Spørgsmål

Vil fortjeneste ved afståelse af ejendommen matr. nr. z beliggende F, til selskabet P være omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., og dermed være fritaget for ejendomsavancebeskatning?

Svar

Ja, se indstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger ejer ejendommen beliggende F. Ejendommen er en erhvervsejendom med en beboelseslejlighed og to erhvervslejligheder.

Selskabet P ønsker at erhverve ejendommen med henblik på nedrivning af denne, således at selskabet kan virkeliggøre projektet i  lokalplan x, der omfatter vandkulturhus, idrætsfaciliteter, sundhedscenter, hotel, mediatek, mediehus og boliger midt i byen X.

Det fremgår af lokalplanen, at der kan foretages ekspropriation af private ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen.

Lokalplanen er endelig vedtaget af X Byråd den 19. december 2006, og planen er offentliggjort den 31. januar 2007.

I tillæg til lokalplanen har X Byråd den 27. marts 2007 på lukket byrådsmøde besluttet, at kommunen vil foretage ekspropriation af ejendommen, hvis der ikke indgås frivillig aftale om salg af ejendommen til en køber, der vil virkeliggøre lokalplan nr. x.

Følgende fremgår af referatet af mødet:

"138. LUKKET - Ekspropriation af ejendomme i ...

...

Sagsfremstilling

I forbindelse med virkeliggørelsen af lokalplan nr. x, herunder vandkulturhus, mediehus m.m. vil det være nødvendigt, at det sikres, at den part der skal opføre bygningerne har rådighed over de relevante arealer.

I den forbindelse pågår der forhandlinger mellem selskabet P og grundejerne i området.

Det kan imidlertid vise sig nødvendigt, at X Kommune eksproprierer en eller flere af de berørte ejendomme, da ikke alle grundejere i området nødvendigvis ønsker at afhænde deres ejendomme til selskabet P. Dette kan bl.a. skyldes modstand mod lokalplanens gennemførelse.

Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller,

at der til virkeliggørelse af lokalplan nr. x træffes beslutning om,

at gennemføre ekspropriation af ejendommene beliggende F og ..., jf. planlovens § 19, og

at ekspropriationen gennemføres, såfremt der ikke indgås frivillige aftaler om salg af ejendommene til købere, som vil virkeliggøre lokalplan nr. x.

I byrådsmødet den ... januar 2007 blev sagen udsat.

Byrådets beslutning

Indstillingen tiltrådtes."

Spørger har den 30. oktober 2006 afgivet et tilbud til selskabet P om afståelse af ejendommen. Selskabet har endnu ikke accepteret tilbuddet.

Salgstilbuddet er fra tilbudsgivers side bl.a. betinget af, at SKAT ved bindende ligningssvar eller på anden måde bekræfter, at tilbudsgivers fortjeneste ved salget af ejendommen er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Fra begge parters side er tilbuddet bl.a. betinget af, at X Kommune bekræfter beslutning om at ekspropriere ejendommen med henblik på at muliggøre den vedtagne lokalplan.

Spørger ønsker at få oplyst de skattemæssige konsekvenser ved afståelse af ejendommen til selskabet.

SKAT er efterfølgende blevet opmærksom på, at X Kommune har indrykket en annonce i ... den 7. juli 2007 om, at kommunen ønsker at erhverve ejendommen F, og at der derfor afholdes åstedsforretning på ejendommen den 6. august 2007.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodningen og bemærkninger til sagsfremstillingen

Repræsentanten bemærker til det fremsendte udkast til sagsfremstilling, at spørger ikke har planer om at sælge ejendommen.

På baggrund af Byrådets beslutning på mødet føler spørger sig dog forpligtet til at afstå ejendommen enten ved en egentlig ekspropriation eller ved indgåelse af en frivillig aftale med en køber, der vil virkeliggøre lokalplanen.

Det er ikke afgørende for spørger, hvem ejendommen afstås til. Spørger har tilbudt at sælge ejendommen til selskab P, da dette selskab har erklæret sig villig til at virkeliggøre lokalplanen.   

Det er spørgers opfattelse, at Byrådets beslutning må forstås således, at ejendommen vil blive eksproprieret, såfremt der ikke indgås frivillig aftale med selskab P.

SKAT har efter høringen af udkastet til sagsfremstilling foretaget en principiel overvejelse af spørgsmålet om skattefritagelse i en ekspropriationssituation ved afståelse til 3. mand. Disse overvejelser indebærer, at SKAT i nærværende sag ændrer indstilling.

SKATs afgørelse og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom, medregnes som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke for fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation af fast ejendom. En sådan fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007-3, afsnit E.J.2.8.

Følgende formelle betingelser skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelsen af en fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation:

a. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.

b. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

Det fremgår af lokalplanen, at hjemlen til at ekspropriere de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, findes i planlovens § 19.

SKAT finder imidlertid, at hjemlen til ekspropriation til det pågældende formål skal findes i § 47 i planloven.

I lovens § 47, stk. 1, er det bestemt, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan.

Bortset fra offentlige formål er det ikke nogen betingelse, at det er kommunen eller en anden offentlig myndighed, der realiserer ekspropriationsformålet. Der er adgang til at overdrage et eksproprieret areal til en privat, der vil disponere over arealet i overensstemmelse med planen.

Da det fremgår af sagen, at ejendommen er omfattet af lokalplan nr. x, der netop er gennemført med henblik på at udlægge området til centerformål med mulighed for etablering af butikker, kontorer, serviceerhverv, liberale erhverv, forlystelsesetablissementer, boligformål, og offentlige formål, finder SKAT, at den første betingelse om formel hjemmel til at ekspropriere ejendommen vil være opfyldt på aftaletidspunktet.

Herudover stiller SKAT også som betingelse, at der skal være realitet i, at den omhandlede ejendom vil blive eksproprieret, såfremt frivillig aftale ikke opnås.

Lodsejeren skal derfor kunne dokumentere, at den ekspropriationsberettigede myndighed på tidspunktet for indgåelse af den frivillige aftale ville have eksproprieret ejendommen, hvis lodsejeren ikke indgår en frivillig aftale med en vilkårlig 3. mand om overdragelse af ejendommen. 

Dette krav forudsætter, at kommunalbestyrelsen på et møde har truffet beslutning om at ville iværksætte en egentlig ekspropriation af den pågældende ejendom, hvis lodsejeren ikke vil gå med til en frivillig aftale.

Som dokumentation for Byrådets ekspropriationsvilje er fremlagt et referat af Byrådets møde den 27. marts 2007, hvor det blev besluttet at gennemføre ekspropriation af spørgers ejendom beliggende F, jf. planlovens § 19, såfremt der ikke indgås frivillig aftale om salg af ejendommen til en køber, som vil virkeliggøre lokalplan nr. x.

SKAT finder derfor, at betingelserne for skattefritagelse er opfyldt ved spørgers afståelse af ejendommen til en 3. mand, der har til hensigt at virkeliggøre lokalplanen.

Det er oplyst, at spørger endnu ikke har afstået ejendommen.

Da spørger har planlagt at indgå frivillig aftale med selskabet P, der efter det oplyste har til hensigt at forestå gennemførelsen af lokalplanen, indstiller SKAT, at spørgsmålet besvares med et ja. Det er herved forudsat, at der ikke er interessefællesskab mellem spørger og projektselskabet.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet er enig i indstillingen og begrundelsen.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år fra afgørelsen.