Indhold

Afsnittet indeholder:

• Vurderingsnormen ved ansættelsen af ejendomsværdien
• Modelberegninger og metodefrihed
• Oplysninger, som ansættelsen af ejendomsværdien foretages på grundlag af
• Manuel sagsbehandling.

Vurderingsnormen ved ansættelsen af ejendomsværdien

Det fremgår af EVL § 15, stk. 1, at en vurderingsejendoms ejendomsværdi ansættes til den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 19 a, 19 b og 28-34 b, § 34 c, stk. 1, 2, 4 og 5, og §§ 34 d-34 f. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom. Se hertil afsnit H.A.3.2.1 om vurderingsnormen.

Efter EVL § 15, stk. 2, 1. pkt., ansættes der ved vurderingen en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi. Det gælder dog ikke ejendomme, der helt eller delvist er undtaget fra vurdering, jf. EVL §§ 9 og 10.  

Endvidere fremgår det af EVL § 15, stk. 3, at hvis der ved ansættelsen af ejendomsværdien eller grundværdien indgår modelberegninger, vil konstaterede eller påberåbte særlige faktiske forhold ikke skulle medregnes ved ansættelsen, hvis forholdene samlet set påvirker ansættelsen af ejendomsværdien eller grundværdien med mindre end 5 pct. Der er således tale om nedre grænse på 5 pct. for manuelle tillæg og nedslag. Se hertil afsnit H.A.3.2.3 der omhandler den nedre grænse på 5 pct. for manuelle tillæg og/eller nedslag.

Modelberegninger og metodefrihed

Vurderingsstyrelsen har metodefrihed i vurderingsarbejdet i forhold til ansættelse af ejendomsværdi sådan at forstå, at det afgørende er, at Vurderingsstyrelsen når frem til en vurdering, der afspejler vurderingsnormen, jf. EVL § 15. Det afgørende er ikke, om Vurderingsstyrelsen er nået frem til vurderingen på den ene eller anden måde.

Ejerboliger vurderes i udgangspunktet ved modelberegninger. Modelberegningerne vil være forskellige efter typen af ejerbolig, men de overordnede principper for fastsættelsen af ejendomsværdien vil være de samme for alle ejerboliger. Der er modeller for parcel- og rækkehuse, for ejerlejligheder og for sommerhuse.

Modelberegningerne er statistisk og teoretisk forankret og bygger på frie salg i de seneste 6 år for sammenlignelige ejendomme med en korrektion for den vurderede ejendoms karakteristika. Modelberegningerne foretages på grundlag af de handler, der er tinglyst pr. 1. januar i vurderingsåret, med undtagelse af vurderingen pr. 1. januar 2020, hvor modelberegningerne foretages på grundlag af de handler, der er tinglyst ved udgangen af 31. december 2019. For så vidt angår 2021-vurderingen foretages modelberegningerne på baggrund af de handler, der er tinglyst pr. 1. marts 2021.

Modelberegningerne er tekniske hjælpemidler i vurderingsarbejdet og er ikke vurderinger i sig selv. De elementer, der indgår i modelberegningerne, er ikke selvstændige ansættelser, som kan påklages. Det samme gælder selve modelberegningen. Det er alene den endelige vurdering, der kan påklages.

Oplysninger, som ansættelsen af ejendomsværdien foretages på grundlag af

Efter EVL § 24, stk. 1, foretages vurderingen af ejerboliger på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den pågældende ejendom selv, jf. dog stk. 3, og på grundlag af øvrige markedsindikatorer af væsentlig betydning for vurderingen.

Da udgangspunktet for vurderingen er konstaterede handelspriser, er det nødvendigt at fastsætte, hvornår en handelspris er konstateret. Efter EVL § 24, stk. 2, betragtes en handelspris som konstateret, når endeligt overdragelsesdokument (skøde) for den pågældende handel er tinglyst. Dog er det datoen for handlens indgåelse, som afgør fra hvilket tidspunkt, fremskrivningen af handelsprisen skal foretages.

Efter EVL § 24, stk. 3, kan der tages hensyn til en konstateret handelspris for den ejerbolig, der skal vurderes, selv om endeligt overdragelsesdokument er tinglyst efter vurderingstidspunktet, men før afgørelse om vurderingen træffes. Dette indebærer, at Vurderingsstyrelsen kan lægge oplysninger om en handelspris vedrørende vurderingsejendommen, som er tinglyst efter vurderingstidspunktet, til grund, hvis ejeren i forbindelse med deklarationsproceduren gør opmærksom på en sådan handel. Øvrige handler, som tinglyses efter dette tidspunkt, vil først indgå i grundlaget for den følgende vurdering.

