Klagepunkt	SKATs afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Indkomstår 2016 Skattepligtig af fikseret lejeindtægt	109.200 kr.	0 kr.	0 kr.

Faktiske oplysninger

Ejendomsanpartsselskabet […] (herefter selskabet), CVR-nr. […], er stiftet den 26. maj 1955.

Selskabets indskudskapital er på 132.000 kr., som er fordelt på seks anpartshavere. Anpart nr. 1-4 er på hver kr. 24.000 kr., mens anpart nr. 5-6 er på hver kr. 18.000 kr. Anpartshaverne har således en ejerandel på 18,18 eller 13,64 pct. hver. Anparterne er ikke frit omsættelige, og kan kun overdrages med bestyrelsens samtykke.

Selskabets formål er at eje og drive ejendommen Adresse Y1, By Y1, som består af en beboelsesejendom og en garagebygning. Ejendommen er opført i 1955 og har seks lejligheder fordelt på tre etager. De fire lejligheder i stueetagen og på 1. sal er hver 82m², mens de to lejligheder på 2. sal er 60m². Garagebygningen har plads til fire biler, som er tilknyttet lejlighederne i stueetagen og på 1. sal.

Anpart nr. 1-4 giver ret til at bebo en stue- eller 1. salslejlighed med tilhørende garage, mens anpart nr. 5-6 giver ret til at bebo en lejlighed på 2. sal. Ejendommen har således til formål at tjene til bolig for selskabets anpartshavere. Det fremgår af vedtægterne, at selskabet juridisk set er at sidestille med udlejer, og anpartshaverne med lejere. Ifølge selskabets vedtægter skal anpartshaverne bo i ejendommen, da hverken hel eller delvis fremleje må finde sted. Der er ikke indgået lejekontrakter med anpartshaverne/lejerne.

Det fremgår af vedtægterne, at selskabets indtægter skal være tilstrækkelige til at afholde løbende driftsudgifter, betale afdrag på prioriteter og foretage passende henlæggelser til hovedistandsættelse.

Selskabet har regnskabsår fra 1. juni til 31. maj. For indkomståret 2016 (regnskabsår 2015/2016) har selskabet selvangivet en samlet lejeindtægt på 170.400 kr.

Anpartshaverne har ud fra det oplyste betalt 2.500 kr. om måneden i leje for lejlighederne på 82m² og 75 kr. for de tilhørende garager. For lejlighederne på 60m² har lejen været 1.875 kr. om måneden, indtil den 31. maj 2015 hvor den steg til 1.950 kr. om måneden.

SKAT (nu Skattestyrelsen) har for indkomståret 2015 skønsmæssigt ansat den månedlige markedsleje til 5.000 kr. for lejlighederne på 82m², 3.750 kr. for lejlighederne på 60m² og 300 kr. for garagerne. Herved blev der henset til hvad lejligheder og garager annonceres udlejet til i By Y1 midtby. Denne ansættelse svarer til en samlet årlig lejeindtægt for selskabet på 344.400 kr.

I forbindelse med SKATs behandling af sagen har ejendommen ikke været besigtiget, ligesom selskabet ikke har tilkendegivet, hvad lejlighederne og garagerne vil kunne udlejes for til tredjemand.

SKATs Ejendomsvurderingsafdeling har efterfølgende, og indenfor den skønsusikkerhed, hvormed markedslejen kan bedømmes, skønnet at den månedlige udlejningsværdi på lejlighederne på 82m² kan ansættes til 4.100 kr., 3.000 kr. for lejlighederne på 60m² og 225 kr. for garagerne. Dette svarer til en årlig samlet lejeindtægt for selskabet på 279.600 kr. Det er denne vurdering, der er lagt til grund for den påklagede afgørelse for indkomståret 2016.

Ved vurderingen har Ejendomsvurderingsafdelingen lagt vægt på ejendommens beliggenhed, alder og størrelse samt det oplyste om ejendommens stand. Derudover er der henset til det aktuelle lejeniveau for ledige beboelsesmål og garager, herunder eksterne mægleres bedømmelse af markedslejeniveauet for boligudlejningsejendommen i By Y1 midtby i 3. kvartal af 2015 og 2016, ligesom der er henset til leje- og salgsprisniveauet for private udlejningsejendomme i området.

I forbindelse med Skatteankestyrelsens behandling af sagen har der været afholdt syn og skøn.

Følgende fremgår af synsrapporten:

"Spørgsmål fra rekvirenten

(…)

Spørgsmål 1:
Skønsmanden bedes give en beskrivelse af ejendommen, Adresse Y1, By Y1, herunder bedes skønsmanden beskrive ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand.

Svar på spørgsmål 1:
Ejendommen er opført i røde mursten og fremstår i almindelig god stand. Vinduer og døre er efter det oplyste fra 2005, bortset fra kælderdøre og altandøre som er ældre. Der er på gavlen et større gavlmaleri. Alle boliger har altaner. Ejendommen er med høj kælder, og dermed er lejlighederne i stueplan også hævet fra gadeplan. Taget er belagt med røde teglsten og oprindeligt fra opførslen.
Ejendommens er beliggende på en hjørnegrund mod [gade]. Der er mod [gade] en særskilt garagebygning med 4 garager med nyere hvide porte, én er besigtiget indvendigt. Der er belysning i garagerne og med kalkede vægge. Garagebygningen har tagpap som tagbelægning, ensidig taghældning. Der er til ejendommen et haveanlæg og en gårdhave til brug for ejendommens beboere. Der er i haven etableret to bygninger med et skur til hver bolig. Ejendommen opvarmes med fjernvarme og med varmeveksler. 

Ejendommen er beliggende på stille sivegade med parkeringsmuligheder i gaden. 

Det er oplyst at vand ikke afregnes individuelt, men er inkl. i lejen. Forbrug af varme og el afregnes ud over lejen. 

Hårde hvidevarer er beboernes egne og dermed ikke en del af lejemålet. 

Kælderen har adgang fra både haven og gaden. Kælderen indeholder et fest/forsamlingslokale til fælles brug, tørrerum, vaskerum med plads til beboernes egen vaskemaskine/tørretumbler.
Derudover er der i kælderen et pulterrum til hver bolig. 

Lejlighederne enkeltvist: 

St. tv. Indrettet med fordelingsgang med soveværelse, mindre værelse og to sammenhængende stuer. Der er trægulve og malede listelofter. Der er nyere badeværelse med gulvvarme, etableret af beboeren. 

St. th. Samme indretning som st. tv., men med ældre badeværelse og med gulvtæpper. Der er i boligerne beliggende til højre vindue i gavlen med godt lysindfald. 

1 tv. Samme indretning. Malet ældre køkken. Trægulve i lejligheden. Stuerne er sammenlagt. Ældre badeværelse med listelofter ellers pudsede lofter. 

1 th. Som øvrige lejligheder, med pudsede lofter og trægulve - og vindue i gavlen 

2 tv. Gennemgribende istandsat med nyere trægulve, spots i loft i gang, toilet med fliser og bruseniche. Lejlighederne i tagetagen er mindre og dermed med ét soveværelse 

2 th. Trægulve og uistandsat med ældre køkken og bad. Der er pudsede lofter og listelofter.
Badeværelse med ældre siddekar fra ejendommens opførsel. 

Spørgsmål 2:
Skønsmanden bedes fastsætte den månedlige leje for lejlighederne beliggende Adresse Y1, By Y1 i indkomstårene 2014/2015, under hensyntagen til at de enkelte lejere af lejemålene også er anpartshavere i Ejendomsselskabet […], således at lejerne indirekte ejer og har ret til at bebo deres respektive lejligheder.
Skønsmanden bedes begrunde sin besvarelse af spørgsmål 2.

Svar på spørgsmål 2:
Lejen skal iflg. vedtægternes pkt. 7 dække udgifterne til ejendommens drift som for 2014/2015, jf. regnskab og skattemæssige specifikationer kan opgøres således (i kr.): 

Ejendomsskat	21.072,00
Forsikring	8.749,00
El	1.238,00
Vand	13.066,00
Gårdlaug	10.800,00
Vedligehold	62.720,00
Renter	18.452,00
Afdrag	40.548,87
Administration	47.663,00
- Indtægt parkering	3.600
I alt	220.708,87

 

Lejen pr. m² (448 m²) kr.  492,65 

Der er anvendt faktiske udgifter jf. det oplyste, dog er hensættelse til vedligeholdelse anslået til 140 kr. pr. m²svarende til niveauet for hensættelser i ejendommen omfattet af hensættelser til Grundejernes Investeringsfond. Det bemærkes at der i ejendommen jf. regnskaber er afholdt vedligeholdelsesudgifter over de tre berørte år samt året før på ca. 200 kr. pr. m², hvilket vurderes at være højere end sædvanligt og det vurderes, at vedligeholdelsesudgifterne før eller efter vil være lavere. 

Det forudsættes at den anførte udgift til ejendomsskat også dækker renovation og rottebekæmpelse. 

Det vurderes at forskellene mellem en beliggenhed i stueplan, 1. eller 2. sal, vindue i gavlen eller ej, skråvægge eller ej er så små forskelle så det ikke gør at lejen skal ansættes forskelligt for lejlighederne men til samme pris pr. m² 

Den månedlige leje udgør dermed 3.366,44 kr. for lejligheder på 82 m²og 2.463,25 kr. for lejligheder på 60 m² 

Spørgsmål 3:
Skønsmanden bedes fastsætte den månedlige leje for garagerne beliggende Adresse Y1, By Y1 i indkomstårene 2014/2015, under hensyntagen til at de enkelte lejere af lejemålene også er anpartshavere i Ejendomsselskabet […], således at lejerne indirekte ejer garagerne og har ret til at bruge dem.
Skønsmanden bedes begrunde sin besvarelse af spørgsmål 3.

Svar på spørgsmål 3:
Da lejen skal være med til at dække udgifter jf. vedtægternes pkt. 7 vurderes det at lejen skal fastsættes til det aftalte i foreningen med kr. 75 pr. måned pr. garage eller i alt kr. 3.600 pa. for ejendommen.

Spørgsmål 4:
Skønsmanden bedes fastsætte den månedlige leje for lejlighederne beliggende Adresse Y1, By Y1 i indkomstårene 2015/2016, under hensyntagen til at de enkelte lejere af lejemålene også er anpartshavere i Ejendomsselskabet […], således at lejerne indirekte ejer og har ret til at bebo deres respektive lejligheder.
Skønsmanden bedes begrunde sin besvarelse af spørgsmål 4.

Svar på spørgsmål 4:
Lejen skal iflg. vedtægternes pkt. 7 dække udgifterne til ejendommens drift som for 2014/2015, jf. regnskab og skattemæssige specifikationer kan opgøres således (i kr.):

Ejendomsskat	22.751,00
Forsikring	9.385,00
El	1.241,00
Vand	13.968,00
Gårdlaug	10.800,00
Vedligehold	62.720,00
Renter	14.466,00
Afdrag	40.548,87
Administration	26.326,00
- Indtægt parkering	3.600
I alt	198.605,87

Lejen pr. m²(448 m²) kr. 443,32 

Der er anvendt faktiske udgifter jf. det oplyste, dog er hensættelser til vedligeholdelse anslået til 140 kr. pr. m², svarende til niveauet for hensættelser i ejendommen omfattet af hensættelser til Grundejernes Investeringsfond. Det bemærkes at der i ejendommen jf. regnskaber er afholdt vedligeholdelsesudgifter over de tre berørte år samt året før på ca. kr. 200 pr. m2, hvilket vurderes at være højere end sædvanligt og det vurderes, at vedligeholdelsesudgifterne før eller efter vil være lavere. 

Det forudsættes at den anførte udgift til ejendomsskat også dækker renovation og rottebekæmpelse. 

Det vurderes at forskellene mellem en beliggenhed i stueplan, 1. eller 2. sal, vindue i gavlen eller ej, skråvægge eller ej er så små forskelle så det ikke gør at lejen skal ansættes forskelligt for lejlighederne men til samme pris pr. m²Den månedlige leje udgør dermed 3.029,35 kr. for lejligheder på 82 m²og 2.216,60 kr. for lejligheder på 60 m.²

Spørgsmål 5:
Skønsmanden bedes fastsætte den månedlige leje for garagerne beliggende Adresse Y1, By Y1 i indkomstårene 2015/2016, under hensyntagen til at de enkelte lejere af lejemålene også er anpartshavere i Ejendomsselskabet […], således at lejerne indirekte ejer garagerne, og har ret til at bruge dem.
Skønsmanden bedes begrunde sin besvarelse af spørgsmål 5.

Svar på spørgsmål 5:
Da lejen skal være med til at dække udgifter jf. vedtægternes pkt. 7 vurderes det at lejen skal fastsættes til det aftalte i foreningen med 75 kr. pr. måned pr. garage eller i alt 3.600 kr. pa. For ejendommen. 

(…)

Spørgsmål fra modpart 1

(…)

Spørgsmål IA:
Skønsmanden bedes oplyse den årlige markedsmæssige leje af lejlighederne og garagerne i og ved ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1.

Den årlige markedsmæssige leje bedes oplyst såvel for perioden 1. juni 2014 til 31. maj 2015 (Indkomståret 2014/2015) og for perioden 1. juni 2015 til 31. maj 2016 (Indkomståret 2015/2016), samt for hver enkelt lejlighed og hver enkelt garage.

Skønsmanden bedes begrunde sit svar.

Svar på spørgsmål IA:
På baggrund af viden om markedet for udlejningsejendomme i By Y1 og herunder specifikt i den vestlige del af By Y1 er den markedsmæssige leje vurderet. Den markedsmæssige lovlige leje forudsættes at være det som i markedet er kendt som "Det lejedes værdi" jf. Lejelovens § 47. 

Der er fra syns- og skønsmandens side sammenlignet med lejligheder med tilsvarende beliggenheder og tilsvarende stand. Syns- og skønsmandens viden stammer fra vurderinger og salg af tilsvarende ejendomme i området. 

Lejen for boliglejemål af denne type, beliggenhed og kvalitet vurderes til at have en markedsmæssig leje på 600 kr. pr. m². Jf. besvarelsen i af spørgsmål 2 og 4 vurderes det ikke at der er individuelle forskelle mellem boligerne, hvorfor den samme husleje pr. m²kan anvendes på alle lejlighederne. Den månedlige leje udgør dermed 4.100,00 kr. for lejligheder på 82 m²og 3.000,00 kr. for lejligheder på 60 m². 

For så vidt angår garager er lejen fastsat ud fra syns- og skønsmandens vurdering af markedslejen for en garage i området. Der er sammenlignet med andre udlejninger af garager i området.
Værdien vurderes til at være 225 kr. pr. garage pr. måned. Garager og parkeringspladser med en mere central beliggenhed i By Y1 og med dårligere offentlige parkeringsmuligheder udlejes til en højere værdi. 

Det vurderes at lejen for både lejligheder og garager er den samme for begge perioder (2014/2015 og 2015/2016"

Skattestyrelsen har i forbindelse med Skatteankestyrelsens behandling af sagen kontaktet Huslejenævnet i By Y1 Kommune, som har fremsendt afgørelser for syv lejemål i By Y1 midtby. Afgørelser vedrører ejendomme med over 6 lejemål, som er omfattet af omkostningsbestemt husleje, og hvor Huslejenævnet har beregnet omkostningsbestemt leje.

