I medfør af momslovens § 4, stk. 4, anses formidling af sommerhuse i eget navn, men for fremmed regning, ligeledes at være momsfritaget. Det forhold, at et sommerhus, der formidles/lejes ud, ligger på en matrikel, hvor der også ligger andre sommerhuse, kan efter repræsentantens opfattelse ikke fratage udlejningen sin særlige karakter af sommerhusudlejning. Set fra lejernes synspunkt vil der ikke være noget, der adskiller sig fra en regulær sommerhusudlejning.

Hvis den udslagsgivende faktor måtte være, om boligerne er særskilt matrikuleret, vil dette medføre en utilsigtet momsmæssig forskelsbehandling mellem huse, der

• funktionelt er ens
• beliggende i sommerhuszone og
• underkastet samme bestemmelser i sommerhusloven

alt efter, om de pågældende huse er beliggende på egen eller fælles matrikel.

Det er derfor repræsentantens opfattelse, at det afgørende principielt må være spørgsmålet om, hvorvidt der er tale om

• én ejer og ét sommerhus/ferielejlighed = momsfritaget sommerhusudlejning, eller
• én ejer flere sommerhuse = momspligtig feriecenteraktivitet

Ovenstående er endvidere efter repræsentantens opfattelse i overensstemmelse med SKM2007.240SR, hvor Skatterådet traf afgørelse om, at ejere af hotellejligheder ikke skal opkræve moms af udlejningen heraf. Udlejningen af lejlighederne sidestilles med udlejning af sommerhuse og er derfor fritaget efter reglerne om udlejning af fast ejendom.

Det er dermed som konsekvens heraf repræsentantens opfattelse, at A ikke skal opkræve moms af formidlingsydelsen. Da A formidler sommerhusudlejningen i eget navn, men for fremmed regning, anses A for selv at foretage leverancen. Da den underliggende ydelse (udlejning af sommerhuse) efter repræsentantens opfattelse er momsfritaget, er A's formidlingsydelse også momsfritaget.

Om afgrænsning af formidlingsydelsen anfører repræsentanten, at leverancen fra ejeren til lejeren vil dække over f.eks. en uges leje, hvori er inkluderet el, vand, varme og rengøring, og denne udlejning vil samlet set ske som momsfri udlejning.

For så vidt angår slutrengøringen, er det repræsentantens opfattelse, at Rengøringsydelsen er momspligtig og ejeren vil derfor blive opkrævet moms af rengøringsydelsen. 

SKATs indstilling og begrundelse

Udlejning af en ferielejlighed er fritaget for moms i henhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 8.

Bestemmelsen har følgende ordlyd: 

Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:(...)

8) Administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, herunder levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen. Fritagelsen omfatter dog ikke udlejning af værelser i hoteller og lign., udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for et kortere tidsrum end 1 måned, (...)."

Ifølge beskrivelsen af praksis for momsfritagelser i afsnit D.11.8 i Momsvejledningen må udlejningen af de her omhandlede ferielejligheder kunne sidestilles med sommerhusudlejning.

SKAT er enig med repræsentanten i de anførte synspunkter, herunder henvisningen til SKM2007.240.SR, hvor Skatterådet traf afgørelse om, at ejeren af hotelejerlejligheder ikke skal opkræve moms af udlejningen, da udlejningen af lejlighederne sidestilles med udlejning af sommerhuse og derfor er fritaget efter reglerne om udlejning af fast ejendom.

Efter Skatterådets opfattelse var ejerens udlejning heller ikke omfattet af undtagelsen til fritagelsen vedrørende udlejning af værelser i hoteller, idet der ikke var tale om udlejning af "værelser" i traditionel forstand, og idet ejerens udlejning ikke foregik på hotellignende vilkår.

Supplerende henvises til SKM2007.402.SR, hvor Skatterådet traf afgørelse om, at ejere af ferielejligheder ikke skulle opkræve moms ved udleje af ferielejligheder, der var opdelt i ejerlejligheder.

SKAT finder, at der ud fra de foreliggende oplysninger er tale om tilsvarende forhold i nærværende sag, hvorfor ejernes udlejning af feriehusene skal anses for momsfri.

Derimod er rengøringsydelsen ikke omfattet af afgiftsfritagelsen i momslovens § 13, stk. 8.

SKAT er derfor enig med repræsentanten i, at der skal opkræves moms af denne del.

Det fremgår, at A forestår udlejningen i eget navn men for ejernes regning.

Momslovens § 4, stk. 4, har følgende ordlyd:

Når en formidler af en ydelse handler i eget navn, men for en andens regning, anses formidleren for selv at have modtaget og leveret den pågældende ydelse.

Formidling som omhandlet i momslovens § 4, stk. 4, af udleje af sommerhuse, er fritaget som udlejning af fast ejendom, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8. De i denne bestemmelse omhandlede leverancer af el, vand og varme i tilknytning til ydelsen med udlejning af sommerhusene vil ligeledes være omfattet af fritagelsen af formidlingsydelsen.

Derimod er SKAT enig med repræsentanten i, at den rengøringsydelse, som er inkluderet i lejen, ikke vil være omfattet af afgiftsfritagelsen efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, og dermed heller ikke indgår i afgiftsfriheden for formidlingsydelsen.

Det er i øvrigt en forudsætning for afgiftsfritagelsen efter momslovens § 4, stk. 4, at A's øvrige levering af særlige ydelser uden for anvendelsesområdet af momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, ligeledes holdes uden for formidlingsydelsen. Her tænkes bl.a. på ydelser udført af ansatte hos A.

Det indstilles således at besvarelsen af det stillede spørgsmål er, at der ikke skal opkræves moms af selve formidlingsydelsen. Derimod skal der opkræves moms af den i lejen inkluderede rengøringsydelse.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.