Spørgsmål
- Kan SKAT godkende, at salget af 9,8695 ha landbrugsjord fra A til B vil være fritaget for beskatning i relation til ejendomsavance?
- Kan SKAT godkende, at salget af 2,00 ha landbrugsjord fra A til C vil være fritaget for beskatning i relation til ejendomsavance?
Svar
- Nej.
- Nej.
Beskrivelse af de faktiske forhold
Forespørgeren ejer ejendommen, beliggende D, hvis samlede areal er på 22,7874 ha.
Den 20. december 2005 har B vedtaget kommuneplan nr. 395. Den vedtagne lokalplan omfatter 11,8695 ha af forespørgerens ejendom.
Samtlige bygninger er beliggende på den del, der er omfattet af lokalplanen. Det fremgår af lokalplanen, at bygningerne på A ejendom skal nedrives i forbindelse med udbygningen af erhverveområdet.
Lokalplanen blev offentliggjort den 11. januar 2006.
Det er planen, at 9,8695 ha sælges til B, mens de resterende 2,00 ha sælges til selskabet, C.
C ejer i forvejen en erhvervsgrund, der grænser op til den nye udstykning af erhvervsgrunde, som de to arealer skal danne baggrund for. C lejer ejendommen E ud til vognmandsfirmaet F.
Repræsentanten har oplyst, at B ifølge de oprindelige planer skulle købe hele arealet på 11,8695 ha. Som resultat af forhandlinger mellem B og vognmandsfirmaet F er aftalerne blevet ændret således, at C køber det areal, som F skal bruge til udvidelse af deres vognmandsvirksomhed.
Årsagen, til at C ønsker at købe arealet direkte af forespørgeren, er at sikre C et areal beliggende umiddelbart ved siden af deres nuværende ejendom.
Repræsentanten har tilføjet, at forespørgeren og dennes familie ingen planer havde om for skulle flytte, men de så deres fremtid blive noget uvis i forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen.
Der er fremlagt udskrift fra Sammenlægningsudvalgsmøde af 20. april 2006 med følgende indhold:
"Vedr. køb af en del af ejendommen D
Sagsfremstilling
Ejeren af ovennævnte ejendom, der er omfattet af lokalplanforslag nr. 395 for erhvervsområdet ved G, har igennem sin konsulent rettet henvendelse til kommunen med forespørgsel, om kommunen meget hurtigt vil være indstillet på at købe den del af ejendommen, som i forbindelse med lokalplanens endelige godkendelse vil komme i byzone.
Baggrunden for henvendelsen og den hurtige overtagelse er dels, at ejeren af ejendommen ikke ønsker at blive boende i ejendommen med den viden, at kommunen indenfor en overskuelig fremtid får behov for at købe ejendommen, og dels fordi ejeren nu er interesseret i at købe en nærmere bestemt ejendom, som ligger indenfor 10 km. fra hans nuværende ejendom, hvilket betyder, at ejeren kan beholde den del af sin nuværende ejendom, som er beliggende i landzone.
Ejendommen D har et jordtilliggende på 118.695 m2 i byzone og 109.179 m2 i landzone. Sidstnævnte areal ønsker ejeren at beholde.
Ejendommen er tilbudt på følgende vilkår:
- Handlen sker på ekspropriationslignende vilkår.
- Prisen for jordarealet skal være 29,- kr. pr. m2.
- Boligen, som er renoveret og bynært beliggende skal koste 2.500.000 kr.
- Udhusenes værdi sættes til 0 kr.
- Sælger beholder betalingsrettighederne.
Den samlede pris iflg. tilbuddet er således på 5.942.155 kr. ekskl. omkostninger.
Økonomisk Forvaltning bemærker, at ejendommen kan belånes med 85 pct. af købesummen.
Indstilling
Økonomiudvalget og Byrådet indstiller, at man meddeler ejerens konsulent, at man i princippet kan acceptere at købe ejendommen på de anførte vilkår, men at man - forinden man tager endelig stilling til tilbuddet - ønsker foretaget en ejendomsmæglervurdering af stuehuset.
[...]
Konsekvenser
Kommunen får nu mulighed for at byggemodne erhvervsarealer med facade til[...]
Beslutning
Tiltrådt indstillingen."
Repræsentanten har den 22. maj 2007 på Skatterådsmødet fremlagt følgende dokumenter.
- Erklæring fra B af 16. marts 2007, underskrevet af borgmester H og kommunaldirektør I med følgende indhold:
"Vedr. B køb af del af ejendommen D
På given foranledning, skal det herved bekræftes, at B ville have eksproprieret det købte areal, såfremt det ikke ville have været muligt at indgå en frivillig aftale, idet kommunen har mangel på arealer til fortsat udbygning af erhvervsområdet G.
Det fremgår da også af udskrifter fra forhandlingerne i Byråd og Sammenlægningsudvalg, at handelen sker på ekspropriationslignende vilkår."