I en mail til Skattestyrelsen har Huslejenævnet bl.a. oplyst:

"Hvis man har en småhus ejendom (dvs. 6 eller færre lejemål) i en reguleret kommune, så skal lejen fastsættes efter boligreguleringslovens § 29c (medmindre lejemålet er omfattet af nogle af alle de andre regler for lejefastsættelse der findes - men 29c er det typiske udgangspunkt). Det betyder, at lejen skal fastsættes til det lejedes værdi efter en sammenligning med lejemål i ejendommen, hvor lejeren er fastsat omkostningsbestemt. Dvs. ejendomme med mere end 6 lejemål.

Det er derfor interessant vi vide hvad lejen i disse store ejendomme kan beregnes til.
Sammenligningen skal ske med et tilsvarende lejemål ud fra beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Det kan være svært at finde et det matcher præcist, men så må man "trække lidt fra og ligge lidt til" alt efter forholdene. Det vil ofte være forbedringerne i ejendommen som flytter lejen, da driftsudgifterne typisk ligger på mellem 350 kr. til 450 kr. pr. m2.

Derudover skal lejen i de store ejendomme være reguleret efter boligreguleringslovens § 7. Dvs. at der skal være varslet en lejestigning efter § 7. De lejemål ser vi sjældent - o~ en del udlejere undlader det, da de synes det er for bøvlet - Som du kan se af afgørelserne er det også lejerne der har indbragt sagerne. Nævnet ved derfor ikke om der ligger en varsling bag. så helt hardcore juridisk kan de ikke bruge som direkte sammenligningslejemål på grund af dette, men de kan tjene til inspiration, da det jo trods alt er en stor ejendom, som der er regnet et budget på."

SKATs afgørelse
SKAT har anset selskabet for skattepligtig af forskellen mellem den opkrævet leje og markedslejen.

For så vidt angår lejlighederne har SKAT anført følgende begrundelse:

"I er et almindeligt indregistreret anpartsselskab der beskattes efter selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 1. I skal derfor medregne indtægter ved udlejning af ejendom efter statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b.

Det er vores opfattelse at I skal indtægtsføre den leje, der ville kunne opnås ved udleje på almindelige markedsvilkår, da der er tale om udlejning til nærtstående/interesseforbundne parter (anpartshaverne).

Begrebet nærtstående/interesseforbundne gælder også selskaber, og den personkreds, der har tilknytning dertil, jf. statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum og SKM2005.418.HR.

I forbindelse med Advokat R1s klage over SKATs ændring af jeres skatteansættelse for 2015 blev det anført, at begrebet nærtstående/interesseforbundne ikke kan udstrækkes til at omfatte ejerne af Adresse Y1, By Y1, når der henses til personernes ejerandel. Endvidere anser jeres advokat ikke SKATs henvisning til den ældre landsskatteretskendelse af 20. marts 1967 for sammenlignelig med jeres sag, ligesom den henset til sin alder ikke anses som udtryk for gældende ret. Det fremgår heller ikke af afgørelsen hvor mange lejere, der var tale om.

Det er vores holdning, at et selskabs aktionærer er omfattet af begrebet nærtstående/interesseforbundne med selskabet.

Der kan henvises til artikel af Flemming Ravnsbo, offentliggjort i SREV 2009.5.7 (Hjemmel til fiksering af vederlag m.v. udenfor ligningslovens § 2). Det fremgår i konklusionen vedrørende hjemlen i statsskattelovens § 4, litra b, at betingelserne er - som de altid har været - at parterne som følge af interessefællesskab, gavemiljø eller manglende interessemodsætninger aftaler priser og vilkår, der afviger fra sædvanlige markedsmæssige vilkår og følgelig, at dette er skattemæssigt relevant. 

De seks aktionærer har en fælles interesse i, at betale lav leje, uanset om den enkelte aktionærs ejerandel kun udgør henholdsvis 13,64 % for så vidt angår lejlighederne på 60 m2 og 18,19 % for så vidt angår de øvrige fire lejligheder på 82 m2. Der er klart et interessefællesskab mellem aktionærerne.

Vedrørende vores henvisning til landsskatteretskendelse af 20. marts 1967, kan det oplyses, at på baggrund af oplysningerne i afgørelsen, om selskabets lejeindtægt på 66.348 kr., og kvadratmeter-prisen på 35 kr. pr. kvadratmeter ved udlejningens begyndelse, altså i alt 1.895 m2, må det antages, at der har været tale om et antal lejligheder, som overstiger de seks lejligheder i nærværende sag. Afgørelsen var nævnt sidste gang i ligningsvejledningen 2011-1, som er det sidste år inden omskrivningen til Den juridiske vejledning. I ligningsvejledningen 2011-1 blev der også henvist til LSR 1960,104, som vedrører et selskabs udlejning til 20 aktionærer, hvor aktionærerne skulle beskattes af lejeforhøjelsen. At afgørelserne ikke er medtaget i Den juridiske vejledning, kan ikke tages som udtryk for, at de ikke er gældende mere. I forbindelse med omskrivningen til Den juridiske vejledning, blev der generelt reduceret i det der tidligere stod i ligningsvejledningerne, herunder henvisninger til afgørelser. Da der ikke siden 2011 er kommet ny lovgivning, eller ny retspraksis på området, må afgørelserne stadig anses at være udtryk for gældende ret.

Det er vores holdning, at afgørelserne er sammenlignelige med nærværende sag. Der er i begge afgørelser tale om boligselskaber stiftet med det formål, at erhverve ejendom til bolig for aktionærerne i lighed med nærværende sag.

Opmærksomheden henledes i øvrigt på, at lejefikseringsbeskatningen hos selskabet sker med direkte lovhjemmel i SL § 4, litra b, 1. punktum, uden behov for at dette er begrundet i omgåelsesbetragtninger, jf. advokat [navn udeladt]s artikel i SPO2009.397.

R1 har vedrørende jeres klage over skatteansættelsen for 2015 anført at der ikke er grundlag for at foretage lejefiksering, allerede fordi lejernes lejebetaling har en sammenhæng med det løbende omkostningsniveau i selskabet, og de fastsatte lejebetalinger således er markedskonforme.

Det er vores holdning, at den opkrævede leje ikke er fastsat til markedslejen, men kun til dækning af selskabets udgifter. Da der er tale om en gammel ejendom, erhvervet af selskabet i 1955, vil det have betydning for, hvilke udgifter der er forbundet med ejerskabet til bl.a. renter, indskud mv. Selskabet har pr. 30/6 2016 en egenkapital på 1.698.506 kr.

Ifølge statsskattelovens § 4, litra b kan lejen fikseres til markedslejen. De fastsatte lejebetalinger har ifølge klagen vedrørende 2015 en sammenhæng med det løbende omkostningsniveau, der er i selskabet, hvilket ikke ifølge vores vurdering kan anses at svare til markedsværdien.

Det er således vores opfattelse, at en markedsleje ikke kun dækker udlejers løbende driftsomkostninger, men også f.eks. renteudgifter, hensættelse til vedligeholdelse og forrentning af investeret kapital.

By Y1 kommune, som ejendommen er beliggende i, er en reguleret kommune. Ejendommen har seks lejemål, og er derfor ikke direkte omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje (som kun gælder vedrørende ejendomme med syv eller flere lejemål). Det fremgår af Den juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2.2.2.1, at ved fastsættelsen af lejen i beboelseslejemål i småejendomme gælder, at lejen ikke væsentlig må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Hvis der ikke kan findes sammenlignelige lejemål, kan lejen fastsættes efter et skyggebudget.

Den opkrævede husleje på 2.500 kr. pr. måned for lejlighederne der er 82 m2, og 1.950 kr. for de lejligheder der er 60 m2, anses ikke at svare til markedslejen.

I er i forbindelse med behandling af skatteansættelsen for 2015 blevet bedt om at tilkendegive, hvad I mener lejlighederne vil kunne udlejes til ved udlejning til fremmede, i det omfang I var vidende herom. I har ikke indsendt oplysninger om dette.

Det er vores opfattelse, at markedslejen skønsmæssigt kan ansættes til 4.100 kr. pr. måned for lejlighederne på 82 m2, og 3.000 kr. for lejlighederne på 60 m2, som anført af SKATs ejendomsvurderingsafdeling.

Ved ejendomsvurderingsafdelingens skøn er der henset til ejendommens beliggenhed, alder og størrelse, samt det oplyste om ejendommens stand. Der er også henset til det aktuelle lejeniveau for ledige beboelseslejemål i området, samt til eksterne mægleres bedømmelse af markedslejeniveauet for boligudlejningsejendomme i By Y1 for 3. kvartal 2015 og 3. kvartal 2016. Der er endvidere henset til leje- og salgsprisniveauet for private udlejningsejendomme. Der henvises i øvrigt til ejendomsvurderingsafdelingens vurdering, som medsendes."

For så vidt angår garagerne har SKAT anført følgende begrundelse:

"Det er vores opfattelse, at I skal indtægtsføre den leje, der ville kunne opnås ved udleje på almindelige markedsvilkår, da der er tale om udlejning til nærtstående/interesseforbundne parter (anpartshaverne), jf. vores begrundelse i sagsfremstillingens punkt 1.4 vedrørende lejlighederne.
Den opkrævede leje på 75 kr. pr. måned for leje af en garage på 18 m2, anses ikke at svare til markedslejen.

I er i forbindelse med behandling af skatteansættelsen for 2015 blevet bedt om, at tilkendegive hvad I mener garagerne vil kunne udlejes til ved udlejning til fremmede, i det omfang I er vidende herom.
I har ikke indsendt oplysninger om dette.

Det er vores opfattelse, at markedslejen skønsmæssigt kan ansættes til 225 kr. pr. måned, som anført af ejendomsvurderingsafdelingen.

Ved ejendomsvurderingsafdelingens skøn er der henset til ejendommens beliggenhed, alder og størrelse, samt det oplyste om ejendommens stand. Der er også henset til det aktuelle lejeniveau for ledige beboelseslejemål og garager i området. Der er endvidere henset til leje- og salgsprisniveauet for private udlejningsejendomme. Der henvises i øvrigt til ejendomsvurderingsafdelingens vurdering."

SKAT har udtalt følgende i forbindelse med klagesagen for selskabet for indkomstår 2015:

"Ad første anbringende - hjemmel i statsskattelovens § 4, litra b

Som det fremgår af klagen kan der ske fiksering af lejeindtægter efter statsskattelovens § 4, litra b, vedrørende udleje til nærtstående/interesseforbundne, og at begrebet nærtstående/interesseforbundne også gælder selskaber, og den personkreds, der har tilknytning dertil, jf. statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum og SKM2005.418.HR.

Det anføres i klagen, at begrebet nærtstående/interesseforbudne ikke kan udstrækkes til at omfatte ejerne af Adresse Y1, når der henses til personernes ejerandel. Klager anser ikke SKATs henvisning til den ældre landsskatteretskendelse af 20. marts 1967 for sammenlignelig med nærværende sag, ligesom den henset til sin alder ikke anses som udtryk for gældende ret. Det fremgår heller ikke af afgørelsen hvor mange lejere, der var tale om.

Det er SKATs holdning, at et selskabs aktionærer skal anses at være omfattet af begrebet nærtstående/ interesseforbundne med selskabet.

Der kan henvises til artikel af [navn udeladt], offentliggjort i SREV 2009.5.7 (Hjemmel til fiksering af vederlag m.v. udenfor ligningslovens § 2). Det fremgår i konklusionen vedrørende hjemlen i statsskattelovens § 4, litra b, at betingelserne er - som de altid har været - at parterne som følge af interessefællesskab, gavemiljø eller manglende interessemodsætninger aftaler priser og vilkår, der afviger fra sædvanlige markedsmæssige vilkår og følgelig, at dette er skattemæssigt relevant.

De seks aktionærer har en fælles interesse i, at betale lav leje, uanset om den enkelte aktionærs ejerandel kun udgør henholdsvis 13,64 % for så vidt angår lejlighederne på 60 m² og 18,19 % for så vidt angår de øvrige fire lejligheder på 82 m². Der er klart et interessefællesskab mellem aktionærerne.

Vedrørende SKATs henvisning til landsskatteretskendelse af 20. marts 1967, kan det oplyses, at på baggrund af oplysningerne i afgørelsen, om selskabets lejeindtægt på 66.348 kr., og kvadratmeterprisen på 35 kr. pr. kvadratmeter ved udlejningens begyndelse, altså i alt 1.895 m², må det antages, at der har været tale om et antal lejligheder, som overstiger de seks lejligheder i nærværende sag.

Afgørelsen var nævnt sidste gang i ligningsvejledningen 2011-1, som er det sidste år inden omskrivningen til Den juridiske vejledning. I ligningsvejledningen 2011-1 blev der også henvist til LSR 1960, 104, som vedrører et selskabs udlejning til 20 aktionærer, hvor aktionærerne skulle beskattes af lejeforhøjelsen. At afgørelserne ikke er medtaget i Den juridiske vejledning, kan ikke tages som udtryk for, at de ikke er gældende mere. I forbindelse med omskrivningen til Den juridiske vejledning, blev der generelt reduceret i det der tidligere stod i ligningsvejledningerne, herunder henvisninger til afgørelser. Da der ikke siden 2011 er kommet ny lovgivning, eller ny retspraksis på området, må afgørelserne stadig anses at være udtryk for gældende ret.

Det er SKATs holdning, at afgørelserne er sammenlignelige med nærværende sag. Der er i begge afgørelser tale om boligselskaber stiftet med det formål, at erhverve ejendom til bolig for aktionærerne i lighed med nærværende sag.

Opmærksomheden henledes i øvrigt på, at lejefikseringsbeskatningen hos selskabet sker med direkte lovhjemmel i SL § 4, litra b, 1. punktum, uden behov for at dette er begrundet i omgåelsesbetragtninger, jf. advokat [navn udeladt]s artikel i SP02009.397.

Ad andet anbringende - Der er ikke grundlag for at foretage lejefiksering, allerede fordi lejernes lejebetaling har en sammenhæng med det løbende omkostningsniveau i selskabet, og de fastsatte lejebetalinger således er markedskonforme

Det er SKATs holdning, at den opkrævede leje ikke er fastsat til markedslejen, men kun til dækning af selskabets udgifter. Da der er tale om en gammel ejendom, erhvervet af selskabet i 1955, vil det have betydning for, hvilke udgifter der er forbundet med ejerskabet til bl.a. renter, indskud mv. Selskabet har pr. 30/6 2015 en egenkapital på 1.734.246 kr.

Ifølge statsskattelovens § 4, litra b kan lejen fikseres til markedslejen. De fastsatte lejebetalinger har ifølge klagen en sammenhæng med det løbende omkostningsniveau, der er i selskabet, hvilket ikke ifølge SKATs vurdering kan anses at svare til markedsværdien.

Det er således SKATs opfattelse, at en markedsleje ikke kun dækker udlejers løbende driftsomkostninger, men også f.eks. renteudgifter, hensættelse til vedligeholdelse og forrentning af investeret kapital.

