Indhold

Dette afsnit handler om opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 Q ved udlejning af værelser i helårsboligen eller udlejning af hele boligen en del af indkomståret, når udlejningen er til beboelse.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Hvilke helårsboliger og hvornår?
• Indtægter ved udlejning
• Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen
• Regnskabsmæssig opgørelse af resultatet af udlejningen
• Skift af opgørelsesmetode
• LL §§ 15 P eller 15 Q
• Virksomheds- og kapitalafkastordningen
• Særligt om udlejning af tofamilieshuse
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Se også

• C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af helårsbolig efter LL § 15 P
• C.H.3.4.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af privat fritidsbolig efter LL § 15 O

Regel

Ved lov nr. 1727 af 27. december 2018 om bedre vilkår for vækst og korrekt skattebetaling i dele- og platformsøkonomien er der bl.a. indført faste bundfradrag for udlejning af hele eller dele af helårsboliger. Se LL § 15 Q. Reglerne i LL § 15 Q kan benyttes allerede for indkomståret 2018.

Indtægter fra udlejning af værelser i helårsboligen eller fra udlejning af en privat helårsbolig til beboelse en del af indkomståret skal medregnes til den skattepligtige indkomst. Det gælder, uanset om der er tale om udlejning af en ejerbolig eller om fremleje af en lejlighed. Der gives ved indkomstopgørelsen fradrag for udgifter i forbindelse med udlejningen. Fradraget kan beregnes efter forskellige regler, der afhænger af, om resultatet af udlejningen opgøres efter en skematisk metode eller en regnskabsmæssig metode. Se LL § 15 Q.

Bemærk

Udlejeren skal anvende den skematiske eller den regnskabsmæssige metode, når betingelserne for at anvende regelsættet i LL § 15 Q er opfyldt.

Resultatet af udlejningen medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst som kapitalindkomst for ejere og fremlejere. Se PSL § 4, stk. 1, nr. 17.

Hvilke helårsboliger og hvornår?

Reglerne gælder for ikke-erhvervsmæssig udlejning af en helårsbolig, som ejeren selv benytter til beboelse (har rådighed over), samt for en lejers fremleje af en lejelejlighed, som fremlejeren anvender til beboelse. Se LL § 15 Q.

Ved fremleje af en lejlighed forstås, at lejeren overlader sin lejede lejlighed til tredjemand mod vederlag, uden at der sker ændringer i lejerens lejekontrakt med ejeren af lejligheden.

For ejerboliger er det en betingelse for at anvende regelsættet, at ejendommen er omfattet af EVSL § 4. Se LL § 15 Q, stk. 1, 7. pkt.

Reglerne gælder derfor ved udleje af boligdelen i følgende ejendomme, der er omfattet af EVSL § 4, nr. 1-5, og 9-10:

• Ejendomme, der kun indeholder én selvstændig lejlighed
• Tofamilieshuse med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 6, 1. og 2. pkt. og EVL § 35, stk. 2, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven.
• Stuehuse til landbrugsejendomme mv. med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 4 og EVL § 30, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven
• Ejerboligdel på skovejendomme med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt. og EVL § 30, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven
• Ejerboligdel i blandet benyttede ejendomme med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 5 og EVL § 35, stk. 1, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven
• Ejerboligdel på ejendomme over 5000 m2 med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 8. og EVL § 36, stk. 1, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven
• Ejerboliger med vindmølle med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 9 og EVL § 37, stk. 1, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven

Reglerne gælder også for lejligheder, der bebos af en eller flere ejere i

• mindre udlejningsejendomme
• boliginteressentskaber
• boligsamejer mv. (fx anpartslejligheder)

når lejlighederne er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se EVSL § 4, nr. 6-8.

Reglerne gælder tilsvarende ved udleje af en ejendom, som nævnt i EVSL § 4, nr. 1-5, og 9-10, der ligger i udlandet.

Andelshavere i private andelsboligforeninger sidestilles med lejere. Se LL § 15 Q, stk. 1.

Sommerhuse, der efter tilladelse anvendes som helårsboliger, er også omfattet af reglerne. Se LL § 15 O, stk. 1, modsætningsvis.

Reglerne i LL § 15 Q skal anvendes, uanset hvor lang eller kort udlejningsperioden er. Dog gælder, at udlejning i forbindelse med en helårsbolig kun finder anvendelse ved udlejning af lejligheden en del af indkomståret.

Ved udlejning af hele boligen en del af indkomståret forstås, at udlejningen kun omfatter en vis kortere periode i indkomståret på under 12 måneder.

Lejeperioden kan strække sig over to indkomstår, men den samlede udlejningsperiode skal være under 12 måneder, for at udlejningen kan være omfattet af reglerne i LL § 15 Q. Udlejning af en del af boligen (værelsesudlejning) kan godt strække sig over en periode på over 12 måneder.

