Indledning

Efter § 2 i ejendomsværdiskatteloven betaler personer, der er hjemmehørende i Danmark, ejendomsværdiskat af ejerboliger (herunder fritidshuse), som ligger i Danmark eller udlandet, herunder Færøerne og Grønland.

Ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme opkræves med samme procent som ejendomsværdiskatten for danske ejendomme.

Derimod gælder der særregler for opgørelsen af beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme.

SKATs meddelelse SKM2008.565.SKAT indeholder retningslinjer for, hvordan beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten skal fastsættes. Retningslinjerne svarer til de regler, som blev vedtaget ved lov nr. 1340 af 19. december 2008, der ændrede beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme med virkning fra og med indkomståret 2009.

Nærværende meddelelse indeholder ajourførte oplysninger om ejendomsværdiskattegrundlaget for 2021. Det drejer sig om det svenske indeks for fritidshuse, indekstal fra OECD, Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse samt afstandsprocenten for 2021. Der reguleres ikke for afstandsprocenten for ejendomme, der, hvis de var beliggende i Danmark, skulle vurderes pr. 1. januar 2020 efter ejendomsvurderingslovens § 5.

Ejendomsværdiskattegrundlaget

Udenlandske ejendomme skal beskattes på linje med danske ejendomme, der beskattes på grundlag af den laveste af følgende tre værdier, nemlig enten

1. Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom i året før indkomståret (dvs. ejendomsvurderingen for 2020 er beskatningsgrundlaget for 2021)
2. ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct.
3. eller ejendomsværdien pr. 1. januar 2002.

Beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskat efter nr. 1 har efter de tidligere gældende regler været den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. oktober i indkomståret. Med lov nr. 1580 af 27. december 2019 er der indført samtidighed for beskatningsgrundlagene for grundskyld og ejendomsværdiskat fra og med 1. januar 2020.

I 2021 vil det derfor være vurderingen pr. 1. januar 2020, foretaget efter ejendomsvurderingslovens § 5, der danner grundlag for ejendomsværdiskat. For andre ejendomme, der første gang skal vurderes efter ejendomsvurderingslovens § 5 pr. 1. marts 2021, vil det være den gældende vurdering pr. 1. oktober 2020, foretaget efter den tidligere gældende vurderingslov, der danner grundlag for ejendomsværdiskat i 2021. Der henvises til Den juridiske vejledning, afsnit H.A.3.1.1 for vurderingsterminerne for henholdsvis ejerboliger og andre ejendomme.

Det samme gør sig gældende for udenlandske ejendomme, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2.  I SKM2021.320.SKTST om indekstallene mv. for 2020 var værdierne for 2020, derfor angivet med samme værdi som indekstallene for 2019, da vurderingen for 2019 for danske ejendomme både i 2019 og 2020 udgjorde beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskat. De egentlige indekstal for 2020 er medtaget i tabellen nedenfor.

Udenlandsk vurdering

Da der for udenlandske ejendomme ikke foreligger nogen dansk ejendomsvurdering, er udgangspunktet, at hvis der i den pågældende fremmede stat findes en offentlig ejendomsvurdering, som kan sidestilles med en dansk vurdering, kan ejendomsværdiskatten beregnes efter samme regler, som gælder for danske ejendomme. Det er dog en forudsætning herfor, at Vurderingsstyrelsen har godkendt den udenlandske vurdering. På nuværende tidspunkt har Vurderingsstyrelsen kun godkendt den offentlige svenske vurdering i 2001 og 2002 af ejendomme, der er erhvervet før 1. januar 2002. Den svenske vurdering skal dog korrigeres, jf. nærmere SKM2008.565.SKAT, afsnit J 1), nr. 5.

Indeksering af anskaffelsespris

Når der ikke foreligger en godkendt udenlandsk vurdering, må der i stedet tages udgangspunkt i ejendommens faktiske anskaffelsespris.

Indeksering til 2001 med tillæg af 5 pct. og 2002: Denne anskaffelsespris vil så skulle indekseres tilbage fra anskaffelsesåret til henholdsvis 2001 eller 2002. Herved når man frem til ejendommens handelsværdi i det pågældende indkomstår.

Indekseringen skal ske for ejendomme, der er erhvervet 1. januar 2002 eller senere.

Fastsættelse af handelsværdien pr. 1. januar i året før indkomståret: Indeksene nedenfor angiver prisudviklingen i forhold til samme tidspunkt året før. Eksempelvis angiver OECD-indekstallet for fx 2020 således prisudviklingen fra den 1. april 2020 til den 1. april 2021. For at opnå det samme prisniveau som for danske ejendomme, der beskattes af vurderingen fra indkomståret før, er det derfor nødvendigt at indeksere handelsprisen til prisniveauet pr. den vurderingstermin, der anvendes til beskatning af tilsvarende danske ejendomme. For en ejendom erhvervet fx i 2021 betyder det, at den skal tilbageindekseres ved brug af indekstallet for 2019 til brug for beskatningen i indkomståret 2021. For en ejendom erhvervet i fx 2015 skal denne fremadindekseres ved brug af indekstallet for 2019 til brug for beskatningen i indkomståret 2021.