By Y1 kommune, som ejendommen er beliggende i, er en reguleret kommune. Ejendommen har seks lejemål, og er derfor ikke direkte omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje (som kun gælder vedrørende ejendomme med syv eller flere lejemål). Det fremgår af Den juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2.2.2.1, at ved fastsættelsen af lejen i beboelseslejemål i småejendomme gælder, at lejen ikke væsentlig må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Hvis der ikke kan findes sammenlignelige lejemål, kan lejen fastsættes efter et skyggebudget.

SKAT har fikseret en leje under hensyn til hvad lejligheder i By Y1 midtby udlejes til. Se nærmere under tredje anbringende.

(…)

Skattestyrelsen (tidl. SKAT) er den 28. oktober 2020 kommet med følgende supplerende udtalelse til repræsentantens bemærkninger af 7. oktober 2020:

"Der har været foretaget syn og skøn, hvor skønsmanden har beskrevet ejendommen i spørgsmål 1, har taget stilling til lejen jf. vedtægterne i anpartsselskabet i spørgsmål 2-5, og har taget stilling til markedslejen i spørgsmål IA.

Repræsentanten har følgende supplerende anbringender

1.      Der er ikke hjemmel til en beskatning af fikseret leje i statsskattelovens § 4, litra b eller dennes analog. Anpartshaverne og selskabet kan ikke anses for at være nærtstående

2.      Hvis Landsskatteretten finder, at der er hjemmel til at foretage lejefiksering i nærværende sag, jf. statsskattelovens § 4, litra b, gøres det gældende, at der ikke er grundlag for at foretage en korrektion, da de opkrævede lejebetalinger har sammenhæng med det løbende omkostningsniveau, der er i selskabet. De fastsatte lejebetalinger er derfor markedskonforme

3.      Subsidiært gøres gældende at lejen skal fastsættes til den omkostningsbestemte leje, som fastslået af skønsmanden i syns- og skønserklæringen af 17. august 2020

4.      Såfremt Landsskatteretten finder, at lejen skal fastsættes til den markedsmæssige leje, hvorved forstås den leje, der kan opnås ved udleje til en tredjemand, så gøres det gældende, at skønsmandens vurdering i spørgsmål IA skal tilsidesættes

Skattestyrelsen har følgende bemærkninger til repræsentantens anbringender:

Ad 1 Hjemmel til beskatning af fikseret leje i statsskattelovens § 4, litra b

Der er ikke fremkommet nye oplysninger, hvorfor der henvises til vores bemærkninger i forbindelse med fremsendelse af materiale for 2015 (dateret 1/6 2017), hvor vi havde følgende bemærkninger:

Som det fremgår af klagen kan der ske fiksering af lejeindtægter efter statsskattelovens § 4, litra b, vedrørende udleje til nærtstående/interesseforbundne, og at begrebet nærtstående/interesseforbundne også gælder selskaber, og den personkreds, der har tilknytning dertil, jf. statsskattelovens § 4, litra b. 1. punktum og SKM2005.418.HR.

Det anføres i klagen. at begrebet nærtstående/interesseforbudne ikke kan udstrækkes til at omfatte ejerne af Adresse Y1, når der henses til personernes ejerandel. Klager anser ikke SKATs henvisning til den ældre landsskatteretskendelse af 20. marts 1967 for sammenlignelig med nærværende sag, ligesom den henset til sin alder ikke anses som udtryk for gældende ret. Det fremgår heller ikke af afgørelsen hvor mange lejere, der var tale om.

Det er SKATs holdning, at et selskabs aktionærer skal anses at være omfattet af begrebet nærtstående/interesseforbundne med selskabet.

Der kan henvises til artikel af [navn udeladt], offentliggjort i SREV 2009.5.7 (Hjemmel til fiksering af vederlag m.v. udenfor ligningslovens § 2). Det fremgår i konklusionen vedrørende hjemlen i statsskattelovens § 4, litra b, at betingelserne er - som de altid har været - at parterne som følge af interessefællesskab, gavemiljø eller manglende interessemodsætninger aftaler priser og vilkår, der afviger fra sædvanlige markedsmæssige vilkår og følgelig, at dette er skattemæssigt relevant. 

De seks aktionærer har en fælles interesse i, at betale lav leje. uanset om den enkelte aktionærs ejerandel kun udgør henholdsvis 13,64 % for så vidt angår lejlighederne på 60 m2 og 18,19 % for så vidt angår de øvrige fire lejligheder på 82 m2. Der er klart et interessefællesskab mellem aktionærerne.

Vedrørende SKATs henvisning til landsskatteretskendelse af 20. marts 1967, kan det oplyses, at på baggrund af oplysningerne i afgørelsen, om selskabets lejeindtægt på 66.348 kr., og kvadratmeter-prisen på 35 kr. pr. kvadratmeter ved udlejningens begyndelse, altså i alt 1.895 m², må det antages, at der har været tale om et antal lejligheder, som overstiger de seks lejligheder i nærværende sag. Afgørelsen var nævnt sidste gang i ligningsvejledningen 2011-1, som er det sidste år inden omskrivningen til Den juridiske vejledning. I ligningsvejledningen 2011-1 blev der også henvist til LSR 1960,104, som vedrører et selskabs udlejning til 20 aktionærer, hvor aktionærerne skulle beskattes af lejeforhøjelsen. At afgørelserne ikke er medtaget i Den juridiske vejledning, kan ikke tages som udtryk for, at de ikke er gældende mere. r forbindelse med omskrivningen til Den juridiske vejledning. blev der generelt reduceret i det der tidligere stod i ligningsvejledningerne, herunder henvisninger til afgørelser. Da der ikke siden 2011 er kommet ny lovgivning. eller ny retspraksis på området må afgørelserne stadig anses at være udtryk for gældende ret.

Det er SKATs holdning, at afgørelserne er sammenlignelige med nærværende sag. Der er i begge afgørelser tale om boligselskaber stiftet med det formål, at erhverve ejendom til bolig for aktionærerne i lighed med nærværende sag.

Opmærksomheden henledes i øvrigt på, at lejefikseringsbeskatningen hos selskabet sker med direkte lovhjemmel i SL § 4. litra b, 1. punktum, uden behov for at dette er begrundet i omgåelsesbetragtninger, jf. advokat [navn udeladt]s artikel i SP02009.397.

Ad 2 og 3 Lejen skal opgøres til lejen jf. vedtægterne i anpartsselskabet

Repræsentanten gør gældende, at hvis Landsskatteretten finder at der er hjemmel til at foretage lejefiksering i nærværende sag, jf. statsskattelovens § 4, litra b, er der ikke grundlag for at foretage en korrektion, da de opkrævede lejebetalinger har sammenhæng med det løbende omkostningsniveau, der er i selskabet.

Skønsmanden har vedrørende selskabets regnskabsår 2014/2015 (spørgsmål 2 og 3) opgjort den omkostningsbestemte leje efter vedtægternes pkt. 7 til 3.366,44 kr. pr. måned for lejligheder på 82 m², og 2.463,25 kr. pr. måned for lejligheder på 60 m². Lejen vedrørende garagerne vurderes at kunne fastsættes til 75 kr. pr. måned pr. garage, som svarer til det aftalte i foreningen.

Skønsmanden har vedrørende selskabets regnskabsår 2015/2016 (spørgsmål 4 og 5) opgjort den omkostningsbestemte leje efter vedtægterne til 3.029,35 kr. pr. måned for lejligheder på 82 m², og 2.216,60 kr. pr. måned for lejligheder på 60 m². Lejen vedrørende garagerne vurderes at kunne fastsættes til 75 kr. pr. måned pr. garage, som svarer til det aftalte i foreningen.

Repræsentanten gør gældende, at den omkostningsbestemte leje fastsat af skønsmanden er en grad større end den faktiske leje, men at det principalt gøres gældende at der ikke er tale om så stor en afvigelse, at der er grundlag for at foretage korrektion.

Skattestyrelsen har følgende bemærkninger:

Den af skønsmanden opgjorte leje, er foretaget med udgangspunkt i selskabets vedtægter, pkt. 7, hvoraf følgende fremgår:

Boligafgifterne af lejlighederne fastsættes således, at de indbyrdes står i forhold til den enkelte lejlighedsværdi, og således at selskabets årlige indtægter er tilstrækkelige til at afholde løbende driftsudgifter, betale afdrag på prioriteter og foretage passende henlæggelser til hovedistandsættelser. Om fornødent kan samtlige boligudgifter forhøjes med 3 måneders varsel til den 1. i en måned. For garagernes vedkommende ansættes afgiften således, at den svarer til lovlig leje for tilsvarende lejemål. Manglende betaling af boligydelser, herunder varmebidrag, er at sidestille med, at leje m.m. ikke bliver betalt rettidigt i almindelige lejeforhold 

Skønsmanden har ikke opgjort omkostningsbestemt leje efter reglerne i lejeloven, men efter selskabets vedtægter om husleje. Ifølge lejeloven kan der bl.a. beregnes et afkast.

Det er vores opfattelse, at ejendommen ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje.

By Y1 kommune, som ejendommen er beliggende i, er en reguleret kommune. Ejendommen har seks lejemål, og er derfor ikke direkte omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje (som kun gælder vedrørende ejendomme med syv eller flere lejemål). Det fremgår af Den juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2.2.2.1, at ved fastsættelsen af lejen i beboelseslejemål i småejendomme gælder, at lejen ikke væsentlig må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Hvis der ikke kan findes sammenlignelige lejemål, kan lejen fastsættes efter et skyggebudget.

Vedrørende repræsentantens anbringende om at forskellen mellem den betalte leje og leje opgjort på baggrund af skønsmandens opgjorte leje efter selskabets vedtægter ikke afviger så væsentligt at der er grundlag for at foretage en korrektion, henvises til SKM2002.547.HR, hvor en afvigelse på 1.300 kr. pr. måned blev anset for væsentlig.

Det er vores opfattelse, at en afvigelse på mellem 529,35 kr. - 866,44 kr., som opgjort af repræsentanten også skal anses for væsentlig.

Ad 4 Skønsmandens vurdering af markedslejen skal tilsidesættes

Skønsmanden har ansat markedslejen til 4.100 kr. pr. måned for lejligheder på 82 m², og 3.000 kr. pr. måned for lejligheder på 60 m².

Skønsmanden har ansat markedslejen for garagerne til 225 kr. pr. måned.

Af syns- og skønsrapporten fremgår, at skønsmanden har ansat markedslejen som "den markedsmæssige lovlige leje"( ... ) "det som i markedet er kendt som "Det lejedes værdi" jf. Lejelovens § 47". (egen understregning).

Repræsentanten gør gældende at skønsmanden har sammenlignet med lejligheder med tilsvarende beliggenheder og tilsvarende stand. Skønsmandens viden stammer fra vurdering og salg af tilsvarende ejendomme i området. For så vidt angår garagerne har skønsmanden fastsat lejen ud fra en vurdering af markedslejen for en garage i området. Der er sammenlignet med andre udlejninger af garager i området, og værdien vurderes til at være 225 kr. pr. garage pr. måned. Garager og parkeringspladser med en mere central beliggenhed i By Y1 og med dårligere offentlige parkeringsmuligheder udlejes til en højere værdi.

Repræsentanten gør gældende, at skønsmandens vurdering skal tilsidesættes, idet skønnet ikke er underbygget. Skønsmanden har således ikke begrundet sit svar i spørgsmål IA, men alene henvist til skønsmandens viden fra vurderinger og salg af tilsvarende ejendomme i området.

Repræsentanten gør gældende, at markedslejen skal fastsættes skønsmæssigt til et lavere beløb end efter skønsmandens vurdering.

Skattestyrelsens bemærkninger.

Det kan oplyses, at skønsmandens ansatte markedsværdier svarer til SKATs ejendomsvurderingsafdelings ansatte markedsværdi, som er velunderbyggede. Der ses derfor ikke at være noget grundlag for hverken at anfægte, at der foreligger et grundlag for disse værdier, eller at anfægte skønsmandens erfaringsgrundlag for at nå frem til de samme værdier. Syns- og skønsmanden opfylder de kriterier, som er udmeldt af rekvirenten.

Det der i syns- og skønsrapporten omtales som "omkostningsbestemt leje", jf. ovenfor, er ikke en omkostningsbestemt leje efter reglerne i lejeloven, men kun efter de interne regler i vedtægterne for det selskab med hvem lejerne som aktionærer har et interessefællesskab med.

Lejen skal ved opgørelse af skatte- og udlodningspligtig indkomst opgøres efter den markedsmæssige lovlige leje, jf. SL § 4b, stk. l, og LL § 16A, stk. 1, og stk. 2, nr. 1.

Afsluttende bemærkninger

Det er vores opfattelse, at der er hjemmel i statsskattelovens § 4, litra b til at fiksere en lejeindtægt vedrørende ovennævnte ejendom, og at lejeindtægten skal fikseres til markedslejen.

(…)"

Skattestyrelsen er den 11. december 2020 kommet med følgende supplerende udtalelse til repræsentantens bemærkninger af 16. november 2020:

"(…)

Skattestyrelsen har kontaktet Huslejenævnet i By Y1 Kommune, jurist [navn udeladt] telefonisk den 1. december 2020, for at høre om nævnet kan oplyse, hvad huslejen i By Y1 Kommune generelt ansættes til. Det blev oplyst, at der ikke findes "standard-satser". Det blev aftalt, at Huslejenævnet ville sende afgørelser på sammenlignelige ejendomme med over 6 lejemål, som er omfattet af omkostningsbestemt husleje, og hvor Huslejenævnet har beregnet omkostningsbestemt leje.

Den 4. december 2020 modtages dette fra Huslejenævnet. Der er sendt afgørelser vedrørende 7 lejemål i By Y1 midtby, hvor lejen er fastsat til følgende beløb:

Adresse i By Y1                      Størrelse      Vurderings år    Pris                          Pris pr. m²

[…]                                          83 m²           2017                  50.149,58 kr.          604,22 kr.

                                                                    2018                  50.498, 11 kr.         608,42 kr.

                                                                    2019                  50.256,44 kr.          605,50 kr.

                                                                    2020                  50.453,68 kr.          607,88 kr.

[…]                                          86 m²           2018                  51.600,45 kr.          600,01 kr.

                                                                    2019                  51.350,06 kr.          597,09 kr.

                                                                    2020                  51.554,42 kr.          599,47 kr.

[…]                                          105 m²         2014                  67.892,31 kr.          646,60 kr.

                                                                    2015                  68.791,05 kr.          655,16 kr.

                                                                    2016                  70.769,88 kr.          674,00 kr.

[…]                                          85 m²           2016                  57.674,31 kr.          678,52 kr.

[…]                                          86 m²           2015                  58.548,36 kr.          680,79 kr.

[…]                                          43 m²           1/3 2015           25.768,50 kr.          599,27 kr.

[…]                                          70 m²           2014                  42.450,54 kr.          606,44 kr.

På baggrund af disse vurderinger, er det vores opfattelse, at en kvadratmeterpris på 600 kr. pr. m², som der er ansat vedrørende Adresse Y1, By Y1, svarer til det "lejedes værdi", når der sammenlignes med ejendomme med over 6 lejligheder, hvor der er beregnet omkostningsbestemt husleje.