Efter EVL § 25, stk. 1, foretages vurderingen endvidere på grundlag af oplysninger fra offentlige registre eller offentlige myndigheder, dvs. matriklen, Bygnings- og Boligregistret (BBR), Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering og andre relevante myndigheder, om ejendommens grundareal, bygningsareal, beliggenhed og øvrige karakteristika vedrørende grunden og bygningerne af væsentlig betydning for vurderingen på vurderingstidspunktet. I vurderingen kan endvidere indgå geodata, dvs. oplysninger om ejendommens geografiske beliggenhed fx i forhold til kyst, skov eller større vejanlæg.

På baggrund af disse oplysninger udarbejdes som udgangspunkt et modelforslag til ansættelsen af ejendomsværdien for alle ejerboliger. Modelberegningen baserer sig på en række statistiske algoritmer, som ved brug af ovennævnte registeroplysninger beregner forslag til både ejendomsværdien og grundværdien.

Efter EVL § 25, stk. 2, skal der ved vurderingen tages hensyn til forhold, der på vurderingstidspunktet har væsentlig betydning for den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejerbolig, der skal vurderes. De forhold, der kan tages i betragtning, kan være ejendomsspecifikke, eller de kan vedrøre et større antal ejendomme. Er der på en ejendom eksempelvis konstateret en alvorlig sætningsskade, som det vil være bekosteligt at udbedre, kan der være grundlag for et nedslag i vurderingen. Er der omvendt tale om eksempelvis en ejendom med særlig attraktiv arkitektur i forhold til de referenceejendomme, som indgår i vurderingsgrundlaget, kan der være grundlag for en højere vurdering.

Alle vurderingerne vil tage højde for de særlige karakteristika, som gælder for den konkrete ejendom - såsom boligareal, grundareal, materialevalg, opvarmningskilder mv., ligesom også ejendommens geografiske omgivelser som fx afstande til søer, skove og veje tages i betragtning.

Visse ejendomsspecifikke forhold vil gøre sig gældende for såvel den ejendom, som skal vurderes, og de ejendomme som indgår i vurderingsgrundlaget som referenceejendomme. Det gælder eksempelvis for støjgener fra større vejanlæg. Her vil trafikstøj allerede indgå i vurderingen, hvis referenceejendommene er beliggende i samme afstand til vejanlægget, da referenceejendommene dermed må antages tilsvarende at være berørt af støjgenerne. Men det kan også forekomme, at referenceejendommene ligger længere væk og dermed ikke kan antages at være påvirket af støjen i samme grad. I så fald vil den beregnede områdepris ikke afspejle betydningen af støjen. I disse situationer vil der i modelberegningen blive foretaget en nedjustering af ejendomsværdien for den værdimæssige betydning af afstanden til større vejanlæg. Nedjusteringen sker dermed, hvis vurderingsejendommen er beliggende tættere på større vejanlæg end referenceejendommene. 

Manuel sagsbehandling

Ikke alle ejendomme kan undergå en fuldstændig automatiseret vurderingsproces. Det vil eksempelvis være tilfældet, når der er usikkerhed om vurderingsforslaget er retvisende. Det kan fx være tilfældet i situationer, hvor der er stor spredning i kvadratmeterprisen for referenceejendomme, eller hvor der er stor afstand til referenceejendomme. I disse situationer undergives modelberegningen en manuel kontrol af, om modelberegningen skal korrigeres. Kontrollen vil i nogle tilfælde munde ud i, at modelberegningen er retvisende for vurderingsejendommen. I andre tilfælde vil modelberegningen skulle korrigeres ved tildeling af tillæg eller nedslag for forhold, som enten ikke er anset for signifikant i modelberegningen, eller som på grund af manglende data slet ikke indgår i beregningen, men som alligevel må anses for at være af betydning ved værdiansættelsen. I sjældne tilfælde vil modelberegningen ikke kunne korrigeres tilstrækkeligt via tildeling af et tillæg eller nedslag, og ejendomsværdien for den pågældende ejendom vil derfor i stedet blive fastsat skønsmæssigt. Dette foregår også i en manuel proces.

Hvis der sker udbedring af en sætningsskade på en ejendom, som i den manuelle proces har givet anledning til et nedslag i vurderingen, jf. eksemplet ovenfor, kan grundlaget for at give et nedslag bortfalde. Det samme kan være tilfældet, hvis der på en støjplaget ejendom (fx fra nærliggende fabrikker), som i den manuelle proces er tildelt et nedslag, opsættes et støjværn, eller støjen bliver mindre.