Er der tale om en ejendom, der vurderes pr. 1. marts 2021, og som derfor i 2020 beskattes af vurderingen pr. 1. oktober 2020, skal indekseringen imidlertid ske til dette prisniveau. For en ejendom erhvervet i 2021 betyder det, at den skal tilbageindekseres ved brug af indekstallet for 2020 til brug for beskatningen i 2021. For en ejendom erhvervet i fx 2015 skal denne fremadindekseres ved brug af indekstallet for 2020 til brug for beskatningen i 2021.

Ejendommens faktiske anskaffelsessum indekseres henholdsvis frem eller tilbage til det angivne tidspunkt efter følgende prioriteringsrækkefølge:

1. et godkendt udenlandsk prisindeks
2. OECD's indeks for udvikling i huspriser
3. det danske sommerhusindeks

Vurderingsstyrelsen (tidligere SKAT) har godkendt anvendelsen af et indeks for svenske fritidshuse og et indeks fra OECD.

Det svenske indeks for fritidshuse skal anvendes på alle typer ejendomme i Sverige, der anvendes som fritidsbolig: 2001-2010:
Indeks	2001	2002			2003			2004			2005		2006	2007	2008	2009	2010
Sverige fritidshuse	335	358			383			424			470		527	588	604	633	679
2011- :
Indeks	2011		2012			2013			2014			2015		2016	2017	2018	2019	2020		2021
Sverige fritidshuse	677		664			682			710			787		829	902	892	923	1014		1186

De anerkendte OECD-indeks er: 2001-2010:
OECD-indeks	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
USA	107,7	114,6	121,9	133,6	149,3	161,6	166,1	159,9	151,4	144,8
GB	108,1	125,6	145,3	162,5	171,4	182,2	202,2	200,2	184,6	198,0
Tyskland	100,0	97,2	96,3	94,4	92,6	92,6	92,6	93,5	93,5	96,8
Italien	108,2	118,6	130,8	143,7	154,6	164,3	171,9	176,7	170,0	166,1
Finland	99,1	109,4	115,9	123,0	130,2	143,0	153,7	155,5	148,6	158,7
Irland	108,1	119,7	138,7	154,7	173,0	196,3	200,9	180,8	147,3	129,6
Nederlandene	111,0	120,2	125,7	130,9	137,2	143,7	149,6	148,8	143,9	140,8
Norge	106,9	112,3	114,2	125,8	136,1	154,3	172,3	170,4	175,7	190,1
Spanien	109,6	128,1	153,7	181,8	208,4	229,3	241,8	242,3	223,8	215,5
Frankrig	107,9	116,8	130,5	150,3	173,3	194,3	207,1	209,7	194,8	207,0
Schweiz	101,9	106,6	109,8	112,4	113,6	116,4	118,9	122,0	128,2	134,0

2011- :

OECD-indeks			2011			2012		2013		2014				2015				2016				2017								2018						2019		2020	2021
USA			136,1			132,7		142,5		149,7				157,2				165,8				175,7								186,0						195,0		206,7	241,5
GB			196,5			199,3		206,3		227,0				242,1				236,5				246,5								254,2						257,5		264,0	290,3
Tyskland			102,4			107,8		115,9		126,3				132,8				140,0				130,6								137,9						151,8		164,4	182,5
Italien			163,5			164,5		155,0		148,3				144,4				143,2				142,5								140,8						140,8		143,4	147,0
Finland			163,3			166,0		168,6		167,6				166,6				167,8				169,5								175,0						176,9		181,0	189.0
Irland			118,9			103,7		105,2		118,0				131,6				133,7				149,8								165,1						169,0		169,7	183,7
Nederlandene			137,7			129,0		120,0		121,1				124,8				131,4				142,1								154,5						165,6		178,3	200,4*
Norge			205,4			219,1		227,6		234,4				248,7				266,2				279,1								283,2						290,2		301,6	333,3
Spanien			202,5			184,5		172,8		168,5				174,7				182,8				194,1								207,2						217,9		222,8	231,0
Frankrig			217,4			216,1		211,4		207,7				204,1				205,9				212,0								218,3						225,4		238,0	253,9
Schweiz			139,6			144,9		151,6		153,6				157,1				159,1				165,8								170,9						177,1		184,7	197,5