Repræsentanten henviser til, at huslejen ikke væsentligt (ca. 10%) må overstige en omkostningsbestemt husleje. Han henviser ikke til, hvorfra de 10 % kommer. Der er fundet artikel på Internettet, hvoraf det fremgår, at retspraksis har fastslået, at en væsentlig afvigelse fra det lejedes værdi foreligger, når den gældende leje afviger med 10-15% fra sammenligningslejen.

Da Adresse Y1, By Y1 ikke direkte er omfattet af reglerne for omkostningsbestemt leje, skal der ikke beregnes omkostningsbestemt husleje. Ved sammenligning med andre lejemål omfattet af omkostningsbestemt husleje, må der være plads til et vist skøn ved fastsættelsen af den lovlige leje efter lejelovens regler (må ikke væsentligt overstige den leje der betales for tilsvarende lejeforhold... , jf. boligreguleringslovens § 29c). Det er vores opfattelse, at den fastsatte leje ligger inden for dette skøn, når der henses til hvad andre lejemål i By Y1 midtby kan lejes ud til ved beregning af omkostningsbestemt husleje, jf. modtagne afgørelser fra Huslejenævnet i By Y1 Kommune.

Såfremt der eventuelt er en forskel i vedligeholdelsesstanden på Adresse Y1, By Y1, og de ejendomme, Huslejenævnet har beregnet omkostningsbestemt husleje på jf. ovenstående, er det vores opfattelse, at det må anses at kunne rummes i procentafvigelsen på ca. 10-15 %.

Det er derfor vores opfattelse, at den ansatte leje er lovlig i henhold til Boligreguleringslovens § 29c.

Vedrørende syns- og skønsmanden, henviser vi til tidligere udtalelse. Syns- og skønsmanden opfylder de kriterier, som er udmeldt af rekvirenten, og der ses ikke at være grundlag for at anfægte skønsmandens erfaringsgrundlag for at nå frem til udlejningsværdierne.

Der gøres opmærksom på, at skønsmanden har besigtiget lejlighederne, og forholdt sig til vedligeholdelsesstanden på lejlighederne. Værdien anses ikke at afvige væsentligt fra det Huslejenævnet i By Y1 kommune har beregnet ved omkostningsbestemt husleje på sammenlignelige lejligheder.

De modtagne afgørelser fra Huslejenævnet i By Y1 Kommune medsendes, sammen med artikel fra Advokatfirmaet R2 vedrørende retspraksis."

Skattestyrelsen er den 16. april 2021 kommet med følgende supplerende udtalelse til repræsentantens bemærkninger af 19. februar 2021:

"Repræsentanten opdeler sine bemærkninger således:

1.      Den civilretlige regulering af retsforholdet
2.      Betydningen af at være omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
3.      Der betales ikke leje for at bo i Ejendomsanpartsselskabet […]
4.      kan de skatteretlige regler have forrang frem for lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
5.      Fastsættelse af boligafgiften
6.      Syns- og skønsmandens lejefastsættelse
7.      Sammenfatning

Det er vores opfattelse, at repræsentanten ikke stiller spørgsmålstegn ved, hvorvidt selskabet civilretligt er en andelsboligforening eller et anpartsselskab.

Ejendomsanpartsselskabet […] er indregistreret som et anpartsselskab efter selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 1. Selskabet er civilretlig et anpartsselskab, og ikke en andelsboligforening.

De skattemæssige regler vedrørende anpartsselskaber og andelsboligforeninger er ikke ens selv om de begge er omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Andelsboligforeninger er selvstændige skattesubjekter omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Boligafgiften fra andelshaverne beskattes ikke.

Boliganpartsselskaber er selvstændige skattesubjekter omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 1. Lejebetaling fra anpartshaverne er skattepligtige indtægter for selskabet. Ejendomsanpartsselskabet […] har selvangivet i overensstemmelse hermed i de påklagede indkomstår.

Det er vores opfattelse, at der kan fikseres leje i boliganpartsselskaber, såfremt lejernes betaling af leje/boligafgift, ikke svarer til det lejedes værdi.

Der kan i den forbindelse henvises til LSRM 1967,92, og LSR 1960,104, som omhandler boligaktieselskabers udlejning til aktionærerne.

Der blev henvist til disse afgørelser i ligningsvejledningen 2011-1, som er det sidste år inden omskrivning til Den juridiske vejledning. At afgørelserne ikke er medtaget i Den juridiske vejledning, kan ikke tages som udtryk for, at de ikke er gældende mere. I forbindelse med omskrivningen til Den juridiske vejledning, blev der generelt reduceret i det der tidligere stod i ligningsvejledningerne, herunder henvisninger til afgørelser. Da der ikke siden 2011 er kommet ny lovgivning, eller ny retspraksis på området, må afgørelserne stadig anses at være udtryk for gældende ret.

Vedrørende det lejedes værdi henvises der til tidligere fremsendte bemærkninger.

Kopi af LSRM 1967,92 og LSR 1960,104 medsendes."

Skattestyrelsen har den 1. juni 2021 udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:

"Skattestyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, der indstiller, at SKATs afgørelse for indkomståret 2016 skal stadfæstes.

Skattestyrelsen henviser i øvrigt til den begrundelse, der fremgår af afgørelsen, samt til de bemærkninger, der tidligere er sendt til Skatteankestyrelsen; senest Skattestyrelsens supplerende udtalelse dateret den 16. april 2021.

Det er fortsat Skattestyrelsens opfattelse, at lejebetaling fra anpartshaverne er skattepligtige indtægter for selskabet, og at der kan fikseres leje i boliganpartsselskaber, når lejernes betaling af leje/boligafgift, ikke svarer til det lejedes værdi.

Selskabet skal derfor beskattet af såvel den betalte leje som af den ikke betalte leje.

Den fikseret lejeindtægt for lejlighederne og garagerne udgør forskellen mellem den faktisk betalte leje på 170.400 kr. og markedslejen på 279.600 kr. Selskabet er således skattepligtigt af en fikseret lejeindtægt på 109.200 kr. for indkomståret 2016."

Klagerens opfattelse
Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at der ikke er hjemmel til og grundlag for at foretage lejefiksering.

Hertil har selskabets repræsentant anført følgende:

"Til støtte for den nedlagte påstand gøres det i første række gældende, at statsskattelovens § 4, litra b eller dennes analogi ikke indeholder hjemmel til at foretage beskatning i et tilfælde som det foreliggende, hvor Ejendomsanpartsselskabet […] udlejer seks lejligheder og fire garager til anpartshaverne. Der er ikke tale om udlejning mellem interesseforbundne parter.

Det følger af statsskattelovens § 4, litra b, 1. og 2. pkt. at en skatteyder til sin skattepligtige indkomst skal medregne indtægter "af bortforpagtning, bortfæstning eller udleje af rørligt og urørligt gods, såvel som af vederlagsfri benyttelse af andres rørlige eller urørlige gods. Lejeværdien af bolig i den skattepligtiges egen ejendom beregnes som indtægt for ham, hvad enten han har gjort brug af sin beboelsesret eller ej;". 

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er således indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt.

Ved Højesterets dom af 29. oktober 2002, offentliggjort i TfS 2002, 967 og SKM2002.547.HR, er det statueret, at bestemmelsen i statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt., om skattepligt af bl.a. indtægt ved udlejning af fast ejendom - sammenholdt med bestemmelsen i 2. pkt., hvorefter lejeværdien af bolig i egen ejendom beregnes som indtægt for ejeren, hvad enten denne har gjort brug af sin beboelsesret eller ej - indeholder tilstrækkelig hjemmel for, at den ejer af en beboelsesejendom, der vederlagsfrit eller for en leje, der er ikke uvæsentligt lavere end markedslejen, har overladt benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller anden nærtstående person, anses for skattepligtig af en skønnet lejeværdi (objektiv udlejningsværdi).

Ved markedslejen forstås den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af beboelsesejendommen til en ikke nærtstående person efter lejelovgivningens regler. Hvis en ejendom udlejes til en nærtstående til et beløb under markedsværdien, udgør differencen op til markedsværdien således en skattepligtig indkomst for udlejeren.

Begrebet nærtstående/interesseforbundne parter vil efter praksis altid omfatte nærtstående familiemedlemmer. I visse situationer er tidligere ægtefæller efter en konkret vurdering også anset for nærtstående.

Ved Højesterets dom af 18. oktober 2005, offentliggjort i TfS 2005, 851 og SKM2005.418.HR, blev det endvidere fastslået, at et selskab i medfør af statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt. kan beskattes af en skønnet lejeværdi. Begrebet nærtstående/interesseforbundne parter omfatter efter praksis dermed også selskaber og den personkreds, der har nær tilknytning hertil.

Spørgsmålet om, hvor grænsen præcist går i forhold til at fastlægge, hvornår en personkreds har nær tilknytning til et selskab og dermed er omfattet af definitionen "nærtstående", er imidlertid endnu ikke skarpt trukket op i hverken teori eller praksis. Så vidt ses er spørgsmålet ikke behandlet i teorien, ligesom der ikke foreligger sammenlignelige afgørelser, hvor det hjemmelsmæssige grundlag for fiksering af husleje har været genstand for procedure.

Den noget ældre landsskatteretskendelse af 20. marts 1967, som SKAT har vedlagt forslaget som bilag, er således så vidt ses den eneste, der ligeledes vedrører en konstruktion, hvor et selskab lejer dets lejligheder ud til aktionærerne/anpartshaverne. Det gøres gældende, at kendelsen imidlertid ikke er sammenlignelig med nærværende sag, ligesom den under alle omstændigheder henset til sin alder ikke kan anses som udtryk for gældende ret. Det bemærkes i den forbindelse, at det heller ikke fremgår af kendelsen, hvor mange lejere, der var tale om.

Det gøres således gældende, at Ejendomsanpartsselskabet […] og dets lejere er således ikke omfattet af den kreds af nærtstående, for hvem der kan ansættes en objektiv udlejningsværdi. Begrebet nærtstående/interesseforbundne kan ikke udstrækkes til at omfatte en situation som denne, hvor lejernes tilknytning til selskabet henset til antallet af lejere skatteretligt må anses for svag. Der er ikke tale om personer, der har en større ejerandel.

Hvis Landsskatteretten måtte finde, at der kan foretages lejefiksering i et tilfælde som det foreliggende, åbner det op for en "glidebane", hvor det efterfølgende kan være særdeles svært at definere, hvor grænsen går for, hvornår der skatteretligt er tale om interesseforbundne. Spørgsmålet vil således herefter blive, hvad der måtte gælde, hvis der er tale om f.eks. 12, 30 eller 50 anpartshavere? En ejerandel på 13,64 % henholdsvis 18,19 % er for ubetydelig til, at der skatteretligt er tale om interesseforbundne parter.

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det i anden række gældende, at der uanset spørgsmålet om det hjemmelsmæssige grundlag, ikke er grundlag for at foretage lejefiksering, allerede fordi de lejebetalinger der opkræves af Ejendomsanpartsselskabet […] fra lejerne, har en sammenhæng med det løbende omkostningsniveau, der er i selskabet. De fastsatte lejebetalinger er således markedskonforme.

Markedslejen er som anført ovenfor defineret som den leje, der lovligt kan opnås ved at udleje ejendommen til tredjemand. Den defineres nærmere i kr. pr. kvadratmeter pr. år inkl. driftsomkostninger i det aktuelle marked. Da markedslejen netop fastsættes inkl. driftsomkostninger, kan markedslejen ikke entydigt fastsættes ud fra en sammenligning med andre lejemål, idet der nødvendigvis må henses til de omkostninger, der konkret vedrører den relevante ejendom."

Selskabets repræsentant er efterfølgende kommet med et supplerende indlæg:

"SKATs ændring af ejendomsanpartsselskabets skattepligtige indkomst med de kr. 175.800 har imidlertid også betydning for selskabets underskudssaldo for 2016 (regnskabsåret 2015/16), idet underskud til fremførsel (som anført i SKATs forslag til afgørelse af 19. januar 2017, jf. bilag 2) efter ændringen med kr. 175.800 specificeres således:

Underskud til fremførsel pr. 31. maj 2014	kr.	607.866
Anvendt vedrørende selskabets indkomst 2014/15 (selvangivet)	kr.	-21.561
Yderligere anvendt på grund af SKATs ændring	kr.	-175.800
Underskud til fremførsel pr. 31. maj 2015	kr.	410.505

Der var selvangivet et underskud på kr. 1.011, og underskud til fremførsel ultimo er selvangivet med kr. 587.316. Beløbet er reguleret med SKATs ændring vedrørende indkomståret 2015 - kr. 175.800 - således at underskudssaldoen pr. 31. maj 2016 udgør kr. 411.516.

For god ordens skyld præciseres det, at den nedlagte påstand om tilbageførsel selvsagt også omfatter den korresponderende ændring af selskabets underskudssaldo for 2016 (regnskabsåret  2015/16)."

Selskabets repræsentant har anført følgende i forbindelse med anmodningen om syn og skøn:

"Vedrørende første anbringende - hjemmel i statsskattelovens § 4, litra b
I forlængelse af de indleverede klager og telefoniske drøftelse, skal jeg supplerende bemærke følgende i relation til første anbringende, der er fælles i samtlige klager.

Ud fra SKATs afgørelser er alle aktionærerne og selskabet anset for nærtstående - dette kan ikke tiltrædes. Det er derimod vores opfattelse, at når vi er uden for kredsen i ligningslovens § 2, så skal der mere til - man skal være særligt nærtstående, for at der er hjemmel til en beskatning af en fikseret leje.

Det er direkte lovbestemt, hvornår der er tale om bestemmende indflydelse, jf. ligningslovens § 2, stk. 2. Hvis der udøves bestemmende indflydelse, så skal aktionæren og selskabet anses for nærtstående, hvorefter der kan ske beskatning af en fikseret leje. I nærværende sager er der ikke tale om, at én eller flere af aktionærerne direkte eller indirekte råder over mere end 50 % af kapitalen eller stemmerne. Der må derfor kunne sluttes modsætningsvis herfra, således at når ingen aktionær har bestemmende indflydelse over selskabet, så er aktionærerne ikke nærtstående med selskabet.

Det er således vores opfattelse, at et selskab med seks aktionærer, der alle har en ejerandel under 20 %, ikke er særligt nærtstående, hvorfor der ikke er hjemmel i statsskattelovens § 4, litra b til beskatning.

Vedrørende tredje anbringende for selskabet i 2015 - ugyldighed
Det kan oplyses, at dette anbringende alene gøres gældende vedrørende beskatningen af selskabet i

2015. Anbringendet vil således ikke blive gjort gældende i sagerne vedrørende de enkelte beboere og selskabet i 2016.

Vedrørende værdiansættelsen af markedslejen
Udlejningsværdierne på lejlighederne beliggende Adresse Y1, By Y1 og garagerne blev i første omgang fastsat skønsmæssigt af SKAT ved afgørelser for henholdsvis selskabets skattepligtige indkomst og de enkelte beboers skattemæssige indkomst for 2015.

Vedrørende garagerne blev markedslejen skønsmæssigt ansat til kr. 300 pr. måned.