- Udskrift af B forhandlingsprotokol fra mødet den 21. marts 2006 med følgende indhold:
"Vedr. køb af en del af ejendommen D
Sagsfremstilling
Ejeren af ovennævnte ejendom, der er omfattet af lokalplanforslag nr. 395 for erhvervsområdet ved G, har igennem sin konsulent rettet henvendelse til kommunen med forespørgsel, om kommunen meget hurtigt vil være indstillet på at købe den del af ejendommen, som i forbindelse med lokalplanens endelige godkendelse vil komme i byzone.
Baggrunden for henvendelsen og den hurtige overtagelse er dels, at ejeren af ejendommen ikke ønsker at blive boende i ejendommen med den viden, at kommunen indenfor en overskuelig fremtid får behov for at købe ejendommen, og dels fordi ejeren nu er interesseret i at købe en nærmere bestemt ejendom, som ligger indenfor 10 km. fra hans nuværende ejendom, hvilket betyder, at ejeren kan beholde den del af sin nuværende ejendom, som er beliggende i landzone.
Ejendommen D har et jordtilliggende på 118.695 m2 i byzone og 109.179 m2 i landzone. Sidstnævnte areal ønsker ejeren at beholde.
Ejendommen er tilbudt på følgende vilkår:
- Handlen sker på ekspropriationslignende vilkår.
- Prisen for jordarealet skal være 29,- kr. pr. m2.
- Boligen, som er renoveret og bynært beliggende skal koste 2.500.000 kr.
- Udhusenes værdi sættes til 0 kr.
- Sælger beholder betalingsrettighederne.
Den samlede pris iflg. tilbuddet er således på 5.942.155 kr. ekskl. omkostninger.
Økonomisk Forvaltning bemærker, at ejendommen kan belånes med 85 pct. af købesummen.
Indstilling
Økonomiudvalget indstiller, at man meddeler ejerens konsulent, at man i princippet kan acceptere at købe ejendommen på de anførte vilkår, men at man - forinden man tager endelig stilling til tilbuddet - ønsker foretaget en ejendomsmæglervurdering af stuehuset.
Konsekvenser
Kommunen får nu mulighed for at byggemodne erhvervsarealer med facade til [...]
Beslutning
Indstillingen blev godkendt."
- Udskrift af Sammenlægningsudvalgsmøde fra den 20. april 2006, hvis indhold er fremført ovenfor.
Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling
Repræsentanten er af den opfattelse, at salg af et 9,8695 ha landbrugsjord fra spørgeren til B og et salg af 2,00 ha landbrugsjord til C, vil være fritaget for ejendomsavance på baggrund af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, konklusioner i SKATs meddelelse SKM 2006.438 SKAT, samt de planer, der ligger for området.
Repræsentanten har anført, at B ved vedtagelse af lokalplanen har skabt hjemmel til ekspropriationen.
Repræsentanten vurderer endvidere, at betingelse om, at ekspropriation kunne påregnes, hvis der ikke indgås frivillige aftaler, må anses for opfyldt, idet det er en klar handelsbetingelse fra sælges side, at handlen kan ske på ekspropriationslignende vilkår og dette vilkår er accepteret af Økonomiudvalget, Byrådet og Sammenlægningsudvalget.
For så vidt angår spørgsmål 2 har repræsentanten tilføjet, at køberne ikke selv er ekspropriationsberettigede. Repræsentanten har dog anført, at dette ikke er en nødvendighed og henvist til SKM2006.438.SKAT.
Repræsentanten har dernæst anført, at der i en højesteretsdom gives mulighed for, at fortjenesten fortsat kan være skattefri uagtet at køber ikke har ekspropriationshjemmel. Det er i et sådant tilfælde et krav, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt den frivillige aftale ikke indgås.
Repræsentanten har afslutningsvis tilføjet, at det er usandsynligt, at B ikke vil gå ind og ekspropriere hvis der ikke var indgået en frivillig aftale, i betragtning af arealets placering og lokalplanen, hvor hele arealet skal anvendes til et samlet erhvervsområde.
I forbindelse med høring har repræsentanten den 15. marts 2007 bemærket, at det i modsætning til SKATs vurdering er hans opfattelse, at det er dokumenteret, at kommunen er villig til at ekspropriere ejendommen, såfremt frivillig aftale ikke indgås.
I fortsættelse heraf har repræsentanten anført, at spørgeren i forbindelse med handelen har kontaktet B med henblik på at aftale, at salget skulle ske på "ekspropriationslignende vilkår". Herved forstod spørgeren, repræsentanten og B, at salgssummen var friholdt for ejendomsavance.
Repræsentanten har henvist til, at købet har været forelagt bl.a. Sammenlægningsudvalget, der accepterede købet, dog betinget af indhentelse af en ejendomsmæglers vurdering af stuehuset og at sagen ikke har været behandlet politisk igen efter af mæglervurderingen er fremkommet.