Bemærk

Reglerne i LL § 15 Q kan ikke anvendes, hvis der påbegyndes erhvervsmæssig udlejning. Det beror på en konkret vurdering af forholdene, om der er tale om påbegyndt erhvervsmæssig udlejning. Se nærmere i afsnit C.H.3.4.1.2 om udlejning af den private bolig i hele indkomståret.

Reglerne kan anvendes, uanset hvor stor en del af boligen der udlejes. Reglerne gælder også, uanset om det udlejede er møbleret eller ej.

Hvis ejeren (udlejeren) ikke selv råder over lejligheden, og der derfor ikke betales ejendomsværdiskat, gælder reglerne i LL § 15 Q ikke. Resultatet af udlejningen skal så opgøres efter statsskattelovens regler. Se SL § 4, litra b, og § 6, litra a og e.

Se afsnit C.H.3.2 om udlejningsejendomme med videre.

►Bemærk

Udlejning af annekser, udhuse og garager anses ikke for at være omfattet af reglerne i ligningsloven om udlejning af privat bolig. Se SKM2022.146.LSR, hvor Landsskatteretten fandt, at klagerens udlejning ikke kunne anses for at være omfattet af ligningslovens regler, idet den udlejede bygning var registreret som et udhus. Der var således ikke tale om udlejning af en del af boligen (værelsesudlejning), og der var heller ikke tale om udlejning af hele ejendommen en del af indkomståret. Landsskatteretten fandt herefter, at klagerens resultat skulle opgøres efter reglerne i statsskatteloven. Landsskatteretten fandt grundlag for at indrømme klageren et skønsmæssigt fradrag for udgifter forbundet med el og vand på 3.000 kr. Udgifter på selve ejendommen kan ikke fratrækkes i denne situation, jf. LL § 15 J, stk. 1.◄ ►Se også ◄SKM2022.148.LSR, hvor udlejning af en garage, der ikke var godkendt til beboelse, og ejendommen var heller ikke vurderet som et tofamiliehus. Landsskatteretten fandt, at de skematiske regler i ligningsloven om udlejning af hele ejendommen en del af indkomståret ikke kunne finde anvendelse. Da der ikke var tale om udlejning af et værelse i klagerens egen lejlighed, kunne udlejningen endvidere ikke anses for omfattet af de skematiske ordninger i ligningsloven (værelsesudlejning). Landsskatteretten bemærkede tillige, at ejendommen var ejet af klagerens ægtefælle og ikke klageren selv, hvorfor klageren også af den grund ikke ansås for berettiget til bundfradraget. Landsskatteretten fandt herefter, at klagerens resultat skulle opgøres efter reglerne i statsskatteloven.◄

Bemærk

Opbevaring af møbler i tilslutning til det udlejede er ikke i sig selv tilstrækkeligt til, at udlejeren kan anses for at have rådighed over boligen.

Indtægter ved udlejning

For en ejerbolig, der lejes ud en del af året, eller for værelser, der lejes ud, modtager ejeren en lejeindtægt. Bruttolejeindtægten omfatter lejerens betaling for husleje samt alt, hvad lejeren i øvrigt betaler, fx varme, el, vand, telefon mv.

Når en lejebolig fremlejes en del af året, eller der fremlejes værelser i lejeboligen, modtager fremlejeren en fremlejeindtægt. Fremlejeindtægten omfatter fremlejerens betaling for husleje samt alt, hvad lejeren i øvrigt betaler, fx varme, vand, el, telefon mv.

Det er derfor ikke muligt at modtage særskilt betaling for de nævnte ydelser. De skal medregnes i bruttolejeindtægten.

Se om opgørelse af bruttolejeindtægten i TfS 1998, 409 ØLR, der dog vedrørte et sommerhus.

Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen

En ejer eller en lejer, der udlejer eller fremlejer sin helårsbolig en del af indkomståret, eller udlejer værelser i boligen, kan vælge at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen. Se LL § 15 Q, stk. 1 og 2.

Resultatet af udlejningen opgøres ved, at der gives bundfradrag i bruttolejeindtægten.

Bundfradragets størrelsen afhænger af, om udlejningen af boligen sker gennem et udlejningsbureau eller lign. eller om ejeren selv forestår udlejningen.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, herunder ejendomsskat, der ellers ville være fradragsberettiget ved indkomstopgørelsen. Se LL § 15 Q, stk. 1 og 3.

I den del af bruttolejeindtægten, der overstiger bundfradraget, gives yderligere fradrag på 40 pct. 40 pct.-fradraget dækker alle udgifter i forbindelse med udlejningen, herunder fradrag for eventuelle ejendomsskatter. 40 pct.-fradraget dækker også ejerens ejendomsværdiskat i udlejningsperioden.