På daværende tidspunkt blev lejen skønsmæssigt værdiansat til 5.000 kr. i måneden for lejlighederne på 82 m² og 3.750 kr. i måneden for lejlighederne på 60 m².

SKAT har i 2017 anmodet ejendomsvurderingsafdelingen i SKAT om en tilkendegivelse af udlejningsværdien. SKAT Ejendom har ved et forsigtigt skøn fundet, at der kan anslås en gennemsnitlig leje for lejlighederne på ca. 600 kr./m² i 2015 og 2016, hvilket svarer til en månedlig leje på 4.100 kr. for lejlighederne på 82 m² og 3.000 kr. for lejlighederne på 60 m2. Vedrørende garagerne er markedslejen ansat til kr. 225 pr. måned.

Det udøvede skøn kan ikke tiltrædes. Jeg skal anmode om, at der gennemføres et syn og skøn for at få fastlagt den korrekte værdi.

Det er vores opfattelse, at et værdiskøn er relevant i nærværende sag. Det er også vores vurdering, at det ikke er korrekt at sammenligne med en lejefastsættelse til tredjemand, når de enkelte anpartshavere også er ejere af en andel. De enkelte beboere ejer indirekte deres lejligheder, og derfor skal der efter vores opfattelse ske en anden lejefastsættelse på grund af dette ejerskab.

Hvis der foretages en nærmere sammenligning med andelsboligforeninger frem for almindelig leje, så køber en andelshaver sig ind i andelsforeningen og samtidig betales en løbende månedlig ydelse.
Der vil almindeligvis være symmetri mellem det beløb man betaler for andelsbeviset og fastsættelsen af de løbende udgifter. Hvis en andelsforening har et højt indskud, vil den løbende ydelse normalt være lav, mens en andelsforening med et lavt indskud normalt vil have en høj løbende ydelse.

Lejlighederne beliggende på Adresse Y1 skal i endnu højere grad sammenlignes med andelsboliger, og ved værdiskønnet skal det derfor tages i betragtning, at de enkelte beboere er blevet aktionærer for at kunne bo til leje i ejendommen, således at de indirekte ejer deres respektive lejligheder.

Det skal i den forbindelse også bemærkes, at det fremgår af salgsannoncen vedrørende anpartslejligheden Adresse Y1, 1. tv., By Y1, at lejligheden betegnes som en anpartslejlighed, men at foreningen fungerer som en andelsboligforening og efter de samme regler/lovgrundlag.

Jeg skal derfor anmode om, at der gennemføres et syn og skøn til fastlæggelse af markedslejen for lejlighederne beliggende Adresse Y1, By Y1 og garagerne, hvor ovenstående betragtninger skal indgå.

Anmodning om bevilling af fuld omkostningsdækning til syn og skøn
Jeg anmoder om, at der gives tilsagn om 100 % omkostningsdækning til et syn og skøn, vedrørende fastsættelsen af lejen for Adresse Y1, By Y1, jf. skatteforvaltningslovens § 52, stk. 3, da dette skridt er særdeles relevant i denne sag.

SKAT har ændret forholdsvis meget i skønnet allerede af egen drift efter indhentelse af udtalelse fra SKAT Ejendom. Der er dog ikke taget tilstrækkelig stilling til, hvordan værdien skal fastsættes, nåraktionærerne også ejer en andel, og dermed ikke bare er lejere af lejlighederne."

Selskabets repræsentant er efter syn og skøn kommet med følgende supplerende bemærkninger:

"Principalt
Skattestyrelsen tilpligtes at nedsætte Ejendomsanpartsselskabet […]’s skattepligtige indkomst for indkomståret 2016 med kr. 109.200.

Subsidiært
Skattestyrelsen tilpligtes at nedsætte Ejendomsanpartsselskabet […]’s skattepligtige indkomst for indkomståret 2016 med kr. 77.392,80.

For god ordens skyld bemærkes, at de nedlagte påstande om tilbageførsel selvsagt også omfatter den korresponderende ændring af selskabets underskudssaldo for 2017 (regnskabsåret 2016/17).

(…)

Den subsidiære påstand er beregnet på baggrund af, at lejeværdien fastsættes i overensstemmelse med den af skønsmanden fastsatte omkostningsbestemte leje.

(…)

For indkomståret 2016 er den subsidiære påstand beregnet på tilsvarende vis. For Ejendomsanpartsselskabet […] er der i indkomståret 2016 selvangivet en indkomst på 166.800 kr. for udleje af de seks lejligheder. Herudover er der selvangivet en indkomst på 3.600 kr. for udleje af fire garager. Skattestyrelsen har skønsmæssigt ansat lejeværdien til 268.800 kr. for de seks lejligheder og til 10.800 kr. for de fire garager, i alt 279.600 kr. Skattestyrelsen har således forhøjet indkomsten med henholdsvis 102.000 kr. for udleje af lejlighederne og med 7.200 kr. for udleje af garagerne, i alt med 109.200 kr., svarende til nedsættelsesbeløbet i den principale påstand.

Efter skønsmandens omkostningsbestemte leje kan lejeværdien i 2016 ansættes til samlet 202.207,20 kr. årligt på følgende vis:

75 kr. x 4 garager x 12 mdr.                                      kr.                                          3.600,00
3.029,35 kr. x 4 lejligheder x 12 mdr.                          -                                       145.408,80
2.216,60 kr. x 2 lejligheder x 12 mdr.                          -                                         53.198,40
I alt                                                                         kr.                                      202.207,20

Herved påstås selskabets skattepligtige indkomst i 2016 nedsat med 77.392,80 kr. (279.600 kr. - 202.207,20 kr.).

(…)

3.1 Syns- og skønserklæringen af 17. august 2020
I rapporten blev skønsmanden indledningsvis bedt om at beskrive ejendommen, herunder ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand. Skønsmanden blev herefter i spørgsmål 2-5 bedt om at fastsætte den månedlige leje for henholdsvis lejlighederne og garagerne i indkomstårene 2014/2015 og 2015/2016.

Herefter blev skønsmanden bedt om at fastsætte den markedsmæssige leje for lejlighederne og garagerne i indkomstårene 2014/2015 og 2015/2016.

Som det fremgår af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1 i den udarbejdede skønserklæring, er der tale om ejendom opført i røde mursten, der fremstår i almindelig god stand. De enkelte lejligheder fremstår i forskellig stand. Ejendommen er beliggende på en stille sivegade med parkeringsmuligheder i gaden.

Skønsmanden har vurderet, at forskellene mellem en beliggenhed i stueplan, 1. sal eller 2. sal, vindue i gavlen eller ej og skråvægge eller ej udgør så små forskelle, at der ikke skal tages hensyn hertil ved ansættelsen af lejen. Der anvendes således den samme kvadratmeterpris på alle lejligheder.

3.1.1 Omkostningsbestemt leje
Skønsmanden har fastsat en omkostningsbestemt husleje for lejlighederne i indkomståret 2014/2015 på 492,65 kr. pr. m2. Den månedlige leje udgør dermed 3.366,44 kr. for lejlighederne på 82 m² og 2.463,25 for lejlighederne på 60 m².

Skønsmanden har fastsat en omkostningsbestemt husleje for lejlighederne i indkomståret 2015/2016 på 443,32 kr. pr. m2. Den månedlige leje udgør dermed 3.029,35 kr. for lejlighederne på 82 m² og 2.216,60 for lejlighederne på 60 m².

Skønsmanden har fastsat den omkostningsbestemte garageleje til 75 kr. pr. måned i indkomståret 2014/2015.

3.1.2 Markedsmæssig leje
Skønsmanden har på baggrund af viden om markedet for udlejningsejendomme i By Y1, herunder specifikt den vestlige del af By Y1 foretaget en vurdering af den markedsmæssige leje. Ved den markedsmæssige leje forstår skønsmanden "det lejedes værdi", jf. lejelovens § 47.

Ud fra en samlet vurdering fastsætter skønsmanden den månedlige markedsleje til 600 kr. pr. m². Den månedlige leje udgør dermed 4.100,00 kr. for lejlighederne på 82 m2 og 3.000,00 for lejlighederne på 60 m².

Ud fra en samlet vurdering fastsætter skønsmanden den månedlige markedsleje for garager til 225 kr. pr. garage pr. måned. Garager og parkeringspladser med en mere central beliggenhed i By Y1 og med dårligere offentlige parkeringsmuligheder udlejes til en højere værdi.

(…)

4.1 Hjemmel i statsskattelovens § 4, litra b
I forlængelse af de indleverede klager og det afholdte syn og skøn, skal jeg supplerende bemærke følgende i relation til første anbringende, der er fælles i samtlige klager.

Det gøres fortsat gældende, at anpartshaverne og selskabet ikke kan anses for at være nærtstående, hvorfor der ikke er hjemmel til en beskatning af en fikseret leje i statsskattelovens § 4, litra b eller dennes analogi.

En anpartshaver og et selskab kan anses for at være nærtstående, hvis anpartshaveren udøver bestemmende indflydelse over selskabet, jf. herved ligningslovens § 2.

Det følger direkte af ligningslovens § 2, stk. 2, hvornår der udøves bestemmende indflydelse. Ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 % af selskabskapitalen eller rådes over mere end 50 % af stemmerne.

I nærværende sag er der ikke tale om, at én eller flere af anpartshaverne direkte eller indirekte råder over mere end 50 % af kapitalen eller stemmerne. Samtlige anpartshavere har en ejer- og stemmeandel på under 20 %.

Det gøres gældende, at der ikke er indgået en aftale mellem anpartshaverne om udøvelse af fælles bestemmende indflydelse, jf. ligningslovens § 2, stk. 2, 3. pkt. Hvorvidt der udøves fælles bestemmende indflydelse vil bero på en konkret vurdering, hvor der kan indgå i vurderingen, om aftalen medfører fælles råden over flertallet af stemmerettigheder, fælles udnævnelse eller afsættelse af et flertal af bestyrelsesmedlemmerne eller fælles bestemmende indflydelse over selskabets driftsmæssige og finansielle ledelse.

Ligningslovens § 2, stk. 2, nr. 3, blev indført som en værnsbestemmelse i forhold til kapitalfonde ved lov nr. 308 af 19. april 2006. Af lovforslagets specielle bemærkninger til § 6, nr. 1 og 2, jf. LFF 2005-12-14 nr. 116, fremgår at:

"Formålet med bestemmelsen er, at sammenslutninger, der overfor omverden fremtræder som en samlet enhed, skal være omfattet af bestemmelserne. Bestemmelserne skal derimod ikke omfatte situationer, hvor uafhængige parter i fællesskab (sameje) ejer en juridisk person, når parterne optræder hver for sig i forhold til omverden og den enkelte partner direkte er medejer af andelene i den juridiske person." (min understregning)

Det er ikke formålet med ligningslovens § 2, stk. 2, 3. pkt. at omfatte en situation som nærværende, hvor de enkelte anpartshavere er uafhængige af hinanden og kan varetage egne særinteresser i forhold til beslutninger om selskabets drift og ledelse m.v. Der er i nærværende sag ikke indgået nogen aftale om udøvelse af bestemmende indflydelse, ligesom der heller ikke er indgået en ejeraftale, hvoraf en sådan fælles bestemmende indflydelse kan udledes.

Ingen af anpartshavere har derfor bestemmende indflydelse over selskabet - hverken alene eller i fællesskab - hvorfor det gøres gældende, at der kan sluttes modsætningsvis herfra, således at når ingen anpartshavere har bestemmende indflydelse over selskabet, så er ingen af anpartshaverne nærtstående med selskabet.

Idet vi er uden for kredsen af nærtstående i medfør af ligningslovens § 2, gøres det gældende, at en beskatning af en fikseret leje kræver noget mere - anpartshaverne skal være særligt nærtstående med selskabet, for at beskatning kan komme på tale.

Alle anpartshavere vil ikke automatisk være nærtstående med det selskab, som de ejer kapitalandele i. I nærværende sag er der intet der understøtter, at der skulle være en sådan særlig forbindelse mellem anpartshaverne og selskabet, at de må anses for nærtstående.

Det gøres gældende, at begrebet nærtstående ikke kan udstrækkes til at omfatte en situation som denne, hvor lejernes tilknytning til selskabet, henset til at der er tale om seks lejere/anpartshavere, må anses for svag. Der er således ingen af anpartshaverne, der har bestemmende indflydelse over selskabet, hvorfor ingen af anpartshaverne kan anses som særligt nærtstående.

Når der således ikke er tale om nærtstående parter, er der ikke hjemmel til at foretage lejefiksering, jf. statsskattelovens § 4, litra b eller dennes analogi. Konsekvensen heraf er, at selskabet og de enkelte anpartshavere ikke skal beskattes af en fikseret leje. Det gøres derfor gældende, at henholdsvis selskabets og de enkelte anpartshaveres skattepligtige indkomster skal nedsættes i overensstemmelse med de principale påstande.

4.2 Værdiansættelse af markedslejen
Hvis Landsskatteretten finder, at der er hjemmel til at foretage lejefiksering i nærværende sag, jf. statsskattelovens § 4, litra b, så gøres det gældende, at der ikke er grundlag for at foretage en korrektion, da de opkrævede lejebetalinger har sammenhæng med det løbende omkostningsniveau, der er i selskabet. De fastsatte lejebetaleringer er derfor markedskonforme.

Skønsmanden har ved skønserklæringen af 17. august 2020 dels fastsat en omkostningsbestemt husleje og dels en markedsmæssig leje. Det gøres i den forbindelse gældende, at der i en sag som nærværende skal anvendes en omkostningsbestemt leje.

Det er ikke korrekt at sammenligne med en lejefastsættelse til tredjemand, når de enkelte anpartshavere også er ejere af en andel af selskabet. De enkelte beboere ejer indirekte deres lejligheder, og derfor skal der ske en anden lejefastsættelse på grund af dette ejerskab.

Hvis der foretages en nærmere sammenligning med andelsboligforeninger frem for almindelig leje, så køber en andelshaver sig ind i andelsforeningen og samtidig betales en løbende månedlig ydelse. Der vil almindeligvis være symmetri mellem det beløb man betaler for andelsbeviset og fastsættelsen af de løbende udgifter. Hvis en andelsforening har et højt indskud, vil den løbende ydelse normalt være lav, mens en andelsforening med et lavt indskud normalt vil have en høj løbende ydelse.

Lejlighederne beliggende på Adresse Y1 skal i endnu højere grad sammenlignes med andelsboliger, og ved fastsættelse af lejen skal det derfor tages i betragtning, at de enkelte beboere er blevet anpartshavere for at kunne bo til leje i ejendommen, således at de indirekte ejer deres respektive lejligheder.

Der kan i den forbindelse henvises til den sammenlignelighedstest, der skal foretages efter ligningslovens § 2. Ifølge ligningslovens § 2 skal der fastsættes priser og vilkår i kontrollerede transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter. Der skal dels være tale om et sammenligneligt forhold og der skal dels fastsættes priser og vilkår i dette sammenlignelige forhold.