I fortsættelse heraf har repræsentanten tilkendegivet, at det er korrekt, at det ikke specifikt fremgår af referatet, at B er parat til at ekspropriere i tilfælde af, at der ikke indgås en frivillig handel, men det er repræsentantens opfattelse, at fritagelsen for ejendomsavance var en klar handelsbetingelse fra spørgeren, hvilket blev accepteret af køber.
Dernæst har repræsentanten anført, at handlen stort set er identisk med en anden handel, som repræsentanten og B havde omkring en landbrugsejendom. Denne ejendom blev handlet i efteråret 2005, dvs. umiddelbart før ejendommen i nærværende sag. De to handler har haft et meget parallelt forløb, idet der forelå lokalplan, henvendelse fra ejer til kommune med kravene vedr. en frivillig aftale, samt aftale, hvor disse krav blev accepteret af kommunen og indhentelse af bindende svar, hvor det blev bekræftet, at salgssummen var fritaget fra beskatningen.
SKATs indstilling og begrundelse
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.
Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsbeskatningslovens § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007-1, afsnit E.J.2.8.
Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:
- at der på aftaletidspunktet er ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål og
- at det på aftaletidspunktet må påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale.
I henhold til planlovens § 47, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt.
SKAT bemærker, at B den 20. december 2005 har vedtaget kommuneplan nr. 395 for erhvervsområdet G, der omfatter 11,8695 ha af forespørgerens ejendom A. Lokalplanen blev offentliggjort den 11. januar 2006.
SKAT anser herefter den første af de angivne betingelser for skattefritagelse for opfyldt.
Under henvisning til, at ekspropriation er et meget alvorligt indgreb kræves det yderligere, for at der kan foreligge en ekspropriationssituation, at kommunalbestyrelsen, efter at ekspropriationshjemlen er blevet skabt, også har truffet en beslutning om at ville gennemføre en ekspropriation af den pågældende ejendom, hvis frivillig aftale ikke opnås. Dette blev fastslået i SKM2007.26.SR.
Kompetencen kan ikke delegeres fra kommunalbestyrelsen. Folketingets Ombudsmand har tilkendegivet, at et så væsentligt skridt som beslutning om ekspropriation bør træffes af selve kommunalbestyrelsen FOB 72.92 jf. 74.23. Denne henstilling har Indenrigsministeriet gjort til en forskrift SKR nr. 167 af 15. juli 1974, der stadig er gældende.
I sagen er fremlagt referat af Sammenlægningsudvalgsmøde af 20. april 2006. Det fremgår af referatet, at Sammenlægningsudvalget har behandlet et spørgsmål fra forespørgerens repræsentant om, hvorvidt kommunen vil være indstillet på at købe den del af forespørgerens ejendom, som i forbindelse med lokalplanens endelige godkendelse vil komme i byzone.
Det fremgår af referatet, at forespørgerens repræsentant har foreslået, at handelen sker på ekspropriationslignende vilkår, samt at Økonomiudvalget og Byrådet har indstillet, at man meddeler forespørgerens konsulent, at man i princippet kan acceptere at købe ejendommen på de anførte vilkår, men at man - forinden man tager endelig stilling til tilbuddet - ønsker foretaget en ejendomsmæglervurdering af stuehuset. Indstillingen blev tiltrådt af Sammenlægningsudvalget.
SKAT må konstatere, at det ikke er dokumenteret, at kommunen er villig til at ekspropriere ejendommen. Der lægges således vægt på, at der ikke forelå en egentlig beslutning om at ekspropriere ejendommen, idet Økonomiudvalget og Byrådet alene har udtalt, at kommunen i princippet kan acceptere at købe ejendommen på ekspropriationslignende vilkår. Der foreligger således ikke en egentlig beslutning om, at ejendommen eksproprieres, såfremt forespørgeren ikke frivilligt vil afstå ejendommen til B.
For så vidt angår afståelse af jord til C, der efterfølgende skal anvendes til udvidelse af vognmandsvirksomhed F, bemærker SKAT desuden, at denne afståelse har karakter af en privat aftale mellem forespørgeren og C.
Forespørgeren har imidlertid ikke dokumenteret, at Kommunalbestyrelsen i B har til hensigt at ekspropriere til fordel for C, hvis der ikke indgås en frivillig aftale mellem spørger og C.
SKAT vurderer derfor, at den anden betingelse for skattefritagelse ikke er opfyldt, jf. ovenstående SKM2006.438.SKAT.
SKAT bemærker, at repræsentantens bemærkninger af 15. marts 2007 ikke har ændret på SKATs vurdering af sagen.
SKAT indstiller, at begge spørgsmål 1 og 2 besvares benægtede.
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling og begrundelse.
Skatterådet har samtidigt bemærket, at hvis betingelserne i skatteforvaltningslovens § 29 er opfyldt, vil der være mulighed for at give adgang til omgørelse, dvs. beskatningen bortfalder, hvis ejendommen tilbageoverdrages til den oprindelige sælger. Både sælger og køber skal tiltræde en anmodning om omgørelse.