*Indekset for Nederlandene svarer til gennemsnittet af de første tre kvartaler i 2021. Hvis Vurderingsstyrelsen ikke har godkendt et indeks fra OECD for det pågældende land, skal Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse i Danmark anvendes: 2001-2010:
Indeks				2001	2002		2003		2004			2005		2006				2007			2008							2009						2010
Danmark sommer-huse				49,0	53,1		58,0		69,1			84,9		100,0				103,8			99,0							86,8						87,7
2011- :
Indeks	2011	2012		2013	2014		2015		2016		2017		2018		2019					2020		2021
Danmark sommer-huse	83,9	80,3		79,3	79,7		80,6		82,3		85,6		89,4		91,35					99,3		113,8

Regulering af den indekserede anskaffelsespris (handelsværdien) - afstandsprocenten

Da ejendomsværdiskatten for danske ejendomme beregnes på grundlag af den offentlige vurdering, som typisk er lavere end handelsværdien, skal de udenlandske beregnede handelsværdier yderligere reduceres med den såkaldte afstandsprocent, der er udtryk for forskellen imellem handelsværdien og den offentlige vurdering. Herved bliver de udenlandske beregnede handelsværdier sammenlignelige med de danske ejendomsværdier.

Ved lov nr. 278 af 17. april 2018 er ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 1, ændret, således at der ikke længere skal ske en regulering med afstandsprocenten, når der er foretaget en vurdering efter ejendomsvurderingsloven. Hensigten i det nye ejendomsvurderingssystem er, at de danske vurderinger fremover tilstræbes at afspejle handelsværdien. Der er derfor ikke længere behov for at regulere handelsværdien på de udenlandske ejendomme med den danske afstandsprocent. Ændringen har virkning fra og med det indkomstår, for hvilket beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for en lignende dansk ejendom er beregnet ud fra ejendomsværdien ansat i henhold til ejendomsvurderingslovens §§ 5 eller 6.

I 2021 vil det derfor være vurderingen pr. 1. januar 2020 for ejerboliger, foretaget efter ejendomsvurderingslovens § 5, der danner grundlag for ejendomsværdiskat. For andre ejendomme, der første gang skal vurderes efter ejendomsvurderingslovens § 5 pr. 1. marts 2021, vil det være den gældende vurdering pr. 1. oktober 2020, foretaget efter den tidligere gældende vurderingslov, der danner grundlag for ejendomsværdiskat i 2021. Der henvises til Den juridiske vejledning, afsnit H.A.3.1.1 for vurderingsterminerne for henholdsvis ejerboliger og andre ejendomme.

Handelsværdien efter ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 1, for ejendomme, der, hvis de var beliggende i Danmark, skulle vurderes pr. 1. januar 2020, skal således ikke reguleres for afstandsprocenten fra og med 2021. Handelsværdien pr. 1. januar 2001 samt pr. 1. januar 2002 efter § 4 b, stk. 2, nr. 2 og 3, skal dog fortsat reguleres med afstandsprocenten.

Handelsværdien efter ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 1, for ejendomme, der, hvis de var beliggende i Danmark, skulle vurderes pr. 1. marts 2021, skal desuden fortsat også reguleres for afstandsprocenten i 2021.Afstandsprocenten har til og med indkomståret 2019 været beregnet med udgangspunkt i vurderingerne for ejendomme solgt i 2. halvår af indkomståret. Denne beregningsmetode har været baseret på, at terminen d. 1. oktober ligger midt i 2. halvår.

Da vurderingsterminen fra indkomståret 2020 er ændret til 1. januar er afstandsprocenten fra og med indkomståret 2020 blevet beregnet med udgangspunkt i vurderingerne for ejendomme solgt i hele året før indkomståret. Det er ikke længere muligt at lave beregningen for en periode, hvor terminen ligger i midten. I modsætning til tidligere vil den blive beregnet for et helt kalenderår i lighed med de øvrige indeks (OECD mv.)

Ved beregningen af afstandsprocenten er der taget højde for reduktionen med 2,5 pct. af vurderingerne af danske ejerboliger pr. 1. oktober 2013 og omvurderinger pr. 1. oktober 2014, jf. VUL § 42, stk. 2, sådan som denne er affattet ved lov nr. 1635 af 26. december 2013, der indeholder særlige bestemmelser om vurderingerne i 2013 og 2014.

Desuden er der taget højde for reduktion af vurderingerne af danske ejerboliger pr. 1. oktober 2015 og omvurderinger, jf. VUL § 42, stk. 4, som den er affattet ved lov nr. 1535 af 27. december 2014, der indeholder særlige bestemmelser om vurderingerne for 2015 og 2016.