Det gøres i den forbindelse gældende, at det ikke er sammenligneligt at sammenholde nærværende sag med udleje til en tredjemand som et almindeligt lejeforhold. Forholdet har mere karakter af en andelsboligforening, hvorfor der kan sammenlignes hermed. I en andelsboligforening betales ud over andelsbeviset for de løbende udgifter, herunder driftsudgifter, udgifter til vedligeholdelse m.v. De løbende udgifter i en andelsboligforening kan sidestilles med den omkostningsbestemte leje, hvorfor det gøres gældende, at denne skal anvendes i nærværende sag.

Den omkostningsbestemte leje fastsat af skønsmanden er en grad større end den faktisk betalte leje for lejemålene. Det gøres i den forbindelse principalt gældende, at der ikke er tale om en så stor afvigelse, at der er grundlag for at foretage korrektion, hvorfor henholdsvis selskabets og de enkelte anpartshaveres skattepligtige indkomster skal nedsættes i overensstemmelse med de principale påstande.

Den faktisk betalte leje afviger fra den af skønsmanden fastsatte leje med 866,44 kr. pr. måned for lejlighederne på 82 m² og med 588,25 kr. pr. måned for lejlighederne på 60 m² i indkomståret 2015. I indkomståret 2016 er afvigelsen på 529,35 kr. pr. måned for lejlighederne på 82 m2 og 226,60 kr. pr. måned for lejlighederne på 60 m2. Afvigelserne mellem den af skønsmanden fastsatte omkostningsbestemte leje og den faktiske betalte leje er mellem 10 % og 26 %. Det gøres i den forbindelse gældende, at afvigelsen ikke er så stor, hvorfor der ikke er grundlag for at foretage en korrektion.

Det gøres subsidiært gældende, at lejen skal fastsættes til den omkostningsbestemte leje, som fastslået af skønsmanden i syns- og skønserklæringen af 17. august 2020. Skønsmanden er netop bedt om at tage højde for, at der ikke er tale om udlejning til tredjemand, og dermed fastsætte lejen "under hensyntagen til at de enkelte lejere af lejemålene også er anpartshavere i Ejendomsselskabet […], således at lejerne indirekte ejer og har ret til at bebo deres respektive lejligheder".

Det gøres derfor gældende, at den månedlige leje udgør 3.366,44 kr. for lejlighederne på 82 m² og 2.463,25 for lejlighederne på 60 m² i indkomståret 2014/2015.

For indkomståret 2015/2016 gøres det gældende, at den månedlige leje udgør 3.029,35 kr. for lejlighederne på 82 m² og 2.216,60 for lejlighederne på 60 m².

Det gøres gældende, at garagelejen udgør 75 kr. pr. måned i indkomståret 2014/2015 og indkomståret 2015/2016.

De subsidiære påstande er nedlagt i overensstemmelse med, at lejen fastsættes i overensstemmelse med den af skønsmanden fastsatte omkostningsbestemte leje. Herved skal der foretages en forhøjelse af henholdsvis selskabets og de enkelte anpartshaveres indkomst, men forhøjelsen skal være mindre end de foretagne forhøjelser.

Såfremt Landsskatteretten finder, at lejen skal fastsættes til den markedsmæssige leje, hvorved forstås den leje, der kan opnås ved udleje til en tredjemand, så gøres det gældende, at skønsmandens vurdering i spørgsmål IA skal tilsidesættes.

Skønsmanden har fundet, at lejen for boliglejemål af denne type, beliggenhed og kvalitet vurderes til at have en markedsmæssig leje på 600 kr. pr. m². Den månedlige leje udgør derfor 4.100 kr. for lejlighederne på 82 m² og 3.000 kr for lejlighederne på 60 m² i indkomståret 2014/2015 og indkomståret 2015/2016.

Skønsmandens har sammenlignet med lejligheder med tilsvarende beliggenheder og tilsvarende stand. Skønsmandens viden stammer fra vurdering og salg af tilsvarende ejendomme i området.

For så vidt angår garagerne har skønsmanden fastsat lejen ud fra en vurdering af markedslejen for en garage i området. Der er sammenlignet med andre udlejninger af garager i området, og værdien vurderes til at være 225 kr. pr. garage pr. måned. Garager og parkeringspladser med en mere central beliggenhed i By Y1 og med dårligere offentlige parkeringsmuligheder udlejes til en højere værdi.

Det gøres gældende, at skønsmandens vurdering skal tilsidesættes, idet skønnet ikke er underbygget. Skønsmanden har således ikke begrundet sit svar i spørgsmål IA, men alene henvist til skønsmandens viden fra vurderinger og salg af tilsvarende ejendomme i området.

Det gøres således gældende, at markedslejen skal fastsættes skønsmæssigt til et lavere beløb end efter skønsmandens vurdering."

Selskabets repræsentant er den 16. november 2020 kommet med følgende bemærkninger til Skattestyrelsens supplerende udtalelse af 28. oktober 2020:

"AD 1 - HJEMMEL TIL BESKATNING AF FIKSERET LEJE I STATSSKATTELOVENS § 4, LITRA B
Der er ikke kommet nye argumenter i den supplerende udtalelse fra Skattestyrelsen, hvorefter der henvises til klagen, samt vores senere bemærkninger vedrørende dette spørgsmål, nemlig at når der ikke er tale om nærtstående parter, er der ikke hjemmel til at foretage lejefiksering, jf. statsskattelovens § 4, litra b eller dennes analogi. Konsekvensen heraf er, at selskabet og de enkelte anpartshavere ikke skal beskattes af en fikseret leje. Det gøres derfor gældende, at henholdsvis selskabets og de enkelte anpartshaveres skattepligtige indkomster skal nedsættes i overensstemmelse med de principale påstande.

2 AD 2 OG 3 - LEJEN SKAL OPGØRES TIL LEJEN, JF. VEDTÆGTERNE I ANPARTSSELSKABET
Skattestyrelsen har anført, at lejen ikke skal opgøres til den omkostningsbestemte leje, idet ejendommen ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje. Skattestyrelsen kan heller ikke tilslutte sig, at lejen skal opgøres i overensstemmelse med vedtægterne i anpartsselskabet, således at lejen svarer til det løbende omkostningsniveau i ejendommen.

Det gøres i den forbindelse gældende, at der i en situation som denne, hvor en række anpartshavere indirekte ejer hver deres lejlighed gennem et anpartsselskab, ikke er tale om en almindelig udlejningssituation, hvorfor lejen skal fastsættes på anden vis.

Parterne er ikke bundet af de civilretlige regler for fastsættelse af lejeomkostningerne, idet lejen er fastsat ud fra det løbende omkostningsniveau i forbindelse med ejendommen. I nærværende sag er der tale om en mindre ejendom med seks lejligheder. Der kunne i princippet have været tale om en stor ejendom med eksempelvis 50-100 lejligheder. Antallet af lejemål ville imidlertid ikke ændre på den måde lejen fastsættes, da formålet med et ejendomsselskab som i nærværende sag ikke er at opnå en stor egenkapital, men derimod blot at sikre, at driften af ejendommen løber rundt, således at de betalte huslejer svarer til det løbende omkostningsniveau i selskabet.

Dette ses også af formålet med Ejendomsanpartsselskabet […], der netop er at eje og drive ejendommen beliggende Adresse Y1. Ejendommen skal tjene til bolig for anpartshaverne i selskabet. Formålet er derimod ikke at opnå en stor egenkapital i selskabet.

Nærværende situation er derfor ikke sammenligneligt med almindelige lejemål, hvorfor de civilretlige regler for fastsættelse af lejeniveauet i sådanne lejemål ikke kan finde anvendelse. Det gøres således fortsat gældende, at såfremt der findes hjemmel til at fiksere en lejeindtægt, så skal lejen fastsættes til dækning af det løbende omkostningsniveau i selskabet.

3 AD 4 - SKØNSMANDENS VURDERING AF MARKEDSLEJEN SKAL TILSIDESÆTTES
Såfremt der findes hjemmel til at fiksere en lejeindtægt og lejen fastsættes højere end til dækning af det løbende omkostningsniveau i selskabet, så vil der stadig ikke være skønsmandens vurdering af markedslejen, som skal anvendes.

Som Skattestyrelsen anfører, så har skønsmanden ansat markedslejen som "den markedsmæssige lovlige leje" (…) " det som i markedet er kendt som ’det lejedes værdi, jf. Lejelovens § 47". Der er flere problemer hermed.

For det første har skønsmanden ikke underbygget sit sammenligningsgrundlaget, hvorfor der ikke kan ligges vægt på skønsmandens vurdering af markedslejen.

For det andet, så er ejendommen beliggende i en reguleret kommune, og ejendommen har seks lejemål. For disse ejendomme, også kaldet "småejendomme" gælder, at de ikke direkte er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Der kan som udgangspunkt frit aftales en husleje mellem udlejer og lejer. Denne frie aftaleret for små ejendomme er dog begrænset af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A "Huslejeregulering for mindre ejendomme".

Det fremgår af Boligreguleringslovens § 29c, at

"For ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje."

Det fremgår altså af bestemmelsen, at lejen i småejendomme ikke væsentlig kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold. Dette fremgår også, som skattestyrelsen selv anfører øverst på side 4, af den juridiske vejledning C.H.3.2.2.1. Det må dog pointeres, at de tilsvarende lejeforhold, som der skal sammenlignes med, er lejeforhold omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapital II-IV og hvor lejen er reguleret af boligreguleringslovens § 7. Huslejen skal vurderes efter princippet om "det lejdes regulerede værdi", hvilket sker ved en sammenligning med lejen for tilsvarende lejemål i ejendomme med mindst syv lejemål, der har beregnet en omkostningsbestemt huslejefastsættelse.

Huslejen må ikke væsentligt (ca. 10 %) overstige en omkostningsbestemt husleje, ellers ville lejerne være berettiget til at få nedsat huslejen. Der er ikke taget hensyn hertil i forhold til skønsmandens vurdering af markedslejen, hvorfor den skal tilsidesættes.

Skattestyrelsen anfører, at 

"Lejen skal ved opgørelsen af skatte- og udlodningspligtig indkomst opgøres efter den markedsmæssige lovlige leje, jf. SL § 4b, stk. 1, og LL § 16A, stk. 1 og stk. 2, nr. 1."

Dette bestrides på baggrund af ovenstående. Skønsmandens vurdering af markedslejen bør tilsidesættes ikke kun på grund af den manglende underbygning af skønsmandens tilsvarende lejeforhold, men også på grund af, at en sådan "markedsmæssig" værdiansættelse vil væsentligt overstige en omkostningsbestemt leje, og dermed medføre en berettiget nedsættelse af huslejen for lejerne efter Boligreguleringslovens § 29c.

Lejen skal derfor ikke opgøres efter den markedsmæssige lovlige leje, hvorefter skønsmandens vurdering af markedslejen skal tilsidesættes."

Selskabets repræsentant er den 27. januar 2021 kommet med følgende bemærkninger til Skattestyrelsens supplerende udtalelse af 11. december 2020:

"Skattestyrelsens supplerende udtalelse af ændrer ikke de allerede fremsatte påstande og argumenter.

Det gøres således stadig subsidiært gældende, at lejen skal fastsættes til den omkostningsbestemte leje, som fastslået af skønsmanden i syns- og skønserklæringen af 17. august 2020. Skønsmanden er netop bedt om at tage højde for, at der ikke er tale om udlejning til tredjemand, og dermed fastsætte lejen "under hensyntagen til at de enkelte lejere af lejemålene også er anpartshavere i Ejendomsselskabet […], således at lejerne indirekte ejer og har ret til at bebo deres respektive lejligheder".

Såfremt Landsskatteretten finder, at lejen skal fastsættes til den markedsmæssige leje, hvorved forstås den leje, der kan opnås ved udleje til en tredjemand, så gøres det stadig gældende, at skønsmandens vurdering i spørgsmål IA skal tilsidesættes.

Der bemærkes, at det fremgår af mailen fra 4. december 2020 fra medarbejderen i Huslejenævnet i By Y1 Kommune, at

"Derudover skal lejen i de store ejendomme være reguleret efter boligreguleringslovens § 7. Dvs. at der skal være varslet en lejestigning efter § 7. De lejemål ser vi sjældent - og en del udlejere undlader det, da de synes det er for bøvlet - Som du kan se af afgørelserne er det også lejerne der har indbragt sagerne. Nævnet ved derfor ikke om der ligger en varsling bag. Så helt hardcore juridisk kan de ikke bruge som direkte sammenligningslejemål på grund af dette, men de kan tjene til inspiration, da det jo trods alt er en stor ejendom, som der er regnet et budget på."

Der er således ikke tale om lejemål, som kan bruges til sammenlignelige lejemål. Skattestyrelsens udtalelse ændrer derfor ikke på, hvorfor skønsmandens vurdering af markedslejen skal tilsidesættes.

Skønnet ikke er underbygget, og der er ikke i skønnet vedr. markedslejen har taget hensyn til, at "det lejedes værdi" ikke væsentlig må overstige en omkostningsbestemt husleje. Skønsmanden har således ikke begrundet sit svar i spørgsmål IA, men alene henvist til skønsmandens viden fra vurderinger og salg af tilsvarende ejendomme i området, hvilket ikke er en underbygning. Særlig når der ikke tages hensyn til indvirkningen af boligreguleringslovens § 29c på den korrekte leje ved skønsmandens markedsleje.

Det gøres derfor stadig gældende, at markedslejen skal fastsættes skønsmæssigt til et lavere beløb end efter skønsmandens vurdering."

Selskabets repræsentant er den 19. februar 2021 kommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling i personsagerne for selskabets anpartshavere:

" 1. Den civilretlige regulering af retsforholdet
I Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse foretages der to vurderinger, nemlig først en skatteretlig vurdering af, hvorvidt man kan korrigere den aftalte "leje" og dernæst, hvad "lejen" skal fastsættes til.

I tredjesidste afsnit i forslag til afgørelse er der anført følgende:

"Det bemærkes i den forbindelse, at der ikke er tale om en andelsbolig- eller ejerforening, hvorfor der ved selskabets udlejning til anpartshaverne ikke gælder tilsvarende regler." 

Denne præmis er forkert.

Den relation, der er imellem på den ene side Ejendomsanpartsselskabet […], og på den anden side beboerne, er omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, senest lovbekendtgjort som nr. 1281 af 28. august 2020. Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber benævnes i det følgende som ABFL.

Ifølge ABFL § 1 a gælder følgende:

"Denne lov finder anvendelse på boligfællesskaber, hvorved forstås andelsboligforeninger, boligaktieselskaber, boliganpartsselskaber, boligsamejer, boliginteressentskaber, boligkommanditselskaber og andre selskaber, foreninger og fællesskaber, hvor der til deltagelse er knyttet brugsret til en beboelseslejlighed." 

Som det fremgår af opregningen i ABFL § 1 a, er det både selvstændige skattesubjekter og transparente skattesubjekter, der er omfattet af den pågældende lov.

Ejendomsanpartsselskabet […] er et anpartsselskab. I ABFL § 8, 2. pkt., er et boliganpartsselskab defineret som: "et anpartsselskab, hvor der til en anpart er knyttet brugsret til en beboelseslejlighed i selskabets ejendom." 