Ejendomsværdiskat

Når den skematiske metode anvendes, betales ejendomsværdiskat for hele indkomståret, uanset om boligen har været udlejet. Se LL § 15 Q, stk. 2.

Bundfradrag

Bundfradragets størrelse afhænger af om

1. udlejningen af boligen sker gennem et udlejningsbureau, eller
2. ejeren selv forestår udlejningen af boligen.

Ad a. Udlejning via bureau eller lign.

Når udlejningen sker gennem et udlejningsbureau eller lign. kan der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst gives et bundfradrag i bruttolejeindtægten.

Bundfradraget udgør maksimalt 25.550 kr. (2010-niveau). For 2021 udgør bundfradraget 29.900 kr. For 2022 udgør bundfradraget 30.300 kr.

Det er en betingelse, at der foretages indberetning af lejeindtægten af en tredjepart gennem en digital indberetningsløsning efter SIL § 43.

Ved en tredjepart forstås fx et udlejningsbureau, en platform eller anden form for formidler af udlejningen, der er uafhængig af udlejer.

Bundfradraget gælder pr. helårsbolig, der udlejes. Se LL § 15 Q, stk. 1, 1. pkt.

Bundfradraget kan ikke overstige bruttolejeindtægten pr. helårsbolig. Se LL § 15 Q, stk. 1, 4. pkt.

Bundfradraget reguleres efter PSL § 20.

Der kan derudover foretages fradrag på 40 pct. af den reducerede lejeindtægt, således at det kun er 60 pct. af den overskydende indtægt, der beskattes. Dette svarer til den regel, der gælder for beskatning af indtægt ved udlejning af fritidsboliger efter LL § 15 O.

Ad b. ejeren står selv for udlejningen

Når ejeren af helårsboligen selv forestår udlejningen, kan der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst gives et bundfradrag i bruttolejeindtægten. Bundfradraget udgør maksimalt 10.000 kr. (2010-niveau).

For 2021 udgør bundfradraget 11.700 kr. For 2022 udgør bundfradraget 11.900 kr.

Bundfradraget gælder pr. helårsbolig, der udlejes. Se LL § 15 Q, stk. 1, 1. pkt.

Bundfradraget kan ikke overstige bruttolejeindtægten pr. helårsbolig. Se LL § 15 Q, stk. 1, 4. pkt.

Bundfradraget reguleres efter PSL § 20.

Der kan derudover foretages fradrag på 40 pct. af den reducerede lejeindtægt, således at det kun er 60 pct. af den overskydende indtægt, der beskattes. Dette svarer til den regel, der gælder for beskatning af indtægt ved udlejning af fritidsboliger efter LL § 15 O.

Flexboliger

Helårsboliger, der af udlejeren anvendes som fritidsbolig, kan ikke tage bundfradrag efter bestemmelsen. Se LL § 15 Q, stk. 1, nr. 9. pkt.

Flere ejere

Er der tale om udlejning af en helårsbolig, som er ejet af flere i forening, er det samlede antal ejere alene berettiget til ét bundfradrag i forbindelse med opgørelsen af den skattepligtige indtægt.

Der gives i den situation et forholdsmæssigt fradrag i forhold til, hvor stor en del af boligen personen ejer.

Bemærk

Er der to ejere af ejendommen, men det kun er den ene, der bebor ejendommen, eller har rådighed over den, og betaler ejendomsværdiskat, vil det kun være denne ejer, der er omfattet af reglerne i ligningslovens § 15 Q. Det vil således kun være denne ejer, der kan anvende reglerne om det skematiske bundfradrag til at opgøre et udlejningsresultat. Reglerne indebærer dog, at den ejer, der bebor ejendommen, kun opnår adgang til halvdelen af bundfradraget, da den pågældende kun ejer halvdelen af ejendommen.

Salg

Hvis ejendommen sælges, kan både køber og sælger få et bundfradrag for salgsåret. Bundfradraget opgøres for sælger og køber hver for sig efter de angivne regler.

Flere lejere

Er der tale om udlejning af en helårsbolig, som er lejet af flere i forening, er det samlede antal lejere alene berettiget til ét bundfradrag i forbindelse med opgørelsen af den skattepligtige indtægt. Der gives i den situation et forholdsmæssigt bundfradrag i forhold til den pågældende lejers andel af lejeudgiften. 

Bemærk

Hvis ikke alle lejere anvender reglerne, skal bundfradraget stadig fordeles i forhold til den enkelte lejers andel af den samlede lejeudgift. 

Flere andelshavere

Er der tale om udlejning af en helårsbolig, som er en andelsbolig, er det samlede antal andelshavere alene berettiget til ét bundfradrag i forbindelse med opgørelsen af den skattepligtige indtægt. Der gives i den situation et forholdsmæssigt bundfradrag i forhold til den pågældende andelshavers andel af boligafgiften. 

Boligafgift, som andelshavere i private andelsboligforeninger betaler, anses i denne forbindelse for en leje.

Bemærk

Hvis ikke alle andelshavere anvender reglerne, skal bundfradraget stadig fordeles i forhold til den enkelte andelshavers andel af den samlede boligafgift. 

Korttidsudlejning til turister

Reglerne kan anvendes på fx korttidsudlejning til turister, når betingelserne for reglernes anvendelse i øvrigt er opfyldt.

Eventuel betaling for måltider, sengelinned mv. i forbindelse med udlejningen, skal medregnes ved indkomstopgørelsen på sædvanlig vis efter statsskattelovens regler.

Videreudlejning

I følge reglerne kan der foretages ét bundfradrag pr. helårsbolig, se LL § 15 Q, stk. 1. Videreudlejning af en helårsbolig er også omfattet af reglerne i ligningslovens § 15 Q. Bundfradragsreglerne kan derfor anvendes, uanset om der er tale om ejeren af
en helårsbolig, der udlejer via et bureau eller deleøkonomisk platform, der indberetter lejeindtægterne til Skatteforvaltningen, eller om der er tale en lejer, der lejer et værelse hos ejeren i ejerboligen, der videreudlejer sin helårsbolig eller en del af værelserne i helårsboligen via et bureau eller deleøkonomisk platform, der indberetter lejeindtægterne til Skatteforvaltningen. Både ejer og lejer får i denne situation et bundfradrag efter bestemmelsen, når der udlejes en helårsbolig.

Ved en helårsbolig forstås hele eller en del af en fast ejendom, der tjener til ejerens, andelshaverens eller lejerens helårsbolig. Det beror på en konkret vurdering, hvornår en fast ejendom kan siges at tjene til ejerens, andelshaverens eller lejerens helårsbolig.
I vurderingen kan bl.a. indgå, om personen har folkeregister-adresse på ejendommen og faktisk opholder sig der i løbet af indkomståret. Helårsboligen vil således være der, hvor den pågældende er forpligtet til at afholde udgifter, der sædvanligvis afholdes i forbindelse med beboelse i en bolig, f.eks. husleje, boligafgift, grundskyld og ejendomsværdiskat, vand, varme og el m.v.

Ét eller flere bundfradrag

Hvor en ejer af en ejendom udlejer et værelse i ejendommen, vil der i forhold til reglerne i LL § 15 Q om beskatning af lejeindtægter kunne være tale om to helårsboliger.

Ejeren har erhvervet boligen og er i den forbindelse forpligtet til at afholde udgifter forbundet med eventuelle lån i helårsboligen samt grundskyld og ejendomsværdiskat. Derudover kan der være indgået en lejekontrakt med lejeren, som giver denne adgang til at benytte en del af ejendommen til helårsbeboelse, hvor lejer er forpligtet over for ejeren til at betale en husleje samt eventuelle udgifter til vand, varme og el m.v. Det lejede tjener således som lejers helårsbolig.

Der optræder på den måde både en ejer og en lejer i den samme ejendom. Begge vil i denne situation have adgang til et bundfradrag efter reglerne i LL § 15 Q, da ejendommen indeholder to helårsboliger for dels ejeren dels lejeren.

Er der derimod tale om en ejendom med to ejere, og hvor begge ejere i fællesskab anvender ejendommen som helårsbolig, vil ejendommen indeholde én helårsbolig med to beboere. Hvis begge beboere opnår indkomst ved udlejning, vil bestemmelsen medføre, at 
parterne deler bundfradraget efter LL § 15 Q mellem sig efter ejerandel. Se LL § 15 Q, stk. 1, 7. pkt. 

Er der tale om en lejebolig, hvori der er fire, der deler boligen, vil spørgsmålet om bundfradrag efter bestemmelsen i LL § 15 Q også i denne situation afhænge af, hvorvidt der må antages at være en eller flere helårsboliger.

Hvis det kun er den ene af beboerne, der har sin folkeregister-adresse på ejendommen, vil boligen kun for denne person udgøre en helårsbolig, og det vil også kun være denne person, der er berettiget til et bundfradrag ved opgørelsen efter LL § 15 Q. Hvis alle 4 personer har folkeregister-adresse på ejendommen, vil det afgørende være, om de alle 4 deler helårsboligen, eller om der må antages at være tale om 4 separate helårsboliger. Det vil bero på en konkret vurdering. Hvis der er tale om en situation, hvor den ene af de 4 lejere har indgået en lejekontrakt med boligselskabet om betaling af den fulde leje, men hvor den pågældende efterfølgende har indgået tre separate lejekontrakter med de tre beboere, som hver især er forpligtet til at afholde en lejeudgift til den lejer, der har indgået en kontrakt med boligselskabet, vil der kunne være tale om 4 helårsboliger, hvis alle 4 har deres folkeregister-adresse på ejendommen, og hvis der er tale om reelle udlejningsforhold. Hvis en eller flere af lejerne efterfølgende lejer deres værelse ud i en kortere periode, vil hver enkelt af lejerne efter reglerne være berettiget til et helt bundfradrag ved indkomstopgørelsen.

Hvis der derimod er tale om, at alle 4 personer sammen står på lejekontrakten med boligselskabet og hermed alle hæfter for huslejebetalingen, vil der være tale om, at der er 4 beboere i én helårsbolig, og derfor vil de 4 personer skulle fordele ét fuldt bundfradrag mellem sig.

Eksempler 

Nedenstående eksempel 1-5 viser sammenhængen i reglerne, og hvordan bundfradragene fordeles mellem flere ejere, lejere eller andelshavere.  

Eksempel 1: 

To ejere (A og B) ejer hver 50 pct. af en helårsbolig. Begge ejere foretager udlejning. Der er tale om udlejning af helårsbolig via et bureau eller en deleøkonomisk platform, som indberetter lejeindtægterne til Skatteforvaltningen. De to ejere vil i denne situation samlet set være berettiget til det høje skematiske bundfradrag på 29.900 kr. (2021) samt fradrag på 40 pct. af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget.

Eksempel 2: 

To lejere (A og B), hvor A betaler 70 pct. af lejeudgiften, mens B betaler 30 pct. af lejeudgiften. Det forudsættes i eksemplet, at A og B har lejet boligen af et boligselskab. De to lejere aftaler indbyrdes, at lejeindtægten også skal fordeles med 70 pct. til A og 30 pct. til B. Der er tale om udlejning af en helårsbolig via et bureau eller en deløkonomisk platform, som indberetter til Skatteforvaltningen. De to lejere vil samlet set være berettiget til det høje skematiske bundfradrag på 29.900 kr. (2021) samt fradrag på 40 pct. af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget, idet fordelingen indbyrdes sker på basis af fordelingen af lejeudgiften. 

Eksemplet viser fordelingen af bundfradraget mellem udlejningsparterne, når den ene part afholder en større andel af udgifterne til boligen end den anden part.

Eksempel 3: 

To andelshavere (A og B), hvor A betaler hele boligafgiften, mens B ikke betaler noget til boligafgiften. Både A og B står anført som andelshaver. Der er tale om udlejning af en andelsbolig via et bureau eller en deløkonomisk platform, som indberetter til Skatteforvaltningen. I dette tilfælde vil det alene være A, der er berettiget til det høje skematiske bundfradrag på 29.900 kr. (2021) samt fradrag på 40 pct. af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget. 

Eksempel 4: 

To ejere (A og B) af en helårsbolig ejer hver 50 pct. af boligen. Der er tale om udlejning af helårsbolig via et bureau eller en deleøkonomisk platform, som indberetter lejeindtægterne til Skatteforvaltningen. Det er alene A, der indberettes oplysninger om til Skatteforvaltningen vedrørende udlejningen. B modtager ingen lejeindtægter. Det betyder, at alene A vil være omfattet af reglerne om adgang til det høje skematiske bundfradrag på 29.900 (2021) i LL § 15 Q, stk. 2. A vil dog alene have adgang til det halve bundfradrag, da A’s ejerandel er 50 pct.

Eksemplet viser opgørelsen af den skattepligtige indkomst for to ejere af en ejerbolig, hvor der alene indberettes oplysninger om den ene part.

I eksempel 4 står der ikke angivet en udlejningsindtægt for B, idet der alene indberettes udlejningsindtægt for A fra bureauet eller den deleøkonomiske platform.

Hvis det forudsættes, at A og B internt har aftalt at fordele lejeindtægten ligeligt mellem hinanden, vil det stadig kun være A, der er berettiget til det høje skematiske bundfradrag efter reglerne i LL § 15 Q, stk. 1, 2. pkt., da det alene er A, der er indberettet oplysninger om til Skatteforvaltningen.

Oplysningerne om A vil stadig være de samme. A skal derfor selv sørge for at få rettet oplysningerne på A’s oplysningsskema i overensstemmelse med aftalen med B. Derefter vil B ligeledes skulle sørge for at rette oplysningerne på B’s oplysningsskema. B vil dog ikke have adgang til det høje skematiske bundfradrag, da der ikke foreligger nogle indberetning af B’s lejeindtægter fra tredjemand, som er en betingelse, jf. LL § 15 Q, stk. 1, 2. pkt. B vil derfor kun have adgang til halvdelen af det lave skematiske bundfradrag og alene skulle medregne 60 pct. af den del, der evt. måtte overstige bundfradraget.

Eksempel 5:

En ejer (A) af en ejerbolig langtidsudlejer et værelse ud til en studerende (B). A vælger at benytte sig af reglerne i LL § 15 Q for langtidsudlejningen. Der er tale om udlejning af et værelse i en helårsbolig via et bureau eller en deleøkonomisk platform, som indberetter lejeindtægterne til Skatteforvaltningen. B udlejer værelset i en uge via et bureau eller deleøkonomisk platform i en periode, hvor B ikke opholder sig i boligen. Bureauet eller den deleøkonomiske platform indberetter lejeindtægten til Skatteforvaltningen. 

Eksemplet viser opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter reglerne i LL § 15 Q ved videreudlejning. Når både A og B opfylder kriterierne i LL § 15 Q, vil begge parter have adgang til et fuldt bundfradrag på 29.900 kr. (2021) efter reglerne. 

Bundfradrag efter både LL §§ 15 P og 15 Q

Ønsker ejere, andelshavere og lejere i et indkomstår at anvende både LL § 15 P, stk. 1 og 2, og § 15 Q, stk. 1 og 2, skal der foretages en forholdsmæssig opgørelse af bundfradragene i forhold til den periode, hvor udlejningen finder sted. Se LL § 15 Q, stk. 4. Det samlede bundfradrag kan dog ikke overstige det højeste bundfradrag opgjort efter enten LL § 15 Q stk. 1 og 2, eller efter § 15 P, stk. 1 og 2.

Fra og med indkomståret 2021 kan LL § 15 P alene benyttes ved langtidsudleje af en del af boligen (værelsesudlejning) eller hele helårsboligen en del af året. Se LL § 15 P, stk. 4.

Det betyder, at lejeindtægter skal opdeles forholdsmæssigt. Indtægter ved korttidsudleje skal opgøres med en forholdsmæssig opdeling af den del af bundfradraget, der falder på henholdsvis korttidsudlejningsperioden og langtidsudlejningsperioden. Indtægter ved korttidsudlejning opgøres efter LL § 15 Q. Indtægter ved langtidsudleje opgøres efter reglerne i LL § 15 P. Hvis et værelse fx har været udlejet 6 mdr. til forskellige lejere gennem et udlejningsbureau, skal den skattepligtige indkomst opgøres efter LL § 15 Q, og hvis værelset den resterende del af året har været udlejet privat til en studerende, vil den skattepligtige indkomst skulle opgøres efter LL § 15 P.

Bundfradrag efter LL § 15 Q beregnes som det forholdsmæssige antal dage boligen er udlejet efter LL § 15 Q ud af 365 dage. Tilsvarende vil bundfradraget efter LL § 15 P blive beregnet som det forholdsmæssige antal dage boligen er langtidsudlejet ud af 365 dage. I ovennævnte eksempel vil der fås halvt bundfradrag efter LL § 15 P og halvt bundfradrag efter LL § 15 Q, forudsat at alle korttidsudlejningsperioderne sammenlagt svarer til et halvt år.

Hvis der sker langtidsudlejning hele indkomståret og herudover også korttidsudlejning, kan den samlede udlejningsperiode i visse tilfælde overstige et helt kalenderår. Hvis det sker, skal ejeren af boligen fremadrettet opgøre bundfradraget for den del af udlejningen, der vedrører LL § 15 Q, og for den del af udlejningen, der vedrører § 15 P, i forhold til hele indkomståret. Det samlede bundfradrag vil derefter ikke kunne overstige det højeste af bundfradragene opgjort efter enten LL §§ 15 Q, stk. 1 og 2, eller 15 P, stk. 1 og 2.

Eksempel 1:

En ejer (A) af en helårsbolig korttidsudlejer et værelse via et bureau eller deleøkonomisk platform, som indberetter til Skatteforvaltningen, i 65 dage i begyndelsen af indkomståret. Derudover langtidsudlejer A også det samme værelse ud til en studerende resten af året. Boligen har en ejendomsværdi af 3 mio. kr. Indkomståret udgør 365 dage.

Korttidsudlejningen:

For den del af udlejningen, der vedrører korttidsudlejningen på 65 dage i begyndelsen af kalenderåret, kan nettolejeindtægten opgøres som følgende:

Langtidsudlejningen:

For den del af udlejningen, der vedrører langtidsudlejning til en studerende den resterende del af året, kan nettolejeindtægten opgøres som følgende:

Eksemplet viser opgørelsen af den skattepligtige indkomst, når en udlejer foretager både kort- og langtidsudlejning og benytter reglerne i LL § 15 Q og 15 P.

A vil både skulle opgøre lejeindtægterne for korttidsudlejningen efter reglerne i LL § 15 Q og lejeindtægterne for langtidsudlejningen efter reglerne i LL § 15 P.

Opgørelserne af lejeindtægterne skal holdes adskilt fra hinanden, da det vedrører to forskellige udlejninger og dermed to forskellige regelsæt. I eksemplet overstiger bundfradragene efter LL §§ 15 P og 15 Q (32.800 kr. 5.382 kr. = 38.182 kr.) ikke det højeste af bundfradragene på 40.000 kr. efter LL § 15 P, som udgør et loft over det samlede bundfradrags størrelse.

Bundfradragene bliver derfor ikke omfattet af maksimeringsreglen i LL § 15 Q, stk. 4, 2. pkt.

A vil skulle sørge for at rette oplysningerne på A’s oplysningsskema om A’s lejeindtægter i indkomståret. Dette indebærer, at A’s bundfradrag for den del af udlejningen, der vedrører korttidsudlejningen efter LL § 15 Q, skal rettes til 5.382 kr. Derudover skal A oplyse om lejeindtægter fra den del af udlejningen, der vedrører langtidsudlejningen efter LL § 15 P. Dette indebærer, at A opnår et bundfradrag på 32.800 kr. efter LL § 15 P og et bundfradrag på 5.382 efter LL § 15 Q.

Eksempel 2:

En ejer (A) af en helårsbolig langtidsudlejer et værelse til en studerende fra og med august til og med december. Boligen har en ejendomsværdi på 3 mio. kr. Derudover korttidsudlejer A også et andet værelse via et bureau eller deleøkonomisk platform, som indberetter til Skatteforvaltningen, i 20 dage i løbet af indkomståret, der udgør 365 dage.

Langtidsudlejningen:

Korttidsudlejningen:

Eksemplet viser opgørelsen af den skattepligtige indkomst for A for henholdsvis langtidsudlejningen efter LL § 15 P og korttidsudlejningen efter LL § 15 Q. A vil både skulle opgøre lejeindtægterne for korttidsudlejningen efter reglerne i LL § 15 Q og lejeindtægterne for langtidsudlejningen efter reglerne i LL § 15 P.

Opgørelserne af lejeindtægterne skal holdes adskilt fra hinanden, da det vedrører to forskellige udlejninger og dermed to forskellige regelsæt.

Eksempel 3:

En ejer (A) af en ejerbolig langtidsudlejer et værelse ud til en studerende et helt kalenderår. Boligen har en ejendomsværdi af 3 mio. kr. Derudover korttidsudlejer A et andet værelse via et bureau eller deleøkonomisk platform, som indberetter til Skatteforvaltningen, i 20 dage i løbet af indkomståret, der udgør 365 dage. Den samlede udlejningsperiode bliver dermed 385 dage.

For den del af udlejningen, der vedrører langtidsudlejning til en studerende et helt kalenderår, kan nettolejeindtægten opgøres som følgende:

Langtidsudlejningen:

For den del af udlejningen, der vedrører korttidsudlejningen på 20 dage i løbet af kalenderåret, kan nettolejeindtægten opgøres som følgende:

Korttidsudlejningen:

Eksemplet viser opgørelsen af den skattepligtige indkomst for A for henholdsvis langtidsudlejningen efter LL § 15 P og korttidsudlejningen efter LL § 15 Q.

I eksemplet overstiger antallet af udlejningsdage (385 dage) et helt kalenderår (365 dage).

A vil skulle opgøre lejeindtægterne for korttidsudlejningen efter reglerne i LL § 15 Q og lejeindtægterne for langtidsudlejningen efter reglerne i ligningslovens § 15 P. Opgørelserne af lejeindtægterne skal holdes adskilt fra hinanden, da det vedrører to forskellige udlejninger og dermed to forskellige regelsæt.

I eksemplet overstiger bundfradragene efter LL §§ 15 P og 15 Q det højeste af bundfradragene på 40.000 kr. efter LL § 15 P. A vil skulle sørge for at rette oplysningerne på A’s oplysningsskema om A’s lejeindtægter i indkomståret. Dette indebærer, at A’s bundfradrag for den del af udlejningen, der vedrører korttidsudlejningen efter LL § 15 Q, skal rettes til 1.495 kr.

Derudover skal A oplyse om lejeindtægter fra den del af udlejningen, der vedrører langtidsudlejningen efter LL § 15 P.

Da det samlede bundfradrag ikke kan overstige det højeste af bundfradragene, medfører det, at A må vælge:

• om hele bundfradraget på 40.000 kr. ønskes anvendt i langtidsudlejningsindtægterne efter LL § 15 P - og dermed intet bundfradrag i korttidsudlejningsindtægterne efter LL § 15 Q, eller
• om der for den del af udlejningen, som vedrører langtidsudlejningen efter LL § 15 P, ønskes foretaget et bundfradrag på (40.000 kr. - 1.495 kr.) = 38.505 kr. og herefter også et bundfradrag på 1.495 kr. i korttidsudlejningsindtægterne.

Regnskabsmæssig opgørelse af resultatet ved udlejningen

Hvis en ejer eller en fremlejer, der udlejer sin helårsbolig en del af indkomståret, eller udlejer værelser i boligen, vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen efter reglerne i LL § 15 Q, stk. 1 og 2, skal resultatet af udlejningen opgøres efter et regnskabsmæssigt princip. Se LL § 15 Q, stk. 3.

Den regnskabsmæssige opgørelse medfører, at hele bruttolejeindtægten skal indtægtsføres, og at de udgifter, der er forbundet med udlejningen, herunder afskrivninger på inventaret, kan fratrækkes. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL § 15 Q, stk. 3.

Fradraget for udgifter i forbindelse med udlejningen fremgår af LL § 15 Q, stk. 3, og LL § 14, stk. 3, jf. LL § 15 J, stk. 1.

De udgifter, der kan trækkes fra i regnskabet, er herefter de forholdsmæssige udgifter til fx el, gas, vand, telefon og varme.

Ved fremleje af lejebolig eller andelsbolig kan endvidere fratrækkes den forholdsmæssige andel af fremlejers husleje for det udlejede, dvs. den del af huslejen, der reelt svarer til det udlejede - også set i forhold til længden af udlejningsperioden.

Hvis det udlejede er møbleret, kan eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på inventaret fratrækkes. Se kapitel 2 i afskrivningsloven om blandet benyttede driftsmidler.

Bemærk

Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke fratrækkes. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2. Dette gælder også andre løbende driftsudgifter, fx udgifter til forsikring af ejendommen, renovation, skorstensfejning mv.

Ejendomsskat

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL § 14.

Efter praksis anses udlejning til beboelse i denne forbindelse for erhvervsmæssig benyttelse af ejendommen. Se TfS 1991, 403 LSR.

Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen.

Se afsnit C.H.3.2.3.2 om fradrag for ejendomsskatter.

Bemærk

Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL § 15 Q, stk. 3.

Ejendomsværdiskat

Når resultatet af udlejningen opgøres efter den regnskabsmæssige metode, skal den beregnede ejendomsværdiskat for hele indkomståret nedsættes forholdsmæssigt, så der kun beregnes ejendomsværdiskat for den periode eller for den del af ejendommen, der ikke har været udlejet. 

Skift af opgørelsesmetode

En ejer eller en fremlejer kan altid overgå fra at anvende en skematisk opgørelse af resultatet af udlejning af en helårsbolig til i stedet at anvende en regnskabsmæssig opgørelse. Er den regnskabsmæssige metode valgt, kan ejeren eller fremlejeren ikke vælge senere at overgå til at anvende en skematisk opgørelse.

Bemærk

Der gælder særlige regler for fradrag for udgifter i forbindelse med udlejning af fredede ejendomme. Se LL § 15 K og afsnit C.H.3.3.1.2.

LL §§ 15 P eller 15 Q

Udlejere, der udlejer en helårsbolig en del af året, eller som udlejer værelser, kan vælge, om de vil benytte reglerne efter LL §§ 15 P eller 15 Q.

LL § 15 Q blev indført ved nr. 1727 af 27. december 2018. Reglerne i LL § 15 Q kan benyttes allerede for indkomståret 2018. De hidtil gældende regler for beskatning af indtægter fra udlejning af helårsbolig kunne indtil 2021 fortsat benyttes. Se LL § 15 P.

LL § 15 P kan ikke benyttes ved korttidsudleje. Se LL § 15 P, stk. 4.

Reglen betyder, at udlejere, der udlejer en bolig eller værelser i en sammenhængende periode på under 4 måneder, ikke kan anvende reglerne i § 15 P.

Omvendt kan udlejer ved langtidsudleje dog fortsat vælge at foretage fradrag efter LL § 15 Q.

Efter LL § 15 Q er det fra og med 2021 et krav for at kunne foretage fradrag med det høje fradrag på 25.550 kr. (2010-niveau), at der sker indberetning af lejeindtægten fra tredjepart.

Betingelsen om, at indtægten skal være indberettet af tredjepart for at få det høje fradrag, gælder ikke for indkomståret 2018, 2019 og 2020.

Virksomheds- og kapitalafkastordningen

Hverken virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan anvendes på resultatet ved udleje af værelser eller af hele boligen en del af året, fordi der ikke i skattemæssig forstand er tale om erhvervsmæssig virksomhed.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: