Indhold

Dette afsnit beskriver de særlige skatte- og afgiftskrav mv., der er rettet mod fast ejendom, og som er tillagt fortrinsret.

Afsnittet indeholder:

• Hvad er fortrinsret?
• Tidsbegrænsning af fortrinsretten
• Prioritetsorden
• Skatter og afgifter
• Ejendommens forsyning og dens forbindelse med omverdenen
• Ejendomsskat og andre krav på ejendomsskattebilletten
• Oversigt over krav rettet mod fast ejendom, der er tillagt fortrinsret
• Krav rettet mod fast ejendom, der ikke er tillagt fortrinsret
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Hvad er fortrinsret?

En række skatte- og afgiftskrav mv. rettet mod fast ejendom er tillagt fortrinsret. Det betyder, at kravet hæfter på den faste ejendom uden tinglysning og forud for al anden pantegæld. Fortrinsretten fremgår af § 4 i lov nr. 1075 af 30. september 2014 om tinglysning (tinglysningsloven) og af en række særlove.

Denne fortrinsret gælder også gebyrer, der vedrører et fortrinsberettiget krav, også selv om selve hovedkravet er betalt. Se SKM2013.540.BR.

Derudover har de enkelte skatte- og afgiftskrav også fortrinsret forud for ældre tinglyste rettigheder, hvilket bl.a. er begrundet i:

• Skattemæssige hensyn
• At de foranstaltninger, der nævnes i tinglysningslovens § 4, stk. 2, normalt tilføjer ejendommen en værdiforøgelse, der kommer alle rettighedshavere til gode. Derfor skal den offentlige myndighed, der tilføjer værdiforøgelsen, have fortrinsret for sine udgifter til denne værdiforøgelse.

Bemærk

Fortrinsretten kan gøres gældende overfor den til enhver tid tinglyste ejer af en fast ejendom eller af brugeren, såfremt brugeren ifølge gældende lov skal udrede skatterne af ejendommen. Se § 29 i lov nr. 1463 af 6. oktober 2020 om kommunal ejendomsskat (kommunal ejendomsskatteloven). Fortrinsretten på den faste ejendom bevares i to år og tre måneder, såfremt nedenstående betingelser herfor er opfyldt, uanset om ejendommen sælges i fri handel, i forbindelse med en tvangsauktion eller af et konkursbo. Se forordning nr. 18026 af 8. juli 1840 § 2 (amtstueforordningen)(som ændret ved § 3, nr. 1 i lov nr. 333 af 18. juni 1969) og SKM2013.377.VLR. 

Tidsbegrænsning af fortrinsretten

Fortrinsretten bevares:

• I to år fra det tidspunkt, hvor kravet forfaldt til betaling
• Hvis gældsposterne senest tre måneder efter toårsfristens udløb beordres til inddrivelse og fogedforretningen fortsættes forsvarligt. Se også ''Bemærk'' herunder  
• Hvis skyldneren inden fristens udløb (toårsfristen plus tre måneder) er afgået ved døden, eller boet er taget under skiftebehandling.

Restancen betragtes som en simpel fordring, hvis fortrinsretten fortabes

Se § 2 i amtstueforordningen.

§ 2 i amtsstueforordningen vedrører alene bortfald af fortrinsretten og ikke bortfald af panteretten. Se SKM2013.377.VLR.

For brandforsikringspræmier er fortrinsretten begrænset til 1 år. Se § 60 i lov nr 406 af 29. marts 2022 om finansiel virksomhed. Er der inden 1-årsfristens udløb indledt retsforfølgning, som derefter fremmes med den efter forholdene fornødne hurtighed, bevares fortrinsretten. Se UfR 1989.45/3 H.

Bemærk

Kommunale fordringer, der ved deres stiftelse eller senere, hæfter på fast ejendom med fortrinsstillet lovbestemt panteret, og som ikke inden den 2. februar 2017 var overdraget til inddrivelse hos restanceinddrivelsesmyndigheden, inddrives af kommunerne. Se nærmere herom i afsnittet ’’Ejendomsskat og andre krav på ejendomsskattebilletten" nedenfor.

Prioritetsorden

Den indbyrdes prioritetsstilling imellem de fortrinsberettigede krav, som er omfattet af tinglysningslovens § 4 fastlægges efter tinglysningslovens § 4, stk. 3 og amtstueforordningen § 2. Herudover er der i lov om finansiel virksomhed anført, at et forsikringsselskab har panteret for præmie til bygningsbrandforsikring med påløbne renter og andre omkostninger i den forsikrede ejendom, efter ejendomsskat til stat og kommune i 1 år fra forfaldstid. Se § 60 i lov om finansiel virksomhed.

På baggrund af ovennævnte regler kan følgende prioritetsorden opstilles:

1. Bankhæftelsesrenten (umiddelbart sjældent betydning i praksis)
2. Skatter og afgifter til staten
3. Ejendomsskat til kommune
4. Brandforsikringspræmier
5. Andre skatter og afgifter til kommuner samt andre kommunale afgifter. Se tinglysningslovens § 4, stk. 4
6. Ydelser for foranstaltninger omfattet af tinglysningslovens § 4, stk. 2

Skatter og afgifter

Skatter og afgifter til stat og kommune, der hviler på en fast ejendom, samt forsikringsbidrag til statsanerkendte brandforsikringsselskaber, er gyldige mod alle uden tinglysning. Se tinglysningslovens § 4, stk. 1.

Det er begrundet i, at der typisk er tale om krav, som hviler på alle faste ejendomme. Det er så almindeligt forekommende krav, at enhver, der erhverver rettigheder over fast ejendom, bør være forberedt på at disse krav eksisterer.

For at fastslå om en skat eller afgift hviler på en fast ejendom, må man undersøge, om den lov, der hjemler den pågældende skat eller afgift, også indeholder hjemmel for, at det offentlige har pant for skatte- eller afgiftskravet i den faste ejendom. Hvis det er tilfældet, følger det af tinglysningslovens § 4, at kravet har fortrinsret og fritages for tinglysning.

Ejendommens forsyning og dens forbindelse med omverdenen

Det fremgår af tinglysningslovens § 4, stk. 2, at ydelser hidrørende fra foranstaltninger, der tjener til at sikre ejendommens:

• Forsyning med vand, lys, varme og lignende
• Forbindelse med omverdenen og
• Afledning eller fjernelse fra ejendommen af vand eller andet

har gyldighed uden tinglysning.

Det er dog en forudsætning, at de nævnte foranstaltninger er foretaget af det offentlige selv eller efter en bemyndigelse, der er givet af det offentlige.

Fritagelsen for tinglysning og fortrinsret for udgifter til disse foranstaltninger, gælder som udgangspunkt kun vedligeholdelsesudgifter. Som udgangspunkt er hverken anlægsudgifter eller løbende udgifter omfattet af fortrinsretten og fritaget for tinglysning. Disse kan dog have fortrinsret uden tinglysning, hvis det er bestemt i særlovgivningen. Se tinglysningslovens § 4, stk. 4.

Tinglysningslovens § 4 suppleres af en række regler i særlovgivningen. Nedenfor er der indsat et skema, der indeholder en oversigt over krav, der er tillagt fortrinsret på fast ejendom.

Ejendomsskat og andre krav på ejendomsskattebilletten

Ved lov nr. 114 af 31. januar 2017 om ændring af lov om inddrivelse af gæld til det offentlige, lov om fremgangsmåden ved inddrivelse af skatter og afgifter m.v. og lov om kommunal ejendomsskat, er inddrivelsesopgaven vedrørende fortrinsberettigede kommunale fordringer overgået til kommunerne. Lovændringen trådte i kraft den 2. februar 2017 og er indsat i gældsinddrivelsesloven som § 1 a.

Kommunale fordringer, der inden den 2. februar 2017 er overdraget til inddrivelse hos restanceinddrivelsesmyndigheden og som ikke tilbagekaldes af fordringshaver, inddrives dog efter det hidtil gældende regelsæt af restanceinddrivelsesmyndigheden. Se § 4, stk. 2 i lov nr. 114 af 31. januar 2017.

Der er fortsat udpantningsret for disse fordringer med tillæg af renter, gebyrer og andre omkostninger, der vedrører opkrævningen og inddrivelsen af fordringerne. Se gældsinddrivelseslovens § 1 a, stk. 2.

En kommune kan efter aftale bemyndige en anden kommune til at forestå inddrivelsen af kommunens fortrinsberettigede krav.

Udlæg i fast ejendom for krav, der hviler på den faste ejendom med lovbestemt pant og inddrives af en kommune eller et kommunalt fællesskab, kan foretages af personer, der er bemyndiget af kommunen eller det kommunale fællesskab. Se § 3, stk 1, 2. pkt i lov nr. 322 af 1. marts 2021 om fremgangsmåden ved inddrivelse af skatter og afgifter mv. (skatteinddrivelsesloven).

Ejendomsskat

Krav på forfalden ejendomsskat er et af de krav rettet mod fast ejendom, der er tillagt fortrinsret.

Ejendomsskatterne forfalder i to eller flere rater. Det er den enkelte kommune, der bestemmer antallet af rater. Raterne forfalder altid den 1. i de måneder, som kommunen har bestemt. Ejendomsskatterne fremgår af ejendomsskattebilletten, der udsendes en gang om året, medio januar måned. Ejendomsskatterne er reguleret i lov om kommunal ejendomsskat. Ejendomsskatter på mindre end 200 kr. opkræves ikke. Se § 27, stk. 1 i lov nr. 1463 af 6. oktober om kommunal ejendomsskat (kommunal ejendomsskattelov).

Kommunerne fastsætter en sidste rettidig betalingsdag for de enkelte rater, og betaling efter fristen medfører pligt til betaling af morarenter, der opgøres efter § 7 i lov nr. 2711 af 20. december 2021 om opkrævning af skatter og afgifter (opkrævningsloven) med tillæg af 0,4 procentpoint for hver påbegyndt måned, indtil betaling sker. Se kommunal ejendomsskattelovens § 27, stk. 5.

Ejendomsskatterne med påløbne renter og gebyrer hæfter på den pågældende ejendom i dens helhed og skal betales af den, der til enhver tid er ejer af ejendommen, eller af brugeren, såfremt denne ifølge lovgivningen skal udrede skatterne af ejendommen. Se kommunal ejendomsskattelovens § 29.

Udlæg for krav, der er sikret ved pant, kan altid foretages i pantet, og for ejendomsskatters vedkommende i den faste ejendom. Se retsplejelovens § 517, stk. 2. Værnetinget for ejendomsskatter er den skatteregion, hvor ejendommen er beliggende.

Selvom skyldneren ikke er mødt, kan der foretages udlæg på pantefogedens kontor i skyldnerens ejendom for krav, der er sikret ved lovbestemt pant. Se retsplejelovens § 495, stk. 1, 2 pkt. 

Andre krav på ejendomsskattebilletten

Ejendomsskattebilletten indeholder som hovedregel andre fordringstyper end ejendomsskatter. Visse af disse fordringstyper er tillagt fortrinsret, men der kan også være medtaget fordringstyper uden fortrinsret i ejendommen.

Oversigt over krav rettet mod fast ejendom, der er tillagt fortrinsret 

Kravstype	Hjemmel
Ejendomsskat	LBK nr. 1463 af 6. oktober 2020, Kommunal ejendomsskattelovens § 29 LBK nr.1075 af 30. september 2014, Tinglysningslovens § 4, stk. 1
Vand - vedligeholdelse	LBK nr.1075 af 30. september 2014, Tinglysningslovens § 4, stk. 2 og 3
Spildevand - vedligeholdelse	LBK nr.1075 af 30. september 2014, Tinglysningslovens § 4, stk. 2 og 3
Vej og fortov - anlæg	LBK nr. 1520 af 27. december 2014, Lov om offentlige veje § 138. LBK nr. 1234 af 4. november 2015, Lov om private fællesveje § 100, stk. 1
Vej og fortov - vedligeholdelse	LBK nr.1075 af 30. september 2014, Tinglysningslovens § 4, stk. 2 og 3 LBK nr. 1234 af 4. november 2015, Lov om private fællesveje § 100, stk. 1
Vej - renholdelse, snerydning mv.	LBK nr.1075 af 30. september 2014, Tinglysningslovens § 4, stk. 2 og 3
El, gas og varme - vedligeholdelse*	LBK nr.1075 af 30. september 2014, Tinglysningslovens § 4, stk. 2 og 3
Vandløb - forskudsvis afholdte udgifter	LBK nr. 1217 af 25. november 2019, Vandløbslovens § 65, stk. 1
Kystbeskyttelse	LBK nr. 705 af 29. maj 2020, Kystbeskyttelseslovens § 13, stk. 1
Bortskaffelse af affald - husholdninger *	LBK nr. 100 af 19. januar 2022, Miljøbeskyttelseslovens § 48, stk. 6
Rottebekæmpelse - forskudsvis afholdte udgifter *	LBK nr. 100 af 19. januar 2022, Miljøbeskyttelseslovens § 17, stk. 5
Rottebekæmpelse - årligt gebyr *	LBK nr. 100 af 19. januar 2022, Miljøbeskyttelseslovens § 18, stk. 3
Hegn - selvhjælpshandlinger og vederlag	LBK nr. 363 af 5. april 2019, Hegnslovens § 44, stk. 2 og 3
Gebyrer, beløb som er forskudsvis udredt - byggetilladelse	LBK nr. 1178 af 23. september 2016, Byggelovens § 29
Selvhjælpshandlinger vedr. bygninger	LBK nr. 1178 af 23. september 2016, Byggelovens § 29
Kondemnerede boliger, ryddeliggørelse og afspærring mv. - forskudsvis udlagte beløb	LBK nr. 794 af 27. april 2021, Lov om byfornyelse og udvikling af byer § 99, stk. 1.
Skorstensfejning og brandpræventivt tilsyn - forskudsvis afholdte udgifter *	BKG. nr. 541 af 22. maj 2017, Skorstensfejerbekendtgørelsens § 23, stk. 2
Brandsikring - gennemført på ejerens bekostning	LBK nr. 1710 af 16. december 2010, Lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger § 15, stk. 2
Indbetaling til Grundejernes investeringsfond	L nr. 342 af 22. marts 2022 Lov om boligforhold § 59, stk. 6
Indbetaling til Boligselskabernes Landsbyggefond	LBK nr. 1877 af 27. september 2021, Almenboliglovens § 82, stk. 3.
Forsømmelige udlejere - el, varme og vand	L nr. 342 af 22. marts 2022  Lov om boligforhold § 19, stk. 3

Fortrinsstillede kravtyper markeret med * forekommer også som fortrinsstillede fra kommunalt ejede forsyningsselskaber.

Krav rettet mod fast ejendom, der ikke er tillagt fortrinsret

Kravstype

Spildevand - forbrug - NB! Gælder også krav fra før 1. januar 2010

Spildevand - tilslutning - NB! Gælder også krav fra før 1. januar 2010

Vand - forbrug - NB! Gælder også krav fra før 1. januar 2010

Vand - tilslutning - NB! Gælder også krav fra før 1. januar 2010

Frigørelsesafgift

Ejendomsværdiskat

Vand - individuel afregning

El, gas. varme - tilslutning

El, gas, varme - forbrug

Miljøbeskyttelse - selvhjælpshandlinger

Bortskaffelse af affald - virksomhed

Byggeskadefonden

Lån til betaling af stigning i grundskylden for skatteårene 2018-2020

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteret
UfR 1989.45/3H	Fortrinsretten besvares, hvis der inden 1-års fristens udløb indledes retsforfølgning, som derefter fremmes med den efter forholdene fornødne hurtighed
Landsretten
SKM2017.669.ØLR	Udlæg vedr. ejendomsskat. Fogedretten udtalte, at den indgåede afdragsordning ikke kunne medføre, at SKAT ikke kunne foretage udlæg og at der i øvrigt ikke kan fastsættes en afdragsordning efter retsplejelovens § 525, stk. 3, da kravet var sikret ved lovbestemt pant.
UfR 2016.2682ØLK	Køber skulle ikke betale ejendomsskatterate, der forfaldt mellem 1. og 2. auktion, da denne ikke var blevet oplyst under den ny auktion.
SKM2013.266.ØLR	SKAT som Restanceinddrivelsesmyndigheden havde begæret tvangsauktion på en ejendom på baggrund af 2 krav, der begge havde fortrinsret på ejendommen. Det ene krav stammede fra et forsyningsselskab, der var 100 % ejet af kommunen, og det andet krav vedrørte ejendomsskatter til kommunen. Østre Landsret fandt at den omstændighed, at begge kreditorer er undergivet lov om inddrivelse af gæld til det offentlige og dermed skal bruge SKAT som inddrivelsesmyndighed ikke medfører, at kravene kan smelte sammen til et krav. SKAT var derfor uberettiget til at indgive auktionsbegæring, der indeholdt begge krav.
SKM2013.377.VLR	Husejerne havde i 2005/2006 købt deres faste ejendomme af et selskab, der efterfølgende var gået konkurs. SKAT foretog den 20. maj 2009 - mod husejernes protest - udlæg i ejendommene for skyldigt kloaktilslutningsbidrag, som der ikke var blevet dækning til i konkursboet. Udlæggene blev stadfæstet af fogedretten og landsretten. Landsretten bemærkede, at amtstueforordningens § 2 alene vedrører bortfald af fortrinsretten og ikke panteretten, samt at fordringen og den lovbestemte panteret for kloaktilslutningsbidraget heller ikke på andet grundlag kunne anses for bortfaldet
UfR 2000.259 ØLK	Køber skulle betale ejendomsskatterate, forfalden mellem 1. og 2. auktion, da denne blev oplyst i forbindelse med auktionen
Byretten
SKM2013.540.BR	SKAT havde anmodet om tvangsauktion for en restgæld, der alene bestod af gebyrer vedrørende fortrinsberettigede krav på ejendomsskatter og forbrugsafgifter. Fogedretten udtalte, at det er uomtvistet, at kommunalbestyrelsens gebyrer ved klar hjemmel har udpantningsret. Størrelsen af gebyrerne er ligeledes lovreguleret. Henset hertil samt til, at det vil skabe en uklar retsstilling, såfremt disse offentligretlige gebyrer - modsat andre tilfælde - ikke følger hovedkravet, blev den begærede tvangsauktion fremmet.