I sagen er der som bilag 4 fremlagt ejerbog, og som bilag 5 vedtægt for Ejendomsanpartsselskabet […]. Af vedtægten punkt 3 fremgår det, at der er en kapital på 132.000 kr. fordelt på 6 anpartshavere. Af vedtægtens punkt 4 fremgår det, at hver enkelt af de 6 anparter har en tilknyttet ret til at bebo en bestemt lejlighed i selskabets ejendom. Det følger herefter af ABFL § 1 a, jf. § 8, at Ejendomsanpartsselskabet […] er omfattet af ABFL kapitel III, §§ 8-11 a, med de henvisninger, der nu er heri.

Når det derfor i Skatteankenævnets udkast til afgørelse anføres, at de regler, der gælder for andelsbolig og ejerforeninger, ikke gælder, er dette forkert. Allerede af den grund er hele udkastet til afgørelse bygget op ud fra en forkert synsvinkel.

Det bemærkes herudover, at det følger af ABFL § 1, stk. 1, 1. pkt., at loven finder anvendelse på ejendomme til helårsbeboelse med flere end to beboelseslejligheder. I denne sag foreligger der 6 beboelseslejligheder, hvorfor dette kriterium er opfyldt.

Loven er præceptiv, altså ufravigelig. Man kan ikke lave en konstruktion, hvor man undgår af blive fanget af lovreguleringen. Dette for, at man har opstillet en række værnsregler, herunder især værnsregler for dem, der nu bor i den pågældende ejendom, og til hvilken pris der kan ske overdragelse.

Forinden man kan foretage en skatteretlig vurdering af relationen mellem på den ene side Ejendomsanpartsselskabet […], og på den anden side de enkelte ejere, må man altså civilretligt rubricere forholdet. Med afsæt i den civilretlige rubricering kan man herefter foretage en skatteretlig vurdering.

2. Betydningen af at være omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

ABFL kapitel III har følgende indhold:

"§ 8
Ved et boligaktieselskab forstås i denne lov et aktieselskab, hvor der til en aktie er knyttet brugsret til en beboelseslejlighed i selskabets ejendom. Ved et boliganpartsselskab forstås et anpartsselskab, hvor der til en anpart er knyttet brugsret til en beboelseslejlighed i selskabets ejendom.
§ 9
Ved overdragelse af en ejendom til et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab finder reglerne i § 2, stk. 2-4, samt § 3 tilsvarende anvendelse.
Stk. 2. Ved finansiering af en aktionærs eller en anpartshavers indskud i selskabet finder reglen i § 2, stk. 5 og 6, tilsvarende anvendelse.
§ 10
Ejere af aktier eller anparter i selskaber som nævnt i § 8 må kun overdrage dem samlet og kun til en enkelt erhverver.
Stk. 2. Reglen i stk. 1 omfatter ikke overdragelse af en aktie eller en anpart i et selskab, der enten har mindst halvdelen af boligtagerne i ejendommen som aktionærer eller anpartshavere, eller hvis erhvervelse af ejendommen er anmeldt til tinglysning inden den 13. februar 1976 og overdragelsen sker til en lejer af en beboelseslejlighed i ejendommen, som mindst 1 år forud for aftalen har opnået en varig lejeaftale om lejligheden, og som siden har boet i ejendommen.
§ 11
Om overdragelse af en aktie i et boligaktieselskab eller en anpart i et boliganpartsselskab gælder reglerne i §§ 5 og 6 tilsvarende.
§ 11 a
Bestemmelserne i §§ 4 a, 6 a, 6 b og 7 a finder tilsvarende anvendelse på de i dette kapitel nævnte boligaktieselskaber og lignende." 

ABFL § 8 er den definitorisk bestemmelse. ABFL § 9 regulerer erhvervelse af en pågældende ejendom og finansieringen af indskuddet. ABFL § 10 regulerer overdragelse af den enkelte andel. ABFL § 11 har en henvisning til §§ 5 og 6 om overdragelse af en andel. Det følger af bestemmelsen, at de pågældende regler finder tilsvarende anvendelse. ABFL § 11 a har også en krydshenvisning til §§ 4 a, 6 a, 6 b og 7 a, hvor det angives, at disse finder tilsvarende anvendelse.

Navnlig krydshenvisningen i ABFL § 11, der henviser til §§ 5 og 6, er centrale.

ABFL § 5 regulerer maksimalprisprincippet. Prisen på en andel og dermed en anpart i Ejendomsanpartsselskabet […] må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringen i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelig kan betinge. Der er herefter nærmere i ABFL § 5 lavet en regulering af, hvordan dette opgøres. Dels indeholder regelsættet regler om, hvordan ejendommen værdiansættes og eventuelt tillægges forbedringer og dels følger det af ABFL § 5, stk. 5, at prioritetsgæld fratrækkes.

Da regelsættet er præceptivt, betyder det også, at man ikke frit kan fastsætte en pris for sin andel. Det fremgår bl.a. af ABFL § 6, stk. 5, som også gælder for parterne i denne sag, at en erhverver skal godkendes af bestyrelsen. Af ABFL § 6, stk. 6, fremgår det også, at bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat, og en eventuel overpris tilbagebetales, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt.

Ejendomsanpartsselskabet […] er altså undergivet præceptiv lovgivning om, hvordan man værdiansætter ejerandele. Dette gælder også, uanset hvad der måtte være anført i vedtægterne, da det præceptive regelsæt i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber naturligvis er gældende over selskabets vedtægter.

Af ABFL § 7 fremgår det, at boligministeren udarbejder en vejledende normalvedtægt for en andelsboligforening. Denne vedlægges som bilag 12. Det fremgår af normalvedtægtens § 21, nr. 4, at det er et fast punkt på generalforsamlingen, at der forelægges drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om ændring af boligafgiften. Boligafgiften er altså en generalforsamlingsbeslutning ifølge normalvedtægten. Det bemærkes, at normalvedtægten alene er vejledende, jf. ABFL § 7, stk. 1.

Ifølge de fremlagte vedtægter for Ejendomsanpartsselskabet […] følger det af punkt 7, at "boligafgifterne og lejligheden fastsættes således, at de indbyrdes står i forhold til den enkelte lejligheds værdi, og således at selskabets årlige indtægter er tilstrækkelige til at afholde løbende driftsudgifter, betale afdrag på prioriteter og foretage passende henlæggelser til hovedistandsættelser". 

Det deri anførte er i overensstemmelse med de principper, der gælder i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Helt generelt for andelsboligforeninger og boliganpartsselskaber er der en helt naturlig sammenhæng mellem på den ene side det lovfæstede princip om, hvad man maksimalt må tage for en andel i selskabet, og på den anden side, hvilken boligafgift man betaler.

Hvis man skal følge SKATs afgørelse i denne sag, og Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse i denne sag, vil samtlige andelsboligforeninger, boligaktieselskaber og boliganpartsselskaber skulle fastsætte boligafgiften til den leje, som en uafhængig tredjemand vil give. Der er altså ikke nogen sammenhæng mellem på den ene side, hvad man giver for en andel i det pågældende selskab, og den boligafgift man kan fastsætte. Dette er forkert.

Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber bygger nemlig på det princip, at der er en tæt sammenhæng imellem på den ene side den maksimale pris, man kan få for en andel, og på den anden side den boligafgift, man betaler. Hvis man har en andelsboligforening, som ingen gæld har, vil andelen i den pågældende forening koste meget. Dette modsvares naturligvis af, at boligafgiften er ganske beskeden, da der alene skal sættes penge af til løbende vedligeholdelse. Er der omvendt tale om en andelsboligforening, hvor gældsprocenten er rigtig høj, og der er mange renter og afdragsforpligtelser, vil andelsboligbeviset blive fastsat til en meget lav værdi. Dette vil modsvares af, at boligafgiften vil være en høj værdi. Denne sammenhæng er ganske fundamental for de retssubjekter, der er omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

I såvel SKATs afgørelse som i Skatteankestyrelsens udkast til afgørelse er der endvidere henvist til reglerne i lejeloven. Reglerne i lejeloven finder ikke anvendelse på andelsboligforeninger. Reglerne i lejeloven finder anvendelse på situationer, hvor en person ejer en ejendom og udlejer til en eller en flerhed af andre personer. Dette følger f.eks. modsætningsvis af ABFL § 4, stk. 3-9. Der er her en regulering af, hvad der sker, hvis andelsboligforeningens ejendom erhverves på tvangsauktion eller ved konkurs. I så fald gælder lejelovens regelsæt. Modsætningsvis betyder det også, at lejelovens regelsæt er irrelevant i denne sag, jf. nærmere i pkt. 3.

Konsekvensen af, at Ejendomsanpartsselskabet […] er omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber er, at en overdragelse af anparter i selskabet er undergivet de begrænsninger, der er i loven. Endvidere betyder det, at lejelovens regler ikke finder anvendelse. Endelig betyder det, at fastsættelse af boligafgiften er undergivet selskabets beføjelse, og at denne beføjelse helt naturligt udnyttes derhen, at den sættes så lavt som muligt, da der er denne tætte sammenhæng imellem anparternes værdi og boligafgiften.

Hvis man lægger SKATs og Skatteankestyrelsens udkast til afgørelse til grund, vil det betyde, at man altid skal betale en høj boligafgift, altså den markedskonforme efter lejelovens regler i skattemæssig henseende i et hvilken som helst boliganpartsselskab eller andelsboligforening. Dette er i strid med lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber og derfor præceptiv lovgivning og kan ikke tiltrædes.

3. Der betales ikke leje for at bo i Ejendomsanpartsselskabet […]

Civilretligt betaler man leje i lejeforhold. Er der indgået en lejeaftale mellem en udlejer og en lejer betales der leje. Det følger f.eks. af lejeloven, at loven gælder for leje, herunder fremleje af et hus eller husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v.

Den fundamentale afgrænsning af lejeloven følger af, at loven gælder for "leje".

Leje forudsætter pr. definition, at der betales vederlag for en brugsret. I Karnovs note til begrebet "leje" er private andelsboligforeninger behandlet direkte under overskriften "lejeforhold kontra (med-) ejerrådighed". Der er her anført følgende:

"Naturligvis er ikke ethvert brug af hus eller husrum, der koster brugeren penge, et lejeforhold. Sædvanlige ejerboliger (f.eks. parcelhuse og ejerlejligheder) falder klart uden for begrebet leje. Det samme gælder - som nærmere er begrundet nedenfor - forskellige former for boligfællesskaber, især anpartsboliger (sameje) boliginteressentskaber, boligaktieselskaber og boligkommanditselskaber og "private" andelsboligforeninger. Disse brugsforhold falder som nævnt alle uden for lovens direkte anvendelsesområde."

Fra praksis kan f.eks. henvises til U 2011.1505 Ø. Retsforholdet mellem medlemmerne af et boligselskab og selskabet var ikke reguleret af lejeloven, da selskabet efter en samlet vurdering måde sidestilles med de boligfællesskaber, der er omfattet af andelsboligloven. Retsforholdet var dermed heller ikke omfattet af boligreguleringsloven, hvorfor der ikke skulle ske henlæggelser i medfør af denne lovs §§ 18 og 18 b.

Den civilretlige rubricering af Ejendomsanpartsselskabet […] under lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber medfører, at hverken lejeloven eller lov om boligregulering på nogen måde finder anvendelse i forholdet mellem på den ene side selskabet og på den anden side den, der beror ejendommen i selskabet.

4. Kan de skatteretlige regler have forrang frem for lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber?

For at kunne vurdere noget skatteretligt, skal man altså indledningsvis rubricere de civilretlige forhold. Dette er gjort under punkt 1, 2 og 3.

Når dette er sagt, findes der rundt omkring i skattelovgivningen særlige regler, der normerer værdiansættelse af forskellige goder, uanset hvad en handelsværdi muligvis er. Ligningslovens (LL) § 16, stk. 9, er et udmærket eksempel. Denne bestemmelse normerer værdiansættelsen af leje for en helårsbolig i et selskab over for en person, der har væsentlig indflydelse på egen aflønning. Lejestørrelsen er her fuldstændig uafhængig af, hvad den markedskonforme leje er, men er fastsat selvstændigt med hjemmel i en skattebestemmelse.

I hverken SKATs afgørelse eller Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse er der henvist til nogen særlig lovbestemmelse. Der synes derimod at være enighed om, at LL § 2 ikke finder anvendelse, da der ikke er indgået nogen aftale om fælles bestemmende indflydelse mellem kapitalejerne i selskabet.

Det er korrekt, at der i SL § 4 b er en hjemmel til at foretage lejefiksering. Den første principielle dom er SKM2002.547.HR, der angiver, at der er en tilstrækkelig hjemmel, hvis man har overladt benyttelse af ejendommen "til en slægtning eller en anden nærtstående person". Den pågældende dom og SL § 4 b er den helt overordnede og generelle regulering af reglerne for indkomstopgørelsen. Der er altså ikke tale om nogen specialregulering, men en regulering, der har over 100 år på bagen.

En sådan generel regel kan ikke slå igennem over for den civilretlige regulering i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Her må der stilles krav om en specifik hjemmel, hvis man skatteretligt skal kunne normere fastsættelse af boligafgifter i retssubjekter omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, der er forskellige fra det, som lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber angiver. SL § 4 b kan på ingen måde i en sådan situation udgøre et tilstrækkeligt hjemmelsmæssigt grundlag for dette.

Det anførte hænger utvivlsomt også sammen med, at der jo rent faktisk intet praksis om lejefiksering i andelsboligforeninger eller boliganpartsselskaber omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Den manglende praksis hænger kort og godt sammen med, at der ikke er hjemmel til at fastsætte en boligafgift.

Hvis Skatteankestyrelsens udkast til afgørelse skal stå til troende, er det en meget principiel afgørelse, som rokker ved grundlaget for såvel lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt skattelovgivningen i øvrigt.

Det er korrekt, at der uden for LL § 2 er hjemmel til at fastsætte en objektiv leje inden for den standard, som Højesteret har indført i SKM2002.547.HR og efterfølgende højesteretsdomme. Der er imidlertid ikke tale om et generelt hjemmelsgrundlag, men et krav om, at der skal foreligge interesseforbundne parter.

I Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse lægges der op til følgende:

"Landsskatteretten finder i den forbindelse, at statsskattelovens § 4, litra b, i et tilfælde som det foreliggende, indeholder tilstrækkelig hjemmel til at foretage lejefiksering. Herved er der lagt vægt på, at den betalte leje alt andet lige må antages at være fastsat på baggrund af parternes konkrete interessesammenfald." 

Det bestrides, at SL § 4 b udgør nogen tilstrækkelig hjemmel i en situation som den foreliggende. Det er ikke korrekt, at lejen er fastsat på baggrund af parternes interessesammenfald. Det er imidlertid et interessesammenfald, der findes i alle andelsboligforeninger og retssubjekter i øvrigt omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

I en sådan situation, hvor der er tale om en detaljeret civilretlig regulering er der et skærpet krav til den skattemæssige hjemmel, hvis man skattemæssigt skal kunne korrigere vilkårene. Dette skærpede hjemmelskrav er ikke opfyldt. Hjemlen kan hverken være tilstrækkelig eller udgøre det nødvendige grundlag med den blotte henvisning til SL § 4 b.

Det bestrides derfor, at der foreligger nogen hjemmel skatteretligt til at foretage korrektion af det aftalte vederlag i en situation som det foreliggende, når retssubjektet Ejendomsanpartsselskabet […] er omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

5. Fastsættelse af boligafgiften

Som en følge af, at forholdet mellem på den ene side Ejendomsanpartsselskabet […], og på den anden side kapitalejerne, ikke er omfattet af hverken lejelovens regler eller boligreguleringslovens regler giver begrebet leje ikke mening. Det, man betaler, er en boligafgift for at udnytte den boligret, man har, da man ejer en andel i selskabet.

I såvel SKATs afgørelse som Skatteankestyrelsen udkast til afgørelse bruges der forholdsvis mange ressourcer på at redegøre for, hvad boligreguleringslovens regelsæt angiver. Dette har ingen betydning for denne sag, da der ikke er tale om leje civilretligt efter boligreguleringslovens regelsæt. Det samme måtte gælde regler i lejeloven. Som det fremgår af redegørelsen ovenfor under punkt 4, finder hverken boligreguleringslovens regler eller lejelovens regler anvendelse.

Retsforholdet er alene undergivet lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber og fastsættelse af boligafgiften er alene et anliggende enten for generalforsamlingen eller bestyrelsen i det pågældende selskab.

6. Syns- og skønsmandens lejefastsættelse

I den pågældende sag har der været afholdt syn og skøns. Syns- og skønsmanden har angivet såvel den omkostningsbestemte leje som markedslejen på det frie udlejningsmarked. Begge dele refererer sig til lejeretlige begreber efter enten boligreguleringsloven eller lejelovens regelsæt. I denne sag er der tale om, at der er fastsat en boligafgift mellem på den ene side selskabet og på den anden side ejerne af selskabet. Da normeringen af boligafgiften ikke er omfattet af hverken lejeloven eller boligreguleringslovens regelsæt, kan de værdier, som syns- og skønsmanden har fastsat, ikke anvendes.

I Skatteankestyrelsens udkast til afgørelse er der konkluderet følgende:

"Ud fra sagens oplysninger anses den af SKATs Ejendomsvurdering samt syns- og skønsmandens ansatte markedsleje at udgøre det lejedes værdi. Den ansatte markedsleje anses endvidere at være i overensstemmelse med de oplysninger, som Huslejenævnet i By Y1 kommune har fremlagt vedrørende ejendomme med over seks lejemål, som er omfattet af omkostningsbestemt leje. Den betalte leje er dermed væsentligt lavere end markedslejen."

Det gentages for god ordens skyld, at der ikke er tale om leje i denne sag, men en boligafgift. Om boligafgiften svarer til, hvad markedslejen udgør, eller hvad den omkostningsbestemte leje udgør, er ligegyldigt, da man sammenligner tingene forskelligt. Havde der været tale om en eneejer af en ejendom, der er udlejet til en række lejere eller blot til sig selv, ville sammenligningen give mening. Det er imidlertid ikke tilfældet. Da Ejendomsanpartsselskabet […] er omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, har man bragt sig fuldstændig uden for lejeloven og boligreguleringslovens regelsæt. Det grundlag, som Skatteankestyrelsen derfor henviser til som grundlag for deres udkast til afgørelse, er forkert.

Den boligafgift, der opkræves i retssubjekter omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber fastsættes som nævnt af generalforsamlingen eller bestyrelsen. Afgiftens størrelse er ikke underlagt andre regelsæt. Man kan derfor på den ene side ikke sammenligne en markedsleje/omkostningsbestemt leje med en boligafgift. Sammenligningen er kort og godt forkert.

De værdier, som syns- og skønsmanden derfor er kommet til, er givetvis korrekte værdier, hvis der havde været tale om et lejeforhold, men dette er ikke tilfældet her.

Hverken syn og skønnet eller det i øvrigt henviste til fra Huslejenævnet i By Y1 Kommune kan hverken udgøre det nødvendige eller tilstrækkelige grundlag for at korrigere den boligafgiftsstørrelse, som der er aftalt i denne sag.

7. Sammenfatning

Sammenfattende gøres det derfor gældende, at forholdet mellem ejerne af Ejendomsanpartsselskabet […] og selskabet er omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Denne konklusion medfører også, at hverken lejelovens regelsæt eller boligreguleringslovens regelsæt anvendes. Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse hviler på det modsatte og må derfor tilsidesættes.

Konsekvenserne af førnævnte konklusion er også, at der ikke er tale om en leje, og at der derfor ikke kan bruges regler om leje, f.eks. SL § 4 b. SL § 4 b vedrører kun lejeforhold - ikke en boligafgift i et retssubjekt omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Hvis man skulle have en skattebestemmelse, der normerede størrelse af, hvilken boligafgift der skulle fastsættes i et retssubjekt omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, krævede dette en specifik og detaljeret regel. En sådan regel findes der ikke.

Det gøres derfor gældende, at der på ingen måde er hjemmel til at foretage en korrektion af den boligafgift, der er aftale i denne sag.

Det gennemførte syn og skøn og de værdier, der er fremkommet her omkring markedsleje og omkostningsbestemt leje, samt henvisningen til forskellige afgørelser fra Huslejeankenævnet i By Y1 Kommune, hvor man i øvrigt overhovedet ikke kan se, hvilke lejligheder der er tale om, altså de er på ingen måde nødvendigvis sammenlignelige med noget i denne sag, kan ikke føre til andet resultat. Der skal derfor gives medhold i den nedlagte principale påstand om, at indkomsterne skal nedsættes til det selvangivne.

Denne sag er utvivlsomt principiel, da der ikke findes andre sager, hvor man skatteretligt korrigere en boligafgift i et retssubjekt omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Der deltager i alt 8 parter i sagen. Jeg skal anmode om, at der berammes et retsmøde med Landsskatterettens medlemmer. Jeg skal endvidere anmode om, at der grundet sagens principielle karakter og det forhold, at der deltager 8 parter, afsættes dobbelt tid, altså 1½ time til det pågældende retsmøde."

Selskabets repræsentant er den 10. maj 2021 kommet med følgende bemærkninger til Skattestyrelsens supplerende udtalelse af 16. april 2021:

"Skattestyrelsen anfører, at selskabet Ejendomsanpartsselskabet […] civilretligt er et anpartsselskab og ikke en andelsboligforening. Dette er overordnet set korrekt, men ændrer ikke ved, at selskaber er omfattet af lov om andelsboligforeninger. Ifølge lov om andelsboligforeningers § 8 er et boliganpartsselskab defineret som et anpartsselskab, hvor der til en anpart er knyttet brugsret til en beboelseslejlighed i selskabets ejendom. I lovens kapitel III, § § 8-11 a, er der dels fastsat regler om, hvilken værdi en anpart må overdrages til og fastsat rammer for, at en del af reglerne for andelsboliger også finder anvendelse for et boliganpartsselskab. Den civilretlige regulering for et boliganpartsselskab og en andelsboligforening er derfor tilnærmelsesvis den samme regulering.

Skattestyrelsen gør endvidere gældende, at to ældre afgørelser fra henholdsvis 1960 og 1967 støtter deres synspunkt. Dette kan ikke tiltrædes. Lov om andelsboligforeninger er fra 1979 og er kommet efterfølgende den gamle praksis. De to gamle afgørelser, som der derfor henvises til, har ikke nogen betydning for denne sag.

Jeg skal i øvrigt henholde mig til det anførte i mit indlæg af 19. februar 2021. Det gøres fortsat gældende, at der ikke er den nødvendige hjemmel til at fiksere nogen form for indkomst i Ejendomsanpartsselskabet […]."

Selskabets repræsentant er den 28. juni 2021 kommet med følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse af 1. juni 2021:

"(…)
Der skal generelt henholdes til det anførte i både klagen og de efterfølgende indlæg. Det gøres fortsat gældende, at der ikke er den nødvendige hjemmel til at fiksere nogen form for indkomst i Ejendomsanpartsselskabet […].

Skatteankestyrelsen anfører, at

"Det bemærkes i den forbindelse, at der ikke er tale om en andelsbolig- eller ejerforening, hvorfor der ved selskabets udlejning til anpartshaverne ikke gælder tilsvarende regler. " 

Dette bestrides. Det fremgår direkte af lov om andelsboligforeningers § 1a, at 

"Denne lov finder anvendelse på boligfællesskaber, hvorved forstås andelsboligforeninger, boligaktieselskaber, boliganpartsselskaber, boligsamejer, boliginteressentskaber, boligkommanditselskaber og andre selskaber, foreninger og fællesskaber, hvor der til deltagelse er knyttet brugsret til en beboelseslejlighed." 

Det fremgår også af lov om andelsboligforeningers § 8, at et boliganpartsselskab er defineret som et anpartsselskab, hvor der til en anpart er knyttet brugsret til en beboelseslejlighed i selskabets ejendom. I lovens kapitel III, § § 8-11 a, er der dels fastsat regler om, hvilken værdi en anpart må overdrages til og fastsat rammer for, at en del af reglerne for andelsboliger også finder anvendelse for et boliganpartsselskab. Den civilretlige regulering for et boliganpartsselskab og en andelsboligforening er derfor tilnærmelsesvis den samme regulering.

Det har ydermere været fast praksis i SD-cirkulære og ligningsvejledningen, at boliganpartsselskaber behandles på samme måde som andelsboligforeninger, jf. Cirkulære 1983-12-29 nr. 18443 (vedlagt som bilag 13) og ligningsvejledningen 2011-1 S.F.2.2.2 (vedlagt som bilag 14).

Det fremgår bl.a. at cirkulære 2000-10-23 nr. 165, punkt 2 (vedlagt som bilag 15), at

"Ved kendelse af 10. november 1999 ændrede Landsskatteretten Ligningsrådets bindende forhåndsbesked af 8. september 1998 vedrørende spørgsmålet, om en skatteyder, der var medlem af en andelsboligforening, skulle beskattes af lav boligafgift i henhold til SD-cirkulære 1982-2. 

Skatteyderen ønskede i forbindelse med omdannelse af et boligselskab til en andelsboligforening at indskyde et i forbindelse med omdannelsen udstedt gældsbrev i andelsforeningen. Gældsbrevet ophørte herved ved modregning. 

Ligningsrådet fandt, at medlemmerne i andelsforeningen, som følge af det ekstraordinært store indskud i form af gældsbrevet, var skattepligtige af lav boligafgift i henhold til ovennævnte cirkulære. 

Landsskatteretten fandt, at der ikke i det foreliggende tilfælde var hjemmel i statsskattelovens § 4 b eller lovgivningen i øvrigt til beskatning af lav boligafgift."

Det fremgår af cirkulærets punkt 8, at det finder tilsvarende anvendelse på aktionærer og anpartshavere i boligaktieselskaber og boliganpartsselskaber.

Det fremgår direkte af det nævnte S.F.2.2.2 i ligningsvejledning 2011-1, at

"Indehavere af aktielejligheder og medlemmer af andelsboligforeninger, der bebor en af selskabets/foreningens lejligheder, er ikke - således som tilfældet med ejerlejlighedsejere -ejere af lejligheden. Lejeværdien af boligen skal derfor ikke medregnes ved indkomstopgørelsen, ligesom udgifter vedrørende lejligheden ikke kan fratrækkes."

Det bestrides derfor, at det kan udledes af praksis, at der skulle være hjemmel i statsskattelovens § 4, litra b til en fiksering af lejen.

Dette medfører også, at følgende anførte af Skatteankestyrelsen,

"Det er Landsskatterettens opfattelse, at det er den objektive lejeværdi, som selskabet ville kunne have opnået ved udlejning til en tredjemand uden tilknytning til selskabet, dvs. markedsleje, der skal danne grundlag for den skattemæssige ansættelse af lejeværdien. Landsskatteretten finder i den forbindelse, at statsskattelovens § 4, litra b, i et tilfælde som det foreliggende, indeholder tilstrækkelig hjemmel til at foretage lejefiksering. Herved er der lagt vægt på, at den betalte leje alt andet lige må antages at være fastsat på baggrund af parternes konkrete interessesammenfald." 

ikke kan anses for at være korrekt i forhold til Landsskatterettens tidligere praksis mv. vedrørende boligafgift i boliganpartsselskaber. Det bestrides desuden, at en markedsleje skulle danne grundlag for den skattemæssige ansættelse af lejeværdien. Boligafgiften fastsættes af generalforsamlingen eller bestyrelsen, og så længe denne omfatter selskabets driftsomkostninger, jf. Cirkulære 1983-12-29 nr. 18443 og Cirkulære 1982-10-08 nr. 18439 (vedlagt som bilag 16).

Det gøres derfor fortsat gældende, at der ikke er den nødvendige hjemmel til at fiksere nogen form for indkomst i Ejendomsanpartsselskabet […], eller hos kapitalejerne."

Retsmøde
Repræsentanten gennemgik sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg og det materiale, der blev udleveret på retsmødet. Der blev i den forbindelse ikke fremlagt noget nyt.

Skattestyrelsen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at afgørelsen fastholdes.

Landsskatterettens afgørelse
Et indregistreret anpartsselskab er skattepligtigt i henhold til selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 1.

I henhold til selskabsskattelovens § 8 opgøres den skattepligtige indkomst efter skattelovgivningens almindelige regler, for så vidt de er anvendelige på de af loven omhandlede selskaber og foreninger mv.

Al indkomst er som udgangspunkt skattepligtig, jf. statsskattelovens § 4.

Af statsskattelovens § 4, litra b, fremgår følgende:

"Som skattepligtig indkomst betragtes med de i det følgende fastsatte undtagelser og begrænsninger den skattepligtiges samlede årsindtægter, hvad enten de hidrører her fra landet eller ikke, bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi, således f.eks:

(…)

b) af bortforpagtning, bortfæstning eller udleje af rørligt og urørligt gods, såvel som af vederlagsfri benyttelse af andres rørlige eller urørlige gods. Lejeværdien af bolig i den skattepligtiges egen ejendom beregnes som indtægt for ham, hvad enten han har gjort brug af sin beboelsesret eller ej; værdien ansættes til det beløb som ved udleje kunne opnås i leje af vedkommende ejendom eller lejlighed, dog af den, når særlige forhold måtte gøre denne målestok mindre egnet, kan ansættes skønsmæssigt;"

Det følger af ligningslovens § 2, stk. 1, at skattepligtige der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Landsskatteretten finder, at der hverken i ligningslovens § 2 eller statsskattelovens § 4, litra b, er grundlag for at beskatte selskabet og anpartshaverne af en fikseret leje svarende til forskellen mellem den betalte boligafgift og den leje, der ville være betalt efter lejelovgivningen for en lejlighed i en udlejningsejendom.  

Landsskatteretten har lagt til grund, at det pågældende anpartsselskab er omfattet af lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, hvorfor lejeloven eller lov om midlertidig regulering af boligforholdene ikke finder anvendelse. Der kan derfor ikke være tale om, at man skatteretligt kan kræve, at der betales en husleje bedømt efter disse regler.

Der er ikke oplyst forhold, der kan begrunde, at boligafgiften bedømt for andelsboliger og andre boligfællesskaber kan anses for at være for lav, og at der er grundlag for at korrigere den.

Den pågældende forhøjelse nedsættes herefter til 0 kr.