For 2017 og 2018 er der taget højde for reduktion af vurderingerne af danske ejerboliger pr. 1. oktober 2017 og pr. 1. oktober 2018 og omvurderinger, jf. VUL § 42, stk. 4, som den er affattet ved lov nr. 61 af 16. januar 2017, der indeholder særlige bestemmelser om vurderingerne for 2017 og EVL § 87, stk. 5, der indeholder særlige bestemmelser for vurderingerne for 2018.

Afstandsprocenten er opgjort således: 2001-2010:
Afstandsprocent	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Gns. pct.	15	18	12	29	9	17	9	5	11	10
2011- :
Afstandsprocent	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Gns. pct.	9	0	2	0	2	0	10	17	20	19	29

Der henvises i øvrigt til SKATs meddelelse offentliggjort som SKM2008.565.SKAT, hvor retningslinjerne for beregningen af ejendomsværdiskatten nærmere er beskrevet. Meddelelsen indeholder eksempler på beregning af ejendomsværdiskattegrundlaget.

Afrunding

For ejendomme, beliggende i Danmark, der efter ejendomsvurderingslovens § 5 vurderes pr. 1. januar 2020 gælder reglerne for afrunding i ejendomsvurderingslovens § 49. For ejendomme, der vurderes pr. 1. marts 2021, gælder afrundingsreglerne fastsat efter den tidligere gældende vurderingslov. For at beskatningen af udenlandske ejendomme ligestilles med beskatningen af danske ejendomme, gælder de samme afrundingsregler for udenlandske ejendomme.

For udenlandske ejendomme, der hvis de var beliggende i Danmark, skulle vurderes efter ejendomsvurderingslovens § 5 som ejerboliger, skal beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten efter ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 1, afrundes til nærmeste 1.000 kr. i lighed med afrundingsreglerne for danske ejendomme. Se ejendomsvurderingslovens § 49.

Den regulerede handelsværdi efter § 4 b, stk. 2, nr. 2 og 3 (2001 plus 5 pct. og 2002), afrundes efter de fastsatte afrundingsregler efter den tidligere gældende vurderingslov. Der henvises om disse afrundingsregler til Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.2.1.3 Afrundingsregler.

For andre udenlandske ejendomme, der, hvis de havde været beliggende i Danmark, skulle vurderes pr. 1. marts 2021 sker afrunding af værdierne efter ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 1 - 3, alene efter de fastsatte afrundingsregler efter den tidligere gældende vurderingslov.

Forsigtighedsprincippet

Er handelsværdien ikke beregnet ved hjælp af ovenstående indekseringer, men er der i stedet foretaget et skøn over handelsværdien, gælder der et forsigtighedsprincip, der betyder, at beregningsgrundlaget udgør 80 pct. af handelsværdien. Formålet med forsigtighedsprincippet er, at den usikkerhed, der altid vil være ved en vurdering, skal komme boligejerne til gode, ved at beskatningsgrundlaget fastsættes lavere end selve vurderingen.

Forsigtighedsprincippet finder således anvendelse i følgende situationer:

1. Der findes en udenlandsk godkendt offentlig vurdering, som kan sidestilles med en dansk vurdering, og denne er godkendt af Vurderingsstyrelsen, jf. § 4 b, stk. 1
2. Der foreligger anden dokumentation, der giver en mere retvisende fastsættelse af handelsværdien end indeksering efter nr. 1 og 2, jf. § 4 b, stk. 4, nr. 3.
3. Handelsværdien er fastsat skønsmæssigt, fordi der ikke findes indeks, anden dokumentation m.v., jf. § 4 b, stk. 4, nr. 4.

Forsigtighedsprincippet finder anvendelse i beskatningen i 2021 for udenlandske ejendomme, der, hvis de var beliggende i Danmark, skulle vurderes pr. 1. januar 2020. For ejendomme, der, hvis de var beliggende i Danmark, skulle vurderes pr. 1. marts 2021, finder forsigtighedsprincippet ikke anvendelse for beskatningen i 2021.

Handelsværdien eller den udenlandske godkendte offentlige vurdering skal herefter reduceres til 80 pct. for at finde beregningsgrundlaget.

Forsigtighedsprincippet finder ikke anvendelse for handelsværdier pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct. eller pr. 1. januar 2002. Disse handelsværdier skal i stedet reguleres for afstandsprocenten efter ovenstående indeks.

Oplysning

Den beregnede handelsværdi, der fremkommer ved at benytte ovenstående regler, kan oplyses via “tast selv" eller ved benyttelse af blanket 04.053.

Den beregnede handelsværdi pr. 1. januar 2020, 1. januar 2002 og 1. januar 2001 tillagt 5 % angives i henholdsvis rubrik 212, 213 og 214, hvorefter den mindste værdi vil blive anvendt som beregningsgrundlag.

Fristen for rettidig indgivelse af det udvidede oplysningsskema, der anvendes af skattepligtige med fast ejendom i udlandet, er 1. juli